Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[501: 匿名さん]

また話が斜め横の方向に…。

[502: 匿名さん]

また話が斜め横の方向に…。

[503: 匿名さん]

>>497
あなたの主張はブリリア石神井台を買うヤツはバカ、ってことでOK？

[504: 買いたいけど買えない人]

現地の写真です。
すぐ隣は戸建住宅街ですから戸建も目に入ってくるのではないでしょうか。
でも、隣の住宅はとてもレスにあるような予算で建てられるとは思えません。ま三光までに。
閑静でいい場所だとは思います。

[505: 匿名さん]

>497

駅徒歩10分超えて2階建て（だよね？）100平米でそのぐらいするなら、
駅徒歩10分以内の70平米台の大規模マンションのほうがいいでしょ。
マンションが1000万高いならともかく、同じぐらいなら戸建ては見劣りしちゃうよね。

マンションのほうが実際の有効面積も広いし、駅近で眺望もセキュリティもある。

[506: 匿名さん]

>>494
建て方が、どのように違うのですか？

ファインコートの武蔵関徒歩12-15分の位置にブランドマンションを建てた場合は恐らく3ldkで4500万円くらいになると思いますが、6700万円の戸建を買ったほうが賢いということ？

[507: 匿名さん]

戸建てとの比較だったらちょっと計算すればわかる。
（ちょっと長くなります）

国交省の土地総合情報システムによると、地番が石神井台で上石神井駅徒歩12分～16分ぐらいだと
土地の坪単価は120万円/坪で建ぺい率・容積率は50%/100%

とすると、マンション70平米台に相当する100平米の床面積を取ろうと思えば
土地も100平米をちょっと超えるぐらい、約31坪ぐらい必要になる

その場合をシミュレーションすると
土地代：31坪×120万円＝3,720万円
建築費＋利益はピンきりだけど、
ランク梅（パワービルダーレベル、外構なしで坪35万）：31坪×35万＝1,085万
ランク竹（普通の建売レベル、坪60万）：31坪×60万＝1,860万
ランク松（やや高級な注文住宅レベル、坪80万）：31坪×80万＝2,480万
販売経費が10%ぐらい乗るとして総額は

●ランク梅：約5,300万、ランク竹：約6,100万、ランク松：約6,800万
だいたい実売感覚にあってますよね。

次にマンション。
マンションの場合は22坪（72平米強）として
土地原価は22坪×120万×1/2（この物件は混在してるので正確には不明だけど平均容積率200%とする）＝1,320万
建築原価は
ランク並（大手デベのそこそこのマンション：坪120万）22坪×120万＝2,640万
ランク上（都心高級物件仕様並み：坪150万）22坪×150万＝3,300万
で、経費＋利益が30%とすると

●ランク並：5,600万～5,700万、ランク上：6,600万
この物件はこんなものかな？

だとするなら、戸建てが市道負担なしで土地が31坪ぐらいあって6000万をちょっと出るぐらいなら普通の建売としてそんなもんだし、マンションも平均的な階の中住戸で5000万円台後半ならこれまた大手としては普通の仕様。価値に優劣はないですよ。

戸建てがこれよりちょっと安いなら土地広さを削ってるか、仕様を落としてる。
マンションがこれよりちょっと高いなら土地を高づかみしたか、利益をのせてきてるってことですね。

[508: 匿名さん]

>>507
おぉー。わかりやすい！こういう書き込みはウェルカムだね！好みと思い込みだけで、どちらが良いとか悪いとか言ってる人ばかりだもんね。

[509: 匿名さん]

>>507
何にもわかってないんだね。物事の本質が。
土地原価とかいってるが、100m2がA円だとして1000m2がAx10 10000m2がAx100っみたいな量り売り的になってわけないだろ。0.05ctのダイヤを大量に集めても一つで10ctのダイヤとでは単価も違う。当たり前の話だぞ。そこんところ。

そういう間違っている認識とこざかしい数字で遊んでいるから物事の本質を見誤ることになる。

[510: 匿名さん]

