Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[2201: 匿名さん]

そこまでいくかな？８００万円から、1000万円位のゾーンだと思います。まあ、都営住宅もありますが、入居者は高齢者が多いのでは？都営住宅の敷地内に保育園とか、学童とかできるようなのでその点ではいいですよね。

[2202: マンション検討中さん]

1000万くらいなんですね。少し安心しましたが、入居者は高齢者が多いのですね。
ファミリー世帯はその団地か、違う地域を購入されるのでしょうか。。

[2203: 匿名さん]

このマンションの住民が高齢者多いではなくて、都営住宅の住民ですので念の為。都営住宅の場合、狭いと思うので家族で住むには窮屈なので母子家庭とかは居るかもしれませんが、ファミリーは？？って感じではないでしょうか？このマンションはファミリーが多いと思いますよ。高齢者には駅から遠いと思いますので、利便性を求めるなら、考えるでしょうね

[2204: 匿名さん]

管理費が高い

[2205: 匿名]

ちゃんと正しい情報をお願いします。
大規模マンションなので、管理費は低めですよ。
タワーマンションと比べたら、かなり安いと思います。

[2206: 通りがかりさん]

>>2205 匿名さん

タワーマンションと比べるだけの共有部はありませんよ。
その割に高いのは事実

[2207: 匿名さん]

今時の新築マンションでディスポーザーないのありえない

[2208: マンション比較中さん]

>>2207 匿名さん
今時は以前より仕様が落ちてる。
ディスポーザーのない新築マンションは増えている。
大手デべの新築マンションでも床暖房すらない物件もある。

[2209: 匿名さん]

今はマンションの買い時ではない

[2210: 匿名さん]

>2209

住宅に関して言えば、もっと悪くなる可能性もあるんだよな

[2211: 地権者]

東京建物の物件は、東京建物に勤めている人を知っていればと言うかフルネームと部署が言えれば0.5パーセントオフになりますよ。

[2212: 通りすがり]

申し訳ありません。
西武池袋線に乗っていて、中づり広告でこのマンションのことを知りました。

率直な皆さまの意見をお聞かせください。

このマンションの外観のデザインをどうお感じになられますか。

私にとって、結構インパクトのあるデザインだったので、お尋ねします。、

[2213: 匿名さん]

中吊りなんだから興味引くように描かれてて当たり前
現地は普通です。街はずれにデカイノ建ったなーくらいの感じ

[2214: 通りすがり]

ちなみに、中づり広告は写真です。上から3層までのデザインは、インパクトありますね。

[2215: 匿名さん]

電車の中吊り広告は目にしておりませんが、サイトで外観完成予想図は拝見しました。
実際の写真ではありませんし遠景なので実物とは異なりそうですが、
上層部はブルーがかったガラスのバルコニーになっていますか？

[2216: 匿名さん]

内覧してきました。
個人的には新青梅街道の産業道路のような灰色な雰囲気で気分が萎えました。
植林されててお店が揃っている青梅街道と比べるのは酷ですが環境に差を感じます。
西武新宿線沿線で駅徒歩10分程度ならばもっと環境の良い物件はたくさん出てくると思うので検討から外しました。

※別に上記条件で探しているのではないのですが、同程度の条件ならば環境面で選択肢から外すということです。

[2217: ご近所さん]

>2215
タワマンと違って上層とかいうレベルではありません。
ガラスの作りなどはどの区分も皆いっしょです。

[2218: ご近所さん]

>2215
絵や写真はどうにでも見せられるので実物を見るのを勧めます。
WEBや広告の写真はPhotoshopされたものであるのはあきらかです。
まだ売れ残りがあるのに全棟点灯していたり照明の白も全部同じだったりとは有り得ません。

[2219: 匿名さん]

モデルルーム仕様住戸が特別販売で売っています。300万円ダウン。5000万円弱。

商品券プレゼントや家具つきなどサービスも色々とマンション販売の方法はありそうですが、正直、値段を引いて販売してくれるのが一番嬉しい気がします。浮いたお金で家具や家電を買ってもいいし……。

ドローンの動画も公開中です。マンション紹介にドローンが使われる時代になったんですね。面白いなと思います。先日、コストコに行った時に1万円ほどでドローンが売っていました。上手に遊べると楽しそうですよね。

[2220: マンション検討中さん]

>>2219 匿名さん

300万円の値下げは大きいですね！
300万円貯めるのもそれなりの期間を要しますしね

[2221: 匿名さん]

まだまだ残ってるから今決めなければ、もっと値引きの期待できますね

[2222: 匿名さん]

>>2221
確かに。700万ほど値引きされるとだいぶ実際とのバランスがとれるとおもいますので。

[2223: マンション検討中さん]

こちらの学区はどこでしょうか。評判などご存知のかたはいますか？

[2224: 匿名さん]

区営も多いのであまり学区に期待はなさらない方がよろしいかとおもいます。わるい、とおもってたぐらいが実際通わせた時によく感じることの方が多い可能性が高いとおもってます。

[2225: マンション検討中さん]

>>2224 匿名さん
そうなんですね、、文教地区と伺ってたので公立学校も落ち着いた雰囲気のところかなと思っていましたが。

[2226: 匿名さん]

>>2235
それぐらい期待を下げていけば気持ちよく過ごせますよ

[2227: 匿名さん]

早めに契約した方は気の毒ですね

[2228: 匿名さん]

早めに契約した人は部屋を選べてますから気の毒とは思いません。
価格に関していえば先物と同じですから上がるか下がるかといえば基本は下がりますけど
上がるリスクはヘッジできたわけですからそれでいいと思いますよ

結果論でいえば大量に残ってますから別に部屋もまだ選べますししかも安く買えますから
これから買われる方のほうが価格的には優位であることは間違いありませんね。
が、一方でことはそう単純ではありませんよ。
っていうのは、これだけの残ってると今度は「人気ないのを買っても大丈夫か？」
ってのが常につきまとってしまいますからね。値引き額が大きければ大きいほど、
「外れ物件じゃないのか？つかまされようとしてるのではないか？」という
疑心暗鬼がより強くなるでしょう。すると買えなくなってしまいます。

買えなければ結局高いも安いも関係ないのですから意味がありませんよね。
っていうことで、買ってない人は何も生まれないので損も得もないのですよ

[2229: 匿名さん]

学芸大附属、都立大泉、早大学院に通わせやすいのは大きなメリットだと思います。

[2230: 匿名さん]

住民スレに４～５割売れ残っているってあった。
このスレッドでは先に買った人は気の毒とか待ってればまだ下がるとか不景気な話。
２３区内の物件でも都心からはずれるとこんなに売れないんですか？

[2231: 通りがかり]

通わせやすいけど、なかなか入れない学校ですよね・・・

[2232: 名無しさん]

近くに大きな都営住宅がありますが、そことは違う学区だったかと思います。

[2233: 匿名さん]

>>2230
個人が実需で家を選ぶときに23区とか郊外とかそんなマクロでざっくりした話は意味がないよ
ここが売れないのは過去スレに散々でてきたよ
同じ練馬区であっても色々あるからさ。

[2234: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸（117号室）が300万円の値引きだそうですが、
家具付きの437・608・803号室とはまた違った扱いになるのですか？
引き渡しが7月以降だそうで、契約後もモデルルームとして使用となっていますが
全てのモデルルーム住戸で入居が遅くなるのでしょうか。

[2235: 匿名さん]

>>2234 匿名さん
MRで直接相談が良いよ

[2236: 匿名さん]

共用施設で開催される大人の家庭教師トライによる講座が気になります。HPに出ているラインナップは全て実施されている講座ですか？
レッスン料は1講座500円は初年度のみという話ですが、できれば二年目以降もできるだけ低価格で継続されるといいですね。

[2237: 匿名さん]

実施されてますよー
ちなみに、一部500円にプラス料金がかかります。
ものを作る系は、材料費などをプラスで支払います（飲食系など）
体を動かす系は、500円のみですね。

[2238: 匿名さん]

大きなマンションだからこそ、こういうカルチャー教室的なことがマンション内でできる、ということになっているのだなと思いました。
でもこの価格だと魅力的ですが、普通のお値段ってどれくらいの設定なのでしょうね？それってマンション規模とか参加人数によっても異なってくるとは思います。
マンション内でできるし、他の住民の人とコミュニケーションを取ることができるものは、とても良いと思いました。

[2239: 匿名さん]

ここは、売れてないんですか？

[2240: 匿名さん]

