管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[284: 匿名さん]

２７７さん、
管理会社が雑排水管の洗浄工事を無断で除外したとありますが、
これは、重大な問題です。雑排水管洗浄は２から３年に一度は実施します。
怠っていると、重大な事故が発生する危険性があります。
特定の住民を除外して工事をしない事は。重大事故が発生する案件については、
犯罪に該当します。これが事実であれば、証拠を添えて、しかるべきところに、
相談して下さい。管理会社は、ときには、特定の住民を、クレーマーに仕立てて
除外する為の、完全犯罪を試みる事が、あります。私は、経験者です。
証拠は、必ず必要です。私は確実な証拠を、もって、悪徳管理会社と戦っています。

まず。組合を相手に、改善を要求して下さい。証拠は一番重要です。

[286: 匿名さん]

どんな工事でも管理組合の指示で行われるんだけど、
管理会社や施工会社が勝手にできないよ。
配管洗浄も共用部なのか専有部までなのかも書いていないしね。
管理組合が悪意を持って特定の所有者を除外するとか？　ないでしょ。
神経質なのか、マンション管理に疎いただのクレーマーでしょ。

[287: 匿名さん [男性 60代]]

>276
論理のすり替えが多くて、相談にならないね。
これから、なんども、頭打ってみようね。
やたら刑事事件にばかりこだわっているようだが、
君からその事情まで聴く気にはならない。

いろいろな事情があるのだが、
管理費をきちんと集めなければ、管理組合は成り立たなくなる。

そんなに、人をやっつけるることばかり考えていると、すぐに自分に返ってくるぞ。
騙される人ばかりではない。だましても自分に必ず帰ってくる。
みかけや、いいつくろえるほど、甘くない。。
自分で賢いと思い込んでいるさぎしさん？
やれやれ。
くやしいのかなんて、どうでもいいことを何を考えているのやら。

だけど、そんなことより、今どうしなければならないのか、
いつかどうなるのかということだから、

>276　きみのいうことには、まったく参考になる中身がないのだよ。
何を羅列して言うかとおもえば、くだらんことばかり。
何か参考になることでもあるかと思ったら、しょうもない、
底の浅いわかりきったことやら、思考停止して、得るところなし。

>280　は、是非うんぬんは別にして、真面目な意見。考えることができる。

やれやれだね。。程度が低い、よそいこ。

[288: 匿名さん]

>>287
お宅はまだここで議論できる知識が無いようですね、他で勉強してきなさい。

滞納者を刑事告発とか？　笑　　　気が狂ってますよ。

[289: 匿名さん [男性 60代]]

滞納者を刑事告発とか？　
どっから、だれがそんなことしようとしたなんて、思い込むの？
非常識なのか、それとも、なんか他に困った経験があるのか？まったく、ばかだなあ。

あのな、滞納者を少額訴訟しようとしたとなど、一言も言ってないの。
別のことで、少額訴訟の段取りをして、出す寸前までよ準備したけど、
この問題については、刑事告訴の問題のほうが重要だったので、
少額訴訟は、（少額だったので）取りやめたといってンの。あほ。
これ以上はここでいうことではないが、
しかし、ここの場所でいうこととしては、
少額訴訟なら簡単ですよ、自分でできますよ、といってるの。
私は、こうでしたよと言ってンの、参考になりますかねえといってんの、
あんたは詳しいようだから、いろいろ出廷した経験があるのだろうけどね。
数万円でもみんなやっています。と、書類をたくさん見せてくれて、
神戸の裁判所で（相手方が神戸だったから、俺は大阪）だが。
あなたも是非やってください、と言われました、いや、ほんまに。
ははあん、なるほど、そうなのか、とわかったが、、
しかし、準備まで完全にしたけど、裁判は起こさなかったから、
少額訴訟で出廷した経験がないから、審判のやりとりは語れないと言ってんのやで、あほ。
まあ、みなさんも難しいことではないですから、自分でやってみてください。
しかし、民事裁判とちがって、費用は相手から取れないようですが、そこまではやってないのでよお言わん。
だから、少額訴訟、今は６０万円までやったと思うけど（たしかでないが）
弁護士に頼むメリットはないと思うよ。自分でやればよい。
ありもしなかったことを、おれはよお言わんのや。
何のために、そういういいがかりをつけてくるのかしらんが、あほやなあ。
ほんま、どあほやなあ。腹が、わろてとまらんわ。よおそんなんで生きていけることや。
こんなんも、ときどきおるねん。あほやけどかわいそうだが馬鹿な奴。
　おまえ、あらしやな？

