Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[2501: 匿名さん]

いつ完売するかな

[2502: 検討版ユーザーさん]

>>2499 匿名さん

ご丁寧にありがとうございます。
要するに未知数なんですよね。南北道路にメリットはありません、なんて断定されてたので荒れそうだな、と思ったので。
そういうつもりじゃなかったのなら良いです。失礼しました。

[2503: 匿名さん]

西武新宿線を通勤に使わない環境ならここは素晴らしいと思いますよ。

今日の帰りも下落合～中井で2回の踏切安全確認と急病人と信号確認で20～40分遅れです。
乗り入れで他線の影響を受けないのに、遅延と混雑が年々悪化してます。

[2504: 匿名さん]

>>2503 匿名さん

それはある意味全否定では？笑

[2505: 匿名さん]

>>2503 匿名さん
工事の影響もあるでしょうね
ちなみに西武新宿線は通勤だけではなくレジャーにも使えませんよ。乗り換え必須で新宿駅すら行かないし

[2506: 匿名さん]

公式のアクセスのページですが、購入者様の声の箇所で「池袋、新宿、大手町、六本木が20分圏内で仕事にも買い物にも便利です」とありますが、長年西武新宿線を使ってますが、池袋と新宿以外、明らかに30分超えないと到達できてませんよ。
大手町はギリギリ30分で行ける時もあるかもしれませんが、2回乗り換えの六本木は絶対に無理です。
まして朝は確実に遅延しますし。本当に購入者の声なんでしょうか…

それ以外の住環境はとてもいいと思いますよ。

[2507: 匿名さん]

>>2506 匿名さん
このマンションから上石神井駅に行くだけで10分。
駅待ち合わせ2分
高田馬場まで朝の通勤で15分
高田馬場駅から山手線乗り換えまで４分
高田馬場から新宿駅まで５分
合計36分

マンションからでは新宿ですら20分では無理
いけて鷺宮までですね

[2508: マンション検討中さん]

上石神井、南北道路、駅前広場開発、新宿線高架化と、本当に楽しみな駅ですね！20年後に売却する際が楽しみ！

[2509: 匿名さん]

>>2508 マンション検討中さん

新宿線が高架化すること自体決まってないけどね笑

[2510: 匿名さん]

朝は定時で17分ですよ。しかし混雑だなんだと数分遅れが常態化してますね。
それどころか昼の急行も今のダイヤになってから高田馬場到着が2～3分遅れますね。
各駅停車を減便（10分間隔に）した代わりに上石神井から高田馬場までの間での退避（追い抜き）をなくしたので、各駅停車の乗降がいつも手間取って後を追いかける急行は野方あたりで朝と同じくらいノロノロです。

思うんですけど、上石神井から徒歩10分と記載するより、あたご橋や早稲田高等学院のバス停から大泉学園、石神井公園へバスで10分とメインで書けば印象が違うように思います。
同じブリリアの三鷹は、実際関町なのに三鷹へのバスアクセスを売りにしてます。

近隣に住んでますが通勤では西武新宿線を使いますが、レジャーでは石神井公園に出て池袋線を使うことが多いですね。
横浜まで直通ですから、みなとみらいや中華街に遊びに行ったり、ちょっと足を延ばして三浦半島や鎌倉まで行ったり、有楽町線で新木場まで出てディズニーランドへ行ったり。

[2511: 匿名さん]

>>2510 匿名さん
池袋線バス便とするわけですか。なるほど。
でも中央線バス便ならともかく池袋線バス便はちょっといただけないですね
池袋線もやすいですからね。池袋線を主軸にしたいなら素直に池袋線沿線マンションが良いでしょう
ここの割高金額が買える人なら池袋線のマンションも可能です。

[2512: マンション検討中さん]

公式見ると石神井公園（駅ではなく公園自体）に近くて身近に自然を感じられることと、西武新宿線のアクセスの良さを売りにしていて、
こんなに都心に近くて緑も多くて、それでいてこんな価格で広い敷地に住めるなんてお買い得だって感じですが、
これを鵜呑みにする人はいるんでしょうかね。

[2513: 匿名さん]

>>2512 マンション検討中さん

すでに買われた人でいた人もいたんじゃないですね。
石神井公園は個人的にあまり好きじゃないですね
練馬区はお金がないのか位置的に自然体にしたいからなのかわかりませんが石神井公園は手入れがされてなさすぎです。その辺の木木z植林が大量の蜘蛛の巣で真っ白ですし。手入れしないことが自然であると言えばそうなんでしょうがね。私は人工的に手入れされてるほうが好みですので。

[2514: マンション検討中さん]

