Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[2081: マンション検討中さん]

THE Southは昨年見た時には完売でした。
入居はまだ多くないようですがおそらく買い替え特約組が多く現在の住まいが売れないと引っ越しできないのでしょう。　そうすると予定した価格で売れず、資金計画が成立しなくなってキャンセル物件が出てくるかもね。

[2082: 匿名さん]

買い替え特約ってよく知らないんですけど、契約も終えて建物が竣工していても、
入居（引き渡し）できないだけで、そういう契約は結べるんですね。

てことは、今から、この物件を買い替え特約で購入することは可能ってことですか。
で、予め決めた期間内に現住居が売れれば、引き渡し→入居となるし、
売れなければ、キャンセル→手付返金ってなるんですよね。

建物が竣工して周りが入居し始めたら、それに併せて入居しなきゃいけないのかと思っていました。
そうなると、買い先行でダブルローンかつなぎ融資かと悩んでいました。

[2083: マンション検討中さん]

>>2082
そのとおりです
現在の住宅の販売を東京建物不動産販売で専任媒介契約する条件なら買い替え特約条項を付けてこの物件を抑えられるでしょう。　中古物件の引き渡しも余裕を持って飼い主と合意すれば良いのです。

[2084: 匿名さん]

>>2082 匿名さん
ただ気をつけなくてはいけない事もありますよ。売却出来ない金額では入居してもらえない可能性があるため、売却金額は売れる金額で売ってくれと言われる事が普通です。

[2085: 匿名さん]

>>2084 匿名さん

そうですよね。
査定額の○掛けという感じになるのではないでしょうか。9掛けとかですかね。基本的には期間内に絶対に売れる価格に設定させられると思います。
高値売りにチャレンジしたいということであれば、リスクはありますが売り買いを切り離して進める必要がありますよね。売らなくても賃貸に回すという方法もあるかと思います。

[2086: 2082]

2083さん、2084さん、2085さん、ご丁寧にありがとうございます。
よく分かりました。
売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にする必要があり、
売り出し価格はやや低めになりがち、
ということですね。

高値売りに挑戦したいわけではないものの、査定額が一番高い仲介業者に依頼したいところですが、
そうもいかないワケですね。
あとは、買い替え特約付きの契約を承諾してもらえるか・・・ですね。
買い替え特約は売主にとってはいいところナシだから、あまり承諾してもらえないと読みましたので。

ダブルローンは正直負担が重いですし、そもそも余程の高収入でないと不可能らしいので、
買い替えを躊躇しておりました。
賃貸の道も含めて、よく考えないとですね。

[2087: マンション比較中さん]

>>2086

ポイントが３点あります。

１．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
　　実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。

２．売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にしたほうが
　　仲介手数料が優遇されることがあります。

３．現在のローンの金利が高い場合は賃貸で運用するよりこのチャンスに
　　処分したほうが有利なことがあります。

[2088: 周辺住民さん]

>>2086さん
一度、モデルルームに行ってご相談された方が良いんじゃない？そんなケースきっと、沢山あると思うので取り扱っていると思います。それに今、低金利だしね。

[2089: 匿名さん]

>>2086さん

MRで相談されること自体を否定はいたしません。むしろやってください。
が、ご自分の現資産（現お住まい）をこれから買う（かもしれない）ところに委ねて
美味しいことは何一つない＝相手にとっては思う壺、ってことは頭に入れておいたほうがいいです。

2087さんが書かれてる１は正しいですが、２は必ずしも正しくないです。
こんなのは、「数字の見せ方の問題」にすぎませんから。仲介手数料を割り引きます、といった
ところであなたのマンションの売却金額をその分下げられたら同じですから。
これはマンションを買うときも同じ話です。不動産も車もそうですが、諸経費等がいろいろかかる
売買契約に関しては数字のごまかし（詐欺ではありません。計上の仕方の問題）によってある程度どうと
でもなります。なぜなら税金（不動産取得税、消費税等）や印紙代といった部分以外に関しては
定価（正価）ってのがあってないようなものだからです。

