Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[2401: マンション検討中さん]

このマンションのスラブ厚は、いくつでしょうか？
カタログを見ても記載がないので、ご存知の方が
いらっしゃったら、教えて頂けませんか。

床が直床なので、気になります。

[2402: 匿名さん]

>>2400 マンション検討中さん

A棟 南西側（新青梅街道に面してない方）も残ってましたか？

[2403: 匿名さん]

>>2401 マンション検討中さん

高野台のHPには20センチと
記載されています。

※高野台と石神井台のスラブ厚が
同じかどうかは不明です。

参考まで。

[2404: マンション検討中さん]

>>2403 匿名さん

情報ありがとうございます。

石神井台のスラブ厚も同じですかね？

まさか200㎜以下とかないですよね…

[2405: とおりがかりさん]

>>2404 マンション検討中さん
竣工時期の関係もあり仕様は石神井台＞練馬高野台、と営業さんも話していました。
なので200mm以下は無いと思いますよ！

[2406: マンション検討中さん]

>>2405 とおりがかりさん

情報ありがとうございます！

200㎜以上あれば安心です。
https://izilook.com/13482


駅前開発もスタートするようですし、
前向きに購入を検討します！

[2407: 名無しさん]

まだ３割くらいは残ってるのかな?
2020年までに完売できるか…

[2408: 匿名さん]

過去スレの内容から察するに、
実販売 坪単価は@230程度ってとこかな。
ここの適正坪単価って、どれくらいなんだろう？

[2409: とおりがかりさん]

>>2408 匿名さん
この検討板の最初の方では@235とか、@255～260とか予想されていますが、その間くらい？
線路沿いのパークハウスの中古とか、かなり高めで出ていますからね～(特に、線路に面していない棟)

[2410: 匿名さん]

>>2408 匿名さん

B棟・C棟の実売価格 坪単価は@210を切ってますよ。
A棟は上記のとおり@230前後です。

南側 A棟以外は、また下がりそう。
最終的には@190くらい？

A棟以外は部屋タイプの選択肢も
まだまだ多いので、焦らず・長期戦で
商談を重ねていきます！

C棟で70m2 4000万の提示があれば、
契約に進みます。
あと200万下げられないかを、
年度末に向けて交渉します。

竣工2年経ってしまうと中古物件扱いに
なってしまいますので、3月以降に、
一気に坪単価が急下降するのではと
期待です。

さすがに竣工2年以上経った物件は、
敬遠されますから。

[2411: マンション検討中さん]

>>2409 とおりがかりさん


パークハウスの中古は、かなり強気の価格設定だと思います。
あの価格で本当に売れるのか、興味深くウォッチしていきます…
特に線路側は、西武線が立体化された場合、更に厳しい条件となります。
まぁ、そんな情報は売り手が伝える訳はないと思いますが。

[2412: マンション検討中さん]

>>437 匿名さん


過去の坪単価、
とても参考になりました！

[2413: 匿名さん]

>>2412 マンション検討中さん

参考になりますね！
これを見ても、>>2410さんが言う70平米4000万、坪単価190万円まで下がればかなりお値打ちと思いますが、そこまで下がりますかね？
1階のテラス住戸が最後まで売れ残れば、可能性あるかな？うーん…

[2414: 匿名さん]

>>2413 匿名さん

可能性は高いと思います。
ただし、1月・2月は住宅購入に需要が高まる時期なので、値引交渉の好機ではありません。
年末・年始に大手デベのテレビCMが急に増えたことを考えると、分かりやすいと思います。

この物件の場合は、3月までじっくり待ち、それ以降 竣工2年までの期間の怒涛の値引販売で購入できれば、坪単価190は違和感ありません。

慌てて交渉・購入しなくても
売り切れませんから、ご安心を！


ご検討・交渉の参考に上石神井駅の過去10年の乗降客数を載せておきます。

値引交渉の資料の一助となれば幸いです。

[2415: マンション比較中さん]

ここの耐震等級っていくつですか？
フラット35Sが使えるか心配なので。

[2416: 匿名さん]

>>2414 匿名さん

そうですか、ありがとうございます。
希望の階や間取りとの関係で、考えてみます。

それにしても本当に坪単価190万だとしたら、田無や花小金井の物件よりも安いですね。あっちも値引きしてるのかな…

[2417: 匿名さん]

>>2416 匿名さん

花小金井も苦戦中。
こちら程の高値引率にはならないかもしれませんが、可能性はありますね。

花小金井の板で確認されてみてくださいませ。

高い買い物なので、焦らず、じっくりと。
間違っても、デベ営業の
「売り切れてしまいますよ」
というトークにだけは惑わせられないように。

ちなみに、
候補のお部屋はなどの棟ですか？

[2418: 匿名さん]

