Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[3921: 匿名さん]

買い替え特約とローン特約のキャンセルってどこでもあるけど、それが続くとしたら条件のいいお客さんがもういないってことだよね。売る側もできれば避けたいはずなのに。

[3922: 匿名さん]

>3920

停止条件の期間は一般的に３か月。

[3923: 匿名さん]

その通りですが「契約の精神に基づき完了まで甲乙双方協力し努力する」などのくだりがありどちらからか解除の申し入れがない限り自然に延長されます。

[3924: マンション掲示板さん]

>>3923
本当に何年も延長出来るならまだまだこの先もキャンセルになる部屋が出てくることになりそうですね。

[3925: 匿名さん]

>>3923 匿名さん

A棟の際販売住戸はそんな理由だったんですね！ だとしたら、初期の契約住戸なので、条件の良い部屋が多いですね！

[3926: 匿名さん]

本当にそうです。不動産屋さんは大変だけどそういう市場に住んでいるのでそこで勝負するしかありません。今の客を断ることは簡単ですが次の客の見込みがあるわけではないので。

[3927: 匿名さん]

>>3926 匿名さん

凄い情報を暴露されましたね…
東建関係者ですか？？

[3928: 匿名さん]

単純に売れてなかっただけでしょ。というか見込みがいなかったという時点で売れてなかったのと同じことですし。しかしここまで売れない物件もなかなか見ないですよね。不動産として何か大きな欠陥があるということなんでしょうね。

[3929: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
西武線に頑張って欲しいですね。
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201905_post-15505...

[3930: 匿名さん]

外環の延長工事、順調ですね。上石神井にICが出来るのが楽しみです。
http://tokyo-gaikan-project.com/news/progress.php

[3931: 匿名さん]

横浜や大宮や浦和が住みたい街の上位に入るようになってますから、街のブランドよりアクセスや商業施設などの実利面を評価する傾向が強いですものね。
実質使えるのが高田馬場だけでは訴求力としては厳しいですよ。
東京駅、大手町、丸の内近辺で再開発ラッシュでオフィスビルの需要も集中していますから、東京駅・大手町駅へ直結する路線の人気が高まってますし。
東西線との直通計画が動き出せば、逆転満塁ホームランという感じですけれど。

[3932: 匿名さん]

>>3931 匿名さん

西武新宿線で乗り換えなしで行けるのは、西新宿のオフィス街ぐらいですからね。西武新宿駅の周辺がもう少し再開発されればいいのですが…
歌舞伎町も浄化が進んだらしいのですが、昔の印象が強くてあまり行く気になれませんしね。地価はかなり上がっているみたいですけど。

[3933: 匿名さん]

>>3932 匿名さん

西武新宿駅前は、現在、大規模な再開発中。東急グループが手掛けています。これが完成すると、西武新宿駅の利用者は激増します。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000236422.pdf

[3934: 匿名さん]

>>3933 匿名さん

あと3年で竣工です。

[3935: 匿名さん]

買うしかないよね

[3936: 匿名さん]

>>3933 匿名さん

これ以上増加したらさらに劣悪な鉄道路線になるね

[3937: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
直通になってもコールド負け

[3938: 匿名さん]

>3927
私は不動産屋ではありませんよ。過去４回売買で住み替えし厳しい現実を知っているだけです。われわれ庶民は勝ち組さんのようには行きません。

[3939: 周辺住民さん]

ネガが書いてることって金も無ければ免許も無い中高生が車の話をしてるみたいでちゃんちゃら可笑しい。まずアルトでも買って乗れるようになってから言ったら？

[3940: 匿名さん]

ミストサウナを付けなかったのは正解。特にこの時期はカビの温床となるよ。

[3941: 匿名さん]

ミストサウナつけることでカビって聞いたことないけど。２４時間換気あるし。

[3942: 匿名さん]

ミストサウナをつけるとカビないよ

[3943: マンション掲示板さん]

>>3939 周辺住民さん
ネガはスルーするのが１番です。
あなたの様な発言は周辺住民？住民の品位が問われます。

[3944: 匿名さん]