今のトレンドとは外れた駅距離だし、
価格も安くない。
そりゃ売れ行きは悪いでしょう。

[2241: 匿名さん]

どのぐらい売れ残っているのですか？

[2242: 匿名さん]

先着順11戸ということなので、それで全部でしょう。

[2243: 匿名さん]

サブエントランスから駅の入口までが徒歩で10分と書かれていました。
実際に自宅玄関から、電車のドアまで、というdoor to doorで考えると、もっとかかってきてしまう、ということになってくるのだと思います。
でも大きなマンションだと、エントランスまで出るのに時間がかかるのはあるあるですし、
トータルで考えれば普通に歩いていける距離ではあります。
あとはお値段次第なんでしょう。

[2244: 匿名さん]

残り１１戸でもあの大きなゲストハウスを維持しないとならないのですね。
奥まった立地ですが、駅近くなので賃料凄く掛かってそうに思えます。

[2245: 匿名さん]

住民版のぞいてみると11戸どころじゃない感じみたいですよ〜。
随分前から１１戸で変わらないのもおかしいですしね

[2246: マンション検討中さん]

練馬区に拘り検討中です。
他のブリリアは建築中ですが、こちらは完成済み！見れるので安心だと思います。

友達からは完成から2年待てば値下げするのでは？と言われ残り11戸の売行きを見守っているところです。

契約された人の値引き情報や交渉方法を知りたいです。

[2247: 匿名さん]

>>2246 マンション検討中さん

ここまで売れ残ってしまってますからね。値引きはほぼ確実でしょうから、出方を伺うというより◯◯万円なら買う！とハッキリした方がお互いやりやすいと思います。何となくで恐縮ですが、諸費用入れてアッパーは1000万くらいでしょうか。あとは値引かなければ買わない！という強い意志をもって臨むことですかね。頑張ってください。

[2248: マンション掲示板さん]

>>2247 匿名さん
西武線の物件ですから飛ぶように売れるわけもなく、自ずと値引きでしょうね。しかも駅から平坦な道でなく徒歩で15分くらいはかかるそれもネックになってる。

[2249: 匿名さん]

サブエントランスから10分だけど、メインから出てローソン前の信号につかまると15分くらいになるのかな
それより駅までの道中、歩道が狭いのが困る
歩行者同士のすれ違いでも車道に出ないとならない、今日みたいに天気悪いと尚更
ベビーカー押して駅まで向かう子連れ世帯は大変だと思いました

[2250: 匿名さん]

>>2246 マンション検討中さん

安さ重視なら既にここの中古だって売ってるし個別に指値交渉すればかなり下がるよ

[2251: 匿名さん]

>>2249 匿名さん

自転車も多いですからね
子連れはほんとにつらそう

[2252: マンション検討中さん]

ブリリア三鷹が出てしまったから、こっちはもう売れ残りのままでしょう。西武新宿線とJR物件とでは比較になりません。

[2253: 匿名さん]

ここはそういう問題以前かと

[2254: 匿名さん]

ここは立地の割に高くて仕様が低いけど
三鷹は定借✕バス便✕武蔵関という夢のコラボ物件

うーん、こっちの方がマシに感じるのですけど

[2255: マンション検討中さん]

小学校までの通学路、歩道と車道がガードレールなどで区切られていませんが、危なくないでしょうか？

[2256: 匿名さん]

>>2255
危ないか危なくないか？と問われれば危ないと思います。（ないより、ある方が良い、という意味で）
が、実際に問題になるか？っていうと、まぁこれは人間ってのは危なければ危ないなりに危機感を持つわけでして危機管理能力が養われてなんとかなります。
逆に、安全配慮がしすぎるとモラルハザードじゃないですがそれに頼ってしまって帰って事故が多い、っていう場合もあります。

小学校だけではなく、上石神井駅までも非常に狭い道路（歩道と呼べるものなし）、多くの人及び車、そしてバスが通る。踏切もある、っていう意味では
安全か？危険か？って問われれば危険だと私は答えます。実際練馬区の上石神井及びその周辺の改善計画素案とかでもそういう住民の声は拾われていますね。
まぁただ、ちゃんと危険である！っていう危機意識をもってスマホしながらの脇見運転（自転車）や歩きをしたりしないでちゃんと前を向いて歩いていたら
大丈夫でしょう。少なくとも日常生活で注意してるのに事故ばかり、事件ばかりってことではありませんから。

が、むしろ個人的に非常に危ないと感じてるのはこのマンションが面している新青梅街道ですね。
歩道が狭いだけではなく、高低差に加えて歩道の段差が結構激しい。電柱も邪魔。にも関わらず自転車、歩行者が結構多い。
また、新青梅街道、お店がそれなりにあり、路駐が多い。路駐が多いから自転車が歩道で走ることが多い。また、歩道に面してる
建物のクリアランス（セットバックがない）から、結構建物（お店やマンション）からの自転車の出会い頭衝突寸前（でも衝突までしたところはみたことがない）をよくみます。
利便性との引き換えですが、このマンションの周辺でいえば、コンビニ、スーパー、レンタルショップ、飲食店、結構北側沿い（このマンション側）にあるんですよね。
ってことで、それなりに自転車、人の往来が北側に多い。

あと小学校までの道路は抜け道になっているので交通量が多い。これ、ナビ経路探索システムの功罪ですよねー。
最近ののはリアルタイムの渋滞考慮がなまじ優れてるもんだからこの道が選択されがちですね。バス道路とかだと大混雑、
加えて練馬区のこのあたりは南北を行き来する道路がほとんどない（笑　駅から伸びてる道路はバス通り＋踏切があって大混雑。
だからこういう抜け道（住宅路）が北から南、南から北へと抜けるのに使われちゃうんですね。地元民だけが使うわけじゃなくて
ナビ頼りの人が使っちゃうもんだから危なっかしい。

これは個人的な見解ですが、このマンションがもし新青梅街道の南側に位置してたらまたちょっと状況は変わったかな、と思いましたね。
ぶっちゃけ、この場所なら、向かい側にある巨大な都営住宅群（上石神井団地）の立地のほうが、まだマシかな。
まぁ、同じ理由でこのマンションと同じ北側に位置していたライオンズ上井草レジデンスも戸数少なめの割には完売までには竣工後1年は超えてましたね。

思うにこのマンションはファミリー向け、特にお子様がまだ小さい時に購入される人をターゲット層にしていると思っています。
ってなると、どうしても子供さんが小さい間は家中心の住環境が重要視される傾向にあります。共働きだとしてもどのみち子供さんを保育園なり
学童なりに預けることになりますからね。お迎えも必要でしょう。ってなると、やはりそこの環境がちょっとこうも細い道路、幹線道路、多い交通量ってなると
購入決断に躊躇してしまう人が多いのではないか？って勝手に思ってます。どのみち購入する時には最低２回ほどは現地を見て回ってるでしょうからね。
地縁者、地元需要での購入の方々はすでに決断して購入されてるでしょうから。

まぁ、あとこれは子供の教育熱心な親御さん（小学校や中学校で受験・私立または国立）を考えてらっしゃる方へのアドバイスですが、
子供さんがすでに塾などに通わなくても十分賢い、または親御さん自身が教育をつけられるならともかく、もし進学塾なんかに通わせることを考えてらっしゃったら
結局、北側の石神井公園付近、または西武新宿渡ってさらに南側にある中央線沿線（荻窪、西荻窪、吉祥寺）あたりの進学塾に通わせることになるのは覚悟なさった方が
いいですよ。
残念ながら最寄りの上石神井および西武新宿沿線にある塾のほとんどは補習塾、または進学塾の教室もわずかにありますが（日能研とか）が、レベルが低いです。
進学塾はどうしてもやはり教育水準（＝所得水準）が高いエリアにより優秀な生徒および先生が集まりますし、熱心さがだいぶ違います。
同じ子供でもライバルの水準が高くて伸びますから。そういう観点だと、このあたりは弱いです。
が、逆に言えばそういうの考えてないし、気軽に普通に、って感じだと余計な受験戦争や雰囲気に翻弄されることもないので良いと思います。

