Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[2221: 匿名さん]

まだまだ残ってるから今決めなければ、もっと値引きの期待できますね

[2222: 匿名さん]

>>2221
確かに。700万ほど値引きされるとだいぶ実際とのバランスがとれるとおもいますので。

[2223: マンション検討中さん]

こちらの学区はどこでしょうか。評判などご存知のかたはいますか？

[2224: 匿名さん]

区営も多いのであまり学区に期待はなさらない方がよろしいかとおもいます。わるい、とおもってたぐらいが実際通わせた時によく感じることの方が多い可能性が高いとおもってます。

[2225: マンション検討中さん]

>>2224 匿名さん
そうなんですね、、文教地区と伺ってたので公立学校も落ち着いた雰囲気のところかなと思っていましたが。

[2226: 匿名さん]

>>2235
それぐらい期待を下げていけば気持ちよく過ごせますよ

[2227: 匿名さん]

早めに契約した方は気の毒ですね

[2228: 匿名さん]

早めに契約した人は部屋を選べてますから気の毒とは思いません。
価格に関していえば先物と同じですから上がるか下がるかといえば基本は下がりますけど
上がるリスクはヘッジできたわけですからそれでいいと思いますよ

結果論でいえば大量に残ってますから別に部屋もまだ選べますししかも安く買えますから
これから買われる方のほうが価格的には優位であることは間違いありませんね。
が、一方でことはそう単純ではありませんよ。
っていうのは、これだけの残ってると今度は「人気ないのを買っても大丈夫か？」
ってのが常につきまとってしまいますからね。値引き額が大きければ大きいほど、
「外れ物件じゃないのか？つかまされようとしてるのではないか？」という
疑心暗鬼がより強くなるでしょう。すると買えなくなってしまいます。

買えなければ結局高いも安いも関係ないのですから意味がありませんよね。
っていうことで、買ってない人は何も生まれないので損も得もないのですよ

[2229: 匿名さん]

学芸大附属、都立大泉、早大学院に通わせやすいのは大きなメリットだと思います。

[2230: 匿名さん]

住民スレに４～５割売れ残っているってあった。
このスレッドでは先に買った人は気の毒とか待ってればまだ下がるとか不景気な話。
２３区内の物件でも都心からはずれるとこんなに売れないんですか？

[2231: 通りがかり]

通わせやすいけど、なかなか入れない学校ですよね・・・

[2232: 名無しさん]

近くに大きな都営住宅がありますが、そことは違う学区だったかと思います。

[2233: 匿名さん]

>>2230
個人が実需で家を選ぶときに23区とか郊外とかそんなマクロでざっくりした話は意味がないよ
ここが売れないのは過去スレに散々でてきたよ
同じ練馬区であっても色々あるからさ。

[2234: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸（117号室）が300万円の値引きだそうですが、
家具付きの437・608・803号室とはまた違った扱いになるのですか？
引き渡しが7月以降だそうで、契約後もモデルルームとして使用となっていますが
全てのモデルルーム住戸で入居が遅くなるのでしょうか。

[2235: 匿名さん]

>>2234 匿名さん
MRで直接相談が良いよ

[2236: 匿名さん]

共用施設で開催される大人の家庭教師トライによる講座が気になります。HPに出ているラインナップは全て実施されている講座ですか？
レッスン料は1講座500円は初年度のみという話ですが、できれば二年目以降もできるだけ低価格で継続されるといいですね。

[2237: 匿名さん]

実施されてますよー
ちなみに、一部500円にプラス料金がかかります。
ものを作る系は、材料費などをプラスで支払います（飲食系など）
体を動かす系は、500円のみですね。

[2238: 匿名さん]

大きなマンションだからこそ、こういうカルチャー教室的なことがマンション内でできる、ということになっているのだなと思いました。
でもこの価格だと魅力的ですが、普通のお値段ってどれくらいの設定なのでしょうね？それってマンション規模とか参加人数によっても異なってくるとは思います。
マンション内でできるし、他の住民の人とコミュニケーションを取ることができるものは、とても良いと思いました。

