Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[1551: 匿名さん]

>1550

イメージじゃなくて、結局はそのエリアにいくら投資されたかなんですよね。

湾岸はまとまった土地が多かったから大手がしっかり投資をして東京でも有数の資産価値のある地域になった
（逆に、湾岸でもあまり投資の進んでない枝川、潮見、新木場あたりの価値は高くない。）

このあたりももう少し投資が進むといいんだけど・・・

[1552: 匿名さん]

だいたい、なんで練馬区の物件のスレで湾岸の啓蒙活動やってるの？？

あと、本当のお金もちは湾岸のタワーには絶対住まないと思う。それは結局埋め立て地だから。
短期的な資産運用で買った人はいるかもだけど、長期的な資産価値の保証はないでしょ。

お金はないけどステータスが欲しい人が湾岸タワーに向かっているのかも。まあ、地震が起きないことを祈ります。

[1553: 匿名さん]

>>1550 匿名さん
うんと落ちたのは一瞬ですぐに戻ってさらに上がった。都心への物理的距離と再開発余地が後押しするんだよ。そしてそれは資産性だけではなく普段の利便性も押し上げる
西武新宿線は安いと君は言うが安いかな、本当に。中身の割に高いんだと判断されてるんだと思うよ。

[1554: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
その通りだと思うね。投資されないエリアだから期待値がなく低い

[1555: 検討板ユーザーさん]

>>1552 匿名さん

同意です。
そもそもこの物件の検討者で湾岸エリアと比較している人はほとんどいないと思いますし、この話題はこれ以上しない方が良いと思いますね。荒れそうだし。

[1556: 匿名さん]

>>1555

湾岸がどうこうよりも資産性の観点ではとても重要だと思いましたけどね。
ってのは、この価格レンジのマンションを買われる方ってほとんどがいわゆる一般的な所得の方々が
多いと思いますが、一般的な所得の方々って富裕層と違って、また貧困層とも違って「一番お金がキツキツ」
ですよね。ってのは、貧困層のように割り切っての生活をする必要もなく、またやりくり次第では上を目指せるから。
かといって富裕層みたいに「投機」ができるほどの余裕はまるでない。

そういう一般的所得の方々にとっては一番収入に対する比重が高く、また動きが縛られる枷になるのが
この「住宅費に対する支出」だとおもいますし、逆にいえばここの「資産運用（売却や賃貸によるゲインのことを
いってるのではなく、実需ベースでの費用対効果による資産活用）」が今後の生活品質の向上、やりくりの柔軟性
を生むのだと思いますよ。


例えばですが、6000万円のマンション買っておいて20年後に7000万円で売れた、としたならば
管理費や修繕費、金利等を考慮しても「純粋な住宅費支出」が「ほぼ無料」ってことになりますよ。
もちろんこれはただの仮定のお話。ですが、別にありえない話でもない。一つのマンションを
「ただ盲目的に永住目的」と勝手に決めつけて、そしてそういう「可能性」にも目をつぶり、
ただただ「自分の現金資産を無駄に浪費してしまう」っていう人と、そういう活用に目を向けた
場合における効果ってのはこれは全然違いますからね。

普通所得の人だからこそ、無駄なお金なんてないわけだし暇もないわけだから住宅費ってのが
抑えられれば抑えられるほど、その枷が外れるわけで、その資金を教育費なりレジャー費なり
別のところにも回せるわけで総合的な生活の豊かさ、質が向上するんだと思います。

そういう意味では、別に「湾岸なんて関係ない」っていうのは別に私は構いませんが、
じゃあこのブリリア石神井台って物件を買うことで住宅費用負担が今後どうなっていくのかは
少し真剣に考えても良いと思いますよ。

