Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[1501: 評判気になるさん]

>>1500 eマンションさん

ちなみに、参考までにどちらの物件にされる予定ですか？

[1502: eマンションさん]

>>1501 評判気になるさん
具体的に決めた物件はもちろん言いませんよ、この場では。でも真剣に検討したのは井荻のグランドメゾンの中古です。

[1503: 匿名さん]

>>1502
私も井荻のグランドメゾンの中古はいいと思いました。
でも、西武新宿線というのと駅前の感じで決められませんでした。
西武新宿線ではなければ、いい建物ですよね。

[1504: 匿名さん]

>>1503 匿名さん

1503さんは「西武新宿線の不便さは特に気になりません」とおっしゃってますよ。
ちゃんと読みましょう。
それともまた西武新宿線をネガるのが好きな方ですか？

[1505: 匿名さん]

>>1504 匿名さん

過敏に反応するのはやめましょう。荒れるだけです。

それに、言葉足らずな人が多いので、一括りに「西武新宿線」となってますが実際には西武新宿線鉄道利便性も含めたこの上石神井周辺の住環境だと思いますよ。
例えば同じ西武新宿線沿線でもお隣の上井草やここからさらに郊外になる田無や花小金井とかはまた全然違います。

上井草は急行も止まらないし駅に渡り橋が無いから乗り降りホームがそれぞれ別になるし駅周辺は上石神井以上の廃れっぷりですが駅南側は住環境が良く価格も高いです。杉並区になるという点、昔からのお金持ちが多いという点、区画整理されてる点、教育水準高い点が子育て世代を中心に支持されてます。

田無や花小金井は開発と発展が西武新宿線沿線としては活発な方で駅近もマンションや大規模戸建分譲も出来て再整備されてきてます。また西東京エリアでは非常に高い教育水準レベルで公立が人気がありますね。もちろん安いというのもあります。

いずれも人気があるところは子育てしやすい、医療、教育水準が高いという文化圏、行政圏内だからです。駅や鉄道利便性だけがすべてではないからですよ、ファミリーにとっては。単身やDINKSだったら児童館や学校みたいなのはどうでもいいですからね。むしろあればうるさいとか敬遠する人までいそうです。そういう人に適してるのが上石神井や鷺ノ宮までの駅周辺とその界隈ですね。鉄道利便性の割には他に比べて圧倒的安さですしファミリー向けが少ないので煩わしさが無いですよね。上石神井でファミリー物件が厳しいのはそういう事情からですよ。あとは都営団地が多くて公立学校入った場合の影響を気にされてる人も多いと聞きます。国立や私学に入れる事で対処する事も可能でしょうがその場合せっかく住宅を安く抑えたのに結局交通費、学校、塾に多大な出費が必要になりますしね。そういった事もあるので自然と形成されていってる感じですね。ファミリーでの検討の方はそういう点も含めて検討されると良いと思いますよ。何を重視するかで変わりますから。

[1506: 匿名さん]

>>1498 匿名さん
地下住戸もあるので心配ですね。ゲリラ豪雨だけはどこでも発生しますから。まぁ3階以上に住めば被害は回避できますから上の階に住むのが良いですな

[1507: 匿名さん]

>>1503 匿名さん
グランドメゾンはよく西武新宿線物件の話題に出てきますよね。やはり良い住環境の立地にあるマンションは中古でも人気なんですねぇ。

[1508: 匿名さん]

私も現在ディスポーザー使っています。
無いものねだりしても仕方ないので、意見は述べませんが、ディスポーザーについて参考までに書かせていただきます。
メーカーによって多少異なると思いますが、我が家ではバナナの皮も魚の骨も処理しています。
玉ねぎの皮は繊維が残るので入れません。
あと鶏や豚等の動物の骨は処理できません。
卵の殻は諸説ありますが壊れると嫌なので処理しません。
掃除はたまに氷を入れて作動させるだけです。
漂白剤が使えないのでどうしても色素が沈着してしまいますが、それだけがネックです。

[1509: 匿名さん]

>>1508
好きですね！ディスポーザー（笑）

この物件はディスポーザーはありません
→現実。必要なのになー、必要ないのになーという個人の願望の関係なく事実は不変。ないものはない

ディスポザーそのものの利便性、メリット・デメリットを語りたい人
→こういった専用スレがたくさんあるのでそちらでどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/157956/

[1510: 匿名さん]

>>1500

> マンションの南側が通りに面している物件はどんなに安くてもパスかな
ここは最終的な決断を左右する大きな要素になりえるポイントの一つかもしれませんね。
南側接道は一般的には南側に道路分のスペースが確保できますし日当たり、風通しの面からも
有利なんですけど、逆にプライバシーの面とその接道してる道路属性に大きく左右されますから
ここではその影響は決して少なくはないでしょうからね。かといって、北側の棟を選ぶと
プライバシーと騒音・排ガス問題は軽減されますが今度は日当たりと風通しが犠牲になって
しまいますしね。

できれば新青梅街道南側（北側の接道）だったら逆にいいんですけどねぇ。
青梅街道側を壁にして南側にひらけることができますしねぇ。
まぁそこはたくさんの都営団地にとられてしまってるのでもはやいったところで
どうしようもありませんが。このあたりは巨大な都営団地街区でもありますから
そこが実質的な中心的な役割を果たしてるエリアと言えるかなと。