[2239: 匿名さん]

ここは、売れてないんですか？

[2240: 匿名さん]

今のトレンドとは外れた駅距離だし、
価格も安くない。
そりゃ売れ行きは悪いでしょう。

[2241: 匿名さん]

どのぐらい売れ残っているのですか？

[2242: 匿名さん]

先着順11戸ということなので、それで全部でしょう。

[2243: 匿名さん]

サブエントランスから駅の入口までが徒歩で10分と書かれていました。
実際に自宅玄関から、電車のドアまで、というdoor to doorで考えると、もっとかかってきてしまう、ということになってくるのだと思います。
でも大きなマンションだと、エントランスまで出るのに時間がかかるのはあるあるですし、
トータルで考えれば普通に歩いていける距離ではあります。
あとはお値段次第なんでしょう。

[2244: 匿名さん]

残り１１戸でもあの大きなゲストハウスを維持しないとならないのですね。
奥まった立地ですが、駅近くなので賃料凄く掛かってそうに思えます。

[2245: 匿名さん]

住民版のぞいてみると11戸どころじゃない感じみたいですよ〜。
随分前から１１戸で変わらないのもおかしいですしね

[2246: マンション検討中さん]

練馬区に拘り検討中です。
他のブリリアは建築中ですが、こちらは完成済み！見れるので安心だと思います。

友達からは完成から2年待てば値下げするのでは？と言われ残り11戸の売行きを見守っているところです。

契約された人の値引き情報や交渉方法を知りたいです。

[2247: 匿名さん]

>>2246 マンション検討中さん

ここまで売れ残ってしまってますからね。値引きはほぼ確実でしょうから、出方を伺うというより◯◯万円なら買う！とハッキリした方がお互いやりやすいと思います。何となくで恐縮ですが、諸費用入れてアッパーは1000万くらいでしょうか。あとは値引かなければ買わない！という強い意志をもって臨むことですかね。頑張ってください。

[2248: マンション掲示板さん]

>>2247 匿名さん
西武線の物件ですから飛ぶように売れるわけもなく、自ずと値引きでしょうね。しかも駅から平坦な道でなく徒歩で15分くらいはかかるそれもネックになってる。

[2249: 匿名さん]

サブエントランスから10分だけど、メインから出てローソン前の信号につかまると15分くらいになるのかな
それより駅までの道中、歩道が狭いのが困る
歩行者同士のすれ違いでも車道に出ないとならない、今日みたいに天気悪いと尚更
ベビーカー押して駅まで向かう子連れ世帯は大変だと思いました

[2250: 匿名さん]

>>2246 マンション検討中さん

安さ重視なら既にここの中古だって売ってるし個別に指値交渉すればかなり下がるよ

[2251: 匿名さん]

>>2249 匿名さん

自転車も多いですからね
子連れはほんとにつらそう

[2252: マンション検討中さん]

ブリリア三鷹が出てしまったから、こっちはもう売れ残りのままでしょう。西武新宿線とJR物件とでは比較になりません。

[2253: 匿名さん]

ここはそういう問題以前かと

[2254: 匿名さん]

ここは立地の割に高くて仕様が低いけど
三鷹は定借✕バス便✕武蔵関という夢のコラボ物件

うーん、こっちの方がマシに感じるのですけど

[2255: マンション検討中さん]

小学校までの通学路、歩道と車道がガードレールなどで区切られていませんが、危なくないでしょうか？

[2256: 匿名さん]

>>2255
危ないか危なくないか？と問われれば危ないと思います。（ないより、ある方が良い、という意味で）
が、実際に問題になるか？っていうと、まぁこれは人間ってのは危なければ危ないなりに危機感を持つわけでして危機管理能力が養われてなんとかなります。
逆に、安全配慮がしすぎるとモラルハザードじゃないですがそれに頼ってしまって帰って事故が多い、っていう場合もあります。

