管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[64: 匿名さん]

管理費の延滞料って請求されたことありますか？
１回引き落としが落ちなかったぐらいで延滞料請求されますか？
再請求引き落とし手続き費用とか請求書発行費用とかあわせて請求されますか？
管理会社によって対応がいろいろ違うんですね。
何が正解とかではないのでしょうが、いろいろなパターンがあることを知りました。
みなさんのところはどうですか？
滞納なんてしたことない人には関わりのないことでしょうが意見交換しましょう。

ちなみに私のマンションは、延滞料は法的手続きにならないと請求されないようです。
知人のマンションは、再請求手数料が請求されるようです。

再請求に費用が掛かるのは理解できますが、これって都度請求されるものなのかと
思う反面、管理会社が負担している＝管理費でその分取ってるってことを思うと
延滞した人が負担する方が理にかなってるなあと思った次第です。

[65: 不動産業者さん]

＞４４　＞４９このあたりが妥当な意見です。
厚かましい人間（多分滞納者）が正当風な意見を述べていますが、
流されないように。
社会秩序が守れない人間は、集団の生活にはなじめない。

[66: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
以下略ー

[68: 匿名さん]

延滞料は計算が面倒なので、法的手続やるまでは請求しないでしょう。
また、延滞料は、どこで区切るかというのが複雑です。
請求しようとしたら、払われている可能性もあるため、トラブル防止で考えると、やりませんわね。

[69: 元フロント]

＞延滞料は計算が面倒なので、法的手続やるまでは請求しないでしょう。
　どこの管理会社でも、延滞利息計算ソフト（又は、関数の入ったエクセルなど）を持っています。
　計算は簡単です。（１件当たり、３０秒もあれば十分）

＞請求しようとしたら、払われている可能性もあるため、トラブル防止で考えると、やりませんわね。
　支払われている可能性を確認せずに請求書を送ることはありません。
　通常は通帳の付けこみをして、入金確認後すぐ請求書を発行します。
　３００戸クラスのマンションでも、入金確認から請求書発行、郵送まで、１時間もかかりません。

[71: 匿名さん]

> 延滞料は計算が面倒なので、法的手続やるまでは請求しないでしょう。

計算は、すごく単純なので、管理会社はすぐにやってくれますし、素人でもすぐにできる程度の計算です

> また、延滞料は、どこで区切るかというのが複雑です。

基本的には、引き落とし日の次の日から延滞料がかかるので、明確です
ただし、一般的には、少しだけ免除措置が取られていることが多いです（たまたま忘れた場合など）

私のマンションでは
①引き落としできなかった場合、1週間以内に支払要求通知が封書でいきます（常習犯の場合は別途対応）
　　（XXX日までに支払わない場合延滞料がかかる旨も記載）
②期日内に支払われたら、延滞料は免除。支払われなかった場合、引き落とし日の次の日からの延滞料を請求
③期日をすぎて、延滞料以外だけ支払われた場合、次の引き落としで延滞料分を追加して引き落とし

結構単純ですよ

[72: 匿名さん]

>>71
①－②－③ の流れでいくと、引落し不能となった管理費等は、翌月に再振替の処理をするのではなく、管理組合の口座に直接振り込むように依頼するのですね？

[73: 匿名さん]

勉強しましよう。

http://www.courts.go.jp/okayama/saiban/tetuzuki/s11_2/

[75: 元フロント]

＞③期日をすぎて、延滞料以外だけ支払われた場合、次の引き落としで延滞料分を追加して引き落とし

　これが繰り返され、延滞利息だけが残った状態で、競売にかかったら、もめそうですが、貴方のマンションではどうでしたか？

　私が現役の時は、入金額を元金と利息に案分して入金処理していました。

[76: 匿名さん]

延滞料を確定させたら、そりゃ計算は楽でしょう

[78: 匿名さん]

>>71
>③期日をすぎて、延滞料以外だけ支払われた場合、次の引き落としで延滞料分を追加して引き落とし

>結構単純ですよ

返済金の充当について、管理組合と滞納者の間に合意があるということですか？

[79: 入居済み住民さん]

遅延損害金は、日歩計算をすると簡単に算出できる。
この様な簡単なことが理解できないような方は居ないだろう。

[80: 匿名さん]

>>78 は、民法第491条に関する質問です。

[81: 匿名さん]

