Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[3886: 匿名さん]

駐車場に停めてある車は外車や国産高級車が多かったですね。

[3887: 匿名さん]

上石神井駅前って、再開発の事業中なんですね。練馬区のホームページを見ると、ガラッと駅前が変わる様子がわかります。
外環を上石神井駅直下の大深度に通すことに合わせて、上石神井駅前周辺は非常に大きく開発される。

新道も出来るので、このマンションへのアクセスは向上。
ここは価格は高いけど、その分将来性があるので、なかなかいいかもです。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/koho/hodo/h30/h3012/301225.html

[3888: 匿名さん]

再開発でリセール価格がかなり上がってますね
4000万円前半で買った人は勝ち組でしょうね

[3889: マンション掲示板さん]

大幅な値引きで買ってる人もたくさん居るでしょうし、結局は今の価格が適切って思われてないから最終販売後も売れてないんでしょうね。再開発の恩恵あるんですかね。

[3890: 匿名さん]

自分は700は勉強してもらいましたね

[3891: 匿名さん]

>>3889 マンション掲示板さん

この板で書き込みされていた大幅値引は、残念ながらガセネタでしたね。多くの人がそれに騙されて商談に挑みましたが、皆、撃沈していた模様です。
モデルルーム使用住戸が新価格で販売されてますが、それ以外は値引は期待できないようです。

[3892: 匿名さん]

＞＞3888　匿名さん
南北道路開通　2026年(7年後)
駅の立体化　2038年(19年後)
立体化しても他の鉄道に比べると魅力は低いのに最短でもこれだけの年月がかかります
先のこと過ぎてリセール価値が上がるとは断言しきれないと思う、中古がダブついてそう

[3893: マンション検討中さん]

西武新宿線なぞ都心にダイレクトアクセスできない稀有で不憫で不便な、只の鉄の塊に過ぎない。
いわんやその沿線のマンションをや。

[3894: 評判気になるさん]

>>3892 匿名さん

南北道路が開通すると、駅までの時間が2分程度短縮されるので、便利はなるかと思います。

[3895: 匿名さん]

>>3893 マンション検討中さん

西武新宿線がやはりネックだよね
乗換必須になるし

[3896: ご近所さん]

>3880
>買えない人の妬みだよ。

きびしい話だけど、これはあるな。
今ホームページ見たら過去に売り切れだったはずの区画が先着順で売りだされている。
家は契約したらクロージングではないから。買い替え特約で契約して住み替えできず夢破れた人の怨念が↑のようなネガとなってここに取り憑いているのかもね。
入居前には一度塩まいた方がいい。

[3897: 匿名さん]

西武新宿線沿線で夢破れるなんて。。。どんな怨念！？？

[3898: 匿名さん]

>>3896 ご近所さん
たしかに人気があってもうないと言われてたA棟の部屋がぞろぞろあるね。

[3899: 匿名さん]

新築入居したけどすぐに売った人もいるんじゃないかな

[3900: 匿名さん]

>>3899 匿名さん

リセールは良く、即売れてたね。

[3901: 匿名さん]

>>3892 匿名さん

7年後には立地条件が大きく改善されますね！

[3902: 匿名さん]

大きく改善されて、ようやく普通のレベルなのよ(´;ω;｀)

[3903: 匿名さん]

>>3902 匿名さん

普通レベルになれば充分。
元々、利用価値を認めて購入しているマンションなので。

[3904: 匿名さん]

上石神井周辺はちっとも工事開始されませんね 再開発完成まで長そうです

[3905: 周辺住民さん]

>3898
さて、ここは住まいを検討するところです。ネガも沸いてこなくなったようで完売ゴール手前ですね。
http://www.tokyo-first.jp/plan/index.html
↑　のとおり今ここにあるのは諸事情があったからで不人気だからということではなさそうですね。抽選に洩れてずっと前に諦めた人もいたかもしれません。そういう面では残り物に福かも。
販社が決して口に出せないことを言ってあげましたよ。

[3906: 匿名さん]

>>3905 周辺住民さん

販社が口に出せないこと
って何ですか？

もう少し分かりやすく説明してもらえませんか。

[3907: 匿名さん]

