パークタワー晴海 その2

[匿名さん]

1000レス超えたのでその2スレです。
引き続きよろしくお願いします。


所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/

[621: 匿名さん]

私も関係者から、豊洲の売れ行きが期待値を下回ったからこちらが延期になったと聞きましたが。

[622: 匿名さん]

焦らなくても、今後の豊洲の売れ行きを見れば、自ずと明らかになるよ。

ただ、豊洲が不人気なだけなら良いが、マンションバブル崩壊ということだと、対岸の火事の話ではなくなる。

目黒タワーや、赤坂タワーの売れ行きがダメだと、いよいよ、雲行きは怪しくなる。

[623: 匿名さん]

本当に大事な情報は、組織の下っ端には最後まで落とさないものですよ。
組織の真ん中にいれば、それは肌身として理解できるでしょうけど。

工期の遅れや豊洲の不振は、いちファクターとしてはあると思いますよ。

[624: 匿名さん]

中国のバブル崩壊で中国人投資家に支えられてた湾岸マンション価格も暴落。おもしろくなるね。

[625: 買い換え検討中]

豊洲は300／700売れてるから不調じゃないって言うけど、
あの値段出しても買える人を総動員しても1期分すら完売出来なかったのだからね。
残りの400弱を売るのは相当な期間が必要でしょ。
しかも好調と言える物件は1期で要望書を集めまくって500/700とか売るから。

[626: 匿名さん]

>624
日経も給料も連れション暴落
皆、仲良く貧乏に

マンションデベはバタバタと倒産か？

[627: 物件比較中さん]

>>625
不調ってことにしたいのね
一期で8割ぐらい売れないと不人気というならマンションのほとんどは不人気ぶっけんですね

[628: 周辺住民さん]

近所のクロノレジデンスが坪330くらいで、取引されているようです。ここが、坪300はないでしょうね。口をすべらせた、修復ですよきっと。

[629: 匿名さん]

>>625

そうですよね。しかも先着順が全然さばけていないのも気掛かりです。

[630: 匿名さん]

徒歩10分以上のクロノが坪330くらいで取引されてるって本当ですか？

[631: 匿名さん]

>>630

方角にもよるけど、75m2で7800万、90m2で9800万ってところですね。

[632: 購入検討中さん]

クロノは投資で現金で買った連中が売り出しっ放しって感じでカモ待ちってとこでしょう。

[633: 匿名さん]

>>631
坪単価360万円もするの？ほんとにー？高いなー。
それだけ出すなら、DTでも買えちゃうよ。
DT買えるのにわざわざクロノ買う人なんていないよね。

[634: 匿名さん]

クロノはただのカモ待ちで、坪330は適正価格じゃないってことですね。

確かに坪330はありえないね。

[635: 匿名さん]

高層階とか角部屋だけの平均でそんな価格になってんじゃないの？

[636: 匿名さん]

ここ1年のレインズ見る限りだと、
平米80半ば～100ちょいで成約してる（階層方角不明）
まあ時代が時代だし中古の高騰も仕方ないし、
損してまで？叩き売るような局面でもないし、こんなもんじゃないの？

[637: 匿名さん]

>>633
確かにわざわざ仲介手数料払うならDT買いますね。

[638: 匿名さん]

DT　今いくらなの、一期は340/坪位だったと思うけど、どうせ自分には買えないんだけどね。

[639: 匿名さん]

東京に新地下鉄２路線　都が国に提案、臨海―都心など

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFB09HAO_Q5A710C1MM0000/?dg=1

実現するといいですね〜

[640: 周辺住民さん]

ここ坪300で売るといってたけど、無理そうですね、340くらいになってしまうかも。DTは値上げして360とかいってるよ。ここ敷地面積考えたら、本当に４００くらいの価値があるのかも。住まいサーフィンがいってるように。

[641: 匿名さん]

坪400万だそうです。

[642: 匿名さん]

ついに地下鉄の話が出てきましたか。
また値上がりかな。

[643: 匿名さん]

PTHを狙ってる層にはクロノの方が魅力的じゃん?