延滞料を確定させたら、そりゃ計算は楽でしょう

[82: 匿名さん]

徴収の事を知らない人達が話している印象

[83: 匿名さん]

>>81　　　>>82
延滞料は利率が決まってるのに　毎日確定できるし楽ですが　どうかしました？

[84: 匿名さん]

＞７８　＞８０
返済金の充当について、管理組合と滞納者の間に合意があるということですか？

管理規約により、当事者間の合意はあるのが当然。
質問の意図が理解できないのですが。
そもそも「返済金」とは、何に対しての返済なのか。

[85: 匿名さん]

>>84
>管理規約により、当事者間の合意はあるのが当然。

管理規約には、どのように規定されているのか？

>そもそも「返済金」とは、何に対しての返済なのか。

「債務者（管理費等の滞納者）の債権者（管理組合）に対する債務」を指している。

>質問の意図が理解できないのですが。

民法第491条では、「債務者が一個又は数個の債務について元本のほか利息及び費用を支払うべき場合において、弁済をする者がその債務の全部を消滅させるのに足りない給付をしたときは、これを順次に費用、利息及び元本に充当しなければならない。」と規定している。
>>71 の例では、「③ にて、滞納している管理費等相当額の支払いがあった場合」の取り扱いを書いているが、当事者間に合意がなければ、滞納している管理費等相当額の給付では債務の全部を消滅させるのに足りない給付であるから、元本（滞納している管理費等）に充当する前に遅延損害金に充当しなければならない。（つまり、支払時点においても、管理費等の一部が未払いとなっている。）

[86: 匿名さん]

>>85
なにかおかしな方ですね、御自分のマンションの管理規約をまず確認しなさい、
規約には管理費等の支払いやその方法、延滞時の取り扱いなど必ず記載が有ります。

それともマンションに住んだ事の無い方の嫌がらせの投稿でしょうか？
また区分所有者、占有者は規約を守る義務が有ります。
区分所有法の施行の意味も近い出来ないようで、残念な人のようですね。

[87: 86]

訂正
近い出来ないようで⇒理解できないようで

失礼しました

[88: 匿名さん]

＞８５
一般的な管理規約には管理費の規程があり、マンションに関わる方であれば、当然承知の事である。
マンションに住んだ経験がない、債務超過の方が述べられる意見のように思われる。

[89: 匿名さん]

＞66
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
以下略ー

[90: 匿名さん]

>>89

はい、>>66 にも同じコピペがありますね。

で？

[91: 匿名さん]

毎月支払うべき管理費・修繕積立金が滞納された場合は、滞納者には遅延損害金及びこれの滞納通知書の内容証明郵便の費用が請求される。

[92: 匿名さん]

管理組合が、管理規約に基づき、未納となっている管理費等の金額に年利○%の遅延損害金を加算して組合員に請求をしたところ、組合員は、未納となっている管理費等相当額しか支払わなかった。

このケースにおいて、>>71 氏のマンションでは、
「期日をすぎて、延滞料以外だけ支払われた場合、次の引き落としで延滞料分を追加して引き落とす」処理をしているとのことである。

>>78 は、
当事者の間に弁済の充当順位に関する合意がなければ、遅延損害金に充当した後、未納となっている管理費等（元金）に充当することになる（民法第491条）が、このような処理をしないのは、当事者の間に弁済の充当順位に関する合意（管理規約の定めなど）があるからですか？
という単純な質問です。

[93: 匿名さん]

外野から失礼
普通は重要な規約条項部分です、細則まで有ると思いますよ。
『管理費等の滞納者に対する処置細則』ってのがね、細かく決められてるよ。

[94: 元フロント]

＞７８さんへ

＞③期日をすぎて、延滞料以外だけ支払われた場合
　元金相当額が支払われた場合、管理会社が勝手に「延滞金を除いて支払われた」と判断しているのです。

＞私が現役の時は、入金額を元金と利息に案分して入金処理していました
　元金相当額が支払われた場合、管理会社が勝手に「延滞金を含んで一部が支払われた」と判断しているのです。

　通常は、延滞者は反論しないので、この処理がまかり通っています。
　弁護士は「支払者が元金を支払ったと主張すれば、その通り処理しなければならない」と、言っていました。

