Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[1801: 匿名さん]

関係者だったらポジに持っていくんじゃないの？
一応長文さんの検討リストに入っていた物件で、その中ではネガ要素が最も感じられたとか。
確かに言われてみれば他につっこみどころのある物件は他にもありますけどね。

[1802: 通りがかりさん]

>>1801 匿名さん

関係者、というのは、ライバル物件の営業とか、戸建てのハウスメーカー社員とか、東京建物や上石神井に個人的な恨みがあるとか、そういう広い意味を言いたかったのです。
分かりにくくてすみません。

[1803: 匿名さん]

ここの長文さん、三鷹のプラウドと吉祥寺北グランヴィラにポジ派で書き込んでた人と同一かと思っていましたが、リストにはそれらの物件が入ってませんでしたね。
リーセールでうまくやろうとか、iPhoneの例を出して説明するのは同じですけどね。
関係者だったら、まともな検討を操作することになってしまいますね…。

[1804: 匿名さん]

長文さん18時すぎると静かなったな笑 もう退社したんかな。

[1805: eマンションさん]

>>1804 匿名さん
他社物件の営業マンだよ。
ブリリアがこのまま好調に売れると困るからネガ投稿してるだけ。
バランスの取れた良質物件だと思うよ。

[1806: 匿名さん]

上石神井は化けるよ

・丸の内線の荻窪から上石神井延伸
(上石神井は始発駅化で着席も可能に)

・西武新宿線の東西線直通

この二つが成ったらマンションなんて購入価格遥かに上回る

[1807: 匿名さん]

>>1806 匿名さん
その希望を持つことは良いと思いますが、購入価格に織り込むことはやめたほうが良いと思います。具体的な計画はないので。

[1808: 匿名さん]

長文の人に対して文句言ってる人は何故かこのマンションの話はなんもしないんだな

[1809: 匿名さん]

>>1806 匿名さん
現実受け入れず前向きな検討しない人がこういうちゃちゃを入れるから荒れるんだろうね

[1810: 匿名さん]

>>1805 eマンションさん
何がどうバランス取れてるんでしょう?もう100歩ほど踏み込んで説明してもらえませんか?
私はバランスはむしろ悪いと思ってます。
大きな点は以下です。
１．マンションに適していないエリアなのにマンションである事
２．単身向けエリアなのにファミリー物件である事
３．行政、福祉、教育、医療という文化圏、行政権の中心最寄りはここだと石神井公園駅エリアになるのにその端にある事、最寄り駅とそこが反対方向である事
４．中身に対して非常に高額である事
５．幹線道路沿いと不整形土地形状によって設計に歪が出ており棟事の条件格差が激しい事
６．価格に対して今後の発展余地、利便性向上への期待値が外環のせいで実質フリーズされており開発発展の期待値が極めて低い事
7.安定した戸建住宅の供給があり選べる自由度が高いのはむしろ戸建てである事逆に言えばマンションで絞ると選択肢がほとんどなく買い手に不利な事

以上がバランスが悪い主要な要因かと思います

[1811: 通りがかりさん]

もうやめて長文さん！
もうとっくにこの物件のライフはゼロよ！
他の資産性の低い物件のスレにいってあげて！
市部や埼玉、神奈川県にたくさんあるんだから！

[1812: 匿名さん]

>>1810 匿名さん
戸建エリアと言いつつ単身エリアと言ったり目茶苦茶ですよ。しかも非常に高額ってどこと比べてるんでしょう？

[1813: 匿名さん]

ライフがゼロって何？

[1814: 匿名さん]

>>1811

勘違いされてませんか？私は検討をしているのであってここを批判してはいなんですけど。
実際>>1686に本物件の優位点もまとめています。
検討を掘り下げていくことにこの手の掲示板の意義があり、またそれは検討者にとって
有益になるのだと思ってるのですが。

[1815: 匿名さん]

>>1812
戸建に適したエリアといったんですがそれと単身に向いたエリアとなにが目茶苦茶なんですかね。
戸建に適したエリアには単身用の2F建アパートが必ずセットでついてきます。地主さんが
たくさんいらっしゃいますからね。地主さんにとっては駐車場→アパート→駐車場の繰り返し
をしての資産運用と税金対策が基本ですからね。

[1816: 匿名さん]

>>1815 匿名さん
言葉遊びかな。戸建の層はファミリー層なわけで、ファミリー層多いエリアならファミリーマンションがあっても良いでしょう。

[1817: 匿名]

>>1810 匿名さん

バランスの良し悪しも立場によって異なるのではないでしょうか。一個人が実需としてここを検討するにあたり、あまりバランスの要素に含まれるものはないかな？と思いましたが。
因みに4の中身に対して非常に高額というのは、何を持ってのことでしょうか。既に書き込まれていたらすみません。