[1511: 通りがかりさん]

>>1510 匿名さん
Villa , Forest とも朝日の日当たりは良さそうですよ。勤めに出て昼間はいない時間だからかえって貴重かも。
現地が見られるようになったら午前中に確かめたら。

[1512: 匿名さん]

>>1511 通りがかりさん
それで良いなら良いのでは?日当たりも風通しも立地もすべていくらでも言い訳は出来るし我慢もできましょう。が、日照がそう簡単に捨てられるなら南向き物件なんてのはとうの昔に廃れて消えてるんでしょうね。

[1513: マンコミュファンさん]

>>1512
このマンションの設計はコンセプト作りから始まっているそうで、東向きには何らかの思想があると聞いた記憶があります。共同住宅で南東、南西向きはフロアーに各一戸しかとれず間の部屋はどこか一方向だけしか取れません。私は本物件の共用部、スクール、ピアノとも不要なのでなんでこんなもの付けたかと質問した際に説明してもらったのですがあまり納得できずもう忘れました。今度聞いてみます。おそらくそういうものに共感できる人が買うのでしょう。

[1514: マンション検討中さん]

>>1513 マンコミュファンさん
朝日が浴びられるってたしかに素敵ですね。自分もアウトドア派でモグラのようテントから地上に出て朝日を拝むとき感動します。Forestってそういう意味ですか？
は感動します

[1515: 匿名さん]

ここは上物にお金かかってますよね。ものすごい高級感。

[1516: 購入経験者さん]

昨日、内覧会に行って来たものです。
確かにSouthは道路の騒音がありました。南側の住宅が壁のようにそびえていて音を跳ね返すのか地上より何倍も大きな音になります。
共用施設の駐車場を見に行くとForestがありました。とても静かで落ち着いていて良いと思いましたね。

[1517: 購入経験者さん]

こちらがForestです。

[1518: 検討板ユーザーさん]

>>1517 購入経験者さん

やはり新築はきれいでいいですね。住みたくなりました。

[1519: 匿名さん]

シェア倉庫はキャンプ用品の貸し出しから台車や工具の貸し出しまでしているという事で、
利用価値が高そうだなと思いました。
共用施設は少し多すぎかなと思いましたが、大型マンションという事でこのくらいあっても良いのかな。個人的にはキッズルーム以外ほとんど利用し無さそうに感じました
ここまで大規模だと、提携公園や遊べる中庭があってもよかったかな。子供が多いと遊べるような場所があるのって重要ですよね

[1520: 匿名さん]

購入者さんが写真をアップされていたんですね。ありがたいです。
道路の音についてもありがとうございます。

建物内でモデルルームももう展開していることですし
実際はどうなのか、窓を締めたら…開けたら…とそれぞれのバージョンで効果を確かめることが出来るのは大きいですね。

[1521: 匿名さん]

8月27日までに成約すると50万円分のオプション券が貰えるということですが…オプションで50万円ってかなりあっという間な感じ。
オプションってすごく高いイメージがあります。
テラスのある物件はテラスが塩ビシートが貼ってあるということが書かれています。
木ではないので腐らなくて良いなと思いますが
塩ビシートだと耐久性がどうなんでしょう

[1522: 匿名さん]

公式サイトを見ていて気になったんですが…
設備・仕様のところをみていると、食洗機の写真が２つあって、片方は食洗機とタイトルが付いていましたが、
もう片方に「ワイドスリム型レンジフード」とありました。
当然ですが、間違いですよね？
薄べったいレンジフードのことかなぁと思います。最近よくあるやつのことなのかな。

[1523: 匿名さん]

そろそろ完売かな？

[1524: 匿名さん]

少し前からマンション探しをしています。
小さな子供がいるので子育てのしやすさを一番に考え先日マンションの周りを散策してきました。
まず、近くの白ふじ幼稚園の園庭の広さには驚きました。この辺はどこの幼稚園も園庭が広くていいですね。
保育園も園庭に人工芝がひかれ広く、園舎がキレイでオシャレなところがあり、いいなぁと思いました。

今は駅から徒歩4分ほどのところに住んでいるので、徒歩10分というのがすこし長く感じ、今ひとつ踏み切れずにいますが、素敵なマンションだと思います。

[1525: マンコミュファンさん]

>>1524 匿名さん
私も同じく駅近に住んでいるので、駅からはなれるのが名残惜しくて、踏み切れずにいます。そして、赤子がいるので、環境も重視しています。
他のところより幼稚園、保育園が多いし、ここに決めようかなと迷い中です。

[1526: 匿名さん]

幼稚園、保育園ってたかだか3年前後ですよね？そんなに重要かなぁ？
あと数って重要？質が大事だと思うけど。どこでもいいから入れりゃあいいや、って人は
数なんだろうけど。

[1527: 匿名さん]

>>1525 マンコミュファンさん

駅近の便利さを知っていると離れがたいですよね。
わたしが今いる地域では、保育園は100人待ち、幼稚園もプレに入るのも大変です。
たかが3年、されど3年、、住む地域によっても大差がありますよね。
「お受験」なんて言葉は名門私立を目指すご家庭だけのものかとのんびりしていたら、ごくごく普通の幼稚園に入るのでさえ大変です。

