パークタワー晴海 その2

[匿名さん]

1000レス超えたのでその2スレです。
引き続きよろしくお願いします。


所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/

[921: 匿名さん]

>>916
販売開始する頃には禿げてるんじゃないですかね。

[922: 匿名さん [男性]]

919さん
すごい写真ですね。
このころに豊洲に家買うのは度胸が
あるというか…

しかしその方々はニンマリですね

[923: 匿名さん]

>>919
え！！
あの歌、晴海のセメント工場が舞台だったの？
すごい衝撃
改めて歌詞を読んだらとても哀しい歌な気がしてきた
「私」はもう亡くなっていて
傷ついた彼に吹く埠頭の風になったのかも

[924: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

工事トラブルは支持地盤深さの問題ではなく施工品質の問題と思います。深さが違っているなら再施工に即着工しています。昨夏着工して、今頃杭の手直し工事をしている事は10ヶ月近く対応を協議なり対策工事をしていた結果です。
対応策が尽きたので再工事となったと考えのが妥当でしょう。
一年間、あれだけの人員資材機材設備の無駄は相当な費用になり1000戸を超える工事遅れの保証費用は幾らになるのでしょう。元請会社の決算にも影響するのではないでしょうか？

[925: 匿名さん]

地下に予想外の埋設物があり、その除去のため次工程に移れないだけじゃないの
別に今までの作業が無駄になっつた訳じゃないと思うけど。
延期が広報された直後、現場裏の公園を散歩していたら、大きなコンクリートブロック
を釣り上げていたのでそう思ってました。

[926: ご近所さん]

懐かしい写真ありがとうございます。
春海橋を渡るときに、ドックに停泊した巨大な船に憧れて、船乗りになってしまいました。

近所のビル工事が遅れた原因は、明治時代にここら辺を埋め立てる際に打った、木の杭が出てきたから、との説明がありました。
同じような杭が、西仲橋のたもとに置いてありますね。
ただ、自分の意見は、近所の例と言うだけで、924さんの推測が正しいのかもしれません。

埠頭を渡る風、素敵な歌ですね。

[927: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

>>925
過去の建物若しくは橋脚等の地下構造物が原因であれば杭工事→山留掘削→下部工→上部工の工事の中、ただ単に杭工事と山留掘削の工期が遅れるだけです。
今回は杭工事→山留掘削まで進み以後半年間進展の無いまま（工事は何かしていましたが）重機を再度投入しています。
通常の建築工事ではあり得ません。

[928: 匿名さん]

普通では考えられない事が発生したから今回の異例の事態なった事は間違いないですね。
まあ、関係無いのかも知れませんが、隣のセメント工場との境目あたりでどでかいコンクリートブロックを吊り上げていました。
今までの工事がちゃらになるとしたら、一年の工期延長じゃ済まないとおもうのですが、どうなのでしょう。

[929: 匿名さん]

ちょうど価格高騰にぶつけて販売するのでしょうね。
建築費も上乗せして販売しやすいですし。

[930: 匿名さん]

仕切り直しで坪単価360万円と予想する。
地下鉄新設の動向次第では400に迫るかも、、、
とにかくいままで検討に入れていた一般庶民が
手を出せる代物ではなくなるんじゃないかな。
わたしゃ手を引きます。

[931: 買い換え検討中]

そんなに値上げしたら、パークコート晴海ザタワーとかに名称買えたほうがいいですね

[932: 匿名さん]

パークコートにしたら500万超えるでしょ（笑）

[933: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

>>929
パークタワー晴海
結果としてこの物件はお買い得と思います。（発売時期が遅れ高騰のリスクはありますが）
経過から判断するとゼネコン側の施工品質に問題があり管理又は発売元はそれをチェック出来た、と言う事です。
費用は当然ゼネコン負担です。
完成まで厳しいチェックは続きます。従って品質は大丈夫ですから買い方は発売時期を見極め、ゆっくり他物件と比較すれば良いと思います。

[934: 匿名さん]

>>930
地下鉄新設って万が一決まっても20−30年後だぞ。情報に踊らされすぎです。

[935: 匿名さん]

ゼネコンもボランティアじゃ無いので、結果的に売値に反映されてきますよ。

[936: 匿名さん]

地下鉄のメリットは価格高騰による売却益だよ。

通勤が楽になるのは20年後かもしれ無いが、地下鉄決まったら価格高騰で大儲けできるぞ。

[937: 匿名さん]

400超えてきてもおかしくないかと。

[938: 匿名さん]

>>936
20年も人生無駄にしたくないわ。

[939: マンション投資家さん [男性 60代]]

投資とは将来価値を現在に引き戻して計算して決まります（Ｄｉｓｃｏｕｎｔ　Ｃａｓｈ　Ｆｌｏｗ）。すなわち今の価値で今の価格（投資としての）が決まるのではありません。　将来の価値を現在のキャッシュに引き戻すためにディスカウント・レートを使います。投資対象と現在価値を一緒くた考えてはいけません。

[940: 匿名さん]

400でも今十分買えてしまう、状況があるようです。横浜みなとみらいが440、410で即日完売ですって。

[941: 匿名さん]

>>940
横浜と関係ないことぐらいは分かる。

[942: 匿名さん]

なんで関係ないと思ってるんだ？

[943: 匿名さん]

坪300を楽に下回る隣のティアロもパっとしないし（ようやっと最終期らしい）、
駅遠って想像してる以上にデメリットなんだろうね

[944: 匿名さん]