>>2512
確かに石神井公園からバス10～15分なら今度できる東久留米の駅前のプレミストなんかと通勤通学時間は同じでしょうね。
逆に言えば上石神井徒歩10分はそれぐらいの価値でしょうね。
アクセス面では。
高田馬場までの所要時間を敢えて都心まで10分とか山手線駅まで10分とか言い換えてますけど。

ディベロッパーも中央線ならともかく、池袋線だったら新宿線を全面に出した方がいいと思ってたんでしょうが、
西武鉄道がFライナーだSトレインだと、池袋線に石神井公園にも停車する都心直通の利便性の高い列車を打ち出して来ましたから、今では池袋線の方が格上になってしまいましたね。昔は新宿線の方が高かったんですが。
乗ってる人の雰囲気も池袋線と新宿線では違いますね。

[2515: マンション検討中さん]

失礼、上の投稿は>>2511さん宛てです。

[2516: 匿名さん]

>>2514
そうですね。
西武池袋線の石神井公園駅や大泉学園辺りはそれなりの高級住宅街もありますし、そのほか東久留米、富士見台や江古田、練馬といったあたりは住宅だけではなく生活の中心エリアがそれぞれありますからファミリー向きですし、ファミリーが住んでるからそこに人が定住・定着して行きますよね。

一方新宿線の方は学生、単身者、お水商売向け（歌舞伎町行き）のための住宅（アパート、寮）が多いですよね。池袋線と大きく違う点はそこかな、と思います。池袋線は定住型、新宿線は仮暮らし型。だから西武新宿線沿線には住宅はあっても生活や文化の中心地がありません。
そのまま南に行った駅、つまり中央線側にそれがあります。そういうところが雰囲気の違いにも
顕てるものだと思われますけどね。

特にこの上石神井駅周辺のエリアはやはり外環による都市計画による開発抑止力の影響は大きかったものだと思います。なまじ都市計画道路としての指定自体は早かっただけに、ね。
急行が止まる、終電の最終駅でもある割にはこの有様ですからね。
例えば駅直結してる西友。あの品揃え、陳列の仕方、あの低クオリティ。まぁシングル向けで休日の家族がおとづれて楽しむための買い物なんかすることがないだろうから、というあの割り切り方からくる、コンビニ的感覚はすごいものがあります。西友関町店とはそういう意味では大違い。
家族で上石神井駅やその周辺商店街で、休日の買い物や外食、美容院とか利用する人っているのでしょうかね？って思わせるあの寂れようも仕方がないものと思いますよ。
都市計画道路なんてものがあれば、いつ何時発火する時限爆弾を抱えてるようなもの。もともと期間限定での仮暮らし、一時暮らしをしてる学生や単身者、寮であれば何の問題もありませんが、いざ定住しようと思っていても巨大な高架道路（当時は。しかも幅員40M級）ができてしまうと制限がついちゃったらね。
結局は昔ながらの地権者が建て替えとかそういうことをせずに現状維持を継続していった結果こういう寂れぐらいになってしまったのかなと思います。無論、西武鉄道自身がリゾート型で、あまり都市開発や駅前商業開発といったハイリスク系は好まなかったのも多いの影響はしていますけどね。

まぁ、先にも書きましたが良くも悪くもそれが西武新宿線、上石神井駅という特徴、地勢かと思いますよ。
ファミリー、特に子育て世帯を持ってるご家庭においては、どうしても子供中心になるますし、子供が小さければ小さいほど生活圏が家中心です。従ってそういうご家庭では生活・文化の中心（都心部という意味ではない。自治体含めてそういう環境が揃ってる中心エリア、という意味）に近いエリアを選択されるのが賢明でしょう。この近辺で言えば、北側であれば石神井公園駅や大泉学園駅近辺
がいわゆる生活中心部、ということになります。南側であれば青梅街道以南がそういうことになります。
逆に、新青梅街道以南、青梅街道以北に挟まれたいわゆる西武新宿線沿線部分はどちらにも属さない狭間のエリアになりますからファミリーにとって不向きです。子供に適した良いレベルの歯医者、内科、皮膚科、眼科、小児科も中央線沿いか池袋線沿いに多く存在しますので、結局はどちらかに出向くことになるでしょう。
一方、生活の中心が家にはならない人、単身者、DINKSと言った人にとってはこのエリアは安く住めるということでお得です。が、その場合はこのマンションは選択肢から除外されることになるでしょう。このマンション自体がファイリーむけで設計されており単身者やDINKSに向いていないという点とこのエリアの売りである安さがこのマンションにはないからです。

