Brillia City 石神井台ってどう？

[匿名さん]

医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL：http://www.tokyo-first.jp/

名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社　住友商事株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[2261: 匿名さん]

別に回し者ではありませんが今ちょうど3Fの中古がSUUMOに出てました。
4980万円(3LDK, 73m2)だそうです。南向きってことなのでサウスコート（A棟）でしょう。
たぶん値引き無しとしたら5700万円ほどしたんじゃないのかなぁ？
随分早い売却ですが転勤なり家庭事情なりなにかあったのかもしれませんね。

まぁ築浅中古とはいえ中古は中古ですし、700万円引き（定価が5700万円だと仮定した場合）、
と受け取れば（新築と比較して）価格的なメリットはあるものの、まだ結構新築（もうすぐ未入居中古だけど）の
売れ残りが多々ありますし実際の交渉時では値引きはありそうな時期に来てはいますからその辺りも考慮して戦える価格を
（仲介業者の）野村が算出して出してる気はします。

仮にそれが正しいと仮定するならば、きっと売れ残り新築はまだ6%-7%引き程度なのかもしれません（ただの想像ですけど）
ってのは、これだけ未入居在庫がまだ残ってるとこのマンションの入居済み中古を個人が売るのは正直かなり苦しいです。
ってのもほとんど同じ価格であればまぁ普通は入居済み中古を個人から買うよりも未入居中古を売主から買う方が色々お得。
一つには引き渡し時期が選べる。入居済み中古は売主（個人）が入居中であれば基本的には引き渡し時期は「要相談」って
なりますから。これが結構めんどくさい。相手も新しい家を見つけて引っ越して、が必要だしなるべく無駄を省きたいって
思いますからね。
二つ目は決済です。売主が東京建物であれば当然大した問題は起きません。建物はできてますし、あとは買う側のローン決済が
降りればそれで終了。引き渡すだけ。むしろローンが降りなくて、とかがあり売るのはむしろ個人のほう。
が、売主も個人となると、この売主によってローンキャンセル、とかこの人の時期によってしまって、っていうのがあるので
面倒です。
３つ目は、部屋が選べないこと。当たり前ですが中古はその部屋のみ。一方、未入居中古は（まだここはたくさん残ってるので）一応
いくつかのタイプはまだ選べる。

この辺りのことを考えると、まだ1年程度で700万円も下げて来たことを考えれば（きっと東京建物が値引いているであろう値引き率の
倍程度の値引き率で出して来たのではないか？って思いますね。
手数料が3%もかかりますから。総額では未入居新築と同じでした！っていうなら中古より未入居選びますからね。

[2262: 匿名さん]

なるほど、リセール価格から現在の値引き金額を推察できるのですね。
私は中古価格は付近の売り出し物件と比較するくらいにしか思っておりませんでした。

ちょうどパークハウス上石神井レジデンスの中古が3件出ています。67㎡3LDK南向き3階(最上階)が4480万円、坪218.4万。
PHは線路脇で、ブリリアは幹線道路脇、騒音は踏切があるからPHが不利ですが、立地はPHの方が便利で駅近。
築浅大規模ブランドマンションなので規模とブランドは互角。共用設備はブリリアに軍配。
設備と内装グレードだとPHの勝ち。2重床、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室全面木目パネルなどなど色々負けてますねブリリアさん。
この比較で500万差だと、6㎡広くてもどうなんでしょうね。ブリリアは坪222.4万、ほぼ新築なのを差し引いても設備の差があるし、単純に安い方から売れそうな気がします。
戸建ても手頃な地域ですし、競合する中古もあってでは苦戦必至ですね。

[2263: 匿名さん]

外環インターは用地買収進んでますし大泉インターから掘削が始まってます。
住民運動はありますけど、淡々と進むんだろうと思います。

[2264: 匿名さん]

>>2263 匿名さん
ええ、大深度地下の本流の方は既に着手してますから。でも開通はだいぶ先でしょうね
あと、青梅街道インターはもっと時間がかかりそうです。
さらに青梅街道インターができても上石神井駅再開発は別

[2265: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
やはり戸建有利なエリアなんだと思いますよ
特に上石神井駅徒歩圏内は。
郊外なのもあって車も必要なエリアですからマンションだと駐車場代もかかりますし
マンション合理性が生かせず、逆に戸建ての利がそこにある。
まぁもともと練馬区にはマンションの利を活かせる土地用途地域が少ないですけど。
この辺りでしたらやはり石神井公園駅当たりがマンションの利を活かせると思いますけどね それとて１０分離れるとやはり戸建有利なエリアになっちゃいますが。
マンションは元からのコストが高いですから立地の優位、空間利用率の優位、このふたつが揃わないと戸建有利なエリアでは厳しい戦いになりますからね。

特に、このマンションみたいに1種低層と幹線沿いによる緩和での中高層みたいに複合用途地域になっている＋土地が不整形＋南側が規制緩和される道路に接道してるんで1種低層側(北側)の棟が日当たり全滅になると厳しい

[2266: 周辺住民さん]