土地は指値はいるのが当たり前だから、実際売りに出されてる価格で取引されてるよ。
それから、坪80万も今時ほとんどない。超大手でもある程度プランがあるのなら坪60程度です。
建て売りならなお安くて当たり前。

平均90平米の建て売りと平均75平米のマンションなら、建て売りがよほどのペンシルでもない限りマンションのが安くて当たり前。
そんなことも知らないばかがいると思わなかったよ。

[511: 匿名さん]

>>510だが
実際売りに出されてる価格で取引されていないよ
の間違い

[512: 匿名さん]

>>510
脱線してるみたいだけど、ちょっと教えてください。坪60万って例えばどこのHMですか？パワービルダーみたいな仕様しか浮かばないのですが。

[513: 匿名さん]

確かにこのエリアで買うなら良質な戸建が手に入るもんね。

[514: 匿名さん]

>>510
ほんで、507さんの計算ではそうなってるんでしょ？マンションのほうが安いじゃん。なんでバカなの？

あと、持論というかコモンセンスでもあると思うのですが相手のことを良く知らずにバカという人がモノホンの◯◯です。匿名だからって威丈高になっちゃう方は、加えて残念であります。

[515: 匿名さん]

>>509
すいません、ちょっと何を言っているのかわかりません。
マンションの戸別の土地取得部分のコストのことを指していますか？それであればラフですけど507さんの考えで良いと思いますよ。

[516: 匿名さん]

なんか、結局戸建とマンションの論争になってますな。

好きなほうに住めや！そして自分の考えに沿わないからって排他的に他者を責めるのはみっともないからやめてちょ。

[517: 匿名さん]

ってか、
第1種低層が広がる戸建エリア→素直に戸建に住め
それ以外のマンションエリア→素直にマンションに住め

ってだけの話。
都内の場合は戸建エリアは大抵駅遠で不便な立地にある。
駅近は価格が高い云々の前に戸建の住環境自体に適していない。
だからマンションのほうが価格的にも住環境的にも優れてるし実際
多くの人がマンションを選ぶのは至極当然のこと。

が、西武新宿線沿線に限れば話は変わる。この沿線はもともと
駅から徒歩１分歩けばすぐに一種低層が広がる戸建エリアが広がる。
駅自体の開発もほとんどされていないため寂れているため価格も安いので
戸建でも徒歩6-7分でも十分普通の人が買える範囲に収まる。

そういうエリアにあって徒歩１０分、新青梅街道渡った北側の幹線道路沿い、
っていうこの物件が果たしてマンションとしての利便性と合理性をいったい
どこに備えているのか？っていう話の議論になってるだけでしょ。

中央線や東横線の徒歩10分と、西武新宿線の徒歩10分ってのは全然意味が違う。
鉄道としての利便性や街の発展性、面白みを諦めて西武新宿線沿線にすることに
覚悟を決めたのであればせめて西武新宿線沿線ならではの特徴は最大限利用すべき
だと想う人がいても不思議じゃないけど。
東京23区の中央線徒歩5分の物件はかなりの金額になって普通の人じゃあ高嶺の花
になりがちだが、西武新宿線なんて徒歩３分でも普通に買える。じっさい
パークハウス上鷺宮（池袋線だけど）も激安だった。

[518: 匿名さん]

>>517
そのとおり。
中央線は三鷹までは高いし、東横も田園調布までは超高級、京王や小田急でさえ新宿まで30分以内となると結構高い。
その点、西武線は安い。のどかだけれど駅近も比較的戸建てにむいている。
土地があまってるからマンションも建てやすい。
どちらに住んでも自由だが、問題はみあった額かどうかという話。

叙々苑で焼き肉もすき家の牛丼もいいが、後者に一万は誰も払わないのと同じ。

[519: 匿名さん]

パークハウス上鷺宮って坪280-310くらいだったけど、激安なの？ってことは517さんは8000-1億とかの住まいってことでしょ、なんでこんな板覗いてるんですか？

[520: 匿名さん]

>>517
確かに。どうせかうなら駅徒歩３分だべな。

[521: 匿名さん]