ゆえに、ただでさえそういった「曖昧な部分（これは業者にとって非常に有利な材料であり武器）」の
売買契約において、それを自分の資産売却と新たな不動産購入を一社に委ねる、ってのはこれは
完全に相手のさじ加減に委ねる判断であり、端的に言えば愚か者がするところです。
業者からしたら俗に言う「カモ」です。
車でもそうじゃありませんか？　ディーラーに下取り依頼をして新車購入しても下取り価格は
まるで大したことがないばかりか相当低い扱いになります。
ええ、でも営業マンはいろいろな数字上のごまかしを使っていろいろ言ってきます。
新車のほうを頑張って割り引きましたので！、とか、本来この価格なら下取りできないのですが
ありえない金額まで上限を挙げましたから！って（笑）。
営業マンにとってはこれほど有利なことはありません。どちらの数字もうまいこと塩梅よく"数字をいじれる"
わけですからね。そして残念ながらあなたから見れば、何がどれだけお得なのかすらもうわからなくなります。
それはそうです。もともと曖昧な部分（相手のさじ加減で比重が変えられる）がある契約をさらに２重に
重ねて相手に委ねるわけですからもはや、あなたの頭で考えらることは「どんぶり勘定のみ(総支払総額= 新物件購入資金- 現物件売却金額)」
だけ。で、こう言う思考にたどり着けば、これこそ相手が最も願っていたものですね。
ってのは、こう言う思考になったこと＝考えることを放棄し、もう面倒だから私はいくら払えばいいのか？それだけおしえてちょ
っていうそういう思考ですからね（笑）

まぁ、なので最終判断はあなたですが、本来相手（営業）にとっては、「（自分が担当する）物件をいかにあなたに買わせるか」
ってだけだったのが、あなたの物件を預けられたら、別の誰かに売ってさらに買わせるという、いわゆる両手取引になり、
しかもあなたにとっては売ること前提ってことですから、相手の心理状況は
「これを売らないと自分の物件はかってもらえない >o<」 ではなく、
「相手はこれを売却できない限り他にはいけない＝弱みを握ったのも同然（笑）」
ってことになるだけなので、あなたがまともな思考の持ち主であれば、「世の中うまい話などない」ってことも
わかってるでしょうから、バカな回り道などせずに、まずはきっちり「現物件の処分（売却）」を計画を遂行してから、
普通に次に行きましょう。
別に、売却→仮住まい→新物件　っていう手順を辿らなくても、それは可能ですよ。
ようは、「現物件の売却」と、「新物件の購入」っていう、「それぞれ別の契約」ってのをしっかりと「分離して」
同時並行して進めればいいわけです。そして、それを並行して進めるのは、当然「面倒ですがもともとあなたの仕事です」。なぜならあなたの資産だから。
逆に、それを「放棄する」、のであれば別に誰に頼んでもらっても結構です。
「相手にお金を支払ってアウトソースした」、と判断することも可能ですからね。ただ、普通はアウトソースするにも、
アウトソース（業務委託）するからには、「委託内容と期待値（成果物）」を本来はきちんと契約してから行うのが
アウトソースですから、そういったものをなくて投げるのは、これはただの当てずっぽうによる投機と同義である、ということを
理解した上でその道にお進みください。何を選んでも全てあなた次第です。

[2090: 匿名さん]

