パークタワー晴海 その2

[匿名さん]

1000レス超えたのでその2スレです。
引き続きよろしくお願いします。


所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[941: 匿名さん]

>>940
横浜と関係ないことぐらいは分かる。

[942: 匿名さん]

なんで関係ないと思ってるんだ？

[943: 匿名さん]

坪300を楽に下回る隣のティアロもパっとしないし（ようやっと最終期らしい）、
駅遠って想像してる以上にデメリットなんだろうね

[944: 匿名さん]

DTや坪300未満のティアロの販売状況を見る限り，坪400なんてあり得ないということが容易にわかる．坪320くらいがまともに売る限界だろう．

[945: 匿名さん]

PHTの一期の売れ残りみていると坪320でも売り切るの大変でしょう。

[946: ご近所さん]

中国の景気減速で、豊洲の一部マンションでも、大量の在庫が出てるし、これから人口が減っていく日本の不動産が、バブル並みに上がっていくわけないよな。
というわけで、今年買った自分は高値掴みかも。
でも、一番安かった8年前は、それほど現金が無かったからしょうがない。

[947: 匿名さん]

値段上げるらしいよ。

[948: 匿名さん]

在庫も何も、全部完売やんけ。

[949: 匿名]

9日発売の日経ヴェリタスの3ページ右下に、ここについて凄い事が書いてありますね。

[950: 匿名さん]

>>949
何て書いてるんですか？

[951: 匿名]

業界筋では、杭工事不良は嘘で、目先の価格に着いてこれる客が少ないので、白紙撤回したのではないか？と囁かれている。と書いてあります。
詳しくは電子版でも買ってみてください。

[952: 匿名さん]

>>951
私も嘘だと思ってますが、前にそう投稿したら、デベに何のメリットがある？頭悪い等々責め立てられた。

[953: 匿名さん]

もし嘘だとして、
高値で売る戦略のため、という解釈と、売れ残り必須でその危険を避けるため、という解釈で
180度違う見方になる訳だけどね。

まあ、白紙撤回というそれだけで企業として傷を負うような判断であった以上、ワンタイムの儲け
を増やす動機とは考えられず、市場調査により、他のマンションの販売にも影響するような結果に
なると出たのでしょうね。

[954: 匿名さん [男性 50代]]

杭工事不良は嘘ではありません。日経ヴェリタスの記事の目的はわかりませんが、記者は現地を踏んでいません。
深礎杭に関わる作業員が春先から多量に動員され、他現場は全く専門員が不足しました。不足の元はここでした。
その作業内容は施工完了した杭のハツリ工事との事。
ハツリ工事は通常杭上部のみ行いますが、今回は地下数mも掘り進んだとの事。
その作業内容は機密扱いで決して漏れる事はありませんでしたが、経済事情の事実を報告するべき日経グループ紙が事実を嘘と記載した事には頭にきました。

[955: 匿名さん]

>>954
あなたは誰ですか？
嘘付いたとしたら現地に記者なんて入れるわけないと思いますよ。
内部関係者が嘘だと新聞社に情報売ったのでは？

[956: 匿名さん]

>>955
日経は、ネットの噂を噂として書いただけでしょ。
記者なんてそんなものですよ。
自分の会社ネタで、真実を知っているネタを記事にされた
ことがある人なら、いい加減さはわかると思うけど。
昔、日経で品川と汐留のマンションで、同じインタビュー
記事を使い回してたのには笑ったね。きっと架空の人の
インタビューだったんだろうな。

[957: ご近所さん]

ま、近隣住民からしたら、人員増強して杭工事を継続してるのを毎日見ているので、ヴェリタスの記事は信ぴょう性に欠けるように感じます。わざわざ白紙撤回するのに工事を続けるメリットがわからない。

[958: 匿名さん]

三井がはっきり理由を言わないからいろいろ噂されるんだよ。
PHT一期販売不振直後の発表だったからね。

[959: 匿名さん]

日経記事は無理筋。ただどうしようか迷っているときに、理由にした可能性はあるよ。モデルルームも完成してるし、あれだけ準備したのに、作戦変更が目的とは考えられない。上からみること出来ないけど、素人目にも、大工事を継続してる

[960: 匿名さん [男性 50代]]

>>955
建設業界ではこのトラブルは誰もが知っている事実です。完成近い隣からは上から覗けます。
白紙撤回とすれば発売元の不動産会社の問題ではなくゼネコン側にあると思います。
施工不良により販売時期が遅れた事、価格設定の難しさ、ゼネコン側との補償費交渉の難航。
瑕疵がゼネコンにあるなら一切の問題はゼネコンが買い取り自社販売すれば解決します。
外から見れば不動産会社の白紙撤回でゼネコンが販売するだけです。

[961: 匿名さん]

そんな訳ありマンションなんか誰も買わないよ。

[962: 匿名さん]

まあ理由はどうあれ、結果的には三井はラッキーだったよね。
今売り出しても、売りたい価格では売れないでしょ。
人民元も３日連続切り下げらしいし。

[963: 匿名さん]