取り敢えず、都内に通勤する方は一度朝の西武新宿線に乗って高田馬場での乗り換えを体験してみればいいと思う。
毎日それで通えるかどうか。

[3908: 口コミ知りたいさん]

高田馬場こそ何とかしてほしい
乗換え動線は悪い、キャパオーバーのホームは狭すぎて危険、汚い、町も汚い、バリアフリー動線が悪い
沿線開発が進んでいて乗降客数は増加しているのに、西武のやる気の無さよ（泣）

[3909: 匿名さん]

って言うより、東西線に乗り入れるか？、できないなら新宿駅まできちんと行くか？どちらかはして欲しいけどね。高架と駅前整備という前に

[3910: 匿名さん]

>>3909 匿名さん

どちらも出来ないから西武新宿線は辛いんですよ

[3911: 周辺住民さん]

>3906
関係者に気の毒なので詳しくは行間を読んで。抽選に外れて何人かが諦めた物件が今先着順であるよってことです。

>3907
6:37上石神井発の各駅停車で通勤してますが快適ですよ。
この電車が6:34に到着すると6:35発の急行に乗り換える人達がどっと出てくるので大抵座っていけます。その時座れなくても上井草でまた乗り換え客が出るのでそこで座れます
高田馬場で東西線への乗り換えもスムーズです。

>3909
有楽町線・副都心線と接続を果たした西武池袋線は一見便利そうですが、混雑は輪を掛けてひどくなりました。どこかで車両故障や事故があると全体が影響を受けて気持ちが沈みます。反面新宿線は独立しているのが強靭です。雪で止まったということも聞いた事がありません。

[3912: 匿名さん]

>>3911 周辺住民さん

ということは、今先着順で販売してる住戸は、以前抽選になったくらいの人気住戸ってことですか？

[3913: 匿名さん]

電車遅延だらけなんだけど、強靭？
高田馬場での東西線乗り換えがスムーズ？

どうやら私はパラレルワールドの新宿線と高田馬場駅を利用しているようです。皆様は如何でしょうか？

[3914: 匿名さん]

>>3913 匿名さん

私も西武新宿線 高田馬場乗り換えで通勤してます。客観的に見て、乗り換えはスムーズだと思います。

新宿駅での京王線・京王新線・小田急線との比較でも、はるかに高田馬場乗り換えの西武新宿線の方がスムーズですね。

[3915: 周辺住民さん]

>3912
ええ、A棟の８階の２区画は３年前に契約済でしたね。
９階の写真がありますが、http://www.tokyo-first.jp/plan/a70m.html
と同じく南西から丹沢・富士山・奥多摩・秩父、奥多摩の奥に雪を抱いた南アルプス、北には上州の皇海山、錫ｹ岳、日光白根山、男体山などが遠望できる立地に人気がありました。

[3916: 匿名さん]

>>3915 周辺住民さん

人気住戸が融資実行不可などの理由で、キャンセル住戸となった訳ですね！？ 確かに、この部屋の眺望は抜群ですねー
こりゃ また直ぐに売れちゃうわ…

[3917: 買い替え検討中さん]

>>3913
>>3914

電車の遅延や乗り換えやすさは鉄道利便性を形成する要素に過ぎないからそれぞれ独立して比較してもただの個人的感覚でしかないでしょうね。

遅延は乗客数、本数、接続路線、車体数、停車駅の数や駅規模なんかに影響する
乗客数、接続路線、車体数、停車駅が少なければ少ないほど鉄道運行は安定しやすいから遅延も減る
が、鉄道利便性は相当に低いことなり、西武新宿線が中央線とは比較にならないのはそれが理由
人数が多い大都会では犯罪件数も率もど田舎のそれに比べて高くはなるがだからど田舎が安心だね！
とはならない。（人数が少なければ少ないだけ違う不安、問題が発生するため、”治安の良さ”に直結しない）