小学校だけではなく、上石神井駅までも非常に狭い道路（歩道と呼べるものなし）、多くの人及び車、そしてバスが通る。踏切もある、っていう意味では
安全か？危険か？って問われれば危険だと私は答えます。実際練馬区の上石神井及びその周辺の改善計画素案とかでもそういう住民の声は拾われていますね。
まぁただ、ちゃんと危険である！っていう危機意識をもってスマホしながらの脇見運転（自転車）や歩きをしたりしないでちゃんと前を向いて歩いていたら
大丈夫でしょう。少なくとも日常生活で注意してるのに事故ばかり、事件ばかりってことではありませんから。

が、むしろ個人的に非常に危ないと感じてるのはこのマンションが面している新青梅街道ですね。
歩道が狭いだけではなく、高低差に加えて歩道の段差が結構激しい。電柱も邪魔。にも関わらず自転車、歩行者が結構多い。
また、新青梅街道、お店がそれなりにあり、路駐が多い。路駐が多いから自転車が歩道で走ることが多い。また、歩道に面してる
建物のクリアランス（セットバックがない）から、結構建物（お店やマンション）からの自転車の出会い頭衝突寸前（でも衝突までしたところはみたことがない）をよくみます。
利便性との引き換えですが、このマンションの周辺でいえば、コンビニ、スーパー、レンタルショップ、飲食店、結構北側沿い（このマンション側）にあるんですよね。
ってことで、それなりに自転車、人の往来が北側に多い。

あと小学校までの道路は抜け道になっているので交通量が多い。これ、ナビ経路探索システムの功罪ですよねー。
最近ののはリアルタイムの渋滞考慮がなまじ優れてるもんだからこの道が選択されがちですね。バス道路とかだと大混雑、
加えて練馬区のこのあたりは南北を行き来する道路がほとんどない（笑　駅から伸びてる道路はバス通り＋踏切があって大混雑。
だからこういう抜け道（住宅路）が北から南、南から北へと抜けるのに使われちゃうんですね。地元民だけが使うわけじゃなくて
ナビ頼りの人が使っちゃうもんだから危なっかしい。

これは個人的な見解ですが、このマンションがもし新青梅街道の南側に位置してたらまたちょっと状況は変わったかな、と思いましたね。
ぶっちゃけ、この場所なら、向かい側にある巨大な都営住宅群（上石神井団地）の立地のほうが、まだマシかな。
まぁ、同じ理由でこのマンションと同じ北側に位置していたライオンズ上井草レジデンスも戸数少なめの割には完売までには竣工後1年は超えてましたね。

思うにこのマンションはファミリー向け、特にお子様がまだ小さい時に購入される人をターゲット層にしていると思っています。
ってなると、どうしても子供さんが小さい間は家中心の住環境が重要視される傾向にあります。共働きだとしてもどのみち子供さんを保育園なり
学童なりに預けることになりますからね。お迎えも必要でしょう。ってなると、やはりそこの環境がちょっとこうも細い道路、幹線道路、多い交通量ってなると
購入決断に躊躇してしまう人が多いのではないか？って勝手に思ってます。どのみち購入する時には最低２回ほどは現地を見て回ってるでしょうからね。
地縁者、地元需要での購入の方々はすでに決断して購入されてるでしょうから。

まぁ、あとこれは子供の教育熱心な親御さん（小学校や中学校で受験・私立または国立）を考えてらっしゃる方へのアドバイスですが、
子供さんがすでに塾などに通わなくても十分賢い、または親御さん自身が教育をつけられるならともかく、もし進学塾なんかに通わせることを考えてらっしゃったら
結局、北側の石神井公園付近、または西武新宿渡ってさらに南側にある中央線沿線（荻窪、西荻窪、吉祥寺）あたりの進学塾に通わせることになるのは覚悟なさった方が
いいですよ。
残念ながら最寄りの上石神井および西武新宿沿線にある塾のほとんどは補習塾、または進学塾の教室もわずかにありますが（日能研とか）が、レベルが低いです。
進学塾はどうしてもやはり教育水準（＝所得水準）が高いエリアにより優秀な生徒および先生が集まりますし、熱心さがだいぶ違います。
同じ子供でもライバルの水準が高くて伸びますから。そういう観点だと、このあたりは弱いです。
が、逆に言えばそういうの考えてないし、気軽に普通に、って感じだと余計な受験戦争や雰囲気に翻弄されることもないので良いと思います。