[644: 物件比較中さん]

駅が遠くても高値で売れるのね

[645: クロノ住民]

クロノの仕様は高級です。セカンドですが住んでみて感じます。住民が高級というわけではありませんけどね。子供さんも多いのでガチャガチャ感も強いです。しかし、敷地が圧倒的に広く、共用施設、キッチンスタジオ、エグゼクティブラウンジ、などなど。また建築家マイヤーと鹿島のデザイン。 坪３３０でも安いです。

[646: 匿名さん]

地下鉄も来るみたいだね。
そうすると、駅近だから値上がりだなあ。

これを見越してたのかもね。

[647: 匿名さん]

そういうことなんだろ。
売り急ぐ必要ないし、ＢＲＴ詳細決まれば値上げられるし、地下鉄決まればさらに値上げられる。今年度末に国の答申出るので、あと８カ月は、待ちましょう、というわけだ。

[648: 検討中]

発売遅らせると非課税贈与枠が3000万円になるので、値段上げても買う人出るでしょうしね。

[649: 匿名さん]

>>647
基礎工事やり直しで延期したんだよ。入居時期も延期でしょ。

[650: 匿名さん]

>>644
クロノの方がここよりは場所もいいしね。

[651: 匿名さん]

地下鉄はいいニュースだけど、駅がどこになるかだよね。
トリトン周辺にできればありがたいけど、選手村の近くになっちゃうと、月島に行くのと大して変わらないよね…。

[652: 匿名さん]

>>651

ようやくこの日が来たと思うと感無量です。検討の俎上に上がったんですよね！素晴らしい！


整備について優先的に検討すべき路線
　・東京８号線延伸（豊洲～住吉）
　・東京１２号線延伸（光が丘～大泉学園町）
　・多摩都市モノレール延伸（箱根ヶ崎方面）
　・多摩都市モノレール延伸（町田方面）
　・ＪＲ東日本羽田アクセス線　＜現答申外＞

整備について検討すべき路線
　・東京８号線延伸（押上～野田市）
　・東京９号線複々線化（和泉多摩川～新百合ヶ丘）
　・東京１１号線延伸（押上～松戸）
　・新空港線「蒲蒲線」
　・ＪＲ中央線複々線化
　・ＪＲ京葉線延伸
　・ＪＲ総武線・京葉線接続新線
　・東京１０号線複々線化（調布～笹塚）
　・東京１２号線延伸（大泉学園町～武蔵野線方面）
　・区部周辺部環状公共交通
　・つくばエクスプレス延伸
　・多摩都市モノレール延伸（八王子方面）
　・都心部・臨海地域地下鉄構想　＜現答申外＞
　・都心部・品川地下鉄構想　＜現答申外＞

[653: 匿名さん]

地下鉄何十年後に出来るの？

[654: 匿名さん]

駅はできても選手村でしょ。遠いな。

[655: 匿名さん]

晴海の全エリアを徒歩10分圏内にして、地価を上げて税収ウハウハしたいのが目的だから、5丁目交差点か少し3丁目方面にずらして、トリトン側に地下道を引っ張るつもりですよ。
そうすると、オフィス需要も何とか保てるしマンションも増えるし。
で、清掃工場をどうするかが一番の悩みの種。
まだ古くなったわけじゃないから移設なんてしたら都民に叩かれるし、そのままだとイメージ良くないし。

[656: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

トリトン前に駅作るでしょ。選手村とは需要が一桁違いますから。

[657: 匿名さん]

相当値上がりしそうな予感。。。
400超えてくるか？

[658: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

BRTの停留所確定と空き地のアウトライン発表で400あるかもね。空き地は大手が開発するでしょう。それなりのものできるのでは。
買えない人はティアロの残りを決断した方が良いかもね〜

[659: クロノ住民]

テイアロレジデンスは買いですよ。お隣ですが、真剣に検討しました。結局は勝どきｋＴＴにしましたが、今でも失敗したかなと悩みます。もう遅いけどね。

[660: 匿名さん]