同様の理由から、乗り換えのスムーズってのも意味をなさない。
まず、乗り換えにJR新宿駅とJR高田馬場を比べてることがそもそもナンセンス。
比べるならJR新宿駅で比べればいい。（山手線だけに乗り換えるわけでもない）
他の私鉄はJR新宿駅のターミナルに乗り入れるわけだからそこ自体が目的地の人もいれば
乗り換えるにしても様々な路線を選択できる。人数が多いし、私鉄はJR路線と隣接はしていないから
少し歩く。
が、西武新宿線はJR新宿駅ターミナル外にあるから、まずJR新宿駅ターミナルに入るまで歩かねばならない。乗り換えがスムーズではないのは西武新宿線
人数も規模も接続路線も選べない高田馬場駅で乗り換えがスムーズっていうのは三田線で巣鴨で山手に乗り換えるのと同じ話で比較対象がおかしい。
スムーズだと感じる人はもともと時間的、お金の価値をわかっていない人に多くて、そういう人は、例えば戸建てだったら管理費が不要！絶対お得だと思ってる人に多い人（用は、自分の労力、時間、コストを度外視しちゃってる人であり、それはいい買えば自分に価値がないと言ってる人に多い。
そういう人は、そもそも鉄道利便性が低い、失ってるものが多いのに安いエリアに住まうからお得と思っている人だから、別に行きたくもない、ましてや必ず乗り換えが必須になるような鉄道路線を度外視して、ただ単純に乗り換えできるから楽でスムーズだと感じる。
高田馬場での乗り換えが不便で苦痛って人はその逆の人ってだけ。

[3918: 匿名さん]

スーモに掲載されている以外の販売住戸ってあるの？ それとも、あれが全て？

[3919: マンション掲示板さん]

完成前に売れた部屋は完成してすぐに引き渡しが出来なきゃキャンセルになるのかと思ってました。何で今さら売り出してるのか知ってる方いましたら教えて下さい。何だか次々とキャンセルの部屋が出てくるんで本当はまだまだ在庫があるのかなって思ってます。

[3920: 匿名さん]

売買契約に停止条件がついていたからですよ。たいていは買い替えの場合で売り主・飼い主｛甲・乙｝とも「この価格で中古住居が売れる！」と合意していてそれが実現しない場合は手付も返して契約を白紙にするというものです。甲・乙とも何年も努力したけどついに諦めたのです。この原因はこのマンションにではなく中古物件と市況にあります。

[3921: 匿名さん]

買い替え特約とローン特約のキャンセルってどこでもあるけど、それが続くとしたら条件のいいお客さんがもういないってことだよね。売る側もできれば避けたいはずなのに。

[3922: 匿名さん]

>3920

停止条件の期間は一般的に３か月。

[3923: 匿名さん]

その通りですが「契約の精神に基づき完了まで甲乙双方協力し努力する」などのくだりがありどちらからか解除の申し入れがない限り自然に延長されます。

[3924: マンション掲示板さん]

>>3923
本当に何年も延長出来るならまだまだこの先もキャンセルになる部屋が出てくることになりそうですね。

[3925: 匿名さん]

>>3923 匿名さん

A棟の際販売住戸はそんな理由だったんですね！ だとしたら、初期の契約住戸なので、条件の良い部屋が多いですね！

[3926: 匿名さん]

本当にそうです。不動産屋さんは大変だけどそういう市場に住んでいるのでそこで勝負するしかありません。今の客を断ることは簡単ですが次の客の見込みがあるわけではないので。

[3927: 匿名さん]

>>3926 匿名さん

凄い情報を暴露されましたね…
東建関係者ですか？？

[3928: 匿名さん]

単純に売れてなかっただけでしょ。というか見込みがいなかったという時点で売れてなかったのと同じことですし。しかしここまで売れない物件もなかなか見ないですよね。不動産として何か大きな欠陥があるということなんでしょうね。

[3929: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
西武線に頑張って欲しいですね。
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201905_post-15505...