今日みたいな雨降りには、共用施設にライブラリーがあるのは良いですね！

[3945: 通りがかりさん]

>>3943 マンション掲示板さん
こういうのもスルーでお願いします。怒って長文書いてこないでね。

[3946: 匿名さん]

ライブラリー詳細

http://www.tokyo-first.jp/design/index.html

[3947: 匿名さん]

このマンションは乾式だから梅雨なのに湿度がちょうどいい

[3948: 匿名さん]

購入シュミレーション

仮定条件
・5000万で購入
・25年後に3500万で売却
・3LDKの家賃相場は15万（管理費は含まず）

5000万-3500万＝1500万

1500万÷15万＝100ヶ月
100ヶ月÷12＝8.3年

8.3年以上ここに住んだら、
元が取れる。

[3949: 匿名さん]

ざっくりすぎでは・・・

[3950: マンション掲示板さん]

25年で3500万は無理でしょ？
25年じゃリフォームもかなり必要だし誰もそんな金額だして買わないよ。

2500万くらいで業者が買ってフルリフォームされて3500万売り出しぐらいじゃない。

[3951: 匿名さん]

>3950

フルリフォームで、リフォーム代転嫁して高くなっても売れないんだけどね。下手にお金かけても、趣味が合わないと逆効果だし。

[3952: 匿名さん]

とても雑な試算だけど考え方は面白い。いくつか抜け落ちているのは
金利、固定資産税、給湯・空調設備の維持費用、リフォーム費用などでしょうか。どなたか支援できませんか。

[3953: マンション掲示板さん]

諸費用や引越代 仲介手数料も必要ですよね。

[3954: 匿名さん]

賃貸より購入した方が得ですね。

[3955: 匿名さん]

賃貸とかありえないね
費用対効果も資産運用的にもね

[3956: 匿名さん]

>>3955 匿名さん

25年後3500万で売れるなら、必死に繰り上げ返済などする必要もない。

そもそも、この低金利時代に繰り上げ返済ほど無駄はない。金利上昇するまでは、繰り上げ返済は愼むべし。

[3957: 匿名さん]

金利やすすぎ
35年固定でも0。645

[3958: 匿名さん]

>>3957 匿名さん


どこの銀行？

[3959: 匿名さん]

イオンだよね、いま最安
次が楽天

[3960: 匿名さん]

楽天の場合はポイントも入るからでかい
年間ローン払ってるだけで5％ぐらいの楽天ポイントたまるからかなりでかい買い物が可能

[3961: 匿名さん]

>>3950 マンション掲示板さん

25年後は、南北道路も、西武新宿線 立体化も、上石神井駅前ロータリーも、外環 青梅街道ICも全て完成してる。

従って、3500万以下になることはないよ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/pamphlet/pdf/pamphlet_101.p...

[3962: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

4000万円ぐらいでの売却が最多成約価格だろうね

[3963: 匿名さん]

このマンションは買って損することはないでしょうね
人気の上石神井物件だから鉄板

[3964: 匿名さん]

上石神井は急行停車駅。利便性は高いですね。再開発後はかなり地価が上がり、手が届かなくなりそう。

[3965: 匿名さん]

上石神井は地盤最上、風水害の被害0、ってのも大きいですね

[3966: 匿名さん]

>>3965 匿名さん

南海トラフ地震を控えているので、地震に強い地盤はかなりの強味ですね！

[3967: 匿名さん]

ここの地盤で壊滅的地震だったら他はもう見る影もなくなりそうですしね

[3968: 匿名さん]

アンボンドスラブってコンクリ内の鋼材にテンションをかけて強度を確保する。鋼材がギターの弦のように振動して音を増幅するんで音に弱いと言われている。ひところ見なくなったんだけど復活か。流石、長谷工。

[3969: 匿名さん]

>>3968 匿名さん

それって、地震に強いってこと？

[3970: 匿名さん]

>3969

テンションの入った鋼材入れて強度上げてるけど、その分梁とかを省いてるのでトータルの強度は一緒のはず。

[3971: 匿名さん]