上石神井駅は10年間で緩やかに微減傾向という感じでしょうか
ちなみに近くの石神井公園駅の乗降人員は以下の通りです
やはり差は歴然としていますね

2008年（平成20年） 69,391
2009年（平成21年） 70,043
2010年（平成22年） 69,515
2011年（平成23年） 68,820
2012年（平成24年） 71,041
2013年（平成25年） 74,212
2014年（平成26年） 75,319
2015年（平成27年） 77,693
2016年（平成28年） 79,048
2017年（平成29年） 81,273

[2419: 匿名さん]

>>2418 匿名さん

チラシ・HP等の広告には、
石神井公園駅 徒歩32分
も追記した方がいいかもしれませんね。

[2420: 匿名さん]

駅は利用者が増えたからいい、というわけでもない。
設備やダイヤが変わらなければ混雑するだけ。
横ばい程度がちょどいいのでは？

[2421: とおりがかりさん]

>>2418 匿名さん
確かに、駅力は断然石神井公園かと。ただその分石神井公園徒歩物件は強気価格ですからね～

ちなみに、石神井公園で子どもが遊べるエリアは比較的西側に集まっていて、ブリリアからだと自転車や徒歩で行きやすいですよ～
そういう意味ではコスパ良しかも？

[2422: マンション検討中さん]

>>2378 通りがかりさん
この道路、コースなど見れば見るほどこのマンションにとってはプラスになりますねぇ。
この先は石神井川の桜並木になっていますし、新しい道ができたら随分雰囲気良くなりますね。

10年後20年後中古で売るときも、少なくとも線路沿いのパークハウスや花小金井物件よりは売りやすいかも…。

[2423: マンション検討中さん]

乗降客が増えれば、商業施設なども充実してきますから、やはり鉄道の利便性は大事ですね。
上石神井最寄りでも大泉学園や石神井公園を使う人は多いですし。
石神井公園の乗降人員は東横線と繋がった2013年から右肩上がりですね。
2012年は前年の震災の反動もあるでしょうが。その2012年から5年で1万人も増えてますね。

[2424: 匿名さん]

>>2422 マンション検討中さん

計画から52年もの月日を経て、事業がスタートすることなんてあるんですね…

スレ主さんが奇跡と表現されていたんですが、決して大げさな表現ではないと思いました。

もちろん完成までには長い月日を要します。
しかしながら、行政が事業化開始を報道発表というオフィシャルな形で発表したことは、時間はかかっても、必ず実現はします。

ブリリア シティ石神井台を検討されている皆さま、このマンションの発展を盛り上げていきたいですね！

[2425: 名無しさん]

>>2424 匿名さん

東京都が国土交通省から事業認可を得たのなら、確実に実行ですね！

事業主体が練馬区ではなく、東京都なので安心かも。

[2426: 検討板ユーザーさん]

新しい道はこの辺りで新青梅街道に接続？

[2427: 匿名さん]

>>2426 検討板ユーザーさん

英断した東京都に感謝。

[2428: 匿名さん]

>>2409
>>2411
西武新宿線の立体交差化は地下化の可能性が大だから
線路跡地は整備された緑化された歩道か道路になる
そしたらパークハウスには環境も利便性も勝てないよ。
売る側は確定しないと言えないからね。

でも駅前の再開発が決まったってことは
立体交差についてもある程度目星が着いてきたってことだから。
立体交差も近いうちに発表されるかもね

[2429: 匿名さん]

>>2428 匿名さん

外環が地下を通過する関係で、交差する西武新宿線の地下化は困難。

外環の地下深度は大深度の40m
上石神井駅を深度60m以上の超大深度に建設するのは、現実的には困難。

間も無く発表されるであろう西武鉄道の発表を楽しみに待ちましょう！

[2430: マンション検討中さん]

現在、西武新宿線は東村山駅付近を高架化工事中。

上石神井駅は次の高架化工事の計画に盛り込まれたてます。

詳細は参照ください↓↓↓
https://www.seiburailway.jp/news/news-release/2018/20180510_2018setsub...