まぁ、売れ行きが悪い、とか色々ネガをいう人もいるでしょうが、元々がそんなに爆発的に瞬間蒸発するような注目エリアでも人気エリアでもないのでこれぐらいのペースは普通でしょうし、売主もそんなことはあらかじめ予期してるので特段慌てずどっしり構えてるんだと思います。
モデルルーム住戸が300万円引きで売られてますが、わずか約5.7%引きです。強気です。今年の4/13に新価格公示だそうですが4ヶ月たってもまだある、ってことは
やはり市場としてはまだ高いという判断なのかもしれませんね。ただ、今はどこも高いので値段的にはまぁしょうがないのかな、っていうのが正直な感想です。
たぶんですが、全体的に600万ほど高いですよね。例えばモデルルーム住戸もこれ71m2/1Fですので、今-300万円引きで5000万円（正確には4998万円）ですが、
もう300万引いた4700万円（正確には4698万円）だと食いついてくるかこないかのボーダーなきがしております。
他の部屋もそうで、74-5m2程度の標準の部屋が6000万円-6500万円ってのはちょっとここの地勢では厳しいかな ^^;

[2257: 匿名さん]

エリアとしてはブランドマンションの築浅中古がいくつか出てますし、元々戸建ての強い地域だと思います。上石神井にこだわりがある層が元々少ないのに、中古と戸建てという別なベンチマークもあるからお得感がなければ厳しいですよね。
なんというか、練馬の奥地まで来て駅遠のマンション!?って感覚になる方、少なくないかと。
600万くらい高いと言われるとストンと納得できちゃいます。その差額はほぼ同距離・同建坪の戸建てと差なので。メリットデメリットあるし、単純な比較はできないけど、維持費はマンションの方が高いと言われているので、ここを検討対象とする層で戸建ても比較している方はそれなりにいると思います。

[2258: 匿名さん]

そうですね
確かに西武新宿線沿線は一種低層が広がるエリアですから戸建に適しているエリアですからね。
戸建に適している、というのは同時に空間利用率を高めて単位あたりの土地負担分を軽減して
合理的に共有するというマンションには適していないとも言えますからね。

ただ、やはり戸建、マンションという住居形態の前に「立地」だと思います、やはり。
この立地、っていうのは勘違いされる人が多いのですが、別になんでも駅近であればいい、都心とか、そういう
話をしているわけではありません。
それぞれの「街」には、かならず「狭間」があります。そしてその狭間のボーダー（境界線）になっているのが、
川や山といった地理的なもの、道路、線路、といった人工物で分断されます。
狭間に位置するエリアは文化、教育、福祉、といった行政での狭間でもありますから生活すると
実益的な部分で中心部のそれと比べると利便性が落ちてしまいます。

この場所は新青梅街道北側ですからエリア的には石神井公園・大泉の方に属するのですが、残念ながらその狭間（端）ですね。
なので、かりにここがもう少し安くてもやはり厳しいのは変わらないというのが私の見解です。
売り手の観点絡みますとマンションは戸建と違ってビジネスとしてはリスクが大きいです。
また、共同生活を成立させるため、またリスクをヘッジするためにどうしてもケチれない（ケチると共同住宅として成立ができないレベルの建物になる）ために最低必要コストってのが戸建に比べればかなり高いです（１戸あたり）
なので、安くすると言っても限度があるわけですね。
加えて、いうまでもないことですが、土地自体の坪単価ってのも、狭い土地（100坪程度を分割したもの）とマンションが建てられるぐらいの
それなりの広さの土地とでは同じエリアでも後者の方が単価が高くなります。土地活用の観点から大きくまとまってる土地のほうが
細切れの土地よりも単価が高いのは当たり前だからですね。
そう考えれば、戸建、マンション、それぞれのクオリティを最低限保った上での最低コストはマンションの方がはるかに高いです。
故にリスクが高いんですね、マンションビジネスって。下げたくても下げられない限界値それ自体がそれなりに値がはる。
が、このエリアでは購入者がかっても良いとおもう、いわゆる予算上限の天井がかなり低いです。6000万円、これはもう上限を
はるかに超えてしまってる金額でしょう。それを超えてる部屋がゴロゴロあるこのマンションでは売れ行きが鈍化するのはこれは
売り手もわかってる話かと思います。が、この土地をかなり高く仕入れてしまったことに加えて先ほど説明した最低限度コストは
下げようがないという点、そして人件費や建材費用の高騰ってことで結果的に積み上げて言ったらこの金額になった、ってだけだと
思いますね。