2087さんの回答はいろいろ誤解を招きそうですから補足しておいてあげます。
> １．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
> 　　実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。
前半部分はその通りですね。
仲介業者にとってみたら、「大前提として仲介業務（売買、賃貸借）の締結が成立しない限りは0円」なわけですが、
その前にもっと大事なのが、「飯のたね（いわゆる、依頼（購入、売却、賃借等）です）」が必要ですね。
もともとレインズに登録しなければならないルールではありますが、そんなものはどうにでもなりますからね。
手元で止めておけばそれまでだし、ロック（今商談中！）ということもまた可能です。
レインズでのOpen物件（＝塩漬け物件＝興味のある人が少ない）なんてのは、基本的には当たればラッキー程度のものであり、
大事なのはやはり「自分がもらってきた依頼」、それが最優先ですから、まずはそれを仕入れるところから営業マンの仕事は
始まります。そのため、とにかく高値で売れる、ここは今何人かめぼしい人が探してるの自分の顧客にいるんですよー、とか
自分の会社箱の界隈が強みです！、とまぁいくらでもいいますよね。
が、あなたの仰る通りで、そんなものは、なんのアテにもなりません。最終的には「相手（買い手）がいてなんぼ」です。
が、どこに頼んでも「売却価格は同じ」、これは違います。
営業の世界をよくわかってる人なら誰もがわかってることですが、「営業マンの資質」というのが実は非常に比重が大きいです。
営業マンがタコければ「買う気があった客に十分安い価格を提示しても成約に至らない例」と、「買う気が無かった訳に全然安くない価格を提示してるにも関わらず成約に至る例」ってのがほとんどです。これはなぜか、営業マンですよ。取引相手として印象がよく、信頼できる、と「思わせられるか否か」でだいぶ違います。
買い手ってのは面白いもんで、金額がでかければでかいほど「最後の決め手ってのがなぜか営業マン（担当者）」です。
だからこそ営業マンってのは、いまだ「仕事として成立してる」わけですな。
なので、どこの会社で頼んでも同じ、ってのはこれは間違いです。優秀な営業マンに当たればあたるほど成約率も価格も高くなります。
優秀な営業マンかどうかは、担当営業マンに失礼であってもその人の成績証明をしてもらってください。
優秀な営業マンであれば自信を持って成績証明してきます。ええ、だって実際事実として優秀なのですから隠す必要性すらないです。
有名なYoutuberとかになればなるほどどんどん再生数が上がってさらにそれを押し上げる、ってのと同じ話です。
逆にそれを渋る人はただの筋肉バカです。無視した方が良いでしょう。不動産営業業界、特に仲介業はすべて「個人プレー」です。
会社は関係ありません。自らを胸張って優秀である、とエビデンスを出してくれる人に頼むべきです。
そういう人は本当に優秀です。不動産業界では、能ある鷹は爪を見せびらかす、です。また、こういう優秀な営業マンは、
「なんども連絡等が不要で非常に楽」という特典もついてきます。ってのは、いちいち「これぐらい下げられますかー？」みたいなのを
そもそも聞いてきません。優秀だから自分の中で基準を持っていますから、最初の打ち合わせでの金額決めでもう終わりです。
ってか、優秀だから1件程度に「時間をかけてらんない」っていう極めて真っ当な理由があります。逆にちまちまなんども
まだいけます？とかオープンハウスとかできたりします？とかいろいろ後から後から電話しまくってくるバカはいわゆる筋肉バカなので
もう打ち切りましょう。付き合ってるだけ時間の無駄です。

2については2089ですでに説明しました。あなたの言ってることは間違ってるかと思います。

3については、これはpointlessです。そもそも有利不利、損得の問題ではありません。
資産運用というのは、常日頃から明確で具体的な目指すべきゴールがつねにあり、そのゴールはいうまでもなくその人次第で変わります。
そういうゴールがない人、つまり不明瞭で漠然ともうかればいいなー、っておもってるのは、これはゴールがない人であり、ゴールがない場合は、文字通りゴールがない以上はすでに有利不利、損得なんて「評価すらできない」のが実際のところになります。
なので、金利がどうこう、っていう人がよくいますが、全く関係ありません。当然のことながら、賃貸か売却か、もまた全く関係がありません。それらは全て手段であり目的になりえません。目的になり得ない手段をあれこれ言ったところで全くの無意味です。

買い替えでのケースにおいては、これは話が非常に単純であり、単に「現不動産処分計画」と「新不動産処分計画」の
二つをそれぞれ立案し、同時並行すればいいだけの話です。買い替えの「手段」で迷ってる時点ですでに「業界のカモを捕まえる網」
にすでに体半分浸かっていることを自覚された方がいいかな、って思います。