[2431: マンション検討中さん]

>>2428 匿名さん
ちょっとスレ違いで恐縮ですが…パークハウス住民さんにとっては高架と地下ではすごい違いですね。
地下だと本当に環境良くなりますね！

[2432: 匿名さん]

>>2430
上石神井駅の高架化はまだ何一つ具体的な計画にはなってませんよ、残念ながら。
そもそも上石神井駅は車両基地もありますから単純に高架化や地下化をすればいいというものじゃないです。
また、野方あたりの地下化もすでに着手されていますが工事がかなり遅れてるようですね。
外環その２の道路も2027年ということですが計画通りに行ったところでだいぶ先ですね

[2433: 匿名さん]

>>2431
どうでしょ。都内でマンションを買われる人の多くは新築を購入されて15年ほどで売却してまた新築に住み替えられますし。
上石神井駅の地下化は外環と近くの青梅街道ICがあることから地上部まで斜めに伸びてるのでありえませんね。
高架化の可能性はありますが車両基地もありますし野方あたりの地下工事ですら大幅遅延の状況では東京都が事業認可してから完成に至るまであと最低でも20年はかかると思っていた方がいいでしょうね。
少なくともこのマンション検討にはまるで無関係レベルかと思います（笑

[2434: マンション検討中さん]

>>2432 匿名さん

参考までに、2018年4月 練馬区発表資料の抜粋を、下記に貼り付けておきます。

長文につき、斜め読みをして頂ければよいですが、外環の2と西武新宿線 高架化は一体実施と記載されています。

前スレにあるように外環の2の事業がスタートしましたので、西武新宿線 高架化も同時にスタートすると思われますよ。

▼以下、抜粋▼
　区内の西武新宿線沿線には、13箇所の踏切が存在し、交通渋滞の発生や踏切事故の危険性、地域分断による生活の不便や沿線地域のまちづくりの遅れなど、様々な問題が生じています。また、外環の2など交差している5路線の都市計画道路は、区内の南北交通の円滑化に資するとともに、環境、防災の観点からも重要です。これらのことから、区は、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する「連続立体交差事業」※による鉄道立体化が必要と考えています。
　東京都は、平成26年に、西武新宿線と交差する外環の2について、鉄道の立体化を見据え、道路を平面として計画幅員を縮小するとともに、上石神井駅に駅前広場を設置する都市計画の変更を行いました。平成28年3月には、井荻駅から東伏見駅付近について、連続立体交差事業の「新規に着工を準備する区間」に位置づけ、事業化に向けた検討を進めています。
　鉄道立体化の実現にあたっては、周辺の道路や駅前広場の整備など、沿線のまちづくりを一体的、総合的に進めることが重要です。区内の上井草駅、上石神井駅、武蔵関駅の沿線3駅周辺地区については、まちづくりの方向性を示した「まちづくり構想」を策定しており、地域の皆様とまちづくりの検討などを進めています。
※連続立体交差事業とは
　市街地において道路と交差している鉄道を一定区間連続して高架化または地下化することで、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する都市計画事業です。
　主に東京都が事業主体となり「道路整備」の一環として事業が進められています。
〈事業の効果〉
（1） 数多くの踏切が同時に除却され、踏切遮断による交通渋滞および踏切事故が解消できます。
（2） 鉄道により分断されていた市街地の一体化を図ることができ、本事業に併せてまちづくりを実施することで都市の再生、活性化に強いインパクトを与えます。
（3） 新たに生み出される高架下等の空間を周辺の土地利用計画にあわせて、自転車駐車場や公園等の多目的な形で利用できます。
（4） 鉄道輸送の安全性の向上、踏切経費の節減、輸送力の増強等に寄与します。

[2435: 匿名さん]

>>2434 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
参考までに、池袋線 高架化事業時の期間を調べてみました。
あちらは、事業決定から8年後に完成でした。
池袋線の例からいくと、西武新宿線も2030年頃に完成ですかね。

https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/news/20150126/690109/?P=1

[2436: マンション検討中さん]

皆さま情報ありがとうございます！上石神井の幅員22メートルの道路が決まったのであれば、その真ん中を線路と踏切で断絶するのはにわかに信じられませんよね。となると、高架化も2027年完成もありえますよね。高架化して、駅前広場、駅前商業施設も出来れば、雰囲気は大きく変わりますね。ついでに、新宿乗り入れも一気に進めてほしい、なんて笑

[2437: 匿名さん]

上石神井駅の立体化の完成ぐらいの時期に完売でしょうかね、このマンション（笑

[2438: ご近所さん]

外環の2も事業着手が決定するとは思ってなかった人が多いみたいですし、立体交差も早期に実現すると良いですね。
この板でも、外環の2は詰んでる、万が一実現するとしても数十年後だ、と頑なに主張している人がいました。

[2439: 匿名さん]

>>2436 マンション検討中さん

事業着手とは、ようやく用地買収の交渉がスタートするに過ぎません。

立ち退きを拒否する人がいれば、完成には時間を要しますよ。

このマンションの購入にあたっては、この計画がなくても欲しいのであれば良いですが、この計画を見越してであれば、別の物件を検討されることをお勧めします。

[2440: マンション検討中さん]

>>2381 匿名さん

外環・外環の２の話題が急浮上してますね…


私も外環 工事説明会に参加予定。
ここで外環の2と西武新宿線の高架化についても話があるかもです。

この板であれこれ妄想するより確実な情報が出てきますよ。

[2441: 匿名さん]