私箱のマンションがべつにぼってるとは思ってませんし、東京建物が利益を拡大するために売値を釣り上げてるとは見ていません。
むしろ下げられるぐらいならもっと下げたいってのが本音じゃないでしょうかね。彼らはプロですから。このエリアの地勢、
相場、購入層の予算上限値ぐらいは十二分にわかってることでしょう。
残ってる部屋のほとんどが5000万円後半台。グロスで6000万近くになるとこのエリアでは厳しいでしょうね。
平均平米が74m2ってあたりをHPでうたってますが、あまりこの平均平米に意味はありませんね。
いくら広くても買う側にも予算都合はありますから。全戸80m2って言われたところで価格が6500万っていわれたらこのエリアでは
買わないでしょう。逆に70m2でも別に5000万円程度であれば売れますからね。

売りが少ないだけにあえて広さのバリエーションを増やして特徴を出そう、１戸あたりの単価を上げてリスクを減らそうとしたのだと予測しますが、想像以上に予算天井が低かったってところはあるのかもしれませんね。

[2259: 匿名さん]

郊外の大規模は長谷工ばかりでどの物件も見ても間取りに特色がありません。まるで高度成長期の団地みたいです。しかし、そのくらいの資金しかありませんので文句言えないのですけれどね(笑)
毎週のように郊外の大規模マンションを見て回っているのですが、ほとんど同じような間取りなのでモデルルーム見ても何も感動がありません。ゴテゴテの厚化粧のモデルルームが虚栄張ってて滑稽に感じてます。むしろ、周囲の環境や駅までのルートの方に眼がいきます。少々前にはなりますが現地見たので感想書きます。

ここは駅前から物件まで寂しい道程ですね。先述されている方々が指摘されているように歩道はなんとかしてほしいレベルです。尚、営業さんに歩いて物件行きたいと伝えたところ、タクシー呼んでると言われて強制連行されました。仕方ないから現地見学全部終えてからまた往復歩きました。行きは早稲田高等学院前から新青梅街道経由、帰りはメインエントランスから小学校前を通ってファミマ側から駅へ。ついでにライフと、駅南側の商店街も散策しました。ライフまではアップダウンがありますけど5分くらいなので便利ですね。この町に住むなら南側の方が良さそうです。でも、いなげやから南側は高速インターができるので千川通り以南は要注意みたいです。北側は南側よりお店が少ない印象です。クリーニング店、町医者、コンビニ、美容院、適度に散らばってある町です。小学校側の道も少しお店あるのですが半分はシャッター降りてました。
街並みを確認されたい方は初めにタクシーを断っておいた方が良いですよ。

モデルルームはそれほど飾ってなくて好感を持てます。イメージしやすいです。
プレゼンは手間暇かかっていると感じました。一生懸命にこの土地のすばらしさを伝えてくるのですが、金額に反映する程度の価値しかないのは判りきっているので虚しく感じます。正直、自分の足で歩いてみるとそれ程そそられません。
営業さんが再開発で街並みが生まれ変わると力説していたのですが、練馬区のホームページ見ても具体的にいつから開発してどうなるかは書かれておらず、イメージだけが掲載されてました。イメージ作っても住民の理解が得られなければ進まないのに、営業さんはそのイメージの部分を実現する未来のように語っておりました（だが断言はしておらず適当に濁していた、そういう話し方がうまいなと感じました）。