さて、それよりも、この物件を購入するのであれば先にこの物件の出口戦略も同時に考えておくべきだと思います。
ってのは、この物件に限らずマンションであれば出口戦略必須ですからね。買うということは自分が今度は売主になる、
というだけの話でごくごく単純な話です。このマンションを購入するとき、そしてそのときの営業マンと相対するとき、
果たしてどれだけの人が「自分は売主としての視点で相対している」という人がいるのか疑問ですね。
不動産ってのは、原則破棄が許されません。ましてやマンションの場合は権利関係が共有である以上それは購入時にも
義務付けられる。ってことは売買契約、というのは、いってみればこれは「譲渡契約」といってもいい。
権利移転契約、とでもいいましょうか。MRにいって営業マンと相対してるときに、その他、例えばスーパや家電量販店の
営業マンと同じ感覚で、自分は買主というポジショニングで相対してる人多そうですよね。

でも、それって危険ですよ。マンション売買においては「売主と買主のポジションチェンジ」を行いにいく場である、
という自覚をされたほうがいい。いうなれば、買う側の視点では、「その会社、XXXX万円払うから俺がオーナーになるわ」
という申し出である、と自覚しましょう。まぁ、戸建ならそうなるんですが、マンションの場合はより厳密にいえば、
「その会社、XXXX万円払うから俺も共同オーナーになるからその権利の一部だけ買わせろ！」ってところでしょうか。
共同オーナーになれば当然権利の一部は行使できるものの、その一部は随分限られてますよね。
しかも、通常の株式会社と違って、「（バカなことができないように）絶対安全数の確保」ができない。
原則、全員同じ権利数。すると今後どう運営されていくのか、ってのがちょっと見えない、不確定要素が多くなる。
ゆえに、こういうときに大事なのがリスクヘッジ、つまりは脱出戦略をあらかじめ立てておき、そして受益に対して
支払った対価と見合うかどうかをしっかりと見極めておくことが大事だと思いました。
自分が売主になった場合、そしてマンションである以上上物に関しては経年劣化は避けられない。しかも日本人は
いまだスクラップアンドビルドによる新築至上主義がいまだ根強い。リノベーションでうまくいくのはどうしても
立地が良いごく一部の場所だけですからね。
そのあたりをよく考慮した上で、いろいろ計画を練ってみると結構自分にとって今何が大事なのか、ってのが
見えてくるのかなと思います。

[2091: 2087]

>>2090

2087です。また長文さんですか。かなり不動産業界に不信感をお持ちのようですべてにいちいちコメントできませんが１と２には重要な意味があるのでここの読者にお伝えしておきます。

:１．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
:　　実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。

:２．売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にしたほうが
:　　仲介手数料が優遇されることがあります。

停止条件付きの新築の売買契約と中古の専任媒介契約を締結するということは、なんとしても予算通り中古の転売を成し遂げますよという信頼関係に基づいています。
これが理解できない人は自分で勝手にやったらいいのです。

転売価格が予算を下回った時、新築の売り主はある行動（よそには内緒）を取ってクロージングしようとさえします。

[2092: 検討板ユーザーさん]

>>2091 2087さん

ナガフミさんはわかった上で生きた現実の話をしててあなたは単に可能性だけの話をしてて空手形、って違いがあるのではと思いました。

[2093: 匿名さん]

一般的に、停止条件の金額は、業者の買取価格になります。
つまり、普通の仲介の査定金額とは違い、かなり低い額です。
一般の査定価格は、係数を適当に操作し、高く設定出来ます。
現実は、近隣の事例、相場、時価なので、期待してもダメです。
実力と運でしか売れません。

[2094: ご近所さん]

契約したけど中古が売れず引っ越せないとか転売は業者の言い値とか不景気なお話で板がフリーズしてしましたな。
このまま乾いた北風が吹き抜けて年越しですかね。
次はこちらを契約して（しようとして）いる方のお話が聞きたいですね。

[2095: 匿名さん]

>>2094 ご近所さん

契約して人は契約版で書いてるからそこを読んで見たらいいんじゃない。
西武新宿線沿線の物件はいつも完売まで苦労するのが普通だし売主もそこは既に織り込んでるだろうからのんびり販売していくでしょ

[2096: 匿名さん]

