パークタワー晴海 その2

[匿名さん]

1000レス超えたのでその2スレです。
引き続きよろしくお願いします。


所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[681: 物件比較中さん]

>>679
序列が変わるのはなかなか難しいですね

[682: 匿名さん]

地下鉄はもし出来たとしても
晴海通りの下を通るか
環２の下を通るか
で、ここの利便性の差は大きいね。環２の下なら遠い。

[683: 匿名さん]

地下掘るんだから道の下だけが選択肢じゃないでしょ。
二択なら晴海通りのほうが掘りやすいらしいけど。

[684: 匿名さん]

晴海は開発で値上がりするということ。
青山は値下がりしないまでも、値上がり要素は無いよ。

[685: 匿名さん]

湾岸が値上がりしてるのは中国人投資家が買ってるからであって再開発で価値が上がってるからではない。
中国株の暴落で中国人が買わなくなったら需要激減で暴落確実。

[686: 購入検討中さん]

>>680
どう比較しても豊洲>晴海でしょう。覆せるなら以下の比較を否定してください。

駅力:豊洲>>>>>晴海
商業施設:豊洲>>>>>晴海
食:豊洲>>>>晴海
行政区:晴海>>>豊洲
知名度:豊洲>>>晴海
水辺の景観:豊洲=晴海
空港アクセス:豊洲>>>晴海

[687: 匿名さん]

地下鉄ができるからマンション買ってボロ儲けなんてアホなこと考えてる奴は今までも投資詐欺にさんざんひっかかってるね。

[688: 匿名さん]

流石に豊洲よりは高くなるよ。
数年前とは違うんだよ。

[689: 匿名さん]

地下鉄きたら値上がりするのは当たり前だと思うよ。

[690: 匿名さん]

>>688
晴海にワクワクするような開発って何かあったっけ？選手村跡地はマンションになるだけで既存の晴海住民には百害あって一利なしだし。普通に考えて今後の勝どきの再開発と合わせて供給過多で資産価値を下げる可能性のあるマイナス要因でしかない。

[691: 匿名さん]

そう？逆に値上がりするのでは？

[692: 検討中さん]

>>691
跡地で予定されている戸数がいっきに分譲された時を想像してその思考とは。
この幸せ脳！

[693: 匿名さん]

まぁ売り出しまで上げて坪310だね。

[694: 検討中さん]

>>693
お！いい線！
でも消費税の増額と資材高騰織り込むと私は340と予想します。

[695: 匿名さん]

私は400超えるのではないかと予想します。

[696: 物件比較中さん]

>>686
晴海は有明に似ていますな
開発で資産価値上昇というところが
化け方ならりんかい線がジェイアールになった場合の有明の方がすごいのでは？
渋谷新宿に楽に短時間で通勤できる立地にしては安い気はしません？

[697: 匿名さん]

晴海は地下鉄がきたら化けますね。

[698: 検討中さん]

>>697
来たらね。ただ来ても現状だと環2沿いと言われているので、そこだとパークタワーは徒歩10分以上掛かるのであんまり意味がないのが悩み。それよりも近場の確実なBRTを望みます。

[699: 匿名さん]

>>698
東京都の資料を見る限り、環2沿いではなく、晴海通り沿いを想定しているようです。

[700: ティアロ契約済みさん]

>699

元の資料を見ると分かりますが、2つある図の一つは環2沿い、もう一つは晴海通り沿いになっています。
あえてそういう出し方をしているのだと思いますが、どちらとも言えないということではないかと。

中央区の調査でも、トリトンの通勤客の足の問題と選手村の足の問題の両方に言及されていました。
晴海以外では、築地市場跡地、および豊洲新市場の来場客について言及されていました。

開示されている資料からはどちらとも言えないという状態かと。

[701: 匿名さん]

ここより選手村の方が重要だから地下鉄作るなら環2沿いだよ。
晴海通りに作っても大江戸線とゆりかもめに路線がバッティングするしね。
あと、中央区がゆりかもめに反対したように江東区が反対するから進まないよ。

[702: 匿名さん]

>>700
まあ、確かにまだどのルートになるか分かりませんよね。
だだ、東京都の資料や中央区の資料でも基本的にルート案の図は曖昧なのですが（明確に環2を想定したルート図はなかったはずです。）、上記の便益に関する図だけルートが特定されているのです。ルートを特定しないと細かい分析が出来ないので当然ですが、ここから最終的なルートをずらすとなると今回の評価の前提となった時間短縮便益が大幅に変わることになるので、果たしてそういうことってあるのかなぁっていう気がします。

[703: 匿名さん]

あと、中央区の資料でもBRTとの役割分担ということも記載されていましたが、そういう見地からすると、BRTの幹線ルートと完全に重なる環2に地下鉄新路線を持ってくることはないと思っています。

[704: 匿名さん]

地下鉄が決まったらBRTを廃止するだけ。
いつでも止められるのがバスの利点。それゆえに地価評価の観点で鉄道の代わりにならない。

[705: 匿名さん]

今後、事業化の判断はいつ誰が行うのですか？

あと、事業主はだれになるのですか？

[706: 匿名さん]

>>704
言ってることが自分勝手かつ無茶苦茶ですわ。そんな考えだとBRTさえ来なくなりますよ。

[707: 匿名さん]