>3965

表層地盤増幅率は、１．４６。揺れやすさの目安は、場所によって揺れやすい。支持層も２０ｍとやや深い。最上とは言えないよ。

[3972: 匿名さん]

地震にはかなり強いですよ

[3973: 匿名さん]

>>3971 匿名さん

同じブリリアの高野台とは、どちらが地震に強いですか？

[3974: 匿名さん]

客観的な数値はそれ程でもないけど。

[3975: 評判気になるさん]

手抜きがあれば関係ないでしょ。

[3976: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
あっちは1.66 谷底低地で揺れやすい

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん

石神井台の方が地震に強い？

[3978: 匿名さん]

>>3977 匿名さん
どちらがと言われれば石神井台の方が地震には強いと思いますが、もっと地盤の良いところはありますよ。

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん

検討してるエリア、物件、価格、その他条件ありきですからね
もっと良いところがあっても条件に合わない所であれば意味がないのでね

[3980: マンション掲示板さん]

>>3979 匿名さん
こんな本当かどうかもわからない掲示板より
ご自分でしっかり調べて下さい。

[3981: 匿名さん]

>>3980 マンション掲示板さん

だね
調べたらここは地盤がかなり強固だったわ
高台だし地盤が強いのは安心

[3982: マンション掲示板さん]

>>3981 匿名さん
3971さんの投稿をご覧下さい。

わざとらしい誇張されたポジはネガでしかありません。

[3983: 匿名さん]

A棟の価格が下がるなら欲しい

[3984: 検討板ユーザーさん]

このマンションと他にいくつか見学もしていますがグランドメゾン江古田と同じ位に販売が長期化してるとプラスなコメントが片寄ったり値引きも人それぞれって感じがします。判断基準はそれぞれですがここまで売れ残るマンションなのでイイ商談が出来る方に決めるのが今の消費者の気持ちですね。

[3985: マンション検討中さん]

最終期終わって急にキャンセル部屋が増えて突然ポジティブなカキコミ増えてるけど何かある前兆なんでしょうか?

[3986: 匿名さん]

>>3985 マンション検討中さん

値引せず、利用価値を認めて購入する人をターゲットにし、売り急ぎをやめたことにより、逆に人気が出た。

その証拠に、ゴールデンウィークにて撤去予定だった上石神井駅前のモデルルームも、販売終了まで延長された。

値引販売がない分、完売まで時間を要しますが、民度を保てるので、良い戦略だと思います。

[3987: 匿名さん]

人気の上石神井エリアだと値引しなくても売れるからね

[3988: 匿名さん]

再開発が事業化されてから、完全に風見向きが変わりましたね。

[3989: マンション検討中さん]

突然のポジ

[3990: 匿名さん]

>>3989 マンション検討中さん

全ては再開発の恩恵

[3991: 匿名さん]

再開発の恩恵は絶対的優位だからね

[3992: 匿名さん]

>>3991 匿名さん

上石神井駅前 再開発発表、南北道路（外環の2）事業化スタート、西武新宿線 立体交差化発表、外環 青梅街道IC事業化中。
半年でこれだけ一気に決まる街も珍しい。

[3993: 買い替え検討中さん]

このままいくと10年後には３割は値段が上がってそうですね

[3994: マンコミュファンさん]

組織的なのか違和感あるポジティブコメントが凄い。

[3995: 検討板ユーザーさん]

再開発の恩恵があるのは駅徒歩5分以内です。

[3996: 匿名さん]

榊氏、自身のyoutubeでここに言及。「悪くない」

[3997: eマンションさん]

再開発の風ありがたい
10年後は三割アップ

[3998: マンション検討中さん]

不自然なポジは違和感しかないですね

[3999: 匿名さん]

駅前広場がかなりよくなるし渋滞も緩和されるから利便性は間違いなく大幅アップだね
これはでかい

[4000: 周辺住民さん]