まぁ、売れ行きが悪い、とか色々ネガをいう人もいるでしょうが、元々がそんなに爆発的に瞬間蒸発するような注目エリアでも人気エリアでもないのでこれぐらいのペースは普通でしょうし、売主もそんなことはあらかじめ予期してるので特段慌てずどっしり構えてるんだと思います。
モデルルーム住戸が300万円引きで売られてますが、わずか約5.7%引きです。強気です。今年の4/13に新価格公示だそうですが4ヶ月たってもまだある、ってことは
やはり市場としてはまだ高いという判断なのかもしれませんね。ただ、今はどこも高いので値段的にはまぁしょうがないのかな、っていうのが正直な感想です。
たぶんですが、全体的に600万ほど高いですよね。例えばモデルルーム住戸もこれ71m2/1Fですので、今-300万円引きで5000万円（正確には4998万円）ですが、
もう300万引いた4700万円（正確には4698万円）だと食いついてくるかこないかのボーダーなきがしております。
他の部屋もそうで、74-5m2程度の標準の部屋が6000万円-6500万円ってのはちょっとここの地勢では厳しいかな ^^;

[2257: 匿名さん]

エリアとしてはブランドマンションの築浅中古がいくつか出てますし、元々戸建ての強い地域だと思います。上石神井にこだわりがある層が元々少ないのに、中古と戸建てという別なベンチマークもあるからお得感がなければ厳しいですよね。
なんというか、練馬の奥地まで来て駅遠のマンション!?って感覚になる方、少なくないかと。
600万くらい高いと言われるとストンと納得できちゃいます。その差額はほぼ同距離・同建坪の戸建てと差なので。メリットデメリットあるし、単純な比較はできないけど、維持費はマンションの方が高いと言われているので、ここを検討対象とする層で戸建ても比較している方はそれなりにいると思います。

[2258: 匿名さん]

そうですね
確かに西武新宿線沿線は一種低層が広がるエリアですから戸建に適しているエリアですからね。
戸建に適している、というのは同時に空間利用率を高めて単位あたりの土地負担分を軽減して
合理的に共有するというマンションには適していないとも言えますからね。

ただ、やはり戸建、マンションという住居形態の前に「立地」だと思います、やはり。
この立地、っていうのは勘違いされる人が多いのですが、別になんでも駅近であればいい、都心とか、そういう
話をしているわけではありません。
それぞれの「街」には、かならず「狭間」があります。そしてその狭間のボーダー（境界線）になっているのが、
川や山といった地理的なもの、道路、線路、といった人工物で分断されます。
狭間に位置するエリアは文化、教育、福祉、といった行政での狭間でもありますから生活すると
実益的な部分で中心部のそれと比べると利便性が落ちてしまいます。

この場所は新青梅街道北側ですからエリア的には石神井公園・大泉の方に属するのですが、残念ながらその狭間（端）ですね。
なので、かりにここがもう少し安くてもやはり厳しいのは変わらないというのが私の見解です。
売り手の観点絡みますとマンションは戸建と違ってビジネスとしてはリスクが大きいです。
また、共同生活を成立させるため、またリスクをヘッジするためにどうしてもケチれない（ケチると共同住宅として成立ができないレベルの建物になる）ために最低必要コストってのが戸建に比べればかなり高いです（１戸あたり）
なので、安くすると言っても限度があるわけですね。
加えて、いうまでもないことですが、土地自体の坪単価ってのも、狭い土地（100坪程度を分割したもの）とマンションが建てられるぐらいの
それなりの広さの土地とでは同じエリアでも後者の方が単価が高くなります。土地活用の観点から大きくまとまってる土地のほうが
細切れの土地よりも単価が高いのは当たり前だからですね。
そう考えれば、戸建、マンション、それぞれのクオリティを最低限保った上での最低コストはマンションの方がはるかに高いです。
故にリスクが高いんですね、マンションビジネスって。下げたくても下げられない限界値それ自体がそれなりに値がはる。
が、このエリアでは購入者がかっても良いとおもう、いわゆる予算上限の天井がかなり低いです。6000万円、これはもう上限を
はるかに超えてしまってる金額でしょう。それを超えてる部屋がゴロゴロあるこのマンションでは売れ行きが鈍化するのはこれは
売り手もわかってる話かと思います。が、この土地をかなり高く仕入れてしまったことに加えて先ほど説明した最低限度コストは
下げようがないという点、そして人件費や建材費用の高騰ってことで結果的に積み上げて言ったらこの金額になった、ってだけだと
思いますね。

私箱のマンションがべつにぼってるとは思ってませんし、東京建物が利益を拡大するために売値を釣り上げてるとは見ていません。
むしろ下げられるぐらいならもっと下げたいってのが本音じゃないでしょうかね。彼らはプロですから。このエリアの地勢、
相場、購入層の予算上限値ぐらいは十二分にわかってることでしょう。
残ってる部屋のほとんどが5000万円後半台。グロスで6000万近くになるとこのエリアでは厳しいでしょうね。
平均平米が74m2ってあたりをHPでうたってますが、あまりこの平均平米に意味はありませんね。
いくら広くても買う側にも予算都合はありますから。全戸80m2って言われたところで価格が6500万っていわれたらこのエリアでは
買わないでしょう。逆に70m2でも別に5000万円程度であれば売れますからね。

売りが少ないだけにあえて広さのバリエーションを増やして特徴を出そう、１戸あたりの単価を上げてリスクを減らそうとしたのだと予測しますが、想像以上に予算天井が低かったってところはあるのかもしれませんね。

[2259: 匿名さん]

郊外の大規模は長谷工ばかりでどの物件も見ても間取りに特色がありません。まるで高度成長期の団地みたいです。しかし、そのくらいの資金しかありませんので文句言えないのですけれどね(笑)
毎週のように郊外の大規模マンションを見て回っているのですが、ほとんど同じような間取りなのでモデルルーム見ても何も感動がありません。ゴテゴテの厚化粧のモデルルームが虚栄張ってて滑稽に感じてます。むしろ、周囲の環境や駅までのルートの方に眼がいきます。少々前にはなりますが現地見たので感想書きます。

ここは駅前から物件まで寂しい道程ですね。先述されている方々が指摘されているように歩道はなんとかしてほしいレベルです。尚、営業さんに歩いて物件行きたいと伝えたところ、タクシー呼んでると言われて強制連行されました。仕方ないから現地見学全部終えてからまた往復歩きました。行きは早稲田高等学院前から新青梅街道経由、帰りはメインエントランスから小学校前を通ってファミマ側から駅へ。ついでにライフと、駅南側の商店街も散策しました。ライフまではアップダウンがありますけど5分くらいなので便利ですね。この町に住むなら南側の方が良さそうです。でも、いなげやから南側は高速インターができるので千川通り以南は要注意みたいです。北側は南側よりお店が少ない印象です。クリーニング店、町医者、コンビニ、美容院、適度に散らばってある町です。小学校側の道も少しお店あるのですが半分はシャッター降りてました。
街並みを確認されたい方は初めにタクシーを断っておいた方が良いですよ。

モデルルームはそれほど飾ってなくて好感を持てます。イメージしやすいです。
プレゼンは手間暇かかっていると感じました。一生懸命にこの土地のすばらしさを伝えてくるのですが、金額に反映する程度の価値しかないのは判りきっているので虚しく感じます。正直、自分の足で歩いてみるとそれ程そそられません。
営業さんが再開発で街並みが生まれ変わると力説していたのですが、練馬区のホームページ見ても具体的にいつから開発してどうなるかは書かれておらず、イメージだけが掲載されてました。イメージ作っても住民の理解が得られなければ進まないのに、営業さんはそのイメージの部分を実現する未来のように語っておりました（だが断言はしておらず適当に濁していた、そういう話し方がうまいなと感じました）。

肝心の物件の中身はすでに書かれているとおりだと思います。やはり値段に見合う魅力がありません。ちょっといいなと思う間取りは5千万後半からでした（しかし、ディスポーザーが無い！！）。
上石神井自体はのんびりしてて気に入りました。でもこの地で買うなら戸建ての方が良いように思えます。駅から近いところで売られているし駅近くでも静かです。

[2260: 匿名さん]

>>2259 匿名さん

詳しい情報ありがとうございます
再開発はまぁ出来たとしても今30歳の人がなくなるぐらいですかね。
ってのもまだ草案レベルですからね

結局上石神井駅の再開発事業は外環が大深度地下になった時点で事実上詰みです。外環その２はたしかにまだ練馬区だけは生きてますがそれだけであの辺一体をなんとかするのは無理でしょう。
その前に外環本線のインターができるかどうかも怪しいですね

[2261: 匿名さん]