肝心の物件の中身はすでに書かれているとおりだと思います。やはり値段に見合う魅力がありません。ちょっといいなと思う間取りは5千万後半からでした（しかし、ディスポーザーが無い！！）。
上石神井自体はのんびりしてて気に入りました。でもこの地で買うなら戸建ての方が良いように思えます。駅から近いところで売られているし駅近くでも静かです。

[2260: 匿名さん]

>>2259 匿名さん

詳しい情報ありがとうございます
再開発はまぁ出来たとしても今30歳の人がなくなるぐらいですかね。
ってのもまだ草案レベルですからね

結局上石神井駅の再開発事業は外環が大深度地下になった時点で事実上詰みです。外環その２はたしかにまだ練馬区だけは生きてますがそれだけであの辺一体をなんとかするのは無理でしょう。
その前に外環本線のインターができるかどうかも怪しいですね

[2261: 匿名さん]

別に回し者ではありませんが今ちょうど3Fの中古がSUUMOに出てました。
4980万円(3LDK, 73m2)だそうです。南向きってことなのでサウスコート（A棟）でしょう。
たぶん値引き無しとしたら5700万円ほどしたんじゃないのかなぁ？
随分早い売却ですが転勤なり家庭事情なりなにかあったのかもしれませんね。

まぁ築浅中古とはいえ中古は中古ですし、700万円引き（定価が5700万円だと仮定した場合）、
と受け取れば（新築と比較して）価格的なメリットはあるものの、まだ結構新築（もうすぐ未入居中古だけど）の
売れ残りが多々ありますし実際の交渉時では値引きはありそうな時期に来てはいますからその辺りも考慮して戦える価格を
（仲介業者の）野村が算出して出してる気はします。

仮にそれが正しいと仮定するならば、きっと売れ残り新築はまだ6%-7%引き程度なのかもしれません（ただの想像ですけど）
ってのは、これだけ未入居在庫がまだ残ってるとこのマンションの入居済み中古を個人が売るのは正直かなり苦しいです。
ってのもほとんど同じ価格であればまぁ普通は入居済み中古を個人から買うよりも未入居中古を売主から買う方が色々お得。
一つには引き渡し時期が選べる。入居済み中古は売主（個人）が入居中であれば基本的には引き渡し時期は「要相談」って
なりますから。これが結構めんどくさい。相手も新しい家を見つけて引っ越して、が必要だしなるべく無駄を省きたいって
思いますからね。
二つ目は決済です。売主が東京建物であれば当然大した問題は起きません。建物はできてますし、あとは買う側のローン決済が
降りればそれで終了。引き渡すだけ。むしろローンが降りなくて、とかがあり売るのはむしろ個人のほう。
が、売主も個人となると、この売主によってローンキャンセル、とかこの人の時期によってしまって、っていうのがあるので
面倒です。
３つ目は、部屋が選べないこと。当たり前ですが中古はその部屋のみ。一方、未入居中古は（まだここはたくさん残ってるので）一応
いくつかのタイプはまだ選べる。

この辺りのことを考えると、まだ1年程度で700万円も下げて来たことを考えれば（きっと東京建物が値引いているであろう値引き率の
倍程度の値引き率で出して来たのではないか？って思いますね。
手数料が3%もかかりますから。総額では未入居新築と同じでした！っていうなら中古より未入居選びますからね。

[2262: 匿名さん]

