Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[4006: マンコミュファンさん]

>>3996
良くもなかったってこと?

[4007: 匿名さん]

>>4000 周辺住民さん

将来への期待感一点掛けは誰もしてなくて現状で良いから買うんですよ。再開発はただのボーナス的な感じ

[4008: 匿名さん]

>>4004 匿名さん
かなり上がるでしょうね

[4009: 匿名さん]

>>4007 匿名さん

株と同じで、自分が売るタイミングで上がってれば

[4010: 口コミ知りたいさん]

榊氏の評価が高いとなると、話は別。
一気に内覧希望は増えるね…。
あの人の影響力はデカイから。

[4011: 通りがかりさん]

みんな甘く考え過ぎ
どの業界だって利害関係が生まれるところには
大人のやりとりがあるって想像できないのかな
一評論家の意見に左右されてるようじゃダメ
誰も責任は取ってくれないからね

[4012: ご近所さん]

こちらのマンションを投資目的で買う人はいないでしょ。住みやすさとかの評価だったのなら聞いてみたいものです。

[4013: 周辺住民さん]

>>4004 匿名さん

俺は占い師じゃないから知らんよ。
一応、西武沿線住民ではあるけど、俺の最寄駅周辺だって
ここ１～２年のマンション販売価格は、ちょっと前には想像もしてなかった
ぐらいになってる。それがまた今後どうなるかも安易に予測なんて出来ない。

良く、マンションの口コミ掲示版で「資産価値」と言ってる人がいるけど
そもそもそれってどういう意味なんだろう？
より高い固定資産税や相続税を払いたいと思ってる訳ではないだろうから
たぶん再販価格のことを言いたいのだと思うんだけど、そんなもん所詮は
実際に中古売買する時の固有事例でしかないのだし、新築販売価格が
現実に意味不明な値動きをし続けてきていることを考えたら、購入判断を
左右させる材料になんてするべきじゃないと思うんだがな。
立地や仕様から再販価値に期待して多少背伸びして買った住戸が、いざ売却
する時には誰も欲しがらない間取りと専有面積でした、なんて話が
世の中にはいくらでもある気がするんだが、そういうことは考えないのかな。

古い考えかも知れんが、俺は古くからの住民として、練馬区内に投資を意識
してマンションを買うという発想が理解できない。
年を経るごとに交通利便は高まっているから、価格下落は思った程でもない
という立地も少なくはない様だけど、あくまで現状維持レベルでしょそれ。
どこぞの新興住宅地みたいに、お高くとまった来街者層で構成された街に
比べたら、多少排他的でも昔から地域性があまり変わらないところに
この沿線全般の魅力があると思ってる。なので、基本的には地元の潜在需要で
遅かれ早かれ売り切れちゃうんじゃないのかね。
資産価値（再販価格）がどうとか、災害危険度がどうとか言って立地のことを
不安視してる人が手を出したら、たぶんガッカリするだけだと思う。
昔から新青梅街道を通るたびに、ここはいつか医大が手離して分譲マンションに
なるだろうと思ってたよ。女子寮にしとくなんて勿体なかったからな。
そういう土地勘が無いと購入を決断するのも難しかろうと思う。

[4014: 匿名さん]

>>4013 周辺住民さん

ここはマンションに適した場所なんですね！

[4015: マンション掲示板さん]

榊氏のお墨付き物件。
「悪くない」

[4016: ご近所さん]

>4015
たったそれだけ？　前の人も言ってたけどプロの評論家ってスポンサーの意向に沿った話をするもんでしょう。お金もらってるんだから当たり前で榊さんもそうしてきたと過去のビデオで言ってましたよ。この板で整理されてきた実例「悪くない＝良い」ならば
１．「良い」条件が具体的で納得できる裏付けがあること
２．「悪い」条件が根拠レスで言いっぱなしなこと　　くらいかな。
「西武線は最低で、ましてやその沿線住居は。。」などというのが２．です。

[4017: 名無しさん]

榊氏の資産価値レポートを買って読めば納得できるよ。

[4018: ご近所さん]

>4017
>4013
さんのとおり２０年後の資産価値などわかりませんよ。
初めてマンションを購入する人が真剣にさまざまな将来の可能性を検討する気持ちはわかるけどそれにはほとんど意味がなくこれから当分のライフスタイルに合わせて選択をすべきとアドバイスしたい。勝ち組さんの発言に反発する人は多そうだけど実はそうなるべく努力すべき。