ちょうど価格が高騰したところにぶつけてくるのでしょう。

[964: 匿名さん]

価格高騰するといっても、日本人の給料が急に増えるわけないし、金利ももう下がらないだろうし、今後中国からの投資が減ったらどうやって売るんですかね？　ここは立地からして投資向きではないですよね。

[965: 匿名さん]

工事看板の完成日が、平成30年６月に修正された。
五輪の２年前か…。

[966: 匿名さん]

>>965
見回りご苦労

[967: 匿名さん]

杭工事による遅延は嘘ではないのでしょう。
が、それを販売延期の全ての理由と捉えるのは違うと思いますよ。

恐らく販売開始は今年度末が来年４月頃。価格は340ぐらいと踏んでます。
一連の流れを客観的に見ての予想です。

[968: 匿名さん]

>>967
その通り杭工事を理由に販売は売りたい時期に調整してますね。

[969: 匿名さん]

一番高く売れる時期にぶっこんできましたね。
450超える可能性出てきました。

[970: 匿名さん]

そんな理由ゼネコンが承認しないだろ。

[971: 匿名さん]

>>969
そんな坪単価を高くして、こんな僻地のマンション誰が買うの 笑

[972: 匿名さん]

>>971
誰も買わないよ

[973: 匿名さん]

でも、すぐに完売しそう。
ディズニーだし。

[974: 匿名さん]

450くらいなら、すぐに完売するのでは？
一応都心だし。

[976: 匿名さん]

いやあ、人気出ると思うよ。
450くらいならすぐに完売かもね。

[977: 匿名さん]

この企画なら450万でも安いよ。
周りの物件なんて、普通のタワマンにしかみえないもん。

お花畑の遊園地に住まう。

[978: 匿名さん]

450とか言っているのはいつもの業者なので放っておけばよいと思います。

[979: マンション投資家さん [男性 60代]]

不動産市況、個別マンションの価格単価に大いなる盛り上がり。
とても良いことと思います。
ところで、一時大流行したハーバード白熱教室（マイケル・サンデル教授）も日本では（実は日本で一番フィーバーしたのですか）、すっかり聞かなくなりました。　最新のお金で買えるもの、買えないものがアメリカでは狭い世界ですが注目されています。日本も必ずアメリカの価値観の後を行くということを前提とするならこの物件の坪単価が４５０万円かそれ以上になるという説には納得さざるを得ません：少なくとも勝どき駅近くとこの当たりでは別世界です。世界の常識では勝どき駅近くが高騰することは余程の再開発が進まない限りはあり得ないと言えます。　ただ、ここは日本です。これから日本人の感覚（常識）がどう変化するかによって当該マンションの価格の妥当性が確定していくでしょう。個人的には日本経済が拡大基調に変化するならここは「買い」だと思います。日本経済がこれからも衰退し続けるならここの未来は無いでしょう。

世界の常識、日本の非常識を再確認にしましょう：
日本では駅からの徒歩時間が不動産の価値を決める
日本以外の先進国では居住空間の快適さ（見晴や解放感、住みたい（続けたい）感、コミュニティーとしての一体感・・・）が不動産価値を決める。ここの物件に関してはおそらく日本人（古い考え方）的には高い、外国人的には（ここを知っている外国人投資家はそれほど多いとは思いませんが）とても安い・・・国も人もそれぞれいろいろです。

[980: 匿名さん]

ディズニーってホントかよ。

[981: 匿名さん]

>>979
日本は衰退する以外道はないよ

以上

[982: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ここはプチセレブ、小セレブでは手が出ないかもね〜。ターゲットはセレブのセカンドか、外国人になるのでは？

[983: 匿名さん]

979
自分自身が、日本では駅からの徒歩時間が不動産の価値を決める、って答えを出してるじゃない。
購入者の大半は日本人だから、ここの価値は低い。
大体が、ここの最寄駅は勝どきではなくて月島。どっちにしろ遠いけどね。

[984: 匿名さん]

ディズニーは全く関係ないし。

[985: 匿名さん]

ディズニー関係あるよ。知らないの？

[986: 匿名さん]

敷地も広いし、リゾート的なマンションになりそう。

[987: 匿名さん]

>>985
関係あるのはオリエンタルランドでしょ。
ディズニー関係ないし。

[988: 匿名さん]

まあ、日本でも、リバーシティ21の三井のマンションの例を見るまでもなく、駅の距離だけが価値判断になる訳では無い。
ただ駅を必要としない富裕層は少ないし、東京ほど鉄道の利便性が高い都市は無いのでは。
そもそも衣食住に関して世界の常識とか非常識とか変な論点だよ。その地域にあける価値感はそうは変わらん。

[989: 戻ってきた投資家]