現地見た感想ですけど、Ａ棟は新青梅街道沿いで交通量が気になるのと窓からの眺めが悪い。
Ｂ棟は近隣と対面してるけど場所次第ですね。離れていたり上階や半地下だとそんなに気になりません。
Ｃ棟は植栽に面している部分の１階が一番良いように感じました。もう売れてるようでしたけど。

日影規制と用途地域が問題なのは感じました。
ここは本来大型店舗向けの立地なのでしょうね。ホームセンターなんていいと思いませんか？
フードコート付いてたら尚良いです。。。。周辺住民なのでｗ

外環は先月にＮＥＸＣＯ東日本主催のオープンハウスがあったので伺ってみたところ、穴掘りだけなら数年で上石神井に到達するように言われました。10年くらいで開通するのかなぁくらいの感覚で話聞いてました。思い違いかもしれませんが。
外環の２は練馬区の仕事なので当然オープンハウスではノータッチ。いつになるやら。本当にやるのかな？

[2267: 匿名さん]

>>2266 周辺住民さん

外環の２は詰んでるから無理でしょう
外環本線はガルルくんがガンバっても１０年では無理でしょう。ってのは穴開けて行くとトラブル出ますからね
青梅街道インターはなしで開通するに1000ガバチョ

[2268: 匿名さん]

>>2262 匿名さん
パークハウスの最寄駅は武蔵関徒歩9分ですよ。上石神井も徒歩11分で遠いですし、線路沿いということもあるので、こちらも苦戦しそうですね。
やはりこのエリアは戸建ての方が良い条件の物件が多そうですね。

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん

あれ本当だ、すみません9分は武蔵関ですね。上石神井までは11分、武蔵関だと確か坂がありましたね。
新青梅街道越えない分駅に出やすいとは思うけど表記上は変わらないですね。
ただし、南側の商店街に寄りやすい、街道越えない、交通量少なめなのはブリリアよりも良さそうです。

[2270: 匿名さん]

>>2269 匿名さん

その商店街が寂れてていく必要も無いので駅近に意味がないんですよね。

[2271: 匿名さん]

まぁ、確かにね。
西友以外はあまり使わないかもw

[2272: 匿名さん]

>>2271

その西友も使い方としては「安い価格のコンビニ」感覚でしょ？
家族で楽しんでお買い物！って感じの建物じゃない。かなり古いし陳列もひどいし品揃えもひどい
結局このあたりで買い物っていったらいなげや
このマンションだったらサミットでしょう

西友を使うのは仕事帰りのOL/サラリーマン、学生とかが帰りがてらに軽く買って行く程度
家族で楽しく会話しながら買い物してるファミリーを見たことがない

[2273: 匿名さん]

西友については確かにそうだけど、駅併設で24時間営業していて食材が買えるから重宝してます。帰りの時間帯はレジ3台＋3階の1台がフル稼働でも常に列出来るくらいには繁盛してるのだから、存在価値は高いですよ。コンビニ感覚では無く普段使いのスーパーです。
いなげやはいいですよね。でも、ブリリア住人は使わなそうです。近くて行きやすいからライフなのかな。たまにあまいけ。
サミットは新青梅街道の狭い歩道がネックだけど充実してて好きです。子連れで愉しむならここですね。

[2274: 匿名さん]

>>2273 匿名さん
ええ、駅帰りにしか使わないです。
わざわざこの西友を使うためだけに駅に来ないと言ってるだけです。

[2275: マンション掲示板さん]

>>2255 マンション検討中さん

ここの学区って上石神井北小学校ですよね？
ガードレールで区切る必要がある程交通量のある道だとは思いませんが…

[2276: 匿名さん]

>>2275 マンション掲示板さん

交通量でつけるかどうかを考えるのは行政の都合ですよね、税金の使い道、優先度で。
ないよりかはある方がいいと思います。万が一の場合被害の軽減になりうるので。最近はお年寄り運転の事故も増えてますし。そういう場合に交通量って関係ありますか?
あなた自身、あなたのお子様は唯一無二でしょう。一方、行政から見れば事故など０には出来ないのだから所詮は事故数、と言う数の話にしかなりませんから。

誤解なきように行っておくと、ここは無いから問題である、事故多発であるとは言ってません。が、抜け道ですしナビ誘導によってこの狭い生活道路の割には交通量は多いです。
富士街道や大泉の方に抜けるのに使われるからです。

[2277: 匿名さん]

一番のネックは駅からの距離と感じます。
妻は、駅から近ければ気持ちが購入に傾いたと言ってました。
私もほぼ同感ですが、駅までのルートに魅力があれば多少歩いても良かったのですけどね。

[2278: 匿名さん]

どうかな？
西武新宿線の上石神井駅の駅近でも、西武新宿線の鉄道利便性が低いという点、上石神井駅およびその周辺の環境に魅力がないと言う点の２点を考慮すると上石神井駅の駅近マンション自体に魅力は乏しいと言わざるをえないきがします。

[2279: 匿名さん]

3年も販売してるとランチ先にも飽きるでしょうね

[2280: 匿名さん]

>>2279 匿名さん

常駐はしてないんじゃ無いですかね、流石に
バーミヤンかジョナサンですかね、ランチ先は。渡るのも面倒そう