パークタワー晴海 その2

[匿名さん]

1000レス超えたのでその2スレです。
引き続きよろしくお願いします。


所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[662: 匿名さん]

>>661
だから悩むとかそんなレベルではなくて、
そこにあることを受け入れるだけだろｗ

[663: 物件比較中さん]

モノレールが来る前の大阪の彩都みたいな感じ？

[664: 匿名さん]

地下鉄できたら、かなり値上がりしてしまうでしょうね。

[665: 匿名さん]

地下鉄が決まったら、坪500万超えるでしょう。

[666: 匿名さん]

坪320未満でしょう。

[667: 周辺住民さん]

販売延期はこれらの変化を折り込みたいという事だったのかもね。やるなー三井。

[668: 匿名さん]

>>667
検討事案になっただけなんだけど。しかも万が一できても20年後とかだぞ。そんなの織り込んで買うやついねえよ。たかが坪320のPHTがあの体たらくなんだから。先着順始まって二週間近くになるけどまだ1戸しか売れてないとかやばすぎだろ。

[669: 物件比較中さん]

>>667
パークホームズ豊洲より高くなるのかな？

[670: 匿名さん]

有楽町線の延伸もまだやるかどうかはっきりしないのに晴海への地下鉄建設なんてまったく具体化してないですよ。
東京都が国に「作ったほうがいいですよ、と推薦した」だけ。
埋立地のマンション業者はちょっといい話があると100倍に盛るので相手にしてはいけません。
そもそも今から建設決定→開業ってことになっても20年ぐらいは先の話。
ベッドタウンは30年すると通勤者がいなくなり老人の街になるので、地下鉄を作っても完成したときは乗る人がいないというマヌケなことになります。
中央区だけではなにもできるわけないので、晴海に地下鉄なんてただの夢想です。

[671: 匿名さん]

晴海のマンションが坪500になるときは青山あたりは坪3000万くらいですね。だれがそんな高いマンション買うのかな？

[672: 匿名さん]

青山に値上がり要素ある？
そんな値上がりし無いのでは？

値上がり期待なら開発が進む場所が良いですよ。

[673: 匿名さん]

まあ、豊洲よりは高いでしょう。
坪400超えるのでは？

[674: 購入検討中さん]

>>673
現状では無理ですね。晴海が豊洲に勝てる要素が無さ過ぎる。

唯一の武器は江東区と足立ナンバーであることの攻撃。

[675: 物件比較中さん]

>>674
同感
メトロとららぽーとの功績は大きい
豊洲が中央区なら月島級の価格になっていることが想定されるの買えません(￣▽￣)

[676: 匿名さん]

さすがに豊洲よりは高いと思いますよ。
豊洲は団地型だし。タワーだと、値段が高くなるのをご存じないのかな？

[677: 購入検討中さん]

>>676
すみません。何を言ってるのか分からないので分かりやすくプリーズ！

[678: 物件比較中さん]

>>676
晴海は駅が遠いから引き分けぐらいでは？

[679: 匿名さん]

>>672
青山＜晴海なんてことは永遠に起きません。
つまり晴海が坪500万になるような事態になれば市場の相対評価で青山は坪3000万くらいになるということです。
それは円の価値がそれだけなくなるということですので、まず起こりえません。

[680: 物件比較中さん]

中央湊と豊洲の中間ぐらいかな？
ファミリータイプの下限値が七千万以上ならさすがに売るのがしんどくない？
狭いファミリータイプを作ってグロスを安く見せるのかな？

[681: 物件比較中さん]

>>679
序列が変わるのはなかなか難しいですね

[682: 匿名さん]

地下鉄はもし出来たとしても
晴海通りの下を通るか
環２の下を通るか
で、ここの利便性の差は大きいね。環２の下なら遠い。

[683: 匿名さん]

地下掘るんだから道の下だけが選択肢じゃないでしょ。
二択なら晴海通りのほうが掘りやすいらしいけど。

[684: 匿名さん]

晴海は開発で値上がりするということ。
青山は値下がりしないまでも、値上がり要素は無いよ。

[685: 匿名さん]

湾岸が値上がりしてるのは中国人投資家が買ってるからであって再開発で価値が上がってるからではない。
中国株の暴落で中国人が買わなくなったら需要激減で暴落確実。

[686: 購入検討中さん]

>>680
どう比較しても豊洲>晴海でしょう。覆せるなら以下の比較を否定してください。

駅力:豊洲>>>>>晴海
商業施設:豊洲>>>>>晴海
食:豊洲>>>>晴海
行政区:晴海>>>豊洲
知名度:豊洲>>>晴海
水辺の景観:豊洲=晴海
空港アクセス:豊洲>>>晴海

[687: 匿名さん]

地下鉄ができるからマンション買ってボロ儲けなんてアホなこと考えてる奴は今までも投資詐欺にさんざんひっかかってるね。

[688: 匿名さん]