幼稚園、保育園の数が多いということは選択肢が増えるということです。

園バスの有無、給食の有無、そうゆう負担は主に母親が背負うので選択肢が多いのは助かります。

マンションの話から逸れてすみません。

[1528: 匿名さん]

子どもの保育園幼稚園を優先事項にするなら賃貸がお勧め。
マンション購入はその後でもいいのでは？
中学高校で電車通学になると駅距離も重要になってくる。とくに女の子の場合。

[1529: 匿名さん]

>>1528 匿名さん
ね、普通ならそう思うよね。大事な子供の事を考えるからこそ入れればどこでもいい訳はなく数は問題じゃないし。
って言うより子供の住環境をどう考えてるんだろうね、1527って。子供じゃなくて自分の手間だけを考慮してるだけにしか見えない。
子供の住環境には保育園等も含まれるしそれ以外も含まれるから。子供はずっと幼稚園や保育園の中だけで生活するわけじゃないからね。

[1530: 匿名さん]

>>1529 匿名さん
なんかムキになってるねあなた笑

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん
全然。言ってることが支離滅裂だから指摘しただけ。
ついでにいうとこのエリアは保育園も幼稚園は全然多くない。それも事実に反する。

[1532: マンコミュファンさん]

>>1527 匿名さん
こういう人たちをまともに相手しなくて大丈夫ですよ。なんか、すぐ荒らしたがる輩がいるので。

子育てしてるなら、親の手間は重要ですよね。わかります。近くの保育園を何園か見学しましたが、良さそうです。ただ、延長保育がない園が多いのが印象的でした。。。

前向きに考えているところです。今、建物も出来てきているので、中の見学も出来るみたいですよ。

[1533: 匿名さん]

もう良い部屋は売り切れています。新青梅街道沿いの騒音を感じてしまう部屋とかしかないでしょう。

[1534: マンコミュファンさん]

>>1533 匿名さん
南向きが良いのでちょうどいいです。良かったです。個人的にこれまで電車や車のうるさい場所で育ったので、騒音は気になりません。

[1535: 匿名さん]

中央区辺りの湾岸のタワーマンションが流行りの時代にこのような団地的なマンションの将来的な資産価値は読めないので決断がし難い。

[1536: eマンションさん]

>>1535 匿名さん

そうですね。
ただ、40〜50年前は団地が今で言う湾岸タワーマンションのように人気だったのですから、湾岸タワマンにしたところで将来的な資産価値を読み切るのは難しいと思います。

[1537: 匿名さん]

>>1536

まぁ上物よりも立地が大事なんだと思いますよ。

[1538: 匿名さん]

>>1537

立地という点では、駅からの距離が同じだとして、湾岸とこことではどちらの方が将来的な資産価値が高いのでしょうね。

[1539: 匿名さん]

>>1538
将来的な資産価値はいうまでもなく湾岸でしょうね。
結局最後にものをいうのは「都心までの物理的距離」ですから。

すでに湾岸エリアはここよりもはるかに高いですが、「まだ街としては未成熟（=本来の使途だった倉庫、工場、物流拠点が
未だに残る未完成な街）」でも、価格が向こうが高い。
今まさに「住宅地化」してってるわけで、今後そういう未成熟な部分が成熟化していくんだとおもいますが当然そのぶん
今後も高くなりますよね。

一方で、ここはもう成熟しきっておりどちらかというと廃れていく方向性に触れているようなエリアですから
将来としては維持が関の山で基本は下落方向だと思いますよ。

[1540: マンション検討中さん]

もう中も見学できるんですね。

中に家具とか置いてて、モデルルームのようになってるんですかね。やはり、中見て検討したいですね。

[1541: 匿名さん]

>>1539 匿名さん
おっきな地震が起きたら武蔵野の勝ち。起きなければ湾岸の勝ち。

地震は起きないで欲しいけど…

[1542: 匿名さん]

>>1541

なんの勝ち負けしてますか？意味が不明ですけど。
土地の価値の話をいってるなら、地震が起きても起きなくても都心部に近い方が高いのは
自明ですから湾岸とここなら湾岸のほうが価値は上です。地震がおきても。
実際3.11の地震で液状化をした浦安もとうの昔に地価回復してさらに上回った。

[1543: 匿名さん]

http://mbp-tokyo.com/sp/goto/column/19201/

1541の言いたいことは、

東京は大きな直下型地震を100年近く経験してないから、元々海だった場所が直撃されたらどうなるかなんてわからない。3.11は震源が東京ではないので参考にはできない。石神井あたりは標高50メートル程度の高台で地盤が固いから、埋め立て地よりは安心。

もっとも大切なものは命。
かな？

でも、とにかく地震は起きないで欲しい。

[1544: 匿名さん]

>>1543

あのさ、軸をいろいろ変えて織り交ぜてもまともな議論や意見交換にはならないから。

命の安全性の話をするならば、地盤だけの話をしても意味がないのはこれはこれまでの
巨大地震がすべてを説明してくれてる。今時のマンションであれば著しい施工不良でもない限りは
倒壊はしないことはこれは3.11も熊本地震でも立証済み。
津波、の問題はあるかもしれないが津波は地震直後に10Mを超える津波が襲ってきた例はこれまでにない。
当たり前だが物理的に不可能だから。
結局それなりに退避できる時間があるのだから命を守る行動を行えばいいだけの話。