三井は東京オリンピックをターゲットにコンセプトを変えてくるみたいだよ。
オリエンタルランドやディズニーでファミリー向けに価値を付加しても、値段
についてこれないので、世界のセレブが相手だとさ、ドバイやシンガポール
のように世界のセレブが欲しくなるような高級アパートメントに、坪単価も一桁
違ってくるね、ロンドンオリンピックでは、選手村周辺の不動産が５倍になったもんね。

[990: クロノ住民]

世界のセレブ相手か、すげーなー。クロノレジデンスの資産価値も上がりそー。頑張ってほしいな。

[991: 匿名さん]

>>990
本来というか構想の一つとして、選手村跡地が高級路線でワクワクさせるような計画だった
でも蓋を開けたらちょっと残念な感じに・・・
元々駅遠物件なんか日本人は見向きもしないんだから、
水辺大好きな外国人富裕層をターゲットにするのは面白いと思うけど、
それを企画できるデベはなかった、もちろんリスクも大きいしね

新国立や競技場縮小分散、直接は関係ないけど新市場の迷走なんかを見ても分かる通り、
何となーくお茶を濁した施設になっちゃうと思うよ、五輪レガシーなんか夢のまた夢だよｗ
もちろん妄想するのは自由だけど、何とかアテにできるのはBRTぐらいじゃない？

ただクロノについては分譲時期が良かったから資産価値が大きく毀損することもないんじゃない？
まあ駅からも遠いし隣のティアロがあんな感じだし、ここから更に上昇するかは未知数だけどさ

[992: 三井とは縁もゆかりもない]

日本１の不動産会社の三井、ディズニーランドとキッザニアの次は
何を引っ張って来るんだろう？　隣のレミコン後は、マリーナベイサンズ
がいいな、前の都有地も喜代村撤退の後も密井で決まりでしょう、舛添ちゃん
と話が付いてるのかも、地所とは格が違うね、発想がいいよ。

[993: 匿名さん]

というわけで、ここはパークマンション晴海ザタワーに名称変更になります。

[994: 匿名さん]

夢があって良いね。
欲しいなあ。

[995: 匿名さん]

ディズニーファンは大枚はたいて買うんやろ。

[996: 匿名さん]

>>987
オリエンタルランドは、東京ディズニーリゾートの運営会社やで。

[997: 匿名さん]

>>995
ディズニーに興味ない人はそれだけで却下になるわ。

[998: クロノ住民]

ここだけセレブになっても、周辺は勝どき含めて、ガチャガチャだぜ、浮いてしまう状況。たかだか7000坪、ちょっと、全体観に無理があるな。セレブ構想は、成立しないよ。晴海タワーズふくめても高々20000坪

[999: 匿名]

お台場カジノ構想でマリーナベイサンズが手を挙げたと聞いたとき、
グーグルマップを見て、あの素晴らしい水上ショウをやれるとこは
スカイズの前、今住宅展示場があるとこしかないと思ったけど、
漁夫の利、舛添では無理、一番金持ちの東京都の長があのケチと
経済音痴では、サンズはカジノがなければ来ないよ。
しかし、確かにやれそうなのは三井だけだね、東京都は三井の言うとおり
地下鉄でもなんでも、オリンピックに備えたいだろう。

[1000: 匿名さん]

>>989
それって、このマンションと全く同じコンセプトじゃん。
二番煎じじゃダメなんじゃない？

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/concept.html

[1001: 匿名さん]

>>996
その通り。いわばただのフランチャイジー。
運営しているからといって、ディズニーが保有するノウハウは利用できません。
このマンションにもディズニーは無関係。

[1002: 匿名さん]

もうファミリー対象では、限界、デイズニープランは、なくなる。このまま行くと。

[1003: 匿名さん]

ディズニーというか、オリエンタルランドの要素が入るわけやからな。
企画だけは素晴らしいかと。

しかし、一番値上がりする時期にぶつけてきましたなあ。
相当な自信やで。

[1004: 匿名さん]

売り出されたら、大枚はたいて買う奴出てくるやろな。
投資にも良い物件やな。駅から遠いが。

[1005: 匿名さん]

フランチャイジーをディズニーって勘違いしてるようじゃダメだな。デベに騙されるパターン。

[1006: 匿名さん]

セレブを呼びたいなら、ハーバーとヘリポートは必須。

[1007: 匿名さん]

オリエンタルランド社は、三井不動産と京成電鉄か作った会社。

[1008: 匿名さん]

なんで販売延期なの？　今年中に

[1009: 匿名]

勝どき東が、延期になったから、三井に余裕が出来たんじゃないの。

[1010: 匿名さん]

>>1009
意味不明だよ。

[1011: 匿名さん]

いろいろ騒いでても半月も経てばかつての検討者も別の物件探しに離れていく。
そうしてこのスレも忘れられて、材料が出揃った頃に高値で販売開始。

三井さんの戦略勝ちですな。

[1012: 匿名さん]

うちは贈与の関係で延期してくれて助かった。
契約が来年の10月以降なら3千万も非課税で贈与できる。

[1013: 物件比較中さん]

パークタワー晴海のその3です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

[1014: 管理担当]

管理担当です。

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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

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