[1818: 匿名さん]

立地はやや気になる事があるかもしれませんが物件としてはとても綺麗なマンションではないでしょうか。
家族でも単身でも,生活できそうで、設備もそこそこ整っていると思います。

[1819: 評判気になるさん]

>>1810 匿名さん
モデルルームに行けばブリリアの人気とバランスの良さが分かるぜ。この掲示板でいくらコメっても机上の空論。しかも事実と異なる点が多すぎて何の参考にもなってないね。
どの物件担当してんの？ブリリアがこのまま売れると困るからこそネガ投稿wこれ心理学w

[1820: 名無しさん]

他物件担当だけど、正直ブリリア良い物件でほとんど客取られてるから困るんだよね。。

[1821: 匿名さん]

>>1819 評判気になるさん

そうなんですよね。
1810さんが指摘してる問題点は、このエリアでこの住戸がほしいという、一個人の実需にとってはあまり関係のない話というか、どうすることもできない話だと思うのですよね。

[1822: 匿名さん]

>>1818
その程度の話ならどこもそうじゃない

[1823: 匿名さん]

>>1821
関係ないかな？そうは思わないけど。どうすることもできないとかが意味不明だけどなんでそうおもうの？

[1824: 匿名さん]

>>1817
過去レスにたくさん書いてあるよ

[1825: eマンションさん]

数ヶ月振りにすごい盛り上がってると思ったら、書き込んでるのまた同じ人じゃん

[1826: 匿名さん]

>>1825 eマンションさん

数ヶ月前に盛り上がってたか?

[1827: マンション検討中さん]

>>1821 匿名さん
長文さんの見解はどれも至極真っ当だし、反論の余地ないと思うぞ。営業かどうかは興味ないが。

でも、彼の視点はあくまで上石神井周辺に地縁のない外からの検討者に向けてのもの。

そして、中央線もしくは井の頭線、東急線の都内に地縁があるけど買いたいのに買えなくなった人（4.5年前なら買えた）に対する警鐘なんだと思う。
新宿エリアに電車で約10分で駅から徒歩圏でサラリーマンの予算内ならノープロブレムか、いや違うよねって。

たとえば、上石神井周辺に嫁さんの実家があり、その支援が前提かつ新築でマンション希望なら、迷わずここで決まりでしょう。

逆に言えば、デベに対しては、長文さんが散々指摘するデメリットをかき消すくらいの、出色の設計が欲しかったと思うな。雁行設計で角部屋多いとか、耐震等級2とか、中庭に面して採光永久に確保とか、間取りの魅力（ワイドスパン、アウトフレーム、センターイン、トランクルーム有り、広いアルコーブ、玄関か風呂かキッチンに窓設ける等）とか。

「山手線に2駅！」で捌けると思ったんだろうなー。

[1828: マンション検討中さん]

ブリリアブランド、立地、エントランスも素晴らしいけど、

内装に費用を費やしていないのが残念すぎる。

例えば直床とデスポーザなし、洗面所が御影石になっていない、風呂のドアが薄いプラスチック板になってる。
そこで費用を抑えてるならもっと価格に反映してもらいたい。

近隣物件もいろいろと見たけど直床、ディスポーザーなしはなかった。

[1829: 口コミ知りたいさん]

>>1828 マンション検討中さん
また直床、ディスポなし批判か。。
それも過去に散々書かれてるよ。あきた。他にないの？

[1830: 匿名さん]

>>1827 マンション検討中さん
確かに地縁がない人が特段人気も利便性も良くないエリアで住むには決め手がないとムズいからね。
昔はブランドだけで売れたのかもだけどブランドそれ自体はマンションだとあんまり関係ないしな。このクラスのマンションはほとんど施行が長谷工だから実質長谷工シリーズと言えるしねぇ

[1831: 匿名さん]

>>1829 口コミ知りたいさん
意味が違うのも理解できないのかな?そうやって表層的な言葉で反応して検討を阻害するから深堀が出来なくなるんだと思うのだが。ここは検討板なのだから検討しないなら君が出ていくべきだよ。

単なる設備の有無での評価は実はそうたいした話ではない。それは表層的な話。
問題はそこではなく、｢何故大規模なのにディスポや内装をここまで削らないといけなかったのか｣を考えて深堀していくことに意味があり、それを考えると自分の要件にあってるかどうかがわかってくる。それが検討だよ。

デベが削った理由は簡単だ。コスト削減。では何故削ったのか?それが実に大事な事。偏見でしか見れない人は｢デベが儲けるため(利潤を増やす)｣っていうマイナスにしか受け取らないが実は事はそう単純では無い。そもそもデベが儲けるには｢売れる事｣、これが大前提だ。デベは既に土地購入し施行依頼をし広告営業と投資(お金を使ってる)わけだ。マイナスから入ってる、つまりリスクが既にそこある。利益を得る以前の問題として売れなければただの負債を抱え込むことになる。もともとマンション販売はリスクが大きいビジネスだ。