　標準管理規約６０条２項では、「未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」とあります。

　多数の管理規約でも、これ以上の記載はないと思います。
　つまり入金額の引当についての合意はないと考えられます。

　民法第491条の規定は知っていますが、この処理をすると、未払金について支払った期日以降の遅延損害金を計算し、翌月の請求書に加算しなければなりません。

　つまり、いつ、いつまでの未払金に対する遅延損害金を支払ったか、把握し、翌月の請求書に反映させなければならず、少なくとも私がいた会社のソフトはそのような機能はありませんでした。

　支払者が異議申し立てがなければ「黙示の了解」があったとして、違法ではないと、前述の弁護士が言ってました。
　現実の問題として、異議申し立てをされたことはありません。

[95: 匿名さん]

>>94
>弁護士は「支払者が元金を支払ったと主張すれば、その通り処理しなければならない」と、言っていました。

マンション管理・不動産賃貸管理の顧問弁護士 平松英樹
https://ja-jp.facebook.com/lawyer.hiramatsu　より抜粋

Q　管理組合は、管理費等滞納者に対して未納金１００万円（元金８０万円と遅延損害金２０万円の合計金）の支払を求めましたが、滞納者は「遅延損害金は支払わない。元金の一部だけ支払う。」と主張して１０万円を支払ってきました。
管理組合は、この１０万円を遅延損害金に充当することが可能でしょうか？

Ａ　可能です。
充当合意がない（弁済をする者と弁済を受領する者との間に弁済の充当の順序に関する合意がない）以上、民法４９１条の定めに基づき充当して構いません。

[96: 匿名さん]

滞納管理費の解決法は、三ヶ月滞納者には複数の役員で事前通知の上での訪問集金が一番簡単で実効があがります。
今の滞納者は管理組合からの通知書はもちろん裁判所からの通知も無視するのは平気ですが、訪問集金は近隣者にも知られる所となるので素直に解決して二度と滞納はしなくなります。

[97: 匿名さん]

>>96
世間知らずもそこまでくると笑えますね、無い物払えない家庭もあるんですよ。
たとえサラリーマンだとしても倒産やリストラ、賃金未払いなど普通にあること。

>>94
＞標準管理規約６０条２項では、「未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴＞収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」とあります。
＞多数の管理規約でも、これ以上の記載はないと思います。

その６０条は５項まで有るんですよ、そして多くの組合では追加の条項もある事が多いのですが、知らないんだね。

例＝６項　管理費等の滞納者に対して『管理組合費等の滞納者に対する処置』細則を定める。
この細則で督促や催促の方法や罰則、裁判手続きの手順なども記載されてるよ。

そのほかは標準管理規約の７１条の通りでしょ。

[98: 匿名さん]

＞世間知らずもそこまでくると笑えますね、無い物払えない家庭もあるんですよ。 たとえサラリーマンだとしても倒産やリストラ、賃金未払いなど普通にあること。

区分所有者であるかぎり払えない等と言うことは絶対ない。
金は借りることが出来るものであることに無知。

[99: 匿名さん]

大爆笑物の世間知らずですね、たとえば中年で失業し求職中の無職に誰がお金貸してくれるの？
住宅ローンや自動車ローンも残ってるんじゃないの、かなりノーテンキな世間知らずだわ。

[100: 匿名さん]

そんな者に金を貸すのは裏金融だよ。
区分所有者であるかぎり売れるのよ。回収不能が当然なの？
区分所有法を勉強しなさい。

[101: 匿名さん]

回収不能もあるよ、無い物払えん。
裁判所の判決など無意味。

最終的にはお宅の言う区分所有法の権限で
区分所有権の競売⇒新所有者が滞納金の支払い　だな。

それも競売が成立すればの話、居室で自殺などされ事故物件になったらアウト。
競売公売不成立、親族も相続放棄するだろう、結果、回収不能。

世間は厳しいのよ。　集合住宅に住むリスク、心して住め。

[102: 匿名さん]

管理費の滞納とか、軽いもんだから
売ってから死ぬよ、普通は

[103: 匿名さん]

管理費ごときを滞納する奴が、ほかに借財無いとでも思うあさはかなド素人。

[104: 匿名さん]

管理費溜めるような人は借金まみれダヨ　早目に出ていってもらいなさい

[105: 元フロント]