[4019: 名無しさん]

>>4018 ご近所さん さん

やはり利用価値を重視すべきですね。

[4020: 名無しさん]

>>3851 匿名さん

利用価値に関する意見ですね！

[4021: マンション検討中さん]

>>4020 名無しさん

利用価値で適宜住み替えできる人なんてそうそういないと思いますよ。住み替え時に二足三文でしか売れなくても家賃を払っていたと思えとありますが、残債割れする物件であればローン以外に持ち出しがあるわけです。だから皆、利用価値だけでなく資産価値を気にするのですよ。皆さん実需でしょうから利用価値が大事というのはよくわかりますが高い買い物長い人生ですから資産価値もしっかり考えて決断すべきです。
ここが売れないのは、その資産性と価格のバランスが歪だからです。大幅値引きしても売り切れない現状踏まえると、市場とは2割以上の乖離があるのではないでしょうか。厳しい言い方すると、ここを竣工前に定価で購入した住戸は、僅か2年足らずで2割下落してしまったということになります。これは酷い話しだと思いますけどね。

[4022: ご近所さん]

今は金利が安く前金など準備せず借りられるだけ借りて住宅を購入するので、資産価値の下落で住み替え時には残債割れするでしょうね。これはいたし方ないことですが、これを避ける方法もあります。
ひとつは中央線の人気駅の駅近物件のようなものを入手すること。この場合は狭小住宅に我慢して住むことになりがちで食生活も含めて簡素な暮らしになるでしょうが、下落幅はそれほど大きくないでしょう。
もうひとつは、ここよりずっと西の埼玉県に向かって行き、２５００万円位で買える物件を求めること。この価格帯であれば下落しても２０００万円位までであり、この予算でマイホームを求める層はそこいらにずっと多いので売りやすいです。
いずれの場合もここのマンションの利用価値とはかけ離れた生活にならざるを得ません。

[4023: 匿名さん]

あと、必ず、１０年は住むそして返済できる。または１５年住むそして返済できると自信があって、１０年で元本が１０００万円位へるのであれば、大丈夫だと思います。そうすれば、４０００万円～４５００万円くらいで売り出せることになるので、残債と市場価値が近づくのではないでしょうか。

[4024: 周辺住民さん]

＞利用価値で適宜住み替えできる人なんてそうそういないと思いますよ。

貴方は、ここで使われてる「利用価値」というワードの意味を理解していないみたいだな。

転売時に不利益を被らない、あわよくば利益をも得られる様なものという発想が、ここで「資産価値」というワードを用いる人の真意なのだとすれば、『転売を前提とはしない、あくまで今の必要性に適うもの』というのが、相対する「利用価値」の真意だろう。世の中には住み替えなんて想定していない購入者が相当数いるのだよ。購入者自身がそこを終の棲家と位置付けている事例だけでなく、子供が独立して家族構成が縮小した後も引き続き持ち続ける事例も多い。賃貸運用することもあれば、子供に住まわせて自分達はもっとコンパクトでのんびりした環境に引っ込むとかね。それまでの住まいを売却する前提での住み替えばかりではないし、相続財産としてみれば市場価値が高い方がいいなんてアホな話はあるまいよ。ただでさえ基礎控除額が圧縮されてるのに。

利用価値を重視する、とはどういうことか。それは、乱暴な言い方をすれば、対価を払ってでもそこに住むこと自体を最優先するということじゃないのかね。住みたい場所・住むべき場所が変われば、そこで必然的に「住み替え」が生じ、変わらなければそのままそこに居ると。それだけのことだよ。やむにやまれぬ事情で転居をしなければならない機会が多い人とか、投機的に転居をして、環境の変化と金銭的利益を得ることが目的化している様な人なら、再販価格を「資産価値」と称して重視するのも解るんだけど、そもそも住む場所にこだわる人（≒利用価値を重視する人）にとって「住み替え」なんて積極的にする様なことじゃない筈だ。

こんな練馬の辺鄙なところにあるマンションなんて、資産価値に期待して買えばガッカリする人がいるのは当然さ。だが、自分にとっての利用価値を見いだせる人なら普通に満足できるだろうし、飛ぶ様に売れることはないのだとしても、ローカルな需要はちゃんとあるんだと思うよ。現に「欲しいけど高すぎる」的な声があちこちのスレで散見されるのだし。都内のマンションは多くの場合、かなり狭い範囲の需要で消費されているとも感じる。資産資産と口をついて出てくる様な人は、もっと他の目的に適った立地に眼を向けたほうがいいし、実際そうしている筈だ。