別に回し者ではありませんが今ちょうど3Fの中古がSUUMOに出てました。
4980万円(3LDK, 73m2)だそうです。南向きってことなのでサウスコート（A棟）でしょう。
たぶん値引き無しとしたら5700万円ほどしたんじゃないのかなぁ？
随分早い売却ですが転勤なり家庭事情なりなにかあったのかもしれませんね。

まぁ築浅中古とはいえ中古は中古ですし、700万円引き（定価が5700万円だと仮定した場合）、
と受け取れば（新築と比較して）価格的なメリットはあるものの、まだ結構新築（もうすぐ未入居中古だけど）の
売れ残りが多々ありますし実際の交渉時では値引きはありそうな時期に来てはいますからその辺りも考慮して戦える価格を
（仲介業者の）野村が算出して出してる気はします。

仮にそれが正しいと仮定するならば、きっと売れ残り新築はまだ6%-7%引き程度なのかもしれません（ただの想像ですけど）
ってのは、これだけ未入居在庫がまだ残ってるとこのマンションの入居済み中古を個人が売るのは正直かなり苦しいです。
ってのもほとんど同じ価格であればまぁ普通は入居済み中古を個人から買うよりも未入居中古を売主から買う方が色々お得。
一つには引き渡し時期が選べる。入居済み中古は売主（個人）が入居中であれば基本的には引き渡し時期は「要相談」って
なりますから。これが結構めんどくさい。相手も新しい家を見つけて引っ越して、が必要だしなるべく無駄を省きたいって
思いますからね。
二つ目は決済です。売主が東京建物であれば当然大した問題は起きません。建物はできてますし、あとは買う側のローン決済が
降りればそれで終了。引き渡すだけ。むしろローンが降りなくて、とかがあり売るのはむしろ個人のほう。
が、売主も個人となると、この売主によってローンキャンセル、とかこの人の時期によってしまって、っていうのがあるので
面倒です。
３つ目は、部屋が選べないこと。当たり前ですが中古はその部屋のみ。一方、未入居中古は（まだここはたくさん残ってるので）一応
いくつかのタイプはまだ選べる。

この辺りのことを考えると、まだ1年程度で700万円も下げて来たことを考えれば（きっと東京建物が値引いているであろう値引き率の
倍程度の値引き率で出して来たのではないか？って思いますね。
手数料が3%もかかりますから。総額では未入居新築と同じでした！っていうなら中古より未入居選びますからね。

[2262: 匿名さん]

なるほど、リセール価格から現在の値引き金額を推察できるのですね。
私は中古価格は付近の売り出し物件と比較するくらいにしか思っておりませんでした。

ちょうどパークハウス上石神井レジデンスの中古が3件出ています。67㎡3LDK南向き3階(最上階)が4480万円、坪218.4万。
PHは線路脇で、ブリリアは幹線道路脇、騒音は踏切があるからPHが不利ですが、立地はPHの方が便利で駅近。
築浅大規模ブランドマンションなので規模とブランドは互角。共用設備はブリリアに軍配。
設備と内装グレードだとPHの勝ち。2重床、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室全面木目パネルなどなど色々負けてますねブリリアさん。
この比較で500万差だと、6㎡広くてもどうなんでしょうね。ブリリアは坪222.4万、ほぼ新築なのを差し引いても設備の差があるし、単純に安い方から売れそうな気がします。
戸建ても手頃な地域ですし、競合する中古もあってでは苦戦必至ですね。

[2263: 匿名さん]

外環インターは用地買収進んでますし大泉インターから掘削が始まってます。
住民運動はありますけど、淡々と進むんだろうと思います。

[2264: 匿名さん]

>>2263 匿名さん
ええ、大深度地下の本流の方は既に着手してますから。でも開通はだいぶ先でしょうね
あと、青梅街道インターはもっと時間がかかりそうです。
さらに青梅街道インターができても上石神井駅再開発は別

[2265: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
やはり戸建有利なエリアなんだと思いますよ
特に上石神井駅徒歩圏内は。
郊外なのもあって車も必要なエリアですからマンションだと駐車場代もかかりますし
マンション合理性が生かせず、逆に戸建ての利がそこにある。
まぁもともと練馬区にはマンションの利を活かせる土地用途地域が少ないですけど。
この辺りでしたらやはり石神井公園駅当たりがマンションの利を活かせると思いますけどね それとて１０分離れるとやはり戸建有利なエリアになっちゃいますが。
マンションは元からのコストが高いですから立地の優位、空間利用率の優位、このふたつが揃わないと戸建有利なエリアでは厳しい戦いになりますからね。

特に、このマンションみたいに1種低層と幹線沿いによる緩和での中高層みたいに複合用途地域になっている＋土地が不整形＋南側が規制緩和される道路に接道してるんで1種低層側(北側)の棟が日当たり全滅になると厳しい

[2266: 周辺住民さん]

現地見た感想ですけど、Ａ棟は新青梅街道沿いで交通量が気になるのと窓からの眺めが悪い。
Ｂ棟は近隣と対面してるけど場所次第ですね。離れていたり上階や半地下だとそんなに気になりません。
Ｃ棟は植栽に面している部分の１階が一番良いように感じました。もう売れてるようでしたけど。

日影規制と用途地域が問題なのは感じました。
ここは本来大型店舗向けの立地なのでしょうね。ホームセンターなんていいと思いませんか？
フードコート付いてたら尚良いです。。。。周辺住民なのでｗ

外環は先月にＮＥＸＣＯ東日本主催のオープンハウスがあったので伺ってみたところ、穴掘りだけなら数年で上石神井に到達するように言われました。10年くらいで開通するのかなぁくらいの感覚で話聞いてました。思い違いかもしれませんが。
外環の２は練馬区の仕事なので当然オープンハウスではノータッチ。いつになるやら。本当にやるのかな？

[2267: 匿名さん]

>>2266 周辺住民さん

外環の２は詰んでるから無理でしょう
外環本線はガルルくんがガンバっても１０年では無理でしょう。ってのは穴開けて行くとトラブル出ますからね
青梅街道インターはなしで開通するに1000ガバチョ

[2268: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
パークハウスの最寄駅は武蔵関徒歩9分ですよ。上石神井も徒歩11分で遠いですし、線路沿いということもあるので、こちらも苦戦しそうですね。
やはりこのエリアは戸建ての方が良い条件の物件が多そうですね。

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん

あれ本当だ、すみません9分は武蔵関ですね。上石神井までは11分、武蔵関だと確か坂がありましたね。
新青梅街道越えない分駅に出やすいとは思うけど表記上は変わらないですね。
ただし、南側の商店街に寄りやすい、街道越えない、交通量少なめなのはブリリアよりも良さそうです。

[2270: 匿名さん]

>>2269 匿名さん

その商店街が寂れてていく必要も無いので駅近に意味がないんですよね。

[2271: 匿名さん]

まぁ、確かにね。
西友以外はあまり使わないかもw

[2272: 匿名さん]

>>2271

その西友も使い方としては「安い価格のコンビニ」感覚でしょ？
家族で楽しんでお買い物！って感じの建物じゃない。かなり古いし陳列もひどいし品揃えもひどい
結局このあたりで買い物っていったらいなげや
このマンションだったらサミットでしょう

西友を使うのは仕事帰りのOL/サラリーマン、学生とかが帰りがてらに軽く買って行く程度
家族で楽しく会話しながら買い物してるファミリーを見たことがない

[2273: 匿名さん]

西友については確かにそうだけど、駅併設で24時間営業していて食材が買えるから重宝してます。帰りの時間帯はレジ3台＋3階の1台がフル稼働でも常に列出来るくらいには繁盛してるのだから、存在価値は高いですよ。コンビニ感覚では無く普段使いのスーパーです。
いなげやはいいですよね。でも、ブリリア住人は使わなそうです。近くて行きやすいからライフなのかな。たまにあまいけ。
サミットは新青梅街道の狭い歩道がネックだけど充実してて好きです。子連れで愉しむならここですね。

[2274: 匿名さん]

>>2273 匿名さん
ええ、駅帰りにしか使わないです。
わざわざこの西友を使うためだけに駅に来ないと言ってるだけです。

[2275: マンション掲示板さん]

>>2255 マンション検討中さん

ここの学区って上石神井北小学校ですよね？
ガードレールで区切る必要がある程交通量のある道だとは思いませんが…

[2276: 匿名さん]