[3930: 匿名さん]

外環の延長工事、順調ですね。上石神井にICが出来るのが楽しみです。
http://tokyo-gaikan-project.com/news/progress.php

[3931: 匿名さん]

横浜や大宮や浦和が住みたい街の上位に入るようになってますから、街のブランドよりアクセスや商業施設などの実利面を評価する傾向が強いですものね。
実質使えるのが高田馬場だけでは訴求力としては厳しいですよ。
東京駅、大手町、丸の内近辺で再開発ラッシュでオフィスビルの需要も集中していますから、東京駅・大手町駅へ直結する路線の人気が高まってますし。
東西線との直通計画が動き出せば、逆転満塁ホームランという感じですけれど。

[3932: 匿名さん]

>>3931 匿名さん

西武新宿線で乗り換えなしで行けるのは、西新宿のオフィス街ぐらいですからね。西武新宿駅の周辺がもう少し再開発されればいいのですが…
歌舞伎町も浄化が進んだらしいのですが、昔の印象が強くてあまり行く気になれませんしね。地価はかなり上がっているみたいですけど。

[3933: 匿名さん]

>>3932 匿名さん

西武新宿駅前は、現在、大規模な再開発中。東急グループが手掛けています。これが完成すると、西武新宿駅の利用者は激増します。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000236422.pdf

[3934: 匿名さん]

>>3933 匿名さん

あと3年で竣工です。

[3935: 匿名さん]

買うしかないよね

[3936: 匿名さん]

>>3933 匿名さん

これ以上増加したらさらに劣悪な鉄道路線になるね

[3937: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
直通になってもコールド負け

[3938: 匿名さん]

>3927
私は不動産屋ではありませんよ。過去４回売買で住み替えし厳しい現実を知っているだけです。われわれ庶民は勝ち組さんのようには行きません。

[3939: 周辺住民さん]

ネガが書いてることって金も無ければ免許も無い中高生が車の話をしてるみたいでちゃんちゃら可笑しい。まずアルトでも買って乗れるようになってから言ったら？

[3940: 匿名さん]

ミストサウナを付けなかったのは正解。特にこの時期はカビの温床となるよ。

[3941: 匿名さん]

ミストサウナつけることでカビって聞いたことないけど。２４時間換気あるし。

[3942: 匿名さん]

ミストサウナをつけるとカビないよ

[3943: マンション掲示板さん]

>>3939 周辺住民さん
ネガはスルーするのが１番です。
あなたの様な発言は周辺住民？住民の品位が問われます。

[3944: 匿名さん]

今日みたいな雨降りには、共用施設にライブラリーがあるのは良いですね！

[3945: 通りがかりさん]

>>3943 マンション掲示板さん
こういうのもスルーでお願いします。怒って長文書いてこないでね。

[3946: 匿名さん]

ライブラリー詳細

http://www.tokyo-first.jp/design/index.html

[3947: 匿名さん]

このマンションは乾式だから梅雨なのに湿度がちょうどいい

[3948: 匿名さん]

購入シュミレーション

仮定条件
・5000万で購入
・25年後に3500万で売却
・3LDKの家賃相場は15万（管理費は含まず）

5000万-3500万＝1500万

1500万÷15万＝100ヶ月
100ヶ月÷12＝8.3年

8.3年以上ここに住んだら、
元が取れる。

[3949: 匿名さん]

ざっくりすぎでは・・・

[3950: マンション掲示板さん]

25年で3500万は無理でしょ？
25年じゃリフォームもかなり必要だし誰もそんな金額だして買わないよ。

2500万くらいで業者が買ってフルリフォームされて3500万売り出しぐらいじゃない。

[3951: 匿名さん]

>3950

フルリフォームで、リフォーム代転嫁して高くなっても売れないんだけどね。下手にお金かけても、趣味が合わないと逆効果だし。

[3952: 匿名さん]

とても雑な試算だけど考え方は面白い。いくつか抜け落ちているのは
金利、固定資産税、給湯・空調設備の維持費用、リフォーム費用などでしょうか。どなたか支援できませんか。

[3953: マンション掲示板さん]

諸費用や引越代 仲介手数料も必要ですよね。

[3954: 匿名さん]

賃貸より購入した方が得ですね。

[3955: 匿名さん]

賃貸とかありえないね
費用対効果も資産運用的にもね

[3956: 匿名さん]