[4025: 匿名さん]

そんな難しいことを考えて、西武新宿線の徒歩１０分で5000万前後する物件なんて買わないと思いまし、検討しないと思います。

[4026: 口コミ知りたいさん]

>>4025 匿名さん

ここで5000万円前後の物件って少なかった気がします… 三年前に見たら6000?8000万円だったので高級マンションなんだなと思ってた。

[4027: 匿名さん]

>>4024 周辺住民さん

資産価値を重視する人は、住宅購入に預金的な要素を求めているのでしょう…
であれば、山手線の内側で購入するのが懸命。

上石神井に地縁がある、子供の通学に便利、実家が近いというような方は、利用価値を重視しているのでしょう。

どちらも正解だと思います。人それぞれに価値感は違うから。

でも資産価値はあって、利用価値がない物件は株の投資と同じだと思います。そんな住戸に住んだら、味気なさは残りそうですね。

[4028: 匿名さん]

既婚者の方にお尋ねします。
貴方は奥さん（旦那さん）を資産価値や利用価値で選びましたか…??
好きだから選ばれたのではないですか？

結婚と同じで一生モノなので、
ここが
好きなら買う
嫌いなら買わない

それでいいんじゃないですか？

嫌いでも金持ち（資産価値が高い）なら、結婚しますか？

資産価値・利用価値に重ねて、
好き嫌いも判断基準にしてみては…

[4029: 口コミ知りたいさん]

金持ちである(資産性あり)必要はないけど、借金持ち(残積割れ)は困ります。
まー大好きなら借金ありでも結婚しちゃう人もいますが。

[4030: 匿名さん]

いよいよ残り18戸のみ。

[4031: 匿名さん]

>>4028 匿名さん

結婚と同じなのは同意ですね
ただの契約に過ぎず、従ってどういうつもりで結婚(契約)したかは人次第。
期間についても同じで一生と思う人もいれば、一定の条件が満たされるまで、何年まで、と期間や条件を考えてる人もいますよね。
それで良い話かと。一生この人(物件)と!と思っていても離婚はありますし、別に離婚も大した話じゃない。結婚自体が大した話じゃないのだから。ただの契約なだけ 契約は終わらせることもできる。

[4032: 匿名さん]

>>4029 口コミ知りたいさん
残債割れは借りる側の問題であり物件の問題じゃないよね
5000万の物件で同額借入た人と2000万借り入れた人では残債割れする可能性は前者が高いのは当たり前。
それは物件の問題ではなく本人次第

[4033: 匿名さん]

>>4027 匿名さん
ですね。ただ資産価値とかこのスレで言ってる人は山手線内側には買えないしこのマンションも買えないからここでボヤキをしてるだけですよ。

[4034: 匿名さん]

>>4025 匿名さん
そうでもないでしょうね
予算や家に対する要件って人によって違うから。買えないのに必死でネガしてる人がいるのと同じで人それぞれだわね

[4035: 匿名さん]

>>4034 匿名さん

練馬区・急行停車駅で5000万高くない？

[4036: 匿名さん]

何年たってもネーミングに石神井台って野蛮で承服しかねます。

[4037: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

高い、安いは相対表現で個人の感覚でしかないからね
iPhone高いと思う人もいればそうじゃない人もいるのと同じ
格安スマホがあるように君がお買い得、安いと思うものを買えば良い

[4038: 匿名さん]

このマンションも4000万円前半の安い部屋は速攻で売れちゃったからねぇ
15年前でもこの辺の新築パンダ部屋は3700万ぐらいだったから価格もだろうだな

[4039: 匿名さん]

23区で中央線沿線なら新築だと7000万から8000万円は最低ないと無理だね
普通親の援助は3000万円ぐらいあるから一般サラリーマンであれば買えるね

[4040: 匿名さん]

>>4038 匿名さん

最安値が4780万ですよ

[4041: 匿名さん]

>>4040 匿名さん
違うよ パンダは3980万円だったから。

[4042: マンション検討中さん]