ああでもないこうでもないと、議論をしながら、また20年30年と経っていくのですね〜
もうこの辺り20年以上前から、地下鉄の議論やってるし…何も決まらない…

[708: 匿名さん]

地下鉄ディスってる暇があったら買えるマンション探しましょうね。

ここの販売開始は来年、地下鉄も決まって坪400でしょう。

[709: 匿名さん]

>>708

ここの販売開始までに、地下鉄の事業化が決まるのですか？

[710: 匿名さん]

本気で地下鉄をあてにして、晴海を買うつもりじゃないですよね？？
地下鉄当たったらいいなあと宝くじを買う程度の気持ちですよね？？

[711: 匿名さん]

それは個人の勝手です。
まあ、今売ってる物件の契約者たちはDT除いて「無し」前提の価格で買ってますから、地下鉄決まれば笑いが止まらん、というだけの話でしょう。
ここの売り出しは地下鉄の動きに結論出てからだと思いますよ。
今年度中には決まるんだし。

[712: 匿名さん]

>>711

今年度中に決まるの？本当に？

[713: 匿名さん]

過去の地下鉄がどれだけ苦労し開通してるか調べた方がいいですよ。

[714: 匿名さん]

都は二路線を「整備を検討するべき路線」として国土交通相の諮問機関である交通政策審議会に提案する。審議会は本年度中に、首都圏で整備が必要な路線について十五年ぶりに答申をまとめる予定。同省担当者は「都から具体的な提案を聞き、答申へ盛り込むかどうかを決める」と説明している。

一応、今年度中に、答申に盛り込まれるか否かが決まるみたいですね。

答申に盛り込まれると如何なるのだろう？

事業者は何処から連れてくるのかな？

湾岸の地下鉄は優先的に検討すべき対象、のカテゴリーではないけど、ではないけど、大丈夫？

[715: 匿名さん]

トリプルA評価ですからね。

ほとんど決まりでは？

[716: 匿名さん]

まあ、不便なエリアだから地下鉄の効果は大きいだろうし、大儲けする人が出てくれば、経済も上向くし。
良い事だらけ。

[717: 匿名さん]

>>715

ちゃんと、原資料を読もう！デベに踊らされちゃうよ。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2015/07/DATA/40p7a100.pdf

トリプルAってのは、上の13頁の話しだけど、それなりの数の路線が該当するの。

しかも、トリプルAであることも踏まえて、
「整備について優先的に検討すべき路線」ではなくて、
「整備について検討すべき路線」になっているの（22頁）。

ふう〜、ここまで説明してあげないとダメとは。

[718: 物件比較中さん]

>>717
豊洲と住吉が先にできるみたいですしね

[719: 匿名さん]

これから日本の人口は激減するのだから地下鉄は不要。
大幅に値上げされると手が届かなくなるので、
地下鉄なしで安い方が良い。

[720: 匿名さん]

なんだかんだで悔しい人たち、、、笑

販売さえ開始してくれてりゃこんな思いしないで済んだのにね。
三井が１枚上手でしたな〜

[721: 匿名さん]

豊洲が苦戦強いられ、晴海を一旦この世から消した。それだけ。

[722: 物件比較中さん]

>>721
半分近く売ったのに不振とか言ってることが無茶苦茶

[723: 匿名さん]

宿題したか〜
歯磨いたか〜
家買ったか〜

[724: 匿名さん]

>>722

300戸本当に売れたの？
だとすると、６９３戸中の３００戸。
多いか少ないかは、皆様のご判断。

[725: 匿名さん]

残り393戸として残り1年で売れるかな？
1日1戸以上のペース、、、
10月にここを販売しなくて正解です。

[726: 匿名さん]

1日に1戸ペースは難しいでしょ。先着順は2週間経つのに1戸しか売れてませんよ。一気にみんなサーっと引いたのがわかる状態。竣工前完売なら御の字ということにしましょう。

ギリシャ危機と中国バブル崩壊でこのタイミングでマンション買う人もそうとう勇気いるしね。

[727: 匿名さん]

>>726
2期以降でまだ選べる部屋が半分以上残っている中で、あえて先着順買わないでしょ。このクラスの物件買える層なら仮に2期で多少の値上げがあっても欲しい間取り買うんじゃないですかね。

まぁもっとも超人気物件ならそれでも売れるとは思いますが、流石に豊洲最高価格ですし、世の中そんなに甘くはないってことですね。

[728: 匿名さん]

第1期三次とか、刻む戦略に入ってますからね。もはや、真実どれ位売れたのかはわからない。

が、売れてないパターンの売り方であることは確か。

[729: 匿名さん]

地下鉄話が降って湧いたのは朗報だけど、仮に今年の答申に入ったとしても、事業化されるまでには紆余曲折あるだろうし、まだまだ先の話。一部を除き、豊洲検討者も馬鹿でないから、やはりこのまま売れない気がする。

そもそも、優先して検討すべきのカテゴリーでないのは痛い。

ただ、豊洲住吉間は期待できて、これはオリンピックには間に合わないらしいけど、10年後にはできてる？
そうすると、後背地の少なさという湾岸の欠点が多少解消されて、多少なりともプラスにはなるのでは？

[730: 匿名さん]

地下鉄決まりそうだし、値上がり祭りですね。