>>2275 マンション掲示板さん

交通量でつけるかどうかを考えるのは行政の都合ですよね、税金の使い道、優先度で。
ないよりかはある方がいいと思います。万が一の場合被害の軽減になりうるので。最近はお年寄り運転の事故も増えてますし。そういう場合に交通量って関係ありますか?
あなた自身、あなたのお子様は唯一無二でしょう。一方、行政から見れば事故など０には出来ないのだから所詮は事故数、と言う数の話にしかなりませんから。

誤解なきように行っておくと、ここは無いから問題である、事故多発であるとは言ってません。が、抜け道ですしナビ誘導によってこの狭い生活道路の割には交通量は多いです。
富士街道や大泉の方に抜けるのに使われるからです。

[2277: 匿名さん]

一番のネックは駅からの距離と感じます。
妻は、駅から近ければ気持ちが購入に傾いたと言ってました。
私もほぼ同感ですが、駅までのルートに魅力があれば多少歩いても良かったのですけどね。

[2278: 匿名さん]

どうかな？
西武新宿線の上石神井駅の駅近でも、西武新宿線の鉄道利便性が低いという点、上石神井駅およびその周辺の環境に魅力がないと言う点の２点を考慮すると上石神井駅の駅近マンション自体に魅力は乏しいと言わざるをえないきがします。

[2279: 匿名さん]

3年も販売してるとランチ先にも飽きるでしょうね

[2280: 匿名さん]

>>2279 匿名さん

常駐はしてないんじゃ無いですかね、流石に
バーミヤンかジョナサンですかね、ランチ先は。渡るのも面倒そう

[2281: 匿名さん]

駅付近の環境に対しては個人差あると思いますよ。のんびりしてて良いという意見もあるし、大したお店がないから魅力無いと考える方もいます。

駅近くに住んでるので意見しますと、生活するには困らないけど吉祥寺に頼る部分が多い土地です。街の雰囲気は肩肘張らずに生きるにはちょうど良い感じです。世間的には魅力の低い街なのは判りきっているのですが、別に困ることも少ないよ。庶民の私には居心地良いです。

吉祥寺頼りになるのは西武新宿線最大ターミナルの高田馬場がただの飲み屋街だから。次に大きな西武新宿は少し移動すれば買い物できるけど家族連れで楽しむ街ではない。同じくらい移動するなら所沢の方がマシだと思う。路線の魅力は全然ないです。

[2282: 匿名さん]

>>2281 匿名さん
そう、吉祥寺や中央線側エリア頼みになるからこそ、西武新宿線の駅に近い必要性がないんですね。
それよりも中央線側に行きやすいかどうか、だけ。中央線駅近になればなるほど高いし物件も少なくなる(小規模とかになるし)ので、自転車とバス便前提にするとコスパが良くなるし大規模も選べるし住環境も良くなりますからね

[2283: 匿名さん]

>>2282 匿名さん

そういう方もいるでしょうね。勤め人でなければその傾向は増すでしょう。

都心へ通勤する身なので西武新宿線は通勤で重宝してます。
上石神井は急行停車駅で高田馬場まで15分前後（ほんと、時間がマチマチなんですよねこの急行は）で東西線と山手線に乗り換えできるのがメリットです。って、物件のＨＰやパンフでもそれが売りっぽいですね。それ以外の目立った売りがないのも事実なんだが。
しかも駅から近い物件でも23区内城西方面の中では安く買える。コスパはいいですね。良いだけの理由もよくわかってます。ここが不人気路線で開発されていない街だからｗ　気にしなければお得なんですよ。治安も悪くないし、物価も控えめだし、普段の買い物には困らないし。

[2284: 匿名さん]

>>2283 匿名さん
エリア自体の安さはそうですがことこのマンションはそれが高いと判断されているから売れ行きが悪いのでしょうね。

[2285: 匿名さん]

通勤で使う人からしたら（というか、大体はそうでしょう）駅から近い方が便利です。

中央線に近くなる程住環境が様なる書いてますが、確かに善福寺公園くらいまで南下すれば魅力を感じます。その途中はインター建設されるからちょっとダメでしょう。
バス便だと立地によってバス本数が結構変わるから慎重に場所選びしないとならないですね。
自転車だと吉祥寺で駐輪場確保するのが大変ですね。休日に自転車で行くのですが、空いてる駐輪場探すのに苦労しています。

[2286: 匿名さん]

>>2284 匿名さん

そうそう、高いと感じました。
専用部は長谷工仕様の中でも低スペックな部類だと思います。住設のグレードが低い。床材もチープ感ありました。

[2287: 匿名さん]

>>2285 匿名さん

駅に近いと便利とは一概に言えません。その路線及び駅の利便性次第ですから。
また、シングルの学生や社会人ならともかく住環境、子育て、その街での生活も考えて皆さん住宅選びをします。駅近だけを要件にして家探ししてる人はかなり少ないでしょう。予算もありますしね。

なぜかマンコミュには駅近至上主義、都心至上主義だけでものを語る人がいるようですがそういう人はそういうマンション買えばいいだけなのに何しにこういう郊外物件スレに遠征してきて無意味な話を散らかしてくるんでしょうね。

[2288: 匿名さん]

>>2285 匿名さん

吉祥寺北側は駐輪場かなりあってふつうにつかえます

[2289: マンション検討中さん]

>>2287 匿名さん
マンコミュというか今の社会だと、共働きが多くアラサーの価値観では駅近でないと時間的にゆとりある生活が成り立たないからじゃないか？裕福な専業主婦家庭か車通勤はマイノリティだからね。

[2290: 匿名さん]

>>2287 匿名さん
その方々にもいろいろ理由はあるのでは。駅近かつアクセス良好、でも城西方面で5000万くらい。とか条件付けてしまうと此処まで来ないと見付け難いかと。別に駅近だけを条件に探しているのでは無いと思います。

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
アクセス良好でも駅近でも無いからDINKSとか共働きにも厳しいのでしょうな

[2292: 匿名さん]

いやー、休日の駐輪場厳しいです。
東急側は全然ですよ。
ヨドバシ側の方が見付け易いかな。
天気にも依るけど厳しい。
私の運が無いだけなのかな

[2293: 匿名さん]

>>2292
西友の近くの公営駐輪場（二つ）は結構空いています
ヨドバシの駐輪場は朝しか無理
東急の駐輪場は1時までは普通に入れる

[2294: 住民板ユーザーさん1]

値下がりしそうなマンションNO1

[2295: マンション検討中さん]

いまさらですが…病院の跡地ではないですよ！東京医科大学の寮があったところです。

[2296: 匿名さん]

なかなか残戸数も減りませんね　４年計画ですかね

[2297: 匿名さん]

ここの最大の苦戦の原因は西武新宿線に魅力がないの一点に尽きる
中央線徒歩１０分ならいや京王線小田急線でもとうに完売してるだろう

西武も東急のようにブランド力を高める努力しないと少子高齢化でじり貧になるというのに、
プロ野球などに金使ってやってることが半世紀遅れてる

[2298: 匿名さん]

西武新宿線は不人気だけど、小田急とか京王でも苦戦してる物件は多いからね。
駅から遠い、大規模、高価格の3拍子がそろったら大体どこでも売れ残るよ。
中央線もバス便だと長期販売になってますね。

また、西武新宿線の不人気はブランド力じゃないよ。
西武池袋線はここ15年ぐらいで価格をぐっと上げてる（昔は新宿線より安かった）ことからもわかるようにブランド力なんて地価とか物件の人気にあまり関係ない。

単純に都心へのアクセスが全てですよ。
新宿線も高架化による時間短縮とメトロとの乗り入れができれば一気に人気になります
今からでは難しいと思いますが・・・

[2299: 匿名さん]

マンコミュでいろいろな物件スレを見ていると、この高騰したご時世でも安さより立地や利便性の良さで選ばれるということが分かってきました。

[2300: 周辺住民さん]

大泉や石神井だけでなく、池袋線の物件は練馬高野台や中村橋から徒歩10分でも売れてるんだよなぁ…
西武鉄道の池袋線への力の入れ具合は凄いからなぁ
有楽町線、副都心線、東横線への乗り入れ、Fライナー、Sトレインの運転は大きい

[2301: 匿名さん]

>>2300 周辺住民さん
「乗り入れ」「高架化および駅前開発」の差は大きいですよね…

個人的にこちらの立地、悪くないと思いますが(高台、吉祥寺までバス、裏は閑静な住宅地、幼稚園小学校近い、駅まで行かずにスーパーあり)…
割高感ありますよね。棟によっては3LDKで6000万円近い部屋もありますし。