っとまぁ検討者もその辺りはわかってるからこそのこの売れ行き状態なのかなと思います。
買われてる方の多くは地元・地縁需要でしょうね。
逆に地元ではない、地縁もないような人の場合はなかなか決め手に欠けるので成約に結びつくのは
難しいかもしれませんね。

個人的にアドバイスをするならば、このエリアで検討されてるのでしたらバスを使うことを前提に
バス便として便利な場所。立地を選ぶことでしょうね。
首都圏ではどうも駅近信仰のバイアスが強いようですが、上石神井駅徒歩1分の立地よりも荻窪駅や西荻、吉祥寺までバス停1分、バス10分、とかの立地の方がはるかに便利で価値が高いですね。

[2517: 匿名さん]

また使用済み中古がSUUMOで売ってますね。南側のA棟3F、73.88m2ってことでA-75 Oタイプでしょうかね。4790万円だそうです。新築時はこのタイプだと5480万円ぐらいで売ってた感じですかね。
にしても、竣工後すぐに住んだとして2017年8月ごろに入居したとして1年ちょっとで700万円近くの下落ですか。売り手にしてみたらこれに仲介手数料+150万円ほど追加されることになるので850万円ほどの資産下落ですかね。
が、中古だとしてもまだ高い金額ですね。購入時の仲介手数料込みだと5000万円近くになりますからまだ割高感がありますね、
また、まだ未入居の残部屋がまだかなり残っているようなので部屋の棟、タイプ、階数もある程度選べますから今の状況だとやはり東京建物から買う方がいい気がします。価格に関してもそろそろ交渉の余地が多分にありそうですし、東京建物から買えば仲介手数料も不要ですしね。引き渡し時期も個人の中古を買うと相手側の引越しや買い替え時期と相談しながら決めないといけないのも面倒ですしね。ま、その分価格交渉の余地も大きい可能性はありますが。

しかしこの中古の物件概要を見ていてわかりましたが現状駐車場は一杯のようですね。
このマンションがファミリー向けであること、このエリアでは車必須のエリアであることを考えれば
需要は高いことはわかっていましたが既に空きなし、ってことはこの中古マンションを買う人は
「今の枠（つまり空き０）」に従う必要があるので駐車場が使えないことになりますね。

このマンションはまだ東京建物（売主）がまだ多数の未契約住戸を保有しているため恐らくは
駐車場自体の枠の何割かはこの未契約住戸のために残しているはずですから購入時に駐車場も
必須って人はこういう中古から購入するよりかは売主から契約時に交渉してみるのも手かもしれませんね。

ただ、このマンション、２６６戸数に対して駐車場数が80台(内4台分はカーシェアや来客用等なので実質76台）しかないため、どのみち駐車場競争率はかなり高いでしょう。全戸数に対して３割切ってるのは都内では都内では特段普通ですがこのエリアでは鉄道利便性がよろしくなく車社会ですから車の保有率を考慮すると車を持たれる人は多いのではないかと思いましたね。特に新築時から入居してる人の多くは小さな子供がいる子育て世帯であることを考慮すると向こう１０年ぐらいは車を保持される人が多いでしょう。バスが充実しているエリアなだけにできればいろんな系統がつ帰るバス停が
近くにあればよかったのですが、残念なことにここは、バスでも不便ですので余計に車がないときついかなと思います。

[2518: 匿名さん]

購入時に駐車場交渉をされる人はぜひ平置きを選んだ方が良いでしょう。
このマンションの良いポイントとして機械式だけではなく平置き駐車場も用意されてるところでしょう。車をよく使うエリアになりますから機械式だと不便極まりないので平置きで交渉されるのが良いと思います。

[2519: ご近所さん]

この辺で車必須なご家庭なら戸建ても検討されては？
マンションより安いし、駐車場はただで付いてくる

駅徒歩距離が同じで延べ床面積が同じなら戸建ての方が安い地域です
（一流ハウスメーカーだと高い場合もあります）

[2520: 匿名さん]

>>2519
もともと西武新宿線沿線は駅近から一種低層が広がる戸建に適したエリアですから実際のところ多くの人がそうされてると思いますよ
ただ、ここはBrillia石神井台のスレですし、マンションにはマンションの優位点もありますからね。
ここも大規模ですから共用設備もありますし戸建にはない利便性もありますよ

[2521: 匿名さん]

駐車場が契約できないと厳しいでしょうね

[2522: 匿名さん]

価格見直しが功を奏し、完売が見えてきたようですね。おめでとうございます！

[2523: マンション検討中さん]