立地的に不人気であり特段再開発計画もないし投資もされない。今の新築の状態でも
売れ行きが随分悪い事を考慮すれば今後の売却資産としても相当厳しいことが現時点でも
見込まれる。今後の人口減なんかを考えても都心寄り、人気の立地や路線に近い方が
有利なのにここではそれがえられないのだからさらなる下落があり得ることことにもなる。
このマンションだと5000-5500万あたりがボリュームゾーンになるとおもうけど、じゃあ
その金額をだせば大田区や品川区にある品川シーサイドとかの物件も視野には入ってくる。
ではそれらとここを比べた場合に将来性ははたしてどちらが良さそうなのか？っていうあたりも
考えてみることはこの物件を真剣に検討する上でも「自分にとっては何が大事なのか」、
逆に「何は捨てられるのか」ということが明確になって良いと思いますよ。

実際に今の世の中って会社だっていつ潰れてもおかしくないし、統廃合、合併、
本社移転に転勤、病気等によるやむをえない事情に、自分自身による転職、
子供の学校都合による移動、などなどいくらでも変動要素はありますから。
そういう中にあって自分の資産が「どれだけ活用しやすいのか」っていう側面はこれは
不動産購入においてはとても大事な指標ですから、「湾岸は関係ない」とかそういう
表層的話ではなく、「マンションとしての地力」をしっかり見極めること、それに対する
情報交換は有益だと思いました。5000万円って別に東京23区でマンション買うには別に
大した価格ではありませんが、とはいっても普通所得の方にとっては5000万円って
大金ですよね。大事な5000万円なんだから最低でも5000万円分の働きはしてもらわないと！って
考えることは重要ですよ。

[1557: 匿名さん]

>>1556 匿名さん

長い。必死。そしてその話はもういいって1555さんより。自分の価値感が正しいって思い込んでいる人ほど間違えますからお気をつけて。

[1558: 匿名さん]

>>1557
中身のない投稿者批判よりかは100倍マシかな
このエリアだけに強い思い入れがあって限定してるとかを除けば
広い視野で考えないとあとあと苦労しそうだし

[1559: 匿名さん]

>>1556 匿名さん
湾岸、湾岸ってしつこいって。ずっと同一人物でしょ。あなたはここを検討しなければいいじゃない。地縁者もいるし10数年でローン返して騰落9割くらいで売却して次を買う人もいる。高田馬場が勤務地の人もいる。いろんな人がいろんな理由で新宿線を選ぶ。あなたが思い込んでいるような人ばかりじゃないし、そういう人が購入したとしてもあなたには何ら迷惑かけないでしょ。
価値感のレイプは気持ち悪い。

[1560: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
あなたも含め、湾岸さんも、中身のない投稿者批判だと思うなあ。
あとあと苦労しそうだし → 言葉選んでるつもりでも、差別的にここを検討している方や既に購入されたかたへの批判をしてますよ、自覚あるでしょ？

[1561: 匿名さん]

>>1559

湾岸の話はしてないよね。加えて湾岸を推してもいない。
このマンションの資産価値を冷静に分析してるだけだとおもうけどそれが
「価値観のレイプ」とか決めつけるのはどうかと思いますよ。検討版ですよ、ここ。

あと、
> 10数年でローン返して騰落9割くらいで売却して
この近辺の相場ご存知ですか？
レインズでは実際の成約価格がみられますから一度見てみたらいかがでしょうか？
ここと同じ石神井台アドレス、上石神井駅最寄りで価格を見たら一番高いので
徒歩15分以内 練馬区石神井台 45万円/m²　60～80m²/3LDK 築16年でした。
70m2で3150万円相当ですね。
1999年築（築18年）で39万円/m² 3LDKってのもありました。これだと70m2で2730万円
これ、すべてここ1年での実際の成約事例です。
残念ながらここ10年で相場は緩やかな下落傾向です。（新築価格は上がってるのに。）

ここだとだいたい70m2で5200万円あたりが多いので74万円/m²が平米単価ですよね。
築15-6年で45万円/m²ほどに落ち込むなら騰落率60%ってことでそうそう厳しい状況に
なるかなって思います。
16年間での資産償却費は2050万円。
16年間での管理費総支払額は16000円/月だとして307万円
16年間での修繕費総支払額は一括金50万円+ 将来の値上がり分も考慮した16年間平滑化で9000円/月だとすると172万、あわせて222万
16年間での固定資産税・都市計画税が当初5年間の減額分も含めた月額平均が13000/月として約250万円
購入当初の登記、手数料、保証料や火災保険等等で200万円