で、売主にとって見たら販売するマンションは文字通り商品だ。商品価値を高めないと訴求力を失うわけだから不動産に限らず売る側は｢商品価値を高める｣事に全力を尽くす。そしてディスポにろ内装にしろ｢出来ること｣はする。が、じゃあなんで削ったのか? これは削ってデベがウハウハ大儲け！の為ではなく削らざるを得なかったと解釈するのが合理的だという事だ。
では何故削らないといけなかったのか?それが前にも書いたが、ここの地勢にある。ブリリア目黒。これは坪単価600という当時のそこの新築相場を大きく上回るものだった。普通に商品価値を高める事をすれば必然的に金額も高くなる。普通の事を普通にしたらその金額になっただけ。でも目黒ではその｢当たり前で普通の事｣を｢そのまま履行した｣わけだ。
でもここはそうしなかった。できない理由があるから。それが｢価格上限値に対する上蓋の低さ厚さ｣にある。このエリアでは普通のことを普通に作りこんで行って建築費等を積み上げていって価格を出すとここのエリアでの上蓋に簡単にぶち当たってしまう。しかも蓋の位置が低く、そして分厚い。到底打ち破れない。だから、歪めるしかない、その普通の事を。
がしかし、マンションを作るには土地が必要。デベは企業なのだから絶えず生産活動、経済活動を｢継続しなければならない｣という枷がある。たとえ割高な土地でも土地を仕入れなければマンション作れない。マンション作れないと売るものがない。個人では、今は株買い時じゃないな、とかでしばらくやめておくってことが出来るが企業はそれは許されない。故にデベは絶えず仕入れる。材料だから。
で、ここも買った。入札で高かったが買った。経済活動するために。で、この時点で土地の費用が確定する。土地とその価格が決まればだいたい建築費がどうなるかはおおよそすぐわかる。土地の広さ形状、方角接道状況、用途地域(一種低層とか建蔽率等)が確定するからね。で、それで試算すればすぐにわかってしまう、既に上蓋に接触する事に。ここは施行は長谷工だ。長谷工は規格型で安価に安定した工期、品質に定評がある。コスト減するにはここしかないだろう。が、ここはもう一つ困難なことがある。それが土地の形状と用途地域の混雑。
土地を見たらわかるが不整形だ。長谷工は規格型(あらかじめ形が決まったものを大量生産)が得意とする会社だ。こういう不整形になると必ず規格型をはめ込むために無理が出てくる。加えて用途地域が混在してる。売主リスクを減らすには戸数を多く取らないと受けないし、当然建蔽率と容積率は最大限活用しないといけない。が、その前に法的制限は遵守しなければならないのは当たり前。建築許可すら下りないからね。その結果どうなったか、今の複数棟の配置形状になった。歪が色々出てる。まず各棟の格差が著しい。でもこれはしょうがない。南に新青梅街道があり開けてる。そこを主軸にするしかないし幹線道路沿い部分は規制緩和もある。当然利用する。すると南以外がすべてそのしわ寄せを食らう。駐車場配置もその歪を受けてのもの。
しかもそこまででかくない敷地に歪に小さな棟分断せざるを得なかったからマンション最大の得意技であるスケールメリットが出しずらい。例えばディスポなんかをつけようとしても浄化槽やその配管設備が棟事に必要だ。さらに、棟毎の格差が激しいのだから本来は条件が悪い棟にはプレミアをつけて売りやすくする必要があった。でもそれが出来ない。大量生産と大量購入によって画一性をする事で合理化をしてコスト削減が出来るのが長谷工の強みだからだ。
結果的にはそういう厳しい状況が積み重なっての今の設計仕様になったと解釈できる。言い換えるなら、そうしてでも価格上限の上蓋が分厚低いと言う事を売主も十分熟知していたことが透けてくる。だから何度も言ってる。中身に対して価格は見合ってはいないと。結局ピアノやコンシェルジュなど、マンション自体に関係ないところをくっつけてくるしか商品価値を高められなかったという苦渋さがとても良くわかるから。それでもデベは頑張ったと思うけど。ここまで苦しい条件でここまでまとめあげてきたのはそれも努力の結晶であり評価すべき点だから。
でもそれと買う側の観点は別問題だからね。
マンションという特徴を上手く活かすのが難しい立地、土地ってのは売り側だけではなく買う側にとっても重要だから。自分が住むわけだし、買えば今度は自分がオーナー、つまり売主になるということなのだから

[1832: 検討板ユーザーさん]