水を注したい訳ではないけれど、駅周辺の再開発に関しては、あと数年のうちにどんどん進むみたいな勘違いはしない方がいいかもな。

練馬区の都市計画マスタープラン（都市マス：2017改訂版）によると、上石神井駅は石神井公園・大泉学園・光が丘と同等の地域拠点に位置付けられているから、区内では周辺整備の重点エリアとみて間違いは無い。でも、駅周辺の「まちづくり構想案」の最新版を見る限り、地元の協議会による実際の計画検討や権利者の意見聴取が本格化するのはこれからで、東京都からの事業認可は昨年12月にされたものの、具体的な事業手法をどうするか、ホントに再開発でやるにしても事業主体をどこにするのかという大きな課題には殆ど手が付いていない感じだ。地元に撒かれている広報紙を見てもそういう状況だよ。
ttps://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/kamishaku/index.files/kamishakunews25.pdf

都内あちこちで再開発が「進められて」はいる訳だけど、一般的にはこの状態からが長いんさ。たぶん区は事業主体になろうとはしないだろうから、地元で組合を設立してそこが主体やるという流れになるんだろう。当然、素人権利者集団では何も出来ないから、コンサル選定やら事業協力者選定やらがこれから始まることが予想される。そこに至るまででも早くて２～３年かな。で、最初は準備組合で色々やり始めて、最初のステップとして地区計画や都市計画決定を目指すと。その頃になると地元の賛否も影響してくるから、目標達成まで何年かかるかも判らない。一般事例だと準備組合設立から都市計画決定まで５年や10年なんてザラにある。市街地再開発事業として本格的な活動はその後の話。区が発信してるスケジュールの一番右に「事業の実施」と書かれているのも、都市計画決定以降のフェーズのことだよ。そこだけでも普通は何年もかかる。駅前だけに鉄道事業者との調整もある筈だが、これまた一筋縄ではいかないだろうね。ましてや西武だろ？駅前広場の設定にも色々注文を付けてくるだろうし、ホント大変だと思うよ。

近い例だと、池袋線の石神井公園駅周辺が今の上石神井駅周辺と同等のフェーズに達したのが平成14年ぐらいかな。で、今の駅ナカ施設と南北の駅前広場が整備完了・供用されたのが平成25年ぐらいか。普通に10年以上かかってる。ま、それが現実よ。

将来性に投資することばかり考えるのではなく「現況」をいかに評価できるか。そっちの方がずっと重要。そういう意味では、今のままの環境でいいじゃんという気もするんだが。

[4001: 匿名さん]

>>4000 周辺住民さん

ここを売るのは20年後。その時に資産価値が上がってれば充分。
今の生活環境には困らなそうなので、20年掛けて、ゆっくりでも全然構いません。10年で出来たら、逆にラッキー程度です。

[4002: 通りがかりさん]

ジャーナリストの榊氏からのコメントはデカイね。販売が加速するかも。

近著「限界のタワーマンション」もアマゾンで売れてますね…

[4003: 周辺住民さん]

そうそう。それぐらい長期スパンで考えないとアテが外れることになるから。

[4004: 匿名さん]

>>4003 周辺住民さん

将来的には資産価値は上がりますか？

[4005: マンコミュファンさん]

ここは駅から近くないのに。駅前再開発が既に完了した新宿線の他の駅で同じ分数の中古マンションの販売価格見たら冷静になれるんじゃない。何だかこの場所で資産価値を求める人が多いとは。価値観はそれぞれですが浮わついた考えの方ばかりなのに驚いてます。

[4006: マンコミュファンさん]

>>3996
良くもなかったってこと?