>>96
>世間知らずもそこまでくると笑えますね、
効果があるのは確かですよ。
　まったく支払能力がないのではなくて、優先順位が低いだけですから、恥ずかしいと思えば、先に払います。

＞そして多くの組合では追加の条項もある事が多いのですが、知らないんだね。
　知りませんね。
　少なくとも、私の知ってる管理組合で例のような条項を追加している組合はありません。

　貴方のマンションではその規約（細則）があるようですが、管理会社がその通り処理しているか、調べてみましたか？
　経験則で言えば、そんな面倒くさい事、管理会社はやっていないと思いますよ。
　現役の時、いろんな管理ソフトを見ましたが、そんな機能のあるソフトはありませんでした。
　手計算は危険ですよ。ミスの元。

＞競売公売不成立、親族も相続放棄するだろう、結果、回収不能
　相続放棄なら、国家の資産では？
　経験ないし、調べたこともないけど、国が払うんじゃないかな。

[106: 匿名さん]

>管理費溜めるような人は借金まみれダヨ　早目に出ていってもらいなさい

出て行くなら簡単だよ。
滞納を野放しにしているマンションでは出て行く筈あるまい。
所が貧乏人のくせに世間体は人一倍気にするので、直接集金が手取り早い。但し客観性を持たせる為に複数役員による集金が必要。

[107: 匿名さん]

>>106
金の無い区分所有者から取れるものなら取ってみたら良いよ　借金取りはプロでも難儀

多くの世帯が一つ屋根で棲みかの共有　中には経済的に破綻する世帯も必ずある
区分所有法に沿って法手続きをするしか手は無いよ　言って払ってくれるなら何も問題ないわ


>>105
古い話はほかでやって下さいな　何処のマンションも規約が同じと思いなさんな
滞納金の督促手続き等の管理会社の関わりは委託契約でその回数や期限も限定されてるし無意味
それとおたく　管理規約は管理会社が作る訳じゃないんだよ　ニセの元フロントか？

＞相続放棄なら、国家の資産では？ 経験ないし、調べたこともないけど、国が払うんじゃないかな。
事故物件など価値の無い居室は市や区が税の滞納で差し押さえ公売にかけても管理費等の滞納もあり
成立せづ 差押えも解除する状態が多く有る　国庫に入るのは価値のある物だけ　ゴミ同然は無用　常識だ

[108: 匿名さん]

相談者さんの例なら、もう５９条競売にできる条件は揃ってる。
うちの場合も似たような滞納者で、滞納８０万だったけど、総会で多数決議にかけたらあっさり可決したよ。
裁判でもあっけなく勝訴。訴訟費用等含めて全額回収できた。滞納者もすぐに退去したしね。

競売経験のある弁護士にすぐ相談したほうがいい。

あとな、意外に今のご時世、死者が出た物件を喜んで買うヤツ多いよ。安けりゃ気にしないのかな

[109: 匿名さん]

単純に死者が出たとかじゃないんだよ、自殺、一家心中や殺人、火災等の事故があった物件。
孤独死で長期間放置とかね。

地方の古い物件だと滞納税と管理費等の滞納額を合算すると物件価格より高い場合もある。
リゾートマンションなどは数百万の管理費滞納物件もざらにある、公売競売も成立する訳もなく、
ましてや事故物件となると論外だな。
親族は相続放棄、誰も買う訳もなく幽霊屋敷だよ。　結果は回収不能。

[110: 匿名さん]

>地方の古い物件だと滞納税と管理費等の滞納額を合算すると物件価格より高い場合もある。

それは単なる代々の理事長の職務怠慢の結果に過ぎない。

[111: 匿名さん]

物件価格と理事長関係無いわ　なにいってんだ？

地方なら築４０年超の五百万以下の中古の団地やマンションが山ほどあるわ

中には３DKで二百万円台の物件も普通にある

滞納は理事長云々無関係だわ　滞納者も金無いなら管理費も払えんからな

それが集合住宅の欠点　それを少しでも補う為にも出来たのが区分所有法だ　あきらめろ

[112: 匿名さん]

焦点のない書込みは頂けません。
管理組合としては滞納者が何処から金を捻出しようが滞納金と遅延損害金を支払わせるだけさ。

[113: 匿名さん]

だから何度も言うが　無い物は出せんし　専有部差し押さえても価値が無ければ回収不能だ


あきらめろ