地盤の話、埋めてたちの話をしてるがこれも同じ話。3.11でも東京ではなく震度7を記録した
湾岸エリアも別に建物自体にはなんの障害もなかった。地盤も同じ。
液状化等の被害はあれどこも今の土木技術で復旧できるしどうせ復旧される話。
命の問題とそれは関係がない。

地盤が硬いから安心、っていうがマンションでは支持層まで杭を打ち込んでしっかり基礎を形成する。
それは関係がない。それが現実。一時的な周辺の液状化、断裂はあってもそれは復旧される。しかも
かなりすぐに。

さて、そういう万が一の、そしてわずかで普及する期間、そしてそもそも「ここが安全であるという保証はない」
ものに対して評価してもあまり意味がないかと。それよりも、「今ある現実、いま受けられる平時の恩恵」のほうが
はるかに現実味があり意味があるかと。

[1545: マンション検討中さん]

>>1544 匿名さん
そうですね。
湾岸のタワマン、いいですね。

ま、地震は今やどこ行っても危険ですから、それが恐ければ家を買うのをやめるしかないです。

[1546: 匿名さん]

>>1545 マンション検討中さん
西武新宿線の上石神井駅の物件と湾岸のタワーマンションでは価格も利便性も違って比較対象になりません。

[1547: 匿名さん]

1544さんの脳天気さ、素晴らしいわ～。
そういう方々が湾岸に集まってるんですね。

[1548: 匿名さん]

>>1546 匿名さん

確かにね。
にしても西武新宿線は人気がないねぇ

[1549: 匿名さん]

>>1547 匿名さん

そうだよ。資産価値だけの話でいえばそうだからね。

[1550: 匿名さん]

>>1548 匿名さん

そのぶん安いから良いんだよ。湾岸は本来は資産価値は低めのエリアだよ、地震大国で埋め立て地なんだから。3.11の直後はうんと地価も物件の価格も落ちたよ。

デベロッパーはマンションいっぱい売るために湾岸のイメージを良くするように色々やってて、免震のタワーとかは確かにイノベーションだと思う。倒壊はないよ。けれどそれは上物だけの話。地震あれば液状化も津波もあるかもしれないし、そういうリスクはどうしても残る。賃貸なら良いと思うなぁ。

[1551: 匿名さん]

>1550

イメージじゃなくて、結局はそのエリアにいくら投資されたかなんですよね。

湾岸はまとまった土地が多かったから大手がしっかり投資をして東京でも有数の資産価値のある地域になった
（逆に、湾岸でもあまり投資の進んでない枝川、潮見、新木場あたりの価値は高くない。）

このあたりももう少し投資が進むといいんだけど・・・

[1552: 匿名さん]

だいたい、なんで練馬区の物件のスレで湾岸の啓蒙活動やってるの？？

あと、本当のお金もちは湾岸のタワーには絶対住まないと思う。それは結局埋め立て地だから。
短期的な資産運用で買った人はいるかもだけど、長期的な資産価値の保証はないでしょ。

お金はないけどステータスが欲しい人が湾岸タワーに向かっているのかも。まあ、地震が起きないことを祈ります。

[1553: 匿名さん]

>>1550 匿名さん
うんと落ちたのは一瞬ですぐに戻ってさらに上がった。都心への物理的距離と再開発余地が後押しするんだよ。そしてそれは資産性だけではなく普段の利便性も押し上げる
西武新宿線は安いと君は言うが安いかな、本当に。中身の割に高いんだと判断されてるんだと思うよ。

[1554: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
その通りだと思うね。投資されないエリアだから期待値がなく低い

[1555: 検討板ユーザーさん]

>>1552 匿名さん

同意です。
そもそもこの物件の検討者で湾岸エリアと比較している人はほとんどいないと思いますし、この話題はこれ以上しない方が良いと思いますね。荒れそうだし。

[1556: 匿名さん]

>>1555

湾岸がどうこうよりも資産性の観点ではとても重要だと思いましたけどね。
ってのは、この価格レンジのマンションを買われる方ってほとんどがいわゆる一般的な所得の方々が
多いと思いますが、一般的な所得の方々って富裕層と違って、また貧困層とも違って「一番お金がキツキツ」
ですよね。ってのは、貧困層のように割り切っての生活をする必要もなく、またやりくり次第では上を目指せるから。
かといって富裕層みたいに「投機」ができるほどの余裕はまるでない。

そういう一般的所得の方々にとっては一番収入に対する比重が高く、また動きが縛られる枷になるのが
この「住宅費に対する支出」だとおもいますし、逆にいえばここの「資産運用（売却や賃貸によるゲインのことを
いってるのではなく、実需ベースでの費用対効果による資産活用）」が今後の生活品質の向上、やりくりの柔軟性
を生むのだと思いますよ。


例えばですが、6000万円のマンション買っておいて20年後に7000万円で売れた、としたならば
管理費や修繕費、金利等を考慮しても「純粋な住宅費支出」が「ほぼ無料」ってことになりますよ。
もちろんこれはただの仮定のお話。ですが、別にありえない話でもない。一つのマンションを
「ただ盲目的に永住目的」と勝手に決めつけて、そしてそういう「可能性」にも目をつぶり、
ただただ「自分の現金資産を無駄に浪費してしまう」っていう人と、そういう活用に目を向けた
場合における効果ってのはこれは全然違いますからね。