>>4032 匿名さん

もう少し行間読もうよ。
7000万のA棟を頭金2000万払って5000万の住宅ローンを組みました。10年後に4300万で売れたので、全て残債の4300万の返済に充てました。さて残割れはしなかったものの、持ち出しはいくらでしょうか？
これ凄いリアリティのある話しだと思うけど、どう？

[4043: 通りがかりさん]

>>4028 匿名さん

結婚や家に夢を持ちすぎ。笑
若いっていいですね。

[4044: 匿名さん]

>>4042
全然リアリティが無いけど、どの辺がリアリティがあるの？
古くなれば値段が下がるのは当たり前、新築が新築プレミアついてるのも当たり前
持ち出しの前に、新築で自分で好きな部屋を選んで生活した10年間は無視なの？w

[4045: 匿名さん]

>>4043
逆だと思うよ。老いてる人でしょ
若い人は結婚、家、車、すべてただの手段や制度と割り切ってるから合理的で現実的
家や結婚に執着してるのって総じておっさん、おばはんばかり
ここで資産価値とかいってるのも間違いなく老人ばかり

[4046: 匿名さん]

>>4042 マンション検討中さん
じゃあ10年後に7000万円だったのが4300万円になったその部屋買いなよ
高嶺の花だった人が老いてお局になったのをゲットって事かな？俺は遠慮しとくw

[4047: 匿名さん]

再開発で資産価値と言うけれど、そんなに劇的に変わるとは思えないわ
そういう一攫千金みたいな話は本当に胡散臭いから生業的には逆効果だと思いますよ
有利誤認に当たると思います
長年、西武鉄道を利用していて、新宿線に池袋線以上の投資をするとは思えないしね
新しい直通運転の計画も何も出てこないし
取り敢えず将来性だ資産だじゃなくて、身の丈にあった生活ができればそれでいいんじゃないんですかね

[4048: マンション検討中さん]

>>4046 匿名さん

西武新宿線の高嶺の花。笑 新築のいまですら4300万の価値もないと思うからオレも遠慮しとくよ。

[4049: マンション検討中さん]

>>4044 匿名さん

いや、だからリアリティあるんだよね？笑
5000万の住宅ローンを10年払い続けて、さらに住み替え時に2000万の持ち出し。10年間で約3600万円の住宅費は、好きな部屋で過ごしたからではとても清算できるものではないよね。
というか、ここに住んだ時点で買い替えは難しいと考えた方がいいということだね。

[4050: 匿名さん]

>>4047 匿名さん
資産価値と一攫千金は全然違う

[4051: 匿名さん]

>>4049 マンション検討中さん
全くないよね、リアリティ
まだ10年経ってないし

[4052: 口コミ知りたいさん]

残積割れの定義間違ってません？
フルローンとして残積割れを計算すると思いますが。7000万を利率1%で35年ローンだと10年後に5000万以上残金あるので4700万だと残積割れ。頭金は損益を先に払ってるだけだよ。
20年住めばローン支払いが進むから、残積割れのリスクは減るけどね。
ここは永住考えてる人が多いみたいだから、短期の残積割れは気にしなくてもいいんじゃない。

[4053: 匿名さん]

時代は永住だからね

[4054: マンション検討中さん]

こういうデベの餌食になる人が老後に貧乏になるんだろうね。費用対効果、ランニングコスト、長期キャッシュフロー の計算ができない。または考えることを放棄している。

普通の会社員が幸せになるためには健康であること・新築マンションを購入することだけでは不十分で、資産形成を常に意識せざるをえない。
資産形成にたったひとつ必要なことは、安定収入でも相続でもなく計画性です。
同じような学歴・収入・家族構成でも、選んだマンションによって、所得に2000万以上の格差をもたらすのが現実世界です。

ここで4042さんのあげる事例で無視できないことは、損失となった頭金 2000万円について、本来なら複利の長期運用によって10年で少なく見積もっても利息250万円は安全に獲得できたということです。よって▲2250万円のキャッシュアウトフローです。

ここのような市場価値の低い物件購入にさいしては、将来に債務超過に陥るリスクをきらって、多額の頭金を投入せざるをえません。
その結果、余裕資金だけでなく投資機会も失っていることを知っておいてください。余計なお世話なことかもしれませんが、がんばって働くだけでは余裕ある暮らしは手に入らないんですよ私たちが生きる社会は。

[4055: 通りがかりさん]

↑この人貯金ないね