>>658
いい加減にしなよｗ
まあ部屋によっては400に迫るだろうしプレミアムは500じゃ効かないかもだけどさ
もちろん幾らで売ろうが勝手だけど、
DT、クロノやティアロの売れ行きみてたら分かるでしょ？
しかも選手村や三井勝どきも控えてて数千戸、下手すりゃ一万戸に迫るってのに、
坪400超えで誰が買えるんだろうねぇ？

>>655
清掃工場は向こう数十年あのままだよｗ
それとも銀座や築地跡にでも移転させるつもり？

[661: 匿名]

>>660
だから1番の悩みの種なんだろ。
食いついて来ないで君が都市開発に良い案出してやんなよ。

[662: 匿名さん]

>>661
だから悩むとかそんなレベルではなくて、
そこにあることを受け入れるだけだろｗ

[663: 物件比較中さん]

モノレールが来る前の大阪の彩都みたいな感じ？

[664: 匿名さん]

地下鉄できたら、かなり値上がりしてしまうでしょうね。

[665: 匿名さん]

地下鉄が決まったら、坪500万超えるでしょう。

[666: 匿名さん]

坪320未満でしょう。

[667: 周辺住民さん]

販売延期はこれらの変化を折り込みたいという事だったのかもね。やるなー三井。

[668: 匿名さん]

>>667
検討事案になっただけなんだけど。しかも万が一できても20年後とかだぞ。そんなの織り込んで買うやついねえよ。たかが坪320のPHTがあの体たらくなんだから。先着順始まって二週間近くになるけどまだ1戸しか売れてないとかやばすぎだろ。

[669: 物件比較中さん]

>>667
パークホームズ豊洲より高くなるのかな？

[670: 匿名さん]

有楽町線の延伸もまだやるかどうかはっきりしないのに晴海への地下鉄建設なんてまったく具体化してないですよ。
東京都が国に「作ったほうがいいですよ、と推薦した」だけ。
埋立地のマンション業者はちょっといい話があると100倍に盛るので相手にしてはいけません。
そもそも今から建設決定→開業ってことになっても20年ぐらいは先の話。
ベッドタウンは30年すると通勤者がいなくなり老人の街になるので、地下鉄を作っても完成したときは乗る人がいないというマヌケなことになります。
中央区だけではなにもできるわけないので、晴海に地下鉄なんてただの夢想です。

[671: 匿名さん]

晴海のマンションが坪500になるときは青山あたりは坪3000万くらいですね。だれがそんな高いマンション買うのかな？

[672: 匿名さん]

青山に値上がり要素ある？
そんな値上がりし無いのでは？

値上がり期待なら開発が進む場所が良いですよ。

[673: 匿名さん]

まあ、豊洲よりは高いでしょう。
坪400超えるのでは？

[674: 購入検討中さん]

>>673
現状では無理ですね。晴海が豊洲に勝てる要素が無さ過ぎる。

唯一の武器は江東区と足立ナンバーであることの攻撃。

[675: 物件比較中さん]

>>674
同感
メトロとららぽーとの功績は大きい
豊洲が中央区なら月島級の価格になっていることが想定されるの買えません(￣▽￣)

[676: 匿名さん]

さすがに豊洲よりは高いと思いますよ。
豊洲は団地型だし。タワーだと、値段が高くなるのをご存じないのかな？

[677: 購入検討中さん]

>>676
すみません。何を言ってるのか分からないので分かりやすくプリーズ！

[678: 物件比較中さん]

>>676
晴海は駅が遠いから引き分けぐらいでは？

[679: 匿名さん]

>>672
青山＜晴海なんてことは永遠に起きません。
つまり晴海が坪500万になるような事態になれば市場の相対評価で青山は坪3000万くらいになるということです。
それは円の価値がそれだけなくなるということですので、まず起こりえません。

[680: 物件比較中さん]

中央湊と豊洲の中間ぐらいかな？
ファミリータイプの下限値が七千万以上ならさすがに売るのがしんどくない？
狭いファミリータイプを作ってグロスを安く見せるのかな？

[681: 物件比較中さん]

>>679
序列が変わるのはなかなか難しいですね

[682: 匿名さん]