もう少し安くなったら検討したいです。

[2302: 匿名さん]

>>2301
過去スレから出てますが最終的にはやはり全ては価格に集約される話ですし、
これだけ売れないのもおっしゃる通りで値付けが悪かった、ってところだと思います。
価格が高くなってしまった要因は過去レスで色々出てるので参考にされるのもいいと思います
乗り入れもそうですが、普通私鉄ってのは最低でも１つは一本で新宿駅なり渋谷駅なり池袋なり
といったターミナル駅に乗り入れをしているものですが、西武新宿線は0ですから厳しいですよね。
実質的な最終駅が高田馬場、っていうのが残念すぎます。

[2303: 匿名さん]

他の「バス便」「定借」「団地的な大規模」物件を見ていたら、ここが良い意味で"普通"に思えてきました(笑)

近くの「あたご橋」バス停から大泉学園まで7～8分で行けるのは良いですね！
新宿や神楽坂、大手町は上石神井駅まで歩く。有楽町線や東横線沿線へ出掛けるときは大泉学園までバス…とか使い分ければ便利なのではと思いました。

3LDKで5000万円切る部屋があれば検討したいのですが…良い部屋は難しそうですかね。

[2304: 匿名さん]

>>2303 匿名さん

使い分けが出来ないぐらいどちらも不便ですね

[2305: マンション検討中さん]

>>2304 匿名さん

じゃあ、どこのマンションが便利なんですか？

[2306: 評判気になるさん]

このマンション、値引交渉は具体的にいくらくらい相談にのってもらえるのでしょうか?
実際に商談された方がいらっしゃいましたら、ご教示いただけませんか。

[2307: 匿名さん]

まだ売れ残ってるんですか？

[2308: 匿名さん]

>>2307 匿名さん
もう完売は厳しいのでしょうね。
西武新宿線は発展性がまるで見込めないので

[2309: 通りがかりさん]

石神井公園と上石神井、両駅通ると悲しいぐらい格差があるよな…
石神井公園は地盤が良いと紹介されたし
新宿（三丁目）、原宿（明治神宮前）、渋谷へ19～25分で直通、自由が丘や横浜やみなとみらい、元町・中華街へも乗り換えなしの1時間程度で遊びに行ける
平日は豊洲、有楽町、飯田橋から座席指定列車で帰宅できる
湾岸エリアや銀座からの帰りに使ってみたが、西武新宿線とは客層が違うわ…
飯田橋から24～25分、有楽町から34分、便利過ぎる

なんだこの差は…

[2310: マンション検討中さん]

あと半年経てば、新築マンション→中古マンションに格落ち。

年度末が土俵際いっぱいか…
早めにプライスダウンをする決断力をしないと、負の遺産に。

当初売出価格の▲10,000千が妥当価格？

[2311: 通りがかりさん]

最終的に売れ残った部屋は、どう処分するんですかね… 値段下げて叩き売りか…

[2312: 匿名さん]

確かにまだまだ販売が続きそうですね。

[2313: マンション検討中さん]

〉〉〉2312さん

この条件だけだと、購入動機には結びつきにくい。
結局のところ、いくらまで値引になるかでしょう。値引提示額が拡大しない限り完売は難しいかな。竣工２年以内完売の壁もあるので。
最終的には業者購入で、賃貸物件としての活用か、、、

[2314: 匿名さん]

うちは当初の金額に手が届かず花小金井の物件に決めましたが、価格見直しがあるのならこちらが良かったです。

花小金井、南側また大規模マンションの計画があるようで…供給過多なのでは？と少し不安です。

[2315: 匿名さん]

そんなに西武新宿線沿線にこだわる人いるんですかね
これから池袋線の駅近に続々と新築マンションが建つのに

あと安易な値下げ、最初の価格で買った人が納得しないのはもちろん、住民の所得の差は生活の差に直結しますから
同じマンションの中のコミュニティで軋轢が生まれます
過去にそういう例は、共用施設でのトラブルとか、山ほどありますね
直接問題にはならなくてもマナーのない下品な場面を見たり、精神的に苦痛ですよ
住まいは毎日の生活空間、シーンですから

天秤にかけたら、空き家のままでいいんじゃないですかね

[2316: 匿名さん]

住人からしたらそうでしょうけど、値引き販売するかは在庫抱えるデベにしか決められないわけですし、住民の質云々は売れないマンションに手を出した以上は避けられない問題なのでは？
新築で売れないマンションはリセールでも人気が出ないので安く捌かざるを得なくなるのだし、そうすると住民の質は下がる。賃貸にしても安くしないと入居者こないから住民の質は下がる。
売れないマンション買った時点で精神的苦痛は不可避かと思います。

[2317: マンコミュファンさん]

売る努力が足りないんですよ
西武鉄道や自治体に利便性向上のための訴えをしたり、最初の価格で売り切るべきです

[2318: ご近所さん]

上石神井では昭和のころから道路整備、踏切解消の問題が提起されてますが未だに着工に至っておりません。それをデベロッパー１社が騒いで解決するとは思えません。
住民の声ならわかりますが、売れないから環境や利便性を良くしろって訴えるのだとしたらお門違いではありませんか？

ゲストハウスの維持費用、営業経費、広告費など毎月いか程かかっているのでしょうか？損切りするか、じっくり売るか、興味深いです。

[2319: 名無しさん]

池袋線は高架になり、線路も増え、地下鉄も走ってます。
新宿線はどうして進まないんですかね。

[2320: 匿名さん]

都内、埼玉、千葉…ある程度の大規模はどこも苦戦していますね。
「オリンピック後に安くなる」説で購入を待っている人も多いからでしょうか。
本当に安くなるんでしょうか？

[2321: 検討者さん]

同じブリリアブランドが練馬高野台にも計画あります。
こちらに客が流れるのでは？
https://www.bn8.jp/?iad=adwords&_adp_c=wa&_adp_e=c&_adp_u=...

[2322: 匿名さん]

確かに最初の価格での購入者（高額支払可能者）と値引後の低価格購入者で、
コミュニティで軋轢が生じるという前スレ意見はリアルな話かも。



モデルルーム・カタログで検討してた時は、建物のレベル感が判らなかった…
どこのブランドマンションでも共通だが、カタログは豪華だし、営業トークも豪華。
だから契約をする。


【ブリリア】がブランドマンションか否かという議論は別として。

[2323: 検討者さん]

「Brillia」 と「Brillia City 」でもさらに違うブランドなんですか？？
「City 」が付くと廉価版とか…

[2324: 匿名さん]

最初の購入者が馬鹿を見る
集団訴訟和解金かなぁ

[2325: 検討者さん]

2020年問題をリスクと考え二の足を踏んでいることは、時間のロスになりかねません。
メディアに惑わされることなく、自分で判断するのが賢明ですよ。

ただ、これだけは言えます。
東京の人口動向を見ると、人口が減少するといってもその下げ幅は小さく、
東京に人が集まり続けるという状況自体に変化はなし。
地方から東京を目指す人は、将来に渡って一定数発生し続けるのでは。
（東京以外が別ですが）

[2326: 匿名さん]

>>2323 検討者さん
複数棟もしくは大きめ規模の開発物件に付けられているようです。(磯子、ひばりヶ丘
大阪の千里丘などに有)

[2327: マンション検討中さん]

>>2319 名無しさん

一応、高架化計画はあるようです。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kunai_tetsudo/sinnjukusen...