>>2438 ご近所さん

外環の2は詰んでるでしょ
今回やると言ってるのもその一部だけですからね
その一部が完成するのも20年後でしょうかね

[2442: 匿名さん]

>>2440 マンション検討中さん
出てこないでしょうね
外環の本線完成だけで2035年頃でしょうかね(笑)
さて、このマンション検討に材料にするには随分と遠すぎますね

[2443: 匿名さん]

>>2439 匿名さん

そう思いますね
人によっては完成前にこの世にもいない人もいるぐらいのスパンですからね笑
子供さんは社会人になってもう家でてるでしょうね！

[2444: 匿名さん]

あと、ここで話題になってる新青梅街道から千川への南北拡幅道路(外環の2のごく一部)に関してですがこのマンションから上石神井駅まで徒歩という観点から言えばむしろ悪化してるんですけどね笑
交通量が増えてしまってわたるだけで大変でしょうに。
真剣に検討してる人いなさそうですね

[2445: 通りがかりさん]

経済的価値が低くとも、購入者にとって使用価値があれば良いと思います。

使用価値は個人の事情により異なるが、その大きさは他人には測りしれない。

経済な損失を被っても、使用価値が高いことで精神的利益を得られ、その人にとって快適な暮らしが出来そうであれば、その選択に間違いはないと思います。


皆さまにとって、最良の物件とご縁があることをお祈りしています。

[2446: 匿名さん]

>>2445 通りがかりさん

そうですね
子供が育ったあとにできるかもしれない道路を材料なんかにしないで良い現実感があるプランで検討したほうが幸せですしね

[2447: マンション検討中さん]

完成は遥か先かもしれませんが、街が変わるイメージを持ちながら、その過程を追うだけでも私はとても楽しいですね。その意味では今回の南北道路は着手決定なので、より現実的ですしね。

[2448: 匿名さん]

>2447
そうですね！
この南北道路は、「車で通過するもの」にとってみれば利用する側ですから便利でしょうけど、
ここに住まう者、このマンションから徒歩で上石神井駅に向かうものからしたら余計な障壁が
増えて交通量も増えるだけですから住環境としては悪化が確実視された、とも言えますね。

外環本線も外環その２も便利になるのは、「道路として利用するもの（そこに住まわず通過するもの）」にとっては便利でも住まうものからすると住環境の悪化でしかないから反対運動もあるわけですからねぇ。鉄道駅ができるのとはでは訳が違いますから。鉄道駅もできれば住環境としてはやはり
悪化はしますが利便性も確実に上がりますし資産性も上がるのでメリット>デメリットになりますが、
都会での道路はねぇ。

もともと外環その２ってのは、埼玉県ですでに開通済みの外環と同様に高架化された
有料道路と無料の一般道路がそのまま走ることで緩急分離、トラフィック分散を図りながら
５放射３環状として機能することに意味がある訳ですが、有料道路の本線が "地上部に作るのはもう無理"ってことを受けてコスト（お金、時間、手間）がかかる地下を選択した時点で地上部がそのまま
当初計画のまま進むことはもう100%ありえない。
加えて、練馬区以外はその２に対しては全否定。練馬区が躍起なのは財政が悪く補助金が欲しいという点と陸の孤島、道路整備が遅れてることへの意地でやってるだけで、練馬区だけで開通しても
「通過するもの」にとっては有益性が０で、そこに住まう者にとっては分断されて環境が破壊されるだけの異物になるでしょうね。

しかし練馬区ってのは本当に学びませんね。区議会議員のおつむが足りてないのか癒着があるのか
知りませんが、陸の孤島になったり道路がおかしいのは、こうやって目先の補助金目当てで、
練馬区だけで閉じてやるから結局、断片的な道路ばかりができる結果なんですけどねー。
青梅街道ICだって結局は杉並区に反対されてハーフインターとか、外環その２も青梅街道以南は
白紙状態とか（笑
文字通り身を切ってコマ切れにしてるのにその道が何一つどこかに通らない。

[2449: マンション検討中さん]

>>2444 匿名さん
そうですかね？歩道、自転車専用道路、車道と分かれるだけでも良くなる気がするのですが…
新青梅の横断歩道を渡るのは今と変わらず、それ以外は駅まで横断する必要もなく、駅前は整備されますし悪化はしないのかなぁと思いました！

随分先になるとはいえ、なーんにもないよりはマシな気がします。
でも購入を左右する材料としてはちょっと弱いですかね。

開発には期待せずに、棚ぼた的に開発がついてくる方が良さそうです。

[2450: 検討板ユーザーさん]

>>2447 マンション検討中さん

過程を追うだけでいいのですか？

近隣で再開発が近い区なんて沢山ありますよ。