地下鉄はもし出来たとしても
晴海通りの下を通るか
環２の下を通るか
で、ここの利便性の差は大きいね。環２の下なら遠い。

[683: 匿名さん]

地下掘るんだから道の下だけが選択肢じゃないでしょ。
二択なら晴海通りのほうが掘りやすいらしいけど。

[684: 匿名さん]

晴海は開発で値上がりするということ。
青山は値下がりしないまでも、値上がり要素は無いよ。

[685: 匿名さん]

湾岸が値上がりしてるのは中国人投資家が買ってるからであって再開発で価値が上がってるからではない。
中国株の暴落で中国人が買わなくなったら需要激減で暴落確実。

[686: 購入検討中さん]

>>680
どう比較しても豊洲>晴海でしょう。覆せるなら以下の比較を否定してください。

駅力:豊洲>>>>>晴海
商業施設:豊洲>>>>>晴海
食:豊洲>>>>晴海
行政区:晴海>>>豊洲
知名度:豊洲>>>晴海
水辺の景観:豊洲=晴海
空港アクセス:豊洲>>>晴海

[687: 匿名さん]

地下鉄ができるからマンション買ってボロ儲けなんてアホなこと考えてる奴は今までも投資詐欺にさんざんひっかかってるね。

[688: 匿名さん]

流石に豊洲よりは高くなるよ。
数年前とは違うんだよ。

[689: 匿名さん]

地下鉄きたら値上がりするのは当たり前だと思うよ。

[690: 匿名さん]

>>688
晴海にワクワクするような開発って何かあったっけ？選手村跡地はマンションになるだけで既存の晴海住民には百害あって一利なしだし。普通に考えて今後の勝どきの再開発と合わせて供給過多で資産価値を下げる可能性のあるマイナス要因でしかない。

[691: 匿名さん]

そう？逆に値上がりするのでは？

[692: 検討中さん]

>>691
跡地で予定されている戸数がいっきに分譲された時を想像してその思考とは。
この幸せ脳！

[693: 匿名さん]

まぁ売り出しまで上げて坪310だね。

[694: 検討中さん]

>>693
お！いい線！
でも消費税の増額と資材高騰織り込むと私は340と予想します。

[695: 匿名さん]

私は400超えるのではないかと予想します。

[696: 物件比較中さん]

>>686
晴海は有明に似ていますな
開発で資産価値上昇というところが
化け方ならりんかい線がジェイアールになった場合の有明の方がすごいのでは？
渋谷新宿に楽に短時間で通勤できる立地にしては安い気はしません？

[697: 匿名さん]

晴海は地下鉄がきたら化けますね。

[698: 検討中さん]

>>697
来たらね。ただ来ても現状だと環2沿いと言われているので、そこだとパークタワーは徒歩10分以上掛かるのであんまり意味がないのが悩み。それよりも近場の確実なBRTを望みます。

[699: 匿名さん]

>>698
東京都の資料を見る限り、環2沿いではなく、晴海通り沿いを想定しているようです。

[700: ティアロ契約済みさん]

>699

元の資料を見ると分かりますが、2つある図の一つは環2沿い、もう一つは晴海通り沿いになっています。
あえてそういう出し方をしているのだと思いますが、どちらとも言えないということではないかと。

中央区の調査でも、トリトンの通勤客の足の問題と選手村の足の問題の両方に言及されていました。
晴海以外では、築地市場跡地、および豊洲新市場の来場客について言及されていました。

開示されている資料からはどちらとも言えないという状態かと。

[701: 匿名さん]

ここより選手村の方が重要だから地下鉄作るなら環2沿いだよ。
晴海通りに作っても大江戸線とゆりかもめに路線がバッティングするしね。
あと、中央区がゆりかもめに反対したように江東区が反対するから進まないよ。

[702: 匿名さん]