DTや坪300未満のティアロの販売状況を見る限り，坪400なんてあり得ないということが容易にわかる．坪320くらいがまともに売る限界だろう．

[945: 匿名さん]

PHTの一期の売れ残りみていると坪320でも売り切るの大変でしょう。

[946: ご近所さん]

中国の景気減速で、豊洲の一部マンションでも、大量の在庫が出てるし、これから人口が減っていく日本の不動産が、バブル並みに上がっていくわけないよな。
というわけで、今年買った自分は高値掴みかも。
でも、一番安かった8年前は、それほど現金が無かったからしょうがない。

[947: 匿名さん]

値段上げるらしいよ。

[948: 匿名さん]

在庫も何も、全部完売やんけ。

[949: 匿名]

9日発売の日経ヴェリタスの3ページ右下に、ここについて凄い事が書いてありますね。

[950: 匿名さん]

>>949
何て書いてるんですか？

[951: 匿名]

業界筋では、杭工事不良は嘘で、目先の価格に着いてこれる客が少ないので、白紙撤回したのではないか？と囁かれている。と書いてあります。
詳しくは電子版でも買ってみてください。

[952: 匿名さん]

>>951
私も嘘だと思ってますが、前にそう投稿したら、デベに何のメリットがある？頭悪い等々責め立てられた。

[953: 匿名さん]

もし嘘だとして、
高値で売る戦略のため、という解釈と、売れ残り必須でその危険を避けるため、という解釈で
180度違う見方になる訳だけどね。

まあ、白紙撤回というそれだけで企業として傷を負うような判断であった以上、ワンタイムの儲け
を増やす動機とは考えられず、市場調査により、他のマンションの販売にも影響するような結果に
なると出たのでしょうね。

[954: 匿名さん [男性 50代]]

杭工事不良は嘘ではありません。日経ヴェリタスの記事の目的はわかりませんが、記者は現地を踏んでいません。
深礎杭に関わる作業員が春先から多量に動員され、他現場は全く専門員が不足しました。不足の元はここでした。
その作業内容は施工完了した杭のハツリ工事との事。
ハツリ工事は通常杭上部のみ行いますが、今回は地下数mも掘り進んだとの事。
その作業内容は機密扱いで決して漏れる事はありませんでしたが、経済事情の事実を報告するべき日経グループ紙が事実を嘘と記載した事には頭にきました。

[955: 匿名さん]

>>954
あなたは誰ですか？
嘘付いたとしたら現地に記者なんて入れるわけないと思いますよ。
内部関係者が嘘だと新聞社に情報売ったのでは？

[956: 匿名さん]

>>955
日経は、ネットの噂を噂として書いただけでしょ。
記者なんてそんなものですよ。
自分の会社ネタで、真実を知っているネタを記事にされた
ことがある人なら、いい加減さはわかると思うけど。
昔、日経で品川と汐留のマンションで、同じインタビュー
記事を使い回してたのには笑ったね。きっと架空の人の
インタビューだったんだろうな。

[957: ご近所さん]

ま、近隣住民からしたら、人員増強して杭工事を継続してるのを毎日見ているので、ヴェリタスの記事は信ぴょう性に欠けるように感じます。わざわざ白紙撤回するのに工事を続けるメリットがわからない。

[958: 匿名さん]

三井がはっきり理由を言わないからいろいろ噂されるんだよ。
PHT一期販売不振直後の発表だったからね。

[959: 匿名さん]

日経記事は無理筋。ただどうしようか迷っているときに、理由にした可能性はあるよ。モデルルームも完成してるし、あれだけ準備したのに、作戦変更が目的とは考えられない。上からみること出来ないけど、素人目にも、大工事を継続してる

[960: 匿名さん [男性 50代]]

>>955
建設業界ではこのトラブルは誰もが知っている事実です。完成近い隣からは上から覗けます。
白紙撤回とすれば発売元の不動産会社の問題ではなくゼネコン側にあると思います。
施工不良により販売時期が遅れた事、価格設定の難しさ、ゼネコン側との補償費交渉の難航。
瑕疵がゼネコンにあるなら一切の問題はゼネコンが買い取り自社販売すれば解決します。
外から見れば不動産会社の白紙撤回でゼネコンが販売するだけです。

[961: 匿名さん]

そんな訳ありマンションなんか誰も買わないよ。

[962: 匿名さん]

まあ理由はどうあれ、結果的には三井はラッキーだったよね。
今売り出しても、売りたい価格では売れないでしょ。
人民元も３日連続切り下げらしいし。

[963: 匿名さん]

ちょうど価格が高騰したところにぶつけてくるのでしょう。

[964: 匿名さん]

価格高騰するといっても、日本人の給料が急に増えるわけないし、金利ももう下がらないだろうし、今後中国からの投資が減ったらどうやって売るんですかね？　ここは立地からして投資向きではないですよね。

[965: 匿名さん]

工事看板の完成日が、平成30年６月に修正された。
五輪の２年前か…。

[966: 匿名さん]

>>965
見回りご苦労

[967: 匿名さん]

杭工事による遅延は嘘ではないのでしょう。
が、それを販売延期の全ての理由と捉えるのは違うと思いますよ。

恐らく販売開始は今年度末が来年４月頃。価格は340ぐらいと踏んでます。
一連の流れを客観的に見ての予想です。

[968: 匿名さん]

>>967
その通り杭工事を理由に販売は売りたい時期に調整してますね。

[969: 匿名さん]

一番高く売れる時期にぶっこんできましたね。
450超える可能性出てきました。

[970: 匿名さん]

そんな理由ゼネコンが承認しないだろ。