流石に豊洲よりは高くなるよ。
数年前とは違うんだよ。

[689: 匿名さん]

地下鉄きたら値上がりするのは当たり前だと思うよ。

[690: 匿名さん]

>>688
晴海にワクワクするような開発って何かあったっけ？選手村跡地はマンションになるだけで既存の晴海住民には百害あって一利なしだし。普通に考えて今後の勝どきの再開発と合わせて供給過多で資産価値を下げる可能性のあるマイナス要因でしかない。

[691: 匿名さん]

そう？逆に値上がりするのでは？

[692: 検討中さん]

>>691
跡地で予定されている戸数がいっきに分譲された時を想像してその思考とは。
この幸せ脳！

[693: 匿名さん]

まぁ売り出しまで上げて坪310だね。

[694: 検討中さん]

>>693
お！いい線！
でも消費税の増額と資材高騰織り込むと私は340と予想します。

[695: 匿名さん]

私は400超えるのではないかと予想します。

[696: 物件比較中さん]

>>686
晴海は有明に似ていますな
開発で資産価値上昇というところが
化け方ならりんかい線がジェイアールになった場合の有明の方がすごいのでは？
渋谷新宿に楽に短時間で通勤できる立地にしては安い気はしません？

[697: 匿名さん]

晴海は地下鉄がきたら化けますね。

[698: 検討中さん]

>>697
来たらね。ただ来ても現状だと環2沿いと言われているので、そこだとパークタワーは徒歩10分以上掛かるのであんまり意味がないのが悩み。それよりも近場の確実なBRTを望みます。

[699: 匿名さん]

>>698
東京都の資料を見る限り、環2沿いではなく、晴海通り沿いを想定しているようです。

[700: ティアロ契約済みさん]

>699

元の資料を見ると分かりますが、2つある図の一つは環2沿い、もう一つは晴海通り沿いになっています。
あえてそういう出し方をしているのだと思いますが、どちらとも言えないということではないかと。

中央区の調査でも、トリトンの通勤客の足の問題と選手村の足の問題の両方に言及されていました。
晴海以外では、築地市場跡地、および豊洲新市場の来場客について言及されていました。

開示されている資料からはどちらとも言えないという状態かと。

[701: 匿名さん]

ここより選手村の方が重要だから地下鉄作るなら環2沿いだよ。
晴海通りに作っても大江戸線とゆりかもめに路線がバッティングするしね。
あと、中央区がゆりかもめに反対したように江東区が反対するから進まないよ。

[702: 匿名さん]

>>700
まあ、確かにまだどのルートになるか分かりませんよね。
だだ、東京都の資料や中央区の資料でも基本的にルート案の図は曖昧なのですが（明確に環2を想定したルート図はなかったはずです。）、上記の便益に関する図だけルートが特定されているのです。ルートを特定しないと細かい分析が出来ないので当然ですが、ここから最終的なルートをずらすとなると今回の評価の前提となった時間短縮便益が大幅に変わることになるので、果たしてそういうことってあるのかなぁっていう気がします。

[703: 匿名さん]

あと、中央区の資料でもBRTとの役割分担ということも記載されていましたが、そういう見地からすると、BRTの幹線ルートと完全に重なる環2に地下鉄新路線を持ってくることはないと思っています。

[704: 匿名さん]

地下鉄が決まったらBRTを廃止するだけ。
いつでも止められるのがバスの利点。それゆえに地価評価の観点で鉄道の代わりにならない。

[705: 匿名さん]

今後、事業化の判断はいつ誰が行うのですか？

あと、事業主はだれになるのですか？

[706: 匿名さん]

>>704
言ってることが自分勝手かつ無茶苦茶ですわ。そんな考えだとBRTさえ来なくなりますよ。

[707: 匿名さん]

ああでもないこうでもないと、議論をしながら、また20年30年と経っていくのですね〜
もうこの辺り20年以上前から、地下鉄の議論やってるし…何も決まらない…

[708: 匿名さん]

地下鉄ディスってる暇があったら買えるマンション探しましょうね。

ここの販売開始は来年、地下鉄も決まって坪400でしょう。

[709: 匿名さん]

>>708

ここの販売開始までに、地下鉄の事業化が決まるのですか？

[710: 匿名さん]

本気で地下鉄をあてにして、晴海を買うつもりじゃないですよね？？
地下鉄当たったらいいなあと宝くじを買う程度の気持ちですよね？？

[711: 匿名さん]

それは個人の勝手です。
まあ、今売ってる物件の契約者たちはDT除いて「無し」前提の価格で買ってますから、地下鉄決まれば笑いが止まらん、というだけの話でしょう。
ここの売り出しは地下鉄の動きに結論出てからだと思いますよ。
今年度中には決まるんだし。