[4007: 匿名さん]

>>4000 周辺住民さん

将来への期待感一点掛けは誰もしてなくて現状で良いから買うんですよ。再開発はただのボーナス的な感じ

[4008: 匿名さん]

>>4004 匿名さん
かなり上がるでしょうね

[4009: 匿名さん]

>>4007 匿名さん

株と同じで、自分が売るタイミングで上がってれば

[4010: 口コミ知りたいさん]

榊氏の評価が高いとなると、話は別。
一気に内覧希望は増えるね…。
あの人の影響力はデカイから。

[4011: 通りがかりさん]

みんな甘く考え過ぎ
どの業界だって利害関係が生まれるところには
大人のやりとりがあるって想像できないのかな
一評論家の意見に左右されてるようじゃダメ
誰も責任は取ってくれないからね

[4012: ご近所さん]

こちらのマンションを投資目的で買う人はいないでしょ。住みやすさとかの評価だったのなら聞いてみたいものです。

[4013: 周辺住民さん]

>>4004 匿名さん

俺は占い師じゃないから知らんよ。
一応、西武沿線住民ではあるけど、俺の最寄駅周辺だって
ここ１～２年のマンション販売価格は、ちょっと前には想像もしてなかった
ぐらいになってる。それがまた今後どうなるかも安易に予測なんて出来ない。

良く、マンションの口コミ掲示版で「資産価値」と言ってる人がいるけど
そもそもそれってどういう意味なんだろう？
より高い固定資産税や相続税を払いたいと思ってる訳ではないだろうから
たぶん再販価格のことを言いたいのだと思うんだけど、そんなもん所詮は
実際に中古売買する時の固有事例でしかないのだし、新築販売価格が
現実に意味不明な値動きをし続けてきていることを考えたら、購入判断を
左右させる材料になんてするべきじゃないと思うんだがな。
立地や仕様から再販価値に期待して多少背伸びして買った住戸が、いざ売却
する時には誰も欲しがらない間取りと専有面積でした、なんて話が
世の中にはいくらでもある気がするんだが、そういうことは考えないのかな。

古い考えかも知れんが、俺は古くからの住民として、練馬区内に投資を意識
してマンションを買うという発想が理解できない。
年を経るごとに交通利便は高まっているから、価格下落は思った程でもない
という立地も少なくはない様だけど、あくまで現状維持レベルでしょそれ。
どこぞの新興住宅地みたいに、お高くとまった来街者層で構成された街に
比べたら、多少排他的でも昔から地域性があまり変わらないところに
この沿線全般の魅力があると思ってる。なので、基本的には地元の潜在需要で
遅かれ早かれ売り切れちゃうんじゃないのかね。
資産価値（再販価格）がどうとか、災害危険度がどうとか言って立地のことを
不安視してる人が手を出したら、たぶんガッカリするだけだと思う。
昔から新青梅街道を通るたびに、ここはいつか医大が手離して分譲マンションに
なるだろうと思ってたよ。女子寮にしとくなんて勿体なかったからな。
そういう土地勘が無いと購入を決断するのも難しかろうと思う。

[4014: 匿名さん]

>>4013 周辺住民さん

ここはマンションに適した場所なんですね！

[4015: マンション掲示板さん]

榊氏のお墨付き物件。
「悪くない」

[4016: ご近所さん]

>4015
たったそれだけ？　前の人も言ってたけどプロの評論家ってスポンサーの意向に沿った話をするもんでしょう。お金もらってるんだから当たり前で榊さんもそうしてきたと過去のビデオで言ってましたよ。この板で整理されてきた実例「悪くない＝良い」ならば
１．「良い」条件が具体的で納得できる裏付けがあること
２．「悪い」条件が根拠レスで言いっぱなしなこと　　くらいかな。
「西武線は最低で、ましてやその沿線住居は。。」などというのが２．です。

[4017: 名無しさん]

榊氏の資産価値レポートを買って読めば納得できるよ。

[4018: ご近所さん]

>4017
>4013
さんのとおり２０年後の資産価値などわかりませんよ。
初めてマンションを購入する人が真剣にさまざまな将来の可能性を検討する気持ちはわかるけどそれにはほとんど意味がなくこれから当分のライフスタイルに合わせて選択をすべきとアドバイスしたい。勝ち組さんの発言に反発する人は多そうだけど実はそうなるべく努力すべき。

[4019: 名無しさん]

>>4018 ご近所さん さん

やはり利用価値を重視すべきですね。

[4020: 名無しさん]

>>3851 匿名さん

利用価値に関する意見ですね！