16年間での「住宅費」としての支払総額が3030万円です。（住宅ローンの金利分考慮なし）
実際にはこれに住宅ローン金利分が加わりますが当初10年間は住宅ローン減税がある分と今の低金利を
考慮すればこれは微々たるもので相殺されるとおもって消しました。
で、売却時の手数料5%+6万円が引かれるからやく160万円が仲介手数料で必要なのでそれをいれたらだいたい3200万円。
これが住宅費としての形状になります。16年間。

この金額を月額支払額にすると16万6千円となります。
が、上石神井、駅徒歩10分圏内、70m2/3LDKの相場がだいたい12-3万円ですから賃貸相場からすると
かなり高い、という結果にもなりますよね。

なので、上石神井や石神井台に強い思い入れがある方は別ですがそうではない人が
安易に「騰落9割くらいで」なんてことは今の実績をみてもありえないと思いますけどいかがですかね？
今後の景気にも左右されるでしょうが、今不動産の新築相場は上がっていますし新築相場上昇のせいで
中古も引っ張られてます。が、それでもこの程度が今の実績です。今後10年後、20年後にここは
９割まで回復する、なんてことは可能性は極めて低く、今の状態が緩やかに下降する、と考えるのが
妥当だと思いますよ。
そしてこのマンションがいま苦戦してるのは、上石神井が悪いとかそういう話ではなく、単に
このマンションの値付けがたかすぎた、と多くの検討者が判断した結果だと思います。
上石神井周辺の相場はもともとそんなに高くはなく、中古で築25年も超えたら35-6万円/m2まで
平米単価は落ち込んでることがレインズからも明らかです。

で、前向きに検討する場合はそれも織り込んだ上で購入検討したら良いだけの話だと思います。
資産性だけがマンション選びの指標ではありませんから。ただ、普通サラリーマンにとっては
これは「別に売る時二束三文でもいいや」って割り切れるほど負担率も支払総額も安くはないのですから
そこは慎重に検討すべき話ですよね、といってるだけです。湾岸がどうとかそんなのはどうでもいいですよ、むしろ。

[1562: マンション検討中さん]

あれれ、ここまたこんなに荒れ放題？
私はこの土地が好きなので、それだけで検討中です。将来の資産価値とかあまり考えていません。

そう言う人もいるので、荒らさないで。

[1563: マンション検討中さん]

>>1562 マンション検討中さん

こういうの書くと、資産価値考えないなんてバカげているってすぐ言われるんですけど、

うちは今上石神井に住んでいて、毎月の家賃支払いより、ここのローン払うほうが少し安くなるんです。家はないと困るものだし、ずっと家賃払うなら、それが将来自分のものになるんだったら、それもいいなと思って買おうと考えています。それだけです。

だから、荒らさないでください。

[1564: 口コミ知りたいさん]

湾岸がいいなら、湾岸の方へ行ってください。

[1565: 匿名さん]

>>1562 マンション検討中さん
それでいいんじゃないでしょうか。
でもそうでもない人もいるしどこまで求めるかは程度の差こそあれ資産性を無視できる人の方が少ないから冷静な数字で客観的に検討する事は有益だと思います

[1566: 匿名さん]

>>1563 マンション検討中さん
別に馬鹿げてはいないですよ。
ただ資産性を考慮して数字を出せば結構現実が見えてきますから。
1561をご覧下さい。16年間での住宅費としての支出で見たら(資産性考慮含む)賃貸よりもだいぶ高いという結果が今のところ出ていますけど。見かけ上の支払いで間違わないようにしたいですね。あなたもこの物件にする理由が毎月の支払い額の事だけであるなら数字で出した方が良いですよ
もちろん物件に惚れた！っていうならそれはそれでありだと思います

[1567: マンション検討中さん]