埋まってからが大変なような気がします。
定価購入組と値引き購入組で同一マンション内に良好なコミュニティが作れるかという問題が、住民板の方に書かれてありましたか、なるほどと思いました。
そういうのを拝見すると小規模物件で探そうかなと思いました。
スーパーの客層で例えると、栄養価が高くて添加物や農薬を使ってない新鮮な食品をお金を出しても買う層と、
とにかく安くて半額の見切りシールが貼ってあるものを買う層は違うと思います。
マンションは住居ですから、買って消費してお終いではなくて、何十年と日々の生活を積み重ねていくフィールドで、嫌でもマンション内の付き合いというのは出てきます。
単なる安物買いの銭失いでは済まされません。
買い物や通勤の利便性とか、そういうことも重要ですけれど、それ以上に仕事や学校から帰って来た住居は心安まる場所であって欲しいですから
同じ水準の人たちが集まるマンションの方がいいなと思いました。

[2524: 匿名さん]

都心のタワマンなら億単位の違いもあるでしょうが、ここならせいぜい1000万程度ですよね。4000万か5000万程度のファミリーマンションで違う水準といえるほどの差が生まれますかね。

また価格でそのあたりを判断するというのもどうかと思います。1馬力年収1000万と2馬力年収500万×2では、同じ価格の購入者でも考え方は異なるかもしれませんよね。因みに私は1馬力で定価購入しましたが、スーパーでは半額見切り品を狙って買いに行ってます。笑

あとそもそもですが値引きは公にはしてないので、ここを定価で買える人が普通に見に来て（値引きの後押しもあって）購入されてるのだと思います。きっと2523さんの仰る水準は似たような人たちだと思いますよ。

[2525: 匿名さん]

世帯収入が高くても非常識でルールを守らない人は、集合住宅でご近所に迷惑を掛けてます。騒音、真夜中の洗濯、車のアイドリングなどです。子供と犬の躾が出来ない世帯も大迷惑です。世帯収入とは無関係ですね。ご心配なく。

[2526: 住民板ユーザーさん4]

世帯年収高くなくても、頭金多く入れて購入した人だっていますよね。
値下げ関係なしに所得の差はそもそもあるのでは。

[2527: 匿名さん]

>>2519 ご近所さん

安い順に
3階建戸建
マンション
2階建戸建
です

[2528: 匿名さん]

デベの値引き程度では収入差による住環境の悪化はありませんよ
そんなことを心配してる人はむしろここの地勢、相場からくる水準と、現在の販売価格との乖離を
心配しておいたほうがまだマシです。
既に築浅中古（２年以内）でも5500万円程度だったのが4800万円程度で取引されていますからね。
中古市場はまさに時価。ブランドも新築もありませんからね
70m2、3LDKでざっくり3800万円ぐらいが相場なところがもともとなので、そういう水準になるだけの話だと思いますよ

[2529: マンション検討中さん]

上石神井駅の再開発についてご存じの方いますか？
野方みたいに地下になるのか、高架化するのか…
地下になるのなら、天気に左右されず人身事故が減るため、通勤のストレスが軽減されるのでポイント高いのですが。

[2530: マンション検討中さん]

ここ買うなら池袋沿線のマンションのが良いな、ひばりヶ丘の方が住みやすそう

[2531: 検討板ユーザーさん]

>>2525 匿名さん

全く同意します。
夜中の掃除機、部屋での子供の飛び跳ね、ほんと迷惑です。
集合住宅ということを理解してないのではないでしょうか。
民度低くなると心配されてる方もいますが、今はどうなんでしょうか。

[2532: 匿名さん]

>>2531
> 夜中の掃除機、部屋での子供の飛び跳ね、
っていうのがあるのが集合住宅なわけですから、理解されていないのはむしろあなたでは？
民度、とかいう用語を持ち出す人の方が民度がないというのと同じですよね
まずは「社会」という用語の意味やその現実を理解された方がよろしいかと思います。

[2533: 職人さん]

>>2532
常識と言う言葉を理解した方が宜しいかと。夜中の掃除機、洗濯、子供の飛び跳ねは集合住宅で問題となります。非常識な大人が起こす問題です。
貴方が住民であれば、引っ越しをお勧めします。検討中であれば、来ないでください。

[2534: マンション検討中さん]

そんなに音が響く物件なんですか！？

[2535: 匿名さん]

>>2532 匿名さん

2531さんではありませんが、

＞夜中の掃除機、部屋での子供の飛び跳ね、

ということを周囲に対して配慮し合うのが成熟社会における集合住宅のあるべき姿かなと思いますが。民度や水準という用語に関しては私も同意見です。

[2536: 匿名さん]

こんな時間にあんなことそんなこと。
やっぱり一戸建ちが良いのよ。

[2537: マンション検討中さん]