要するに、ブリリア石神井台は不当に高いから買わんほうが賢明ってことでOK？

ってなコメが繰り返されてます。もうこの流れの結論はそれで良くない？

もう結論出た感じ、なのに延々とネガキャンが続くのも不思議だなぁ。とりあえず今この板の主流は西武線沿いのマンションは割高がちでクソだって言いたい人達ね。クソミソ言いたくてマンション板に粘着してるのですね。

[522: 匿名さん]

もうだめかもしれんな

[523: 匿名さん]

石神井台だから問題なんだろうね。上石神井か、石神井公園どちらかであれば問題はなかったのかもしれません。

[524: 匿名さん]

販売開始前からダメって…。

[525: 周辺住民さん]

俺は大泉駅前のタワマン買えたからお得だったんだね！

[526: 匿名さん]

再開発がされないところはだめですね。外環計画のせいかもしれません。

[527: 匿名さん]

西武新宿線は確かに楽しくないんだよね。池袋線の方が充実するかも。

[528: 匿名さん]

いくら安くても人生楽しめる街じゃないとね。せっかく買って地元になるわけだし。

[529: 匿名さん]

荒れてますね！アンチ新宿線の攻撃を一身に受けてますねブリリアさん！

でも大丈夫！買う人はこういう板、見てません！

[530: 匿名さん]

どういう人が買うんだろうね？

[531: 匿名さん]

アンチな書き込みしてる人達よりは、普通の方々でしょうね。

ダメダメ言いながら粘着してる方々は、実は収入的にも買えない方か、そもそも検討する気がない近隣住民か、もっともっと高いエリアに住んでるまたは購入予定なのにこんな板を弄ってる嗜虐的な変態さん、などでしょう。

自分はこの辺のマンションや戸建の検討者ですが、匿名性の悪意に萎えたのでこのマンションはやめときます。悪くはないと思いますけどね。

あと、沿線や地域を非難してる方々って、東京都ですらない千葉県民や埼玉県民とは友達にもならないのかな？なるけど下に見て楽しんでいるのかな？親戚は全員中央線沿線に住んでます！みたいな人かな？

そうでもないと、なぜも我が物顔でケチつけてるのか良くわかりません。

[532: 匿名さん]

マンションは立地が全てですから立地にはとことんこだわって吟味が必要ですよね。

[533: 匿名さん]

そうかな。自分が気に入ったところだったら立地なんて関係ないとおもうけどね。本当に住みたい、気に入ったとおもったら、多少無理してでも買うんじゃないかな。

[534: 匿名さん]

>>533
そりゃそこまでそのエリアを気に入っていたらそうでしょ。ただそれってもう既にその地元とかってことじゃないとそうはらないからね。

[535: 匿名さん]

>>527
大手町や日本橋には通勤するのは、新宿線の方がはるかに有利じゃない。どの線がいい悪いなんて、勤務地で決まるよ。

[536: ご近所さん]

ババでの乗り換えは地獄そのもの。ワシはあれが嫌で嫌でしょうがなくて新宿線沿線から越した

[537: 匿名さん]

>>536
地獄ですか。わたしは毎日通勤していますが、そこまでとは思わないな。個人によって違うんでしょうけど。朝は階段を下りるだけ。帰りはたしかに大変だけど、JR新宿駅で京王線や小田急線に乗り換えるのはババ乗り換えより疲れると思いますね。

[538: 購入検討中さん]

不当に高い物件は周知の事実として、それなら風呂位1620を付けてくれよなぁ。90平米なのに、なんか引戸多いし、専有部が魅力薄いよ。
だから戸建派の方が自由度あるわけで、コメントもまぁ的を得てる。

[539: ご近所さん]

ババ乗り換えは苦痛そのものだった。夏の猛暑日の帰宅時間なんて地獄そのもの。西武線のホームは人で溢れかえってて、
屋外にもかかわらず息ができないくらい暑くて苦しかった。橋上も人の波波波・・・。毎朝あの中にいるだけで鬱な気分になってたよ。しかし、西武線のホームはあれでよく事故が起きないね。東西線側から登ってくるエスカレーターなんて、ホームが人で溢れかえってるいるので、降りられずに将棋倒しになるんじゃないかといつも心配になってたよ。