>>1566 匿名さん

要は、このマンションは相場と比較して割高だからそれを認識してください、と言いたいんですかね。
それを言ったらここに限らず今はどこも割高だと思いますが…。この近辺で割高でない物件があれば教えて頂きたいです。

>>1556に「大田区や品川区にある品川シーサイドとかの物件」とありますが、プライムパークス品川シーサイド のことですか？
ここより高いと思うのですが…無理をしてでもそういう物件を買うべき、ということですか？

[1568: 匿名さん]

>>1567 マンション検討中さん
全然違います。資産性を考慮しないと費用対効果が悪くなるだけで本質を見失うと言ってるんでですが。500万の車を買って３年使って400万で売れたAさん。200万で買って同じく3年で売って100万だったBさん。
どちらも３年間での車の使用権(所有権)に対する対価は100万円で変わらない。が、費用対効果としてはだいぶ違う結果になった。

住まいもスパンが異なりますが同じです。
住宅費(居住費)自体は賃貸でもマンションでも社宅でもなんでも必要です。絶対にかかる。
エリアに拘りがあって上石神井が良いと言うのは別に良いいです。でも住まうだけなら賃貸でも中古でもいいわけですよね。それは手段であり権利形態の違いでしかないわけで。
このエリアの70平米3LDK賃貸相場は12ｰ3万
円です。マンションを所有すると使用権だけではなく所有権を得るから資産性が同時にくっついてきます。所有権は売れますし貸せますからね。で、これを考慮しないって事は使用権だけ使うという事でなら賃貸でも変わらないわけです。でもそういう人はいなくて必ず所有権を活用します。っていうか活用せざるを得ないんですよ。このクラスのマンションを買う普通所得者は特に。だってこのマンションが例えば売れません、貸せませんっていう法的制限が仮についてたら誰もこのマンションをこの金額で買いませんよね。具体的な数字で見るか見ないか、楽観視するか目の前の事じゃないので考えないようにする人はいるでしょうがそれはただ臭いものに蓋をしてるだけでその臭いものはいずれは蓋を開けないといけないのは不動産買う人は全員そうですよ。破棄が許されないのだから。

資産性を考慮すればこのマンションを買うと賃貸以上の住宅費になる試算になりました。これは感情論とかそういうのは抜きに単にこの物件が高すぎる価格であることが客観視できるということです。あなたはどこもそうだ!!って言ってますがどこもそうだから資産性は無視できるっていう論法にはなりませんよ。実際、新築マンション販売価格自体は上がってますが、資産性部分の評価はそれとは別の話です。そこには濃淡と期待値、そして将来の開発余地でも大きな違いがエリアや物件ごとにあるんですから。
私はとりあえず16年間での見積もり資産を出してみました。16年間なんて結構すぐの話でありそんなに遠い将来ではありませんよね。16万6千円の家賃相当を支払う価値があるかどうかは人の判断ですからそこは買う側が判断すればいいことです。でも現実には賃貸と比べて大きく高い値段になってます。普通は逆、賃貸の方が16年間もの期間になると高くなるはずです。なぜなら分譲マンションでは資産性があるからそれがきいてくるからです。ってのも所有権を得る代わりにリスクも背負ってますからね。一方で賃貸ではオーナーがそれを背負ってるのでその対価としての利益分が賃貸には含まれますから短期で見れば分譲が不利ですが16年間ぐらいの長期になると逆転します。逆転しないのはこのマンションの価格が価値と大きくずれている点、そして上石神井含めてこのエリアが既に成熟し下降トレンドに入っている事が大きな主因です。

逆にこれからまだ開発余地があり都心にも近くなれば資産性の期待値が上がりますし実際上がっています。最低でも維持ができるようになります。品川シーサイドエリアなんかもその一つです。ここもかつては4500万円ぐらいでしたが今は高騰もあって５５００－６００ぐらいですよね。でも中古相場は緩やかに上がってます。駅徒歩３分とか５分ですし都心への物理的距離も近いから今後も緩やかに上がる可能性の期待値がありますよね。そうすれば先程のAさん、Bさんの例になるって事ですよ