このマンション検討していましたが、検討板ないし住民板も民度が～所得が～等とばかりで購入意欲が低下気味です。
購入してもこういった方々がご近所さんになるのかと思うと気が滅入ります。

[2538: 匿名さん]

>>2535 匿名さん

欲しいですね

[2539: 匿名さん]

>>2535 匿名さん
あるべき姿、理想を言ったところでいろんな人がいるわけですから問題は起きるでしょう。
集合住宅であれば建物共有してるわけだからそのことによるスケールメリットもあるし、逆にデメリットもあるわけで。ここでマナーがどうのこうの言っても始まらないし、価格が高いマンションにしてもそれはやはり起きるだけですよ。

[2540: 匿名さん]

>>2533 職人さん
はい、問題になりますよ笑 で、それが集合住宅のあるあるじゃないですか。何か誤解されてるようですが私はそういう行動を是としてませんが。ただ、いくら規約に記載しようが貼紙しようが法律でしばろうがそれは起きるしそういうの含めて集合住宅だと言ってるだけです。
で、そうやっていろんな人と生きて行くのが社会ってだけ。このマンションだけの話ではないしこのマンションだけが特別おかしいわけでも優れている訳でもない。
それにあなたの常識は他人のそれではない。あなた自身が社会の一員であり迷惑かけてるところもありますよ、誰でもね。

[2541: 匿名さん]

ネット銀行は住信SBIの変動金利を使う予定です。金利0.39%です。不動産の営業は、どこに行ってもネット銀行は審査に２か月掛かると言います。急がないと、期末に間に合いませんとプッシュしてきます。ネット銀行のサイトを見ると１０日と書いてあります。ケースごとに違うのでしょうか？駆け引きかな～

[2542: 匿名さん]

>>2541
不動産営業と住宅ローン会社の関係は双方にとってWinWinであるためにほぼ全ての不動産会社は提携金融機関がありますし、そこを紹介します。そしてその提携先にネット銀行はほとんどありません。取引がないからです。

ネット銀行の審査に関してですが、２ヶ月かかると言ってるのも別に嘘ではありません。どこから起算するかにもよりますが、仮審査、本審査、そして最終的な融資実行可能日まで含めて２ヶ月かかる場合もあります。（もっと短い場合だって当然あります）
ちなみに契約内容はあなたの属性、購入物件、借り入れ金額や期間など、様々な要因で変わってきますのでコレばかりは実際審査してみてやるしかありませんよ。
それに書類に不備があればそれだけ審査に時間がかかったり、出戻りがあるだけですから。

不動産営業マンが提携ローンを進めるのは取引がある金融機関の場合は事前にそういうリスクが回避できるだけではなく、ある程度のコントロールが不動産営業レベルでも可能なためです。

ま、何れにしても金利最安値を考えているならネット銀行になりますから、早い段階で仮審査は終えておき、また必要な書類作成などをご自身で行なっていけば問題なく契約と融資が実行されると思います。

[2543: 匿名さん]

>>2542さん
2541です。詳しく教えて頂きまして有難うございました。とても勉強になりました。事前審査は完了していますので、書類に不備がなく、早目に決めるようにします。いつ、どの物件に決めるか悩ましいです。

[2544: マンション検討中さん]

>>2541 匿名さん
数年前からならともかく、今から変動にするのですか？

[2545: 匿名さん]

>>2544 マンション検討中さん
昔からこれからも変動一択でしょう
何が悲しくて固定選ぶの(笑)

[2546: マンション検討中さん]

外環の2が事業化された時に、南北道路が今の踏切で分断はありえないので高架化も同時にあると主張したら散々ないないと言われましたが、想定通り計画発表となりました。再開発となれば上石神井、武蔵関あたりはこれから地価が上がってきそうですね。

[2547: 匿名さん]

>>2546
計画素案説明会って意味わかってます？（笑
まだ事業化すらされていません（笑
ちなみにこの手の説明会は昔からずっと定期的に行われてますよ

[2548: マンション検討中さん]

>>2547 匿名さん
はいはい

[2549: 匿名さん]

計画案を提出しているだけで事業化されてないし計画案も通ってないとのことですよね

[2550: 匿名さん]

しかもまだ”素”案だからね（笑
ま、地元住民への説明会っってのは役所からしてみたらただの通過儀式
中身などどうでもよく、ただ開催したという結果だけが欲しいだけだからな

この計画の肝は西武鉄道側とどう折り合いをつけるか、この一点だけ
都の事業計画なのだからお金を出すのは東京都
一方、西武鉄道からしてみたらこれまでできてることがそのままやれることっていう
絶対条件が満たされない限りは許容不可能