普通所得の人だからこそ、無駄なお金なんてないわけだし暇もないわけだから住宅費ってのが
抑えられれば抑えられるほど、その枷が外れるわけで、その資金を教育費なりレジャー費なり
別のところにも回せるわけで総合的な生活の豊かさ、質が向上するんだと思います。

そういう意味では、別に「湾岸なんて関係ない」っていうのは別に私は構いませんが、
じゃあこのブリリア石神井台って物件を買うことで住宅費用負担が今後どうなっていくのかは
少し真剣に考えても良いと思いますよ。

立地的に不人気であり特段再開発計画もないし投資もされない。今の新築の状態でも
売れ行きが随分悪い事を考慮すれば今後の売却資産としても相当厳しいことが現時点でも
見込まれる。今後の人口減なんかを考えても都心寄り、人気の立地や路線に近い方が
有利なのにここではそれがえられないのだからさらなる下落があり得ることことにもなる。
このマンションだと5000-5500万あたりがボリュームゾーンになるとおもうけど、じゃあ
その金額をだせば大田区や品川区にある品川シーサイドとかの物件も視野には入ってくる。
ではそれらとここを比べた場合に将来性ははたしてどちらが良さそうなのか？っていうあたりも
考えてみることはこの物件を真剣に検討する上でも「自分にとっては何が大事なのか」、
逆に「何は捨てられるのか」ということが明確になって良いと思いますよ。

実際に今の世の中って会社だっていつ潰れてもおかしくないし、統廃合、合併、
本社移転に転勤、病気等によるやむをえない事情に、自分自身による転職、
子供の学校都合による移動、などなどいくらでも変動要素はありますから。
そういう中にあって自分の資産が「どれだけ活用しやすいのか」っていう側面はこれは
不動産購入においてはとても大事な指標ですから、「湾岸は関係ない」とかそういう
表層的話ではなく、「マンションとしての地力」をしっかり見極めること、それに対する
情報交換は有益だと思いました。5000万円って別に東京23区でマンション買うには別に
大した価格ではありませんが、とはいっても普通所得の方にとっては5000万円って
大金ですよね。大事な5000万円なんだから最低でも5000万円分の働きはしてもらわないと！って
考えることは重要ですよ。

[1557: 匿名さん]

>>1556 匿名さん

長い。必死。そしてその話はもういいって1555さんより。自分の価値感が正しいって思い込んでいる人ほど間違えますからお気をつけて。

[1558: 匿名さん]

>>1557
中身のない投稿者批判よりかは100倍マシかな
このエリアだけに強い思い入れがあって限定してるとかを除けば
広い視野で考えないとあとあと苦労しそうだし

[1559: 匿名さん]

>>1556 匿名さん
湾岸、湾岸ってしつこいって。ずっと同一人物でしょ。あなたはここを検討しなければいいじゃない。地縁者もいるし10数年でローン返して騰落9割くらいで売却して次を買う人もいる。高田馬場が勤務地の人もいる。いろんな人がいろんな理由で新宿線を選ぶ。あなたが思い込んでいるような人ばかりじゃないし、そういう人が購入したとしてもあなたには何ら迷惑かけないでしょ。
価値感のレイプは気持ち悪い。

[1560: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
あなたも含め、湾岸さんも、中身のない投稿者批判だと思うなあ。
あとあと苦労しそうだし → 言葉選んでるつもりでも、差別的にここを検討している方や既に購入されたかたへの批判をしてますよ、自覚あるでしょ？

[1561: 匿名さん]

>>1559

湾岸の話はしてないよね。加えて湾岸を推してもいない。
このマンションの資産価値を冷静に分析してるだけだとおもうけどそれが
「価値観のレイプ」とか決めつけるのはどうかと思いますよ。検討版ですよ、ここ。

あと、
> 10数年でローン返して騰落9割くらいで売却して
この近辺の相場ご存知ですか？
レインズでは実際の成約価格がみられますから一度見てみたらいかがでしょうか？
ここと同じ石神井台アドレス、上石神井駅最寄りで価格を見たら一番高いので
徒歩15分以内 練馬区石神井台 45万円/m²　60～80m²/3LDK 築16年でした。
70m2で3150万円相当ですね。
1999年築（築18年）で39万円/m² 3LDKってのもありました。これだと70m2で2730万円
これ、すべてここ1年での実際の成約事例です。
残念ながらここ10年で相場は緩やかな下落傾向です。（新築価格は上がってるのに。）

ここだとだいたい70m2で5200万円あたりが多いので74万円/m²が平米単価ですよね。
築15-6年で45万円/m²ほどに落ち込むなら騰落率60%ってことでそうそう厳しい状況に
なるかなって思います。
16年間での資産償却費は2050万円。
16年間での管理費総支払額は16000円/月だとして307万円
16年間での修繕費総支払額は一括金50万円+ 将来の値上がり分も考慮した16年間平滑化で9000円/月だとすると172万、あわせて222万
16年間での固定資産税・都市計画税が当初5年間の減額分も含めた月額平均が13000/月として約250万円
購入当初の登記、手数料、保証料や火災保険等等で200万円