>>700
まあ、確かにまだどのルートになるか分かりませんよね。
だだ、東京都の資料や中央区の資料でも基本的にルート案の図は曖昧なのですが（明確に環2を想定したルート図はなかったはずです。）、上記の便益に関する図だけルートが特定されているのです。ルートを特定しないと細かい分析が出来ないので当然ですが、ここから最終的なルートをずらすとなると今回の評価の前提となった時間短縮便益が大幅に変わることになるので、果たしてそういうことってあるのかなぁっていう気がします。

[703: 匿名さん]

あと、中央区の資料でもBRTとの役割分担ということも記載されていましたが、そういう見地からすると、BRTの幹線ルートと完全に重なる環2に地下鉄新路線を持ってくることはないと思っています。

[704: 匿名さん]

地下鉄が決まったらBRTを廃止するだけ。
いつでも止められるのがバスの利点。それゆえに地価評価の観点で鉄道の代わりにならない。

[705: 匿名さん]

今後、事業化の判断はいつ誰が行うのですか？

あと、事業主はだれになるのですか？

[706: 匿名さん]

>>704
言ってることが自分勝手かつ無茶苦茶ですわ。そんな考えだとBRTさえ来なくなりますよ。

[707: 匿名さん]

ああでもないこうでもないと、議論をしながら、また20年30年と経っていくのですね〜
もうこの辺り20年以上前から、地下鉄の議論やってるし…何も決まらない…

[708: 匿名さん]

地下鉄ディスってる暇があったら買えるマンション探しましょうね。

ここの販売開始は来年、地下鉄も決まって坪400でしょう。

[709: 匿名さん]

>>708

ここの販売開始までに、地下鉄の事業化が決まるのですか？

[710: 匿名さん]

本気で地下鉄をあてにして、晴海を買うつもりじゃないですよね？？
地下鉄当たったらいいなあと宝くじを買う程度の気持ちですよね？？

[711: 匿名さん]

それは個人の勝手です。
まあ、今売ってる物件の契約者たちはDT除いて「無し」前提の価格で買ってますから、地下鉄決まれば笑いが止まらん、というだけの話でしょう。
ここの売り出しは地下鉄の動きに結論出てからだと思いますよ。
今年度中には決まるんだし。

[712: 匿名さん]

>>711

今年度中に決まるの？本当に？

[713: 匿名さん]

過去の地下鉄がどれだけ苦労し開通してるか調べた方がいいですよ。

[714: 匿名さん]

都は二路線を「整備を検討するべき路線」として国土交通相の諮問機関である交通政策審議会に提案する。審議会は本年度中に、首都圏で整備が必要な路線について十五年ぶりに答申をまとめる予定。同省担当者は「都から具体的な提案を聞き、答申へ盛り込むかどうかを決める」と説明している。

一応、今年度中に、答申に盛り込まれるか否かが決まるみたいですね。

答申に盛り込まれると如何なるのだろう？

事業者は何処から連れてくるのかな？

湾岸の地下鉄は優先的に検討すべき対象、のカテゴリーではないけど、ではないけど、大丈夫？

[715: 匿名さん]

トリプルA評価ですからね。

ほとんど決まりでは？

[716: 匿名さん]

まあ、不便なエリアだから地下鉄の効果は大きいだろうし、大儲けする人が出てくれば、経済も上向くし。
良い事だらけ。

[717: 匿名さん]

>>715

ちゃんと、原資料を読もう！デベに踊らされちゃうよ。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2015/07/DATA/40p7a100.pdf

トリプルAってのは、上の13頁の話しだけど、それなりの数の路線が該当するの。

しかも、トリプルAであることも踏まえて、
「整備について優先的に検討すべき路線」ではなくて、
「整備について検討すべき路線」になっているの（22頁）。

ふう〜、ここまで説明してあげないとダメとは。

[718: 物件比較中さん]

>>717
豊洲と住吉が先にできるみたいですしね

[719: 匿名さん]

これから日本の人口は激減するのだから地下鉄は不要。
大幅に値上げされると手が届かなくなるので、
地下鉄なしで安い方が良い。

[720: 匿名さん]

なんだかんだで悔しい人たち、、、笑

販売さえ開始してくれてりゃこんな思いしないで済んだのにね。
三井が１枚上手でしたな〜