5500万までで探してるのですが、ここは予算内の部屋が複数あるので候補です。上限額を決めて住環境と通勤両立で探してると西武新宿線か池袋線になってしまいます。まれに京王本線も候補に出ますが。
しかし、決め手に欠けるというか、なんとも煮え切らない物件でしたのでちょっと書き込みます。

上石神井はこの物件来るまで訪れる機会が無く、初めて駅に降りた印象は急行停車駅でコレ！？って思うくらいに寂れてました。上石神井にお住まいの方には申し訳ないのですけど正直な印象です（そもそも自分の稼ぎで買えるのはこの地域なので意見言うのは間違いですよね）。ですが、生活に必要なものは大体揃うし、大手のスーパーが複数使えるのと個人店が多くて飲食には困らないと感じました。ゲストサロン近くのコメコなんて素敵な喫茶店でした。

で、街自体は通勤にも便利そうだし気に入ったのですがこの物件は迷ってます。
迷いすぎてて戸建も探してます(笑)。迷走してるという方が適切なのかも。

既に不動産屋で5件ほど観て廻ったのですが、この地域の戸建だと駅近から遠い物件まで揃ってて、駅10分圏内でも予算内の物件が少々ありまして目移りしそうです。今までマンション住まいなのでその良さを知っているだけに悩みます。

大雑把に内装・設備はマンション＞戸建、購入金額＋ランニングコストもマンション＞戸建の私見で、探している地域と価格帯なら合っていると思うのですが、このマンションに限って言えば内装・設備のグレードが逆転しているように感じました。ディスポーザーが無い、タンク付きトイレ、安そうな仕上げなどなど。エントランス内部だけは無駄に豪華でした。
良い点は売れていないからなのかプランが豊富に選べることと、駅からやや遠い割には利便性が悪くないこと。買い物や医療はそこそこそろっているし車で移動しやすい立地なので家にいる妻が楽で良いと評価してました。コンビニも隣接してるし。

観て廻った戸建ですが、練馬区の条例で戸建敷地は85㎡以上で開発とあるそうで（うろ覚え）、この辺の建蔽率50～60％だから駐車場が無い新築は無かったです。広さも３ＬＤＫ以上（建築面積85㎡以上）でリビングは15畳から20畳、２階リビングの物件だと日当たりも良かったです。

観て廻ったのはパワービルダーの物件ばかりですので、一応ブランドマンションのここと比較するのはおこがましいのかもしれません。当然、品質や安心感はこちらに軍配が上がります。

考え纏まらなくてググっていたらこのサイトに当たりましたけど、ネガが多くてテンション下りますね。別のスレッド覗いたら西武新宿線の将来に閉塞感を感じてしまいました。

個人的な愚痴みたいになってしまい恐縮です。お目汚しばかりですが、こんな書き込みでも参考になれば幸いです。

[2097: 匿名さん]

このスレは長文スタイルが流行ってるのかね

[2098: 匿名さん]

まぁ、施工が長谷工ですからね。高級物件として販売してないでしょ。西武線でも良いなら良いとは思うけどなぁ。

[2099: ご近所さん]

>>2096

'上石神井はこの物件来るまで訪れる機会が無く、初めて駅に降りた印象は急行停車駅で
'コレ！？って思うくらいに寂れてました。
'別のスレッド覗いたら西武新宿線の将来に閉塞感を感じてしまいました。

新しい街での暮らしに期待がふくらんでいたところ、期待値との高低差に衝撃を受けたみたいですね（笑）。気持ちわかります。

コメコが良い印象でしたらゲストサロン周辺の飲み屋を覗いてみると新しい発見があるでしょう。「こんがり亭」、「まつ」、「いろは」や南口の「作」など創作料理と日本酒の水準の高さはいつも感動モノですし、中華料理の「凛」、タイ料理の「サラカーム」など結構グルメに支持されている名店が揃っています。それでいて地元向け価格でやってられるのは家賃も安いからなんですね。

駅前を飲み歩いても楽しく車を使う人にも快適な立地です。

[2100: 匿名さん]

>>2099 ご近所さん
快適な立地ではないよね。
厳しいと思いました