16年間での「住宅費」としての支払総額が3030万円です。（住宅ローンの金利分考慮なし）
実際にはこれに住宅ローン金利分が加わりますが当初10年間は住宅ローン減税がある分と今の低金利を
考慮すればこれは微々たるもので相殺されるとおもって消しました。
で、売却時の手数料5%+6万円が引かれるからやく160万円が仲介手数料で必要なのでそれをいれたらだいたい3200万円。
これが住宅費としての形状になります。16年間。

この金額を月額支払額にすると16万6千円となります。
が、上石神井、駅徒歩10分圏内、70m2/3LDKの相場がだいたい12-3万円ですから賃貸相場からすると
かなり高い、という結果にもなりますよね。

なので、上石神井や石神井台に強い思い入れがある方は別ですがそうではない人が
安易に「騰落9割くらいで」なんてことは今の実績をみてもありえないと思いますけどいかがですかね？
今後の景気にも左右されるでしょうが、今不動産の新築相場は上がっていますし新築相場上昇のせいで
中古も引っ張られてます。が、それでもこの程度が今の実績です。今後10年後、20年後にここは
９割まで回復する、なんてことは可能性は極めて低く、今の状態が緩やかに下降する、と考えるのが
妥当だと思いますよ。
そしてこのマンションがいま苦戦してるのは、上石神井が悪いとかそういう話ではなく、単に
このマンションの値付けがたかすぎた、と多くの検討者が判断した結果だと思います。
上石神井周辺の相場はもともとそんなに高くはなく、中古で築25年も超えたら35-6万円/m2まで
平米単価は落ち込んでることがレインズからも明らかです。

で、前向きに検討する場合はそれも織り込んだ上で購入検討したら良いだけの話だと思います。
資産性だけがマンション選びの指標ではありませんから。ただ、普通サラリーマンにとっては
これは「別に売る時二束三文でもいいや」って割り切れるほど負担率も支払総額も安くはないのですから
そこは慎重に検討すべき話ですよね、といってるだけです。湾岸がどうとかそんなのはどうでもいいですよ、むしろ。

[1562: マンション検討中さん]

あれれ、ここまたこんなに荒れ放題？
私はこの土地が好きなので、それだけで検討中です。将来の資産価値とかあまり考えていません。

そう言う人もいるので、荒らさないで。

[1563: マンション検討中さん]

>>1562 マンション検討中さん

こういうの書くと、資産価値考えないなんてバカげているってすぐ言われるんですけど、

うちは今上石神井に住んでいて、毎月の家賃支払いより、ここのローン払うほうが少し安くなるんです。家はないと困るものだし、ずっと家賃払うなら、それが将来自分のものになるんだったら、それもいいなと思って買おうと考えています。それだけです。

だから、荒らさないでください。

[1564: 口コミ知りたいさん]

湾岸がいいなら、湾岸の方へ行ってください。

[1565: 匿名さん]

>>1562 マンション検討中さん
それでいいんじゃないでしょうか。
でもそうでもない人もいるしどこまで求めるかは程度の差こそあれ資産性を無視できる人の方が少ないから冷静な数字で客観的に検討する事は有益だと思います

[1566: 匿名さん]

>>1563 マンション検討中さん
別に馬鹿げてはいないですよ。
ただ資産性を考慮して数字を出せば結構現実が見えてきますから。
1561をご覧下さい。16年間での住宅費としての支出で見たら(資産性考慮含む)賃貸よりもだいぶ高いという結果が今のところ出ていますけど。見かけ上の支払いで間違わないようにしたいですね。あなたもこの物件にする理由が毎月の支払い額の事だけであるなら数字で出した方が良いですよ
もちろん物件に惚れた！っていうならそれはそれでありだと思います

[1567: マンション検討中さん]

>>1566 匿名さん

要は、このマンションは相場と比較して割高だからそれを認識してください、と言いたいんですかね。
それを言ったらここに限らず今はどこも割高だと思いますが…。この近辺で割高でない物件があれば教えて頂きたいです。

>>1556に「大田区や品川区にある品川シーサイドとかの物件」とありますが、プライムパークス品川シーサイド のことですか？
ここより高いと思うのですが…無理をしてでもそういう物件を買うべき、ということですか？

[1568: 匿名さん]

>>1567 マンション検討中さん
全然違います。資産性を考慮しないと費用対効果が悪くなるだけで本質を見失うと言ってるんでですが。500万の車を買って３年使って400万で売れたAさん。200万で買って同じく3年で売って100万だったBさん。
どちらも３年間での車の使用権(所有権)に対する対価は100万円で変わらない。が、費用対効果としてはだいぶ違う結果になった。