>>3955 匿名さん

25年後3500万で売れるなら、必死に繰り上げ返済などする必要もない。

そもそも、この低金利時代に繰り上げ返済ほど無駄はない。金利上昇するまでは、繰り上げ返済は愼むべし。

[3957: 匿名さん]

金利やすすぎ
35年固定でも0。645

[3958: 匿名さん]

>>3957 匿名さん


どこの銀行？

[3959: 匿名さん]

イオンだよね、いま最安
次が楽天

[3960: 匿名さん]

楽天の場合はポイントも入るからでかい
年間ローン払ってるだけで5％ぐらいの楽天ポイントたまるからかなりでかい買い物が可能

[3961: 匿名さん]

>>3950 マンション掲示板さん

25年後は、南北道路も、西武新宿線 立体化も、上石神井駅前ロータリーも、外環 青梅街道ICも全て完成してる。

従って、3500万以下になることはないよ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/pamphlet/pdf/pamphlet_101.p...

[3962: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

4000万円ぐらいでの売却が最多成約価格だろうね

[3963: 匿名さん]

このマンションは買って損することはないでしょうね
人気の上石神井物件だから鉄板

[3964: 匿名さん]

上石神井は急行停車駅。利便性は高いですね。再開発後はかなり地価が上がり、手が届かなくなりそう。

[3965: 匿名さん]

上石神井は地盤最上、風水害の被害0、ってのも大きいですね

[3966: 匿名さん]

>>3965 匿名さん

南海トラフ地震を控えているので、地震に強い地盤はかなりの強味ですね！

[3967: 匿名さん]

ここの地盤で壊滅的地震だったら他はもう見る影もなくなりそうですしね

[3968: 匿名さん]

アンボンドスラブってコンクリ内の鋼材にテンションをかけて強度を確保する。鋼材がギターの弦のように振動して音を増幅するんで音に弱いと言われている。ひところ見なくなったんだけど復活か。流石、長谷工。

[3969: 匿名さん]

>>3968 匿名さん

それって、地震に強いってこと？

[3970: 匿名さん]

>3969

テンションの入った鋼材入れて強度上げてるけど、その分梁とかを省いてるのでトータルの強度は一緒のはず。

[3971: 匿名さん]

>3965

表層地盤増幅率は、１．４６。揺れやすさの目安は、場所によって揺れやすい。支持層も２０ｍとやや深い。最上とは言えないよ。

[3972: 匿名さん]

地震にはかなり強いですよ

[3973: 匿名さん]

>>3971 匿名さん

同じブリリアの高野台とは、どちらが地震に強いですか？

[3974: 匿名さん]

客観的な数値はそれ程でもないけど。

[3975: 評判気になるさん]

手抜きがあれば関係ないでしょ。

[3976: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
あっちは1.66 谷底低地で揺れやすい

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん

石神井台の方が地震に強い？

[3978: 匿名さん]

>>3977 匿名さん
どちらがと言われれば石神井台の方が地震には強いと思いますが、もっと地盤の良いところはありますよ。

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん

検討してるエリア、物件、価格、その他条件ありきですからね
もっと良いところがあっても条件に合わない所であれば意味がないのでね

[3980: マンション掲示板さん]

>>3979 匿名さん
こんな本当かどうかもわからない掲示板より
ご自分でしっかり調べて下さい。

[3981: 匿名さん]

>>3980 マンション掲示板さん

だね
調べたらここは地盤がかなり強固だったわ
高台だし地盤が強いのは安心

[3982: マンション掲示板さん]

>>3981 匿名さん
3971さんの投稿をご覧下さい。

わざとらしい誇張されたポジはネガでしかありません。

[3983: 匿名さん]

A棟の価格が下がるなら欲しい

[3984: 検討板ユーザーさん]

このマンションと他にいくつか見学もしていますがグランドメゾン江古田と同じ位に販売が長期化してるとプラスなコメントが片寄ったり値引きも人それぞれって感じがします。判断基準はそれぞれですがここまで売れ残るマンションなのでイイ商談が出来る方に決めるのが今の消費者の気持ちですね。

[3985: マンション検討中さん]

最終期終わって急にキャンセル部屋が増えて突然ポジティブなカキコミ増えてるけど何かある前兆なんでしょうか?