逆にこのエリアにこだわりがあるなら例えば中古を狙うか賃貸で高い費用対効果を狙うのがいいと思ってますよ。もしくは売れ残り在庫を安く買い叩くでもいいと思います。
実際ここは販売してからもう随分たっていよいよ竣工もしましたがまだだいぶ残ってますし。

私はネガを言ってるのではありませんよ。実際に売れ残りが多いのは多くの検討者がそう判断して見送ったか待ちにしたからです。そしてそれは賢明だと思います。何度も言うように普通所得の人にとって5000万円は大金です。住宅費だけに大きな負担をできない所得層です。子供の教育費もありますし娯楽費だって大事ですから。費用対効果を無視にはできないはずですよ。あなたはどう思ってるんですか? そんなの関係ねぇ！って感情論で突き進むのが検討だとでも思ってますか?

[1569: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1570: マンション検討中さん]

>>1568 匿名さん

なんとなく言いたいことが分かりました。ありがとうございました。

私はこの付近に地縁があって練馬区、西東京市あたりで検討しているため、1568さんの言う開発余地のある都心部はあまり考えられません。
なので、中古も含めて検討しようと思いますが、やっぱり新築の方が気分が良いなぁ、なんて思ったりも。
会社の住宅手当や家族構成の関係で、賃貸より購入したいなと考え、調べ始めました。この界隈で今後、もっと安い物件がいつ出るかも分からないですし…。悩ましいです。

1568さんは不動産関係にとてもお詳しいようですが、何者ですか？この物件の検討者の方ですか？

[1571: マンション掲示板さん]

資産性云々の話は別スレで如何でしょうか？このままだと、有益な意見交換ができなさそうです。読み辛いし。

[1572: 匿名さん]

>>1568 匿名さん

水曜日のこの時間に、こんなに長文書けるのは、やはり不動産業界の方でしょうか？

[1573: 匿名さん]

>>1571

このマンションのことを中心にした資産性の話なので参考になります
一般論でしたら確かに邪魔でしたけどそうじゃないので。

[1574: 匿名さん]

残戸数はどのくらいでしょうか？ (˘~˘;)

[1575: 名無しさん]

長文さんの言う資産性の話でいうと、別にこの物件に限った話ではなく、お隣の上井草や武蔵関の物件も同じですね。東京都下(市部)に至ってはほとんどの物件が資産性を考慮すると費用対効果が悪い、ということになるのではないですか。

[1576: 匿名さん]

ここを検討していますが、
中古は安いのではないかと井荻のグランドメゾンを見に行きましたが、
面積がほぼ同じ部屋が値段も同じで驚きました。
あちらは築10年くらいで急行通過駅なのに。。。

[1577: 匿名さん]

>>1576 匿名さん
グランドメゾンはいいからだよ

[1578: 匿名さん]

>>1575 名無しさん

それはエリアと物件によりますよ
全部一色だにはできません

[1579: マンション掲示板さん]

>>1568 匿名さん
非常に詳しいところを見ると完全に業者さんですね〜。それかここを検討したが買えなかった方か。人それぞれの価値観で住まいもライフスタイルも決めるもので、あなたはこの検討中さんの全てをわかっているとは思えない一方的な押し付けで言っちゃってますよ。結局井荻の物件を推してるところを見るとそのデベの関係者でしょうね（笑）

[1580: 匿名さん]

いまだに8月入居開始の垂れ幕出してる、
長谷工の物件ダメですね。
石神井台5住みですが、あそこは何気に不便ですよ。

[1581: 匿名さん]

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

[1582: ご近所さん]

>>1581 匿名さん

専業主婦の方なら、普段はライフかサミットですね。どちらも徒歩5分くらいなのでそこまで面倒ではないですよ。
働いている方なら、会社帰りに駅の西友か途中のあまいけかと。
大きな買い物をするときは西武新宿まで行くか、バスか自転車で吉祥寺になると思います。