住まいもスパンが異なりますが同じです。
住宅費(居住費)自体は賃貸でもマンションでも社宅でもなんでも必要です。絶対にかかる。
エリアに拘りがあって上石神井が良いと言うのは別に良いいです。でも住まうだけなら賃貸でも中古でもいいわけですよね。それは手段であり権利形態の違いでしかないわけで。
このエリアの70平米3LDK賃貸相場は12ｰ3万
円です。マンションを所有すると使用権だけではなく所有権を得るから資産性が同時にくっついてきます。所有権は売れますし貸せますからね。で、これを考慮しないって事は使用権だけ使うという事でなら賃貸でも変わらないわけです。でもそういう人はいなくて必ず所有権を活用します。っていうか活用せざるを得ないんですよ。このクラスのマンションを買う普通所得者は特に。だってこのマンションが例えば売れません、貸せませんっていう法的制限が仮についてたら誰もこのマンションをこの金額で買いませんよね。具体的な数字で見るか見ないか、楽観視するか目の前の事じゃないので考えないようにする人はいるでしょうがそれはただ臭いものに蓋をしてるだけでその臭いものはいずれは蓋を開けないといけないのは不動産買う人は全員そうですよ。破棄が許されないのだから。

資産性を考慮すればこのマンションを買うと賃貸以上の住宅費になる試算になりました。これは感情論とかそういうのは抜きに単にこの物件が高すぎる価格であることが客観視できるということです。あなたはどこもそうだ!!って言ってますがどこもそうだから資産性は無視できるっていう論法にはなりませんよ。実際、新築マンション販売価格自体は上がってますが、資産性部分の評価はそれとは別の話です。そこには濃淡と期待値、そして将来の開発余地でも大きな違いがエリアや物件ごとにあるんですから。
私はとりあえず16年間での見積もり資産を出してみました。16年間なんて結構すぐの話でありそんなに遠い将来ではありませんよね。16万6千円の家賃相当を支払う価値があるかどうかは人の判断ですからそこは買う側が判断すればいいことです。でも現実には賃貸と比べて大きく高い値段になってます。普通は逆、賃貸の方が16年間もの期間になると高くなるはずです。なぜなら分譲マンションでは資産性があるからそれがきいてくるからです。ってのも所有権を得る代わりにリスクも背負ってますからね。一方で賃貸ではオーナーがそれを背負ってるのでその対価としての利益分が賃貸には含まれますから短期で見れば分譲が不利ですが16年間ぐらいの長期になると逆転します。逆転しないのはこのマンションの価格が価値と大きくずれている点、そして上石神井含めてこのエリアが既に成熟し下降トレンドに入っている事が大きな主因です。

逆にこれからまだ開発余地があり都心にも近くなれば資産性の期待値が上がりますし実際上がっています。最低でも維持ができるようになります。品川シーサイドエリアなんかもその一つです。ここもかつては4500万円ぐらいでしたが今は高騰もあって５５００－６００ぐらいですよね。でも中古相場は緩やかに上がってます。駅徒歩３分とか５分ですし都心への物理的距離も近いから今後も緩やかに上がる可能性の期待値がありますよね。そうすれば先程のAさん、Bさんの例になるって事ですよ

逆にこのエリアにこだわりがあるなら例えば中古を狙うか賃貸で高い費用対効果を狙うのがいいと思ってますよ。もしくは売れ残り在庫を安く買い叩くでもいいと思います。
実際ここは販売してからもう随分たっていよいよ竣工もしましたがまだだいぶ残ってますし。

私はネガを言ってるのではありませんよ。実際に売れ残りが多いのは多くの検討者がそう判断して見送ったか待ちにしたからです。そしてそれは賢明だと思います。何度も言うように普通所得の人にとって5000万円は大金です。住宅費だけに大きな負担をできない所得層です。子供の教育費もありますし娯楽費だって大事ですから。費用対効果を無視にはできないはずですよ。あなたはどう思ってるんですか? そんなの関係ねぇ！って感情論で突き進むのが検討だとでも思ってますか?

[1569: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1570: マンション検討中さん]

>>1568 匿名さん

なんとなく言いたいことが分かりました。ありがとうございました。

私はこの付近に地縁があって練馬区、西東京市あたりで検討しているため、1568さんの言う開発余地のある都心部はあまり考えられません。
なので、中古も含めて検討しようと思いますが、やっぱり新築の方が気分が良いなぁ、なんて思ったりも。
会社の住宅手当や家族構成の関係で、賃貸より購入したいなと考え、調べ始めました。この界隈で今後、もっと安い物件がいつ出るかも分からないですし…。悩ましいです。

1568さんは不動産関係にとてもお詳しいようですが、何者ですか？この物件の検討者の方ですか？

[1571: マンション掲示板さん]

資産性云々の話は別スレで如何でしょうか？このままだと、有益な意見交換ができなさそうです。読み辛いし。

[1572: 匿名さん]

>>1568 匿名さん

水曜日のこの時間に、こんなに長文書けるのは、やはり不動産業界の方でしょうか？

[1573: 匿名さん]

>>1571

このマンションのことを中心にした資産性の話なので参考になります
一般論でしたら確かに邪魔でしたけどそうじゃないので。

[1574: 匿名さん]

残戸数はどのくらいでしょうか？ (˘~˘;)

[1575: 名無しさん]

長文さんの言う資産性の話でいうと、別にこの物件に限った話ではなく、お隣の上井草や武蔵関の物件も同じですね。東京都下(市部)に至ってはほとんどの物件が資産性を考慮すると費用対効果が悪い、ということになるのではないですか。

[1576: 匿名さん]

ここを検討していますが、
中古は安いのではないかと井荻のグランドメゾンを見に行きましたが、
面積がほぼ同じ部屋が値段も同じで驚きました。
あちらは築10年くらいで急行通過駅なのに。。。