[2328: マンション検討中さん]

>>2327 マンション検討中さん

あくまでも計画。
議論段階です。
いつになることやら。

[2329: マンション掲示板さん]

こことグランドメゾン江古田の杜は条件も状況も似てますね。どっちも悪くないと思うけど、今は駅近が人気なんですね。

[2330: 通りがかりさん]

とにかく西武新宿線をなんとかしないと
高田馬場しか実質使えない

[2331: 匿名さん]

価格はグランドメゾン江古田の杜の方がワンランク高いですかね…？

部屋のグレードの差が気になります。

競合としては、同じ西武新宿線 花小金井かな。急行だと上石神井から二駅。
ただ、街のポテンシャルとしては、吉祥寺に自転車で行ける上石神井かも。
近くに外環のインター建設予定もあるし。

[2332: 匿名さん]

>>2331 匿名さん
グランドメゾン江古田、仕様も間取りもとても良くて素敵なマンションですね！
しかし、やはり値段が高い(中野区ですしね)のと大規模で苦戦しているのでしょうか…

花小金井はとにかく供給過多に感じます。
物件自体はどれも悪くないのですが。

[2333: 匿名さん]

>>2332 匿名さん

花小金井と上石神井、どちらがリセールバリューがありますかね？

[2334: 匿名さん]

>>2333 匿名さん
あまり詳しくないのですが、どちらもリセール向きでなく永住向きなのかなと思います。
23区かそれ以外か…という違いはあるにしても。

リセールバリューはこのご時世、もっと都心でないと難しいのでは？と。

[2335: 通りがかりさん]

マンション評価サイト
マンションレビュー
での評価
https://www.mansion-review.jp/mansion/754368.html

このくらいまで値引販売されてるんですかね…?
どなたか情報ありませんか？

[2336: 坪単価比較中さん]

チラシを見ると適正相場ゾーンくらいにはなってますね

[2337: 通りがかりさん]

>>2336 坪単価比較中さん


値引告知のチラシが配布されてるんですか？
チラシ画像をアップしてもらえると嬉しいです。

[2338: 匿名さん]

販売開始からかなり経つけど、まだ完売してないの？
あと何部屋くらい残ってるんだろう？

[2339: 匿名さん]

買った瞬間に一割損だったのかな

[2340: 匿名さん]

>>2339 匿名さん

資産価値がそんなに下がるマンションなんですか。

[2341: 匿名]

>>2340 匿名さん

値引きしてるということは、既に価値が下がっているということなんですかね。

[2342: 匿名さん]

>>2341 匿名さん

発売から完売まで時間がかかってのは、あきらかに最初の値付が高過ぎたから。
需要と供給のバランスを読み違えてされてました。

値引販売が開始され、現在の価格が、適切な市場価格になったのでは。
（竣工早々の入居者は、高掴みしてしまいましたが）

おそらく、現在でも一割程度は下げて販売してるでしょうから、これから竣工２年までの間に、値引幅が1000万程度まで拡大していけば、完売に向かうのでは。

[2343: 匿名さん]

>>2337 通りがかりさん

[2344: 匿名さん]

>>2343 匿名さん

確かにこの価格から1割なら、まあまあかな。
もう少し待って、1000万ダウンしたら即買いかも。

[2345: 匿名さん]

価格4200万なら安心ですね
リセールバリュー！

[2346: 中古物件]

スーモを見てたら、中古物件を発見。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_120/pj_90231289/

新築より高い価格で売り出しされてます。以外にリセール高い。（成約の可否は不明）

[2347: 匿名さん]

>>2346 中古物件さん

仲介会社のリサーチ不足が露呈

[2348: マンション検討中さん]

>>2321 検討者さん
それは考えられますね！
同じブリリアですし、良い相乗効果が生まれると一番ですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637767/

[2349: マンション検討中さん]

西武新宿線ですが、西武新宿駅前は再開発されるようですね。

これが直接西武新宿線の人気上昇に寄与するかは別問題ですが。
西武新宿線にスポットライトが当たる一助にはなりそうです。

https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/3299.html

[2350: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2351: 匿名さん]

2017年の上石神井エリア　中古マンション価格の平均値は、坪当たり 202.3 万円。価格相場は１年前に比べて 22.7 万円増）

[2352: 匿名さん]

>>2349
乗り入れや新宿延伸をやって欲しいです

[2353: とおりがかりさん]

>>2349 マンション検討中さん
西武新宿線ユーザーとしては嬉しいです。
…が、開発は東急が行うのですね。西武さん、頑張ってください！

[2354: 評判気になるさん]

西武線の車内広告を見て、こちの物件に興味をもちました。
なかなか苦戦してるようですが、やはり価格が高すぎるのでしょうか？

[2355: 匿名さん]

>>2353
西武新宿線沿線住民の可処分所得を越えるマンション値ただそれだけ
都内中央線東急線小田急線沿線民ならとうに売れてたかも

[2356: マンション検討中さん]

>>2354 評判気になるさん
やはり戸建優位の立地だとは思います。
規模や大手・中小デベロッパーにかかわらず、駅近のマンションは売れていますし…
西武新宿線というのも弱いですよね…
新宿駅が直結だったり、東西線に乗り入れていたら言うことないのですが…

ただ、石神井公園も近く吉祥寺や西荻へのバスも本数多く、幼稚園や学校も多いエリアですので、肩肘はらずにゆったり子育てするには良いと思います！

私は練馬高野台と迷っていますが、時期的に待てずこちらにするかもしれません。

新青梅街道沿いは音が気になったので(ほぼ完売ではありますが)、中の棟で検討中です。

[2357: 匿名さん]

>>2356 マンション検討中さん

私は高野台・石神井台・花小金井で検討してます。
ランニングコストを考えると、管理費が安いところが良いと思っているんですが、石神井台は管理費高くないですか？

[2358: 匿名さん]

>>2356 マンション検討中さん

中の棟は、静かで良さそうですね。
日当たりも確保できそうですか？

[2359: マンション検討中さん]

>>2357 匿名さん
ブリリアシティ石神井台
15200-17000
パークハウス花小金井ガーデン
9480-13800
パークハウス花小金井フロント
11380-15630
シティテラス小金井公園
17116-22266
(参考)プラウド中村橋ガーデンテラス
15500-18000

管理費重視でしたら花小金井のパークハウスが良さそうですね！

[2360: マンション検討中さん]

>>2358 匿名さん
各棟が離れていてそれぞれの影響は無し、前に遮るものも無いので大丈夫でした。
東向きの1階テラス付きの部屋も明るい印象でした。(4000万円台の部屋)

うちは夫婦ともに昼間あまり家にいないので朝の日当たり重視で、中の棟有力ですが
昼間の日当たりはやはり南向きにはかないません。

人それぞれ感じ方も異なるので、実際の部屋を見てみるのが一番かとは思います！

[2361: 匿名さん]

4000万代とのことですが、4000万前半まで値引可能ですかね？

それならうちも手が届きます！

練馬区でブランドマンション新築が、この価格で買えたら、最高ですね！

[2362: 匿名さん]

>>2360 マンション検討中さん

うちも中の棟で検討中！
低層住戸で、青梅街道の音も気にならないですし…
お互い良い部屋に出会えると良いですね！

[2363: 匿名さん]

>>2361 匿名さん

販売直後に商談にいき、価格的に手が届かず、諦めました…

今、そんなにお安くなってるんですか??
それなら再度検討したいです。

小さい子供と大型犬がいるので、テラス付きの部屋が気になります。

[2364: マンション検討中さん]

うちは最初テラス付き住戸目当てで見学に行き(価格が5000万円台未満だったので)、最終的には他の部屋で契約予定なのですが、テラス付きも最後まで迷いました。

ここのテラス付き、良いですよ！
東向きですが思ったより明るく、接道も無いので覗かれることも無く、前を塞ぐものもないので空が広く感じられます。
ただ廊下側は少し暗く感じたので、実際見てみることをオススメします。

より気に入った部屋があったので選びませんでしたが、小さな子どもやペットがいたら、テラス付きに決めていたと思います！

[2365: 匿名さん]

ブランドは石神井公園かもよ

[2366: 匿名さん]

>>2364 マンション検討中さん

気に入ったお部屋に出会えて良かったですね！ 来年は、更に素晴らしい年になりますね。

洗濯物の乾き方、冬場の暖かさを考えると、日の当たる南側・南西側が良いですね。

南・南西側でも4000万後半のお部屋が残ってましたか？

[2367: マンション検討中さん]

>>2366 匿名さん
南西側は…あったと思います！

[2368: 匿名さん]

>>2367 マンション検討中さん

情報ありがとうございます！

ちなみに、
どちらの棟をお申込みされたのですか??

ご近所さんになった際は、よろしくお願いいたします！
早速、年明けに商談に行ってきます！

[2369: 評判気になるさん]

外環道 延長工事が、ようやく動き出したようです。
シールドが開始されれば、貫通だけなら三年程度で出来る模様。

上石神井駅付近にも、新しくインターが出来る計画があります。
これが開通すれば、上石神井地区の利便性は向上しますね。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kokyokotsu/kunai_doro/has...

[2370: 匿名さん]

>>2369 評判気になるさん

これですね?? ↓
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/c_service/063/attached/attach_63412_2....