なるほど、リセール価格から現在の値引き金額を推察できるのですね。
私は中古価格は付近の売り出し物件と比較するくらいにしか思っておりませんでした。

ちょうどパークハウス上石神井レジデンスの中古が3件出ています。67㎡3LDK南向き3階(最上階)が4480万円、坪218.4万。
PHは線路脇で、ブリリアは幹線道路脇、騒音は踏切があるからPHが不利ですが、立地はPHの方が便利で駅近。
築浅大規模ブランドマンションなので規模とブランドは互角。共用設備はブリリアに軍配。
設備と内装グレードだとPHの勝ち。2重床、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室全面木目パネルなどなど色々負けてますねブリリアさん。
この比較で500万差だと、6㎡広くてもどうなんでしょうね。ブリリアは坪222.4万、ほぼ新築なのを差し引いても設備の差があるし、単純に安い方から売れそうな気がします。
戸建ても手頃な地域ですし、競合する中古もあってでは苦戦必至ですね。

[2263: 匿名さん]

外環インターは用地買収進んでますし大泉インターから掘削が始まってます。
住民運動はありますけど、淡々と進むんだろうと思います。

[2264: 匿名さん]

>>2263 匿名さん
ええ、大深度地下の本流の方は既に着手してますから。でも開通はだいぶ先でしょうね
あと、青梅街道インターはもっと時間がかかりそうです。
さらに青梅街道インターができても上石神井駅再開発は別

[2265: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
やはり戸建有利なエリアなんだと思いますよ
特に上石神井駅徒歩圏内は。
郊外なのもあって車も必要なエリアですからマンションだと駐車場代もかかりますし
マンション合理性が生かせず、逆に戸建ての利がそこにある。
まぁもともと練馬区にはマンションの利を活かせる土地用途地域が少ないですけど。
この辺りでしたらやはり石神井公園駅当たりがマンションの利を活かせると思いますけどね それとて１０分離れるとやはり戸建有利なエリアになっちゃいますが。
マンションは元からのコストが高いですから立地の優位、空間利用率の優位、このふたつが揃わないと戸建有利なエリアでは厳しい戦いになりますからね。

特に、このマンションみたいに1種低層と幹線沿いによる緩和での中高層みたいに複合用途地域になっている＋土地が不整形＋南側が規制緩和される道路に接道してるんで1種低層側(北側)の棟が日当たり全滅になると厳しい

[2266: 周辺住民さん]

現地見た感想ですけど、Ａ棟は新青梅街道沿いで交通量が気になるのと窓からの眺めが悪い。
Ｂ棟は近隣と対面してるけど場所次第ですね。離れていたり上階や半地下だとそんなに気になりません。
Ｃ棟は植栽に面している部分の１階が一番良いように感じました。もう売れてるようでしたけど。

日影規制と用途地域が問題なのは感じました。
ここは本来大型店舗向けの立地なのでしょうね。ホームセンターなんていいと思いませんか？
フードコート付いてたら尚良いです。。。。周辺住民なのでｗ

外環は先月にＮＥＸＣＯ東日本主催のオープンハウスがあったので伺ってみたところ、穴掘りだけなら数年で上石神井に到達するように言われました。10年くらいで開通するのかなぁくらいの感覚で話聞いてました。思い違いかもしれませんが。
外環の２は練馬区の仕事なので当然オープンハウスではノータッチ。いつになるやら。本当にやるのかな？

[2267: 匿名さん]

>>2266 周辺住民さん

外環の２は詰んでるから無理でしょう
外環本線はガルルくんがガンバっても１０年では無理でしょう。ってのは穴開けて行くとトラブル出ますからね
青梅街道インターはなしで開通するに1000ガバチョ

[2268: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
パークハウスの最寄駅は武蔵関徒歩9分ですよ。上石神井も徒歩11分で遠いですし、線路沿いということもあるので、こちらも苦戦しそうですね。
やはりこのエリアは戸建ての方が良い条件の物件が多そうですね。

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん

あれ本当だ、すみません9分は武蔵関ですね。上石神井までは11分、武蔵関だと確か坂がありましたね。
新青梅街道越えない分駅に出やすいとは思うけど表記上は変わらないですね。
ただし、南側の商店街に寄りやすい、街道越えない、交通量少なめなのはブリリアよりも良さそうです。

[2270: 匿名さん]

>>2269 匿名さん

その商店街が寂れてていく必要も無いので駅近に意味がないんですよね。