[1577: 匿名さん]

>>1576 匿名さん
グランドメゾンはいいからだよ

[1578: 匿名さん]

>>1575 名無しさん

それはエリアと物件によりますよ
全部一色だにはできません

[1579: マンション掲示板さん]

>>1568 匿名さん
非常に詳しいところを見ると完全に業者さんですね〜。それかここを検討したが買えなかった方か。人それぞれの価値観で住まいもライフスタイルも決めるもので、あなたはこの検討中さんの全てをわかっているとは思えない一方的な押し付けで言っちゃってますよ。結局井荻の物件を推してるところを見るとそのデベの関係者でしょうね（笑）

[1580: 匿名さん]

いまだに8月入居開始の垂れ幕出してる、
長谷工の物件ダメですね。
石神井台5住みですが、あそこは何気に不便ですよ。

[1581: 匿名さん]

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

[1582: ご近所さん]

>>1581 匿名さん

専業主婦の方なら、普段はライフかサミットですね。どちらも徒歩5分くらいなのでそこまで面倒ではないですよ。
働いている方なら、会社帰りに駅の西友か途中のあまいけかと。
大きな買い物をするときは西武新宿まで行くか、バスか自転車で吉祥寺になると思います。

[1583: 匿名さん]

>>1581 匿名さん

確かに。周りに何も無いのが辛いですね

[1584: 名無しさん]

長文の人いなくなったね。関係者だってバレたからかな。

[1585: 通りがかりさん]

このあたりでここより買い物環境が良いところが良ければ、中央線沿線にした方が良いのでは。上井草のパークハウスや武蔵関のパークホームズはもっと何もないですし。
駅前の発展度合いなら田無の三井は良いかも。どのみち駅まで行かないと何もないけど。

[1586: 匿名さん]

>>1585 通りがかりさん
中央線の方が中古の下落率も低いしね
普段の利便性と資産性考えたら中央線物件買う方が合理的だと思いますね。シティテラス荻窪とかが安い部屋は5500とかで売ってましたし。

[1587: eマンションさん]

>>1586 匿名さん
シティテラス荻窪？駅から遠すぎじゃん、ダメダメ

[1588: 匿名さん]

>>1587 eマンションさん
ここも駅から遠いね
ついた先が駅力ない上石神井駅、そして西武新宿線

[1589: eマンションさん]

>>1588 匿名さん
急行停車駅・都心まで10分強。上石神井最高！

[1590: 周辺住民さん]

まぁ、お世辞にも栄えているとは言えない街ですが、探せば個性的な店もあり、スーパーもあるので、住めば都ですよ。
都心へのアクセスも楽だし、他線と直通運転が無い分、遅延も少ないしね。
チェーン店大好きな方には、向かないかもしれませんが。

[1591: 匿名さん]

上石神井駅は駅力は無いですがその分やすいので納得できる価格です。
ただそもそも生活をするうえでは上石神井駅と吉祥寺駅、三鷹駅、荻窪駅ってそんなにかわりませんよ。

[1592: 匿名さん]

変わりまくるでしょうね　生活レベルも楽しさ活気も全然違うし

[1593: マンション掲示板さん]

>>1592 匿名さん
いや、変わらないでしょ。
毎日外食するわけじゃないし。毎日デパートの高い食材を買うわけじゃないし。

それに、上石神井駅は急行が止まるけど、吉祥寺駅は特快が止まらない。都心からのアクセスは上石神井駅の方が便利。

[1594: マンコミュファンさん]

>>1593 マンション掲示板さん
変わらなくはないけど、1,000万以上安いから上石神井は有りでしょ。という話。
価格が同じならそりゃ吉祥寺の方が良いでしょ。それ以上でもそれ以下でもない。

[1595: 匿名さん]

>1593

急行が止まっても行き着く先は歌舞伎町ですからね……。
都心からのアクセスで行けば中央線はもちろん、西武池袋線にすら負けてますよ。

[1596: マンコミュファンさん]

>>1595 匿名さん
なので、価格が1,000万〜2,000万安いんだから上石神井も有りっていう話。

[1597: 通りがかりさん]

>>1596 マンコミュファンさん
そう思う。
2000万円近く多く払って吉祥寺、三鷹に住んでも意味がないと思う。
同額くらいだったら検討の余地はあるけど。上石神井駅と吉祥寺、三鷹だったら生活レベルはほぼ同じ。
恵比寿、赤坂、品川とか比べられれば確かに見劣りはするかもしれないけど、
三鷹、吉祥寺、荻窪、上石神井だったら同じでしょ。

[1598: 匿名さん]

>>1596 マンコミュファンさん

うん、それぐらいちゃんと相場を反映してればね。
このマンションはそうなっておらず高い値段だから敬遠されちゃう。最多価格帯は新築でも4100万円が限界。高騰時期でも4200万円が限界だよ

[1599: 匿名さん]

>>1597 通りがかりさん
意味が無いかフどうかは置いといて賃貸借りるより条件悪い場所が賃貸より高い値段

[1600: 匿名さん]

西武新宿線は、資産価値の想定から、
懸念要素が多すぎです。
鷺ノ宮も、上井草も、上石神井も、武蔵関も…。
2３区内の最後の秘境 = 田舎です。