最近だと2年前くらいに竣工してその後完売したパークハウス上石神井レジデンスは良かったよ。南棟は線路沿いという弱点はあったものの、北東西棟は騒音は大丈夫、特に北棟は南棟のおかげで永久的に日照確保、内装もここで言われているようなものではなくコストかかっていました。中庭が豪華すぎて管理費やや高めでしたが。一種低層で閑静で良い感じでした。

ちなみにブリリアは一種低層エリアとは言い難いです。そもそも一種低層エリアにコンビニなど商業施設は作れません。もっとも今後は規制が緩和されて出店できるようになるみたいですが。

[1833: 匿名さん]

売れてるとみんな嫉妬から批判するんだね。
あんな長文めんどくさくて俺ならわざわざ書かないね。
わざわざ書くということは、ブリリアが売れると困るからw

[1834: 匿名さん]

>>1833
思考が浅いね。
検討者も購入者も読んどいた方がいいんじゃないの。
盲信しているよりかは。

ためになりました。長文さん、これからもよろしく。

[1835: 匿名さん]

>>1834 匿名さん
いや、これは心理学だから俺の言うことは正しい。

[1836: 匿名さん]

>>1831 匿名さん

めちゃくちゃ納得。
下手なマンションライターより、余程読みごたえがありますね。

[1837: 匿名さん]

>>1835 匿名さん
なに「これは心理学」って。
君は説得力あることは言えてないよね。指摘されて騒いでるだけ。

[1838: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
素晴らしいパースペクティブです。
こういう辛辣で蓋然性のあるレビューがみたいんだよなー。是非ブログ書いてください。あなたにはその文章力も熱意も時間もあるようだ。

有名ブロガー（笑）たちは、どいつもデベにへつらいすぎ、遠慮しすぎなんだよなー。注目されすぎた故に。


一つ疑問なんだが、今はどこも大規模な土地は高くつくんだろうけど、その中でもここはご指摘のとおりやはりマンションには向かない地勢の不整形な土地ですが、それでも入札値は高くなってしまうんかね。

購入層のキャップが低くて暑い地域なら、それなりの手頃な土地仕入値になるんじゃないかと。商業施設や会社誘致ニーズがあるエリアでもないんだし。

本当にデベの利益最大化のためではなくて、キャップと最低限の利益を試算した企業努力の結果が、この長谷工のサッパリ仕様なのかしら。

[1839: マンション検討中さん]

>>1836 匿名さん
長文納得できる。
嫉妬するような物件ではない。コンシェルジュとピアノは管理費に跳ね返ってくるから早い段階で廃止になるね。

[1840: 匿名さん]

思考の浅い >>1831 とその信奉者だね。
平日昼間から何をやってるんだか。

そもそもここは長谷工の持ち込み物件。順序が違う。

そして東京建物の有報をよく読めばわかるけど、何が何でもマンション建て続けなきゃ倒れるような企業じゃない。主力はビルだから。

1831はリタイアした元金融屋かな。
封筒の宛名書きでもしたほうが実になるよ。

それと誤字が多すぎる。

[1841: 匿名さん]

>>1840 匿名さん

説得力もない批判だね、あなたは。

[1842: 匿名さん]

三井物件の長文さんは物件擁護色が強くて怪しかったけど、
ここの長文さんは理路整然と解説していて、かつ「なるほどー！（目から鱗）」と思えるね。

[1843: マンション検討中さん]

笑

[1844: 匿名さん]

長文さんって何者?

[1845: 匿名さん]

>>1831 匿名さん

設備や仕様の低さは、このエリアで売れる価格上限値によりコスト削減の対象になったから。
また上限値をさらに押し下げているのが不整形地・用途地域混在とゼネコンの得手不得手によるところであり、そのせいで中身に見合わない価格になっているということですね。

確かに深掘りして考察されてはいるのですが、それを知った上でどうすればいいのですか？知っておくことに意味がないとは言いませんが、このエリアをこの価格でほしいという人にとっては、あまり関係のないことだと思うのですが。

[1846: 匿名さん]

>>1845 匿名さん
その歪を自分が暮らすのに問題無いならいいんじゃん

[1847: 匿名さん]

>>1845 匿名さん
自分が買おうとしてる物件のコストの内訳を知っておきたいとか思わないの？
大金払うのにすごいね。

[1848: 匿名さん]

>>1847 匿名さん

知ることに意味はないとは思わないですが、知ったところでもどうしようもないし、それで検討をやめるほどの事でもないですね。その問題をクリアしてる物件がこのエリアにあるというなら話は別ですけどね。で、あなたはその理由があるからここの検討はやめるということですか？

[1849: 匿名さん]

>>1831 匿名さん
そのような評価を近隣多物件でもやってもらえませんか？

[1850: 匿名さん]

>>1848 匿名さん
全部の事柄を、検討するしないの材料として扱わなければならないですか？
参考知識として後々その知識が何か役立つかもしれない。検討を進めても検討をやめても。