[1583: 匿名さん]

>>1581 匿名さん

確かに。周りに何も無いのが辛いですね

[1584: 名無しさん]

長文の人いなくなったね。関係者だってバレたからかな。

[1585: 通りがかりさん]

このあたりでここより買い物環境が良いところが良ければ、中央線沿線にした方が良いのでは。上井草のパークハウスや武蔵関のパークホームズはもっと何もないですし。
駅前の発展度合いなら田無の三井は良いかも。どのみち駅まで行かないと何もないけど。

[1586: 匿名さん]

>>1585 通りがかりさん
中央線の方が中古の下落率も低いしね
普段の利便性と資産性考えたら中央線物件買う方が合理的だと思いますね。シティテラス荻窪とかが安い部屋は5500とかで売ってましたし。

[1587: eマンションさん]

>>1586 匿名さん
シティテラス荻窪？駅から遠すぎじゃん、ダメダメ

[1588: 匿名さん]

>>1587 eマンションさん
ここも駅から遠いね
ついた先が駅力ない上石神井駅、そして西武新宿線

[1589: eマンションさん]

>>1588 匿名さん
急行停車駅・都心まで10分強。上石神井最高！

[1590: 周辺住民さん]

まぁ、お世辞にも栄えているとは言えない街ですが、探せば個性的な店もあり、スーパーもあるので、住めば都ですよ。
都心へのアクセスも楽だし、他線と直通運転が無い分、遅延も少ないしね。
チェーン店大好きな方には、向かないかもしれませんが。

[1591: 匿名さん]

上石神井駅は駅力は無いですがその分やすいので納得できる価格です。
ただそもそも生活をするうえでは上石神井駅と吉祥寺駅、三鷹駅、荻窪駅ってそんなにかわりませんよ。

[1592: 匿名さん]

変わりまくるでしょうね　生活レベルも楽しさ活気も全然違うし

[1593: マンション掲示板さん]

>>1592 匿名さん
いや、変わらないでしょ。
毎日外食するわけじゃないし。毎日デパートの高い食材を買うわけじゃないし。

それに、上石神井駅は急行が止まるけど、吉祥寺駅は特快が止まらない。都心からのアクセスは上石神井駅の方が便利。

[1594: マンコミュファンさん]

>>1593 マンション掲示板さん
変わらなくはないけど、1,000万以上安いから上石神井は有りでしょ。という話。
価格が同じならそりゃ吉祥寺の方が良いでしょ。それ以上でもそれ以下でもない。

[1595: 匿名さん]

>1593

急行が止まっても行き着く先は歌舞伎町ですからね……。
都心からのアクセスで行けば中央線はもちろん、西武池袋線にすら負けてますよ。

[1596: マンコミュファンさん]

>>1595 匿名さん
なので、価格が1,000万〜2,000万安いんだから上石神井も有りっていう話。

[1597: 通りがかりさん]

>>1596 マンコミュファンさん
そう思う。
2000万円近く多く払って吉祥寺、三鷹に住んでも意味がないと思う。
同額くらいだったら検討の余地はあるけど。上石神井駅と吉祥寺、三鷹だったら生活レベルはほぼ同じ。
恵比寿、赤坂、品川とか比べられれば確かに見劣りはするかもしれないけど、
三鷹、吉祥寺、荻窪、上石神井だったら同じでしょ。

[1598: 匿名さん]

>>1596 マンコミュファンさん

うん、それぐらいちゃんと相場を反映してればね。
このマンションはそうなっておらず高い値段だから敬遠されちゃう。最多価格帯は新築でも4100万円が限界。高騰時期でも4200万円が限界だよ

[1599: 匿名さん]

>>1597 通りがかりさん
意味が無いかフどうかは置いといて賃貸借りるより条件悪い場所が賃貸より高い値段

[1600: 匿名さん]

西武新宿線は、資産価値の想定から、
懸念要素が多すぎです。
鷺ノ宮も、上井草も、上石神井も、武蔵関も…。
2３区内の最後の秘境 = 田舎です。