[540: 匿名さん]

そうだね。実質的に高田馬場がターミナルのようなものなのにあの脆弱な作りはいただけないですよね。
通路もホームも狭すぎる。そういう意味でも西武新宿線ってのは人気がないのでしょうね。

普通鉄道っていうのは最低でも一つのターミナル駅には一本でいけるから便利なんですよね。
私鉄の場合は最低でも新宿駅に行きますよね。東横なら渋谷以外にも魅力がある駅（そこを目的地として成立する）
があります。
しかし西武新宿線には何があるのでしょうか？これはたぶん首都圏鉄道で初だと思いますが何もないんですね。
高田馬場駅が実質ターミナルでしかも乗り換えるだけで別に買い物やレジャーなんかに使える駅ではない。
西武新宿駅は歌舞伎町についてくれちゃいますから、新宿駅待ち合わせ、でもわざわざJR新宿駅に向かわないと
いけないわけですね。気候の良い秋とかで晴れていて暇でもあればのんびりそういう歌舞伎町から出発して
キャッチを無視して歩いて行くのも一つでしょうが、雨、夏(冬)、忙しい日なんかはそんなことしてられないので
高田馬場乗り換えにならざるを得ない。
西武新宿も苦肉の策でダブルートやらOneだぶるやら駄洒落たサービスしてますがそんなことをやってる余裕がある
ならほんと西武新宿駅をつなげるか、高田馬場をもっと乗り換えしやすいように大改良してもらいたいですね。

[541: 匿名さん]

サブナードもう少し工夫してほしいよね。

[542: 匿名さん]

>>500さん

2年ほど前、京王線各駅停車駅(市部)から徒歩13分(実際は15分以上でしたが)で、
同じく6000万代なかばが平均のファインコートがありました。
(まだ今より少し相場がお安いかもしれませんが)

そのあたりは戸建てエリアでしたが、
もう少し駅近(徒歩10分以内)だと新築マンション70平米くらいの平均が4500万程度だったと思います。

それを踏まえた上で、今回力をいれた大手の大規模物件ということを考えると、平均5000万程度なら買いなのではと思います。

[543: 匿名さん]

ファインコートが話題に出てたので調べたらちょうど
今石神井台にファインコート売ってるんですね!
お値段もやはり安いです。

[544: 匿名さん]

戸建がいいのは最初から値下げに応じてくれるところもありますよね。
マンションは揉めるのもあってなかなか下げてくれませんから。
ファインコートも500万とか下げてもらったと友人から聞いてちょっとびっくりでしたが。

[545: 匿名さん]

近隣のマンションと契約しました。この物件も検討しましたが、やはり2年は待ちきれませんでした。5月に検討を始めて4カ月でマンコミ卒業です。もう駅でスーモを手に取るようこともなくなります。うれしい！

[546: 匿名さん]

>>545
おめでとう！決めちゃうと楽ですよね！

[547: 匿名さん]

>>546
ありがとうございます！本当に気分的に楽になりました。仕事頑張ります。

[548: 匿名さん]

時期的にパークハウスかな。あちらのほうが線路沿いだけどまだ駅近で設備と価格が言い分いいね

[549: 匿名さん]

ウチもほぼ検討終了、契約に進みます！ブリリアは検討していましたが、現物が見れていたら違ったかなあ。しかしウチも待てませんでした。価格が思ったより高かったこともあり、色々と懸念もあり…。

決定したマンションは大変気に入ってます！ワクワクしてます！

[550: 匿名さん]

>>544
売れ残りでもない限りそんな簡単にさげることなまずないけれど、仮にそうだとしても>>542のいうように
ファインコートの提示価格が平均6千万台半ばのエリアはマンションがもっと駅近で提示価格が平均5千万しないんだよね。

なら結局ここはボッタ・・ということだよね。