[2371: マンション検討中さん]

>>2368 匿名さん
あまり詳しくは言えないのですが、南向きでは無い棟のどれか…です！
もちろん妥協した点もありますが、環境など気に入っています。廊下などでお会いする住民の方の雰囲気も落ち着いていて良かったです。

年明け、良い収穫がありますようにお祈りしています！
ご近所さんになるかもしれませんね♪

[2372: 匿名さん]

>>2371 マンション検討中さん

返信ありがとうございます！

年が明けたら、商談に行って来ます…

大人のトライなどでご一緒できたら楽しいですね♪♪

[2373: 匿名さん]

かけひきしてくるよー最後の最後におかわり
4200万円までいきたいね！

[2374: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2375: マンション検討中さん]

同じブリリアシティの三鷹って、三鷹を名乗ってるけど、あれは練馬区関町の物件で最寄り駅は西武新宿線の武蔵関
にもかかわらずバスアクセスの三鷹を前面に出さなきゃ行けないってのは、
ここもそうだけど、やっぱり西武新宿線の路線としての価値がないと業者側も理解しているからだろうな
今さら上石神井の再開発云々言っても手遅れ感がする
交通利便性ではないメリットを見出さなきゃいけないはずだが

[2376: 匿名さん]

>>2373 匿名さん

もちろん、どの棟・階・広さを選ぶかにもよりますが、
4200までの交渉余地ありますか？

かなりの値引額になりますが。

そこまで値下しなくとも、
購入検討者が一巡するのを待てば、
いづれ完売するのでは。

東建は財務体力があるので、自らブランド価値を下げることはしないのでは？
もちろん条件的に売りづらい部屋に対して、多少の値引は必要ですが。

ただ、値引額が大きいのには、必ず理由があります。
その理由を理解・納得した上で購入するのであれば問題ありませんが、ただ値引幅が大きいという理由で妥協すれば、後々後悔することになります。

[2377: 通りがかりさん]

地下の外環道だけでなく、上石神井駅周辺は地上部の外環の２の事業着手が決定したみたいですね。南北に幅員22mの道路が新設されるとのこと。あの危険な駅前もようやく改善されるかな。

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/12/25/03.html

[2378: 通りがかりさん]

本当だ！
奇跡が起きた！

[2379: とおりがかりさん]

>>2378 通りがかりさん
本当に！まさかの奇跡ですね。
これ完了すると、マンションまでの駅徒歩多少ですが短縮されるかも…

まぁ西武新宿線の不便さ云々は変わりませんが…東建さんの営業さんたちは喜んでいますね～きっと。

[2380: 匿名さん]

>>2377 通りがかりさん

昭和41年に外環とともに都市計画を決定してから、事業着手まで実に52年の歳月を要した。
もう無理だと思われていた事業が着手されたという東京都の突然の発表は、本当に驚きです！

完成予定は2027年度の予定とのことなので、外環 青梅街道ICと共に、楽しみに待ちましょう！

外環については、1月に本線トンネル掘道工事説明会が開かれます。

それぞれが一気に動き出しました。

もしかしたら、西武鉄道からも立体交差化の発表もあるかも♪

[2381: 匿名さん]

【参考】

東京外かく環状道路（関越～東名）の大泉ジャンクションでは、シールド機組立工事などを施工中です。

このたび、シールド機組立工事に引き続き本線トンネル掘進工事を実施することになり、以下のとおり工事内容の説明会を行います。

開催場所・日時


練馬区立大泉北小学校（練馬区大泉町4丁目28番22号）

31年1月11日（金曜日）午後7時～8時30分
31年1月13日（日曜日）午前10時～11時30分


練馬区立上石神井小学校（練馬区上石神井4丁目10番9号）

31年1月13日（日曜日）午後6時30分～8時
31年1月15日（火曜日）午後7時～8時30分


杉並区立荻窪中学校（杉並区善福寺1丁目8番3号）

31年1月12日（土曜日）午後7時～8時30分
杉並区立井荻小学校（杉並区善福寺1丁目10番19号）
31年1月16日（水曜日）午後7時～8時30分


武蔵野市立本宿小学校（武蔵野市吉祥寺東町4丁目1番9号）

31年1月12日（土曜日）午前10時～11時30分
31年1月17日（木曜日）午後7時～8時30分

[2382: マンション検討中さん]

西武新宿線の立体化と外環&外環の2の事業はセットのはず。
近く、西武線立体化の事業着手も発表？

https://trafficnews.jp/post/52717

プラス材料が少なく、販売苦戦してましたが、
少しは東建 営業さんの追い風になるのでは。

[2383: とおりがかりさん]

>>2375 マンション検討中さん
"パークホームズ吉祥寺北"も同じですよね。
まぁ地図で「関町南」の場所を見たら、みんな吉祥寺や三鷹の方に行っちゃうのは良く分かりますよね。

練馬区は23区なので、特別区として恵まれている部分はあると思いますが…
外から見るとやはり武蔵野市＞三鷹市＞練馬区なのでしょうか。

[2384: 匿名さん]

営業マンの追い風って何やねん

[2385: 評判気になるさん]

来年度のマンション購入を目指し、
物件を検討している中、
この物件も候補の
ひとつとして考えています。

来年の消費税増税後は
住宅ローン控除が13年間に
延長されそう。

それまで待つか、
増税前が得か、
迷います。

[2386: 匿名さん]

>>2377 通りがかりさん

この道が出来たくらいで、このマンションに何か影響するの？

[2387: 匿名さん]

>>2386
真面目に検討して現地へ歩いたことがある人なら、そんな寝ぼけたコメントできませんよね。

[2388: 匿名さん]

>>2387 匿名さん

同意

[2389: 匿名さん]

>>2386 匿名さん

>>2386 匿名さん

駅からマンションまでの
メイン導線が整備される。

何かデメリットある？

[2390: とおりがかりさん]

>>2387 匿名さん
激しく同意します。来月契約予定ですが「マンションまでのあの道がもう少し良かったら…」って思っていました。

都営アパートの建て替えも始まりますし(こちらは工事騒音や眺望の面で賛否あるかと思いますが)、環境は良くなりそうですね。

[2391: 匿名さん]

もう値引きは期待出来ないな
とても残念だー

[2392: 匿名さん]

>>2391 匿名さん

それだけ価値が向上するってことじゃないですか！

逆に喜びましょう！

[2393: 匿名さん]

>>2390 とおりがかりさん

ご契約おめでとうございます！
良いお年になりますね！

[2394: 匿名さん]

>>2390 とおりがかりさん

そう、そうなんですよ！
現状だと狭い道に車とバスと自転車と歩行者がゴッチャになって、早大学院の通学と重なったりするとカオス状態。現状が悪すぎるとも言えますが。。
歩道と自転車走行帯、街路樹まで整備されれば快適なアクセスになると思います。

同時進行で西武線の立体化が進めば駅の使い勝手が良くなりますし、中央線方面へのバスもスムースになるでしょうから、住み心地は好転するでしょう。

[2395: 匿名さん]

>>2394 匿名さん

駅からマンションまでの道のりが、
改善されることが決定したので、
これを理由に候補から外していた方が、
再び、商談に戻ってくる可能性もありますね！

物件自体は悪くないので、ネックになっていた駅からのアクセス改良は大きなニュース。

特に、現在、4000万前半で購入可能な東向きの棟は、
価格＜価値
という超お買得物件になりそうです。

いくら人気の高くない西武新宿線沿線といえども、さすがに練馬区で70m2 の新築が4000万前半では買えませんから。

このエリアだと中古の築10から15年くらいの物件でもそれくらいします。

うちはテラス付きの一階のお部屋で、購入を検討したいと思ってます！

[2396: 通りがかりさん]

一階住戸ってこちらですか？
この部屋がそんなに価格改定
されてるんですか??
HPだけだと、実販売価格は
判らないものですね…

確かに4000前半ならありかも。

第１候補は練馬高野台ですが、
あちらは5000万超なので…

[2397: 匿名さん]

>>2396 通りがかりさん

こちらです！
URL貼っときます
http://www.tokyo-first.jp/teracce/index.html

[2398: マンコミュファンさん]

早速調べてみました。
南側・南西の棟はほぼ完売ですね。

価格の高いところから、
売れていっている模様。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_120/pj_67714335/rooms/jukohaichi/...

大幅値下が期待できる中住戸は、
まだ間に合いそうです。

[2399: 通りがかりさん]

>>2397 匿名さん

ありがとうございます！

参考にさせてもらいます。

[2400: マンション検討中さん]

南側まだまだいっぱい残ってますよ。
ところで駐車場の空きは有るのかな？