[290: 匿名さん [男性 60代]]

そして、実際に少額訴訟を起こして勝った人がおられるなら、
勝利の強制力がどこまで及ぶか、つまり、これで金を回収できたか、どうか、
経験がある人がおられるのなら、教えてください。
会社倒産や他の件でなら２．３は、調査委員とか債権者集会とか、
審判とか、調停とかなら、わずかになら知っているのですが、
少額訴訟に勝ってから、また、裁判中の実際の成り行きも、
そして、お金を回収した過程も、経験がある方がおられるなら、
教えてくださればありがたいです。
しかし、管理費１カ月分の重さというものを感じますなあ。
お金は、人のものも自分のものも大事にせなならん。
使うのも丁寧にせなならん。

[291: 280ですが]

作り話とか、勝手に決めつける常識のないサイトですね。
くだらない投稿が続いたので、私は終了し批判お断りと書きましたが、当方のマンションより恵まれない住まいで持論を述べる方はお気の毒です。誰かの悪口を言いたいのでしょう？他でなさって下さい。

排水管洗浄を除外されたのは事実です。
当方のマンションは住人の知識がない時、管理会社や管理員の事のトラブルや嫌がらせを管理組合に伝えると、ウチの理事役員の方々は管理会社に苦情を入れて下さいます。
私は一度も管理費滞納経験もありませんし、お世話になっている管理員の方々にはきちんと挨拶してきました。
しかし、管理会社は我が家を追い出す事が目的なのでしょう？

管理費を支払わない予定の件ですが、弁護士を通じて相殺処理で合意がとれれば支払わない方法もあります。
ですから弁護士相談もする訳です。このような処理をご存じのない方は、今後書き込みしないで下さい。

排水管洗浄は自室のキッチン・洗面所・お風呂場の占有部分の事です。
共用部なら個人の問題にしません。それ位分からない方、常識のない方ですか？
私は別に管理会社と喧嘩のような事を希望している訳ではありません。
できれば今でも管理会社とはトラブルなく、静かに暮らしたいと購入しました。
しかし今夏、現管理員とトラブルなく生活していたのにフロントで会話していたら突然「管理員として我が家の業務をする気は一切ございません」と言われました。

ですので、管理組合に相談している次第です。
皆さんのマンションは何もないのか、関心がないのか分かりませんが、他人のマンションの事を嘘で書いている等、失礼な事ばかりでうんざり。これまで一度も管理会社よりお詫びもありません。これも事実で理事長が緊急で動きだしています。
私にとって酷い管理会社ですが、組合は全部相談して他の方の件の時も改善されています。

[292: 匿名さん [男性 60代]]

具体的なお話、ありがとう。
とにかく、論議の焦点をずらす、ぼかす、答えにならない答えで思い込ませる、無視する、本当にしてほしいことをやらないで他のものを与える、サービスですと言って、いい加減なことをやる、
詐欺師の常套手段だが、管理組合の回答のやり方は、こういうものが多い。自分に都合がよいものを相手に与えてお金を要求するということだ。
管理会社の人間は否定するだろうが、実際やっているわけだからしょうがない。そんな管理員がいるわけだから、しょうがない。
住民をバカにしとるわけだね。それを防止するためにも、年に１回、評価して、契約を見直す決まりだろう。業者やら管理会社などいくらでもおる。
当事者は、なんだこれは、と思うのだが、他の人はそれがすぐピンとこない。
しかし、相手が怒り出すことを考えていない。
経験のうえでのことだが、１回失った信用は、失った数倍の努力を重ねなければ回復しない。

ここでの、本題ではないが、
管理会社については、そのやることの様子や、みんなの様子を観察していたが、また、その間に何度かジャブのような質問もしていたら、管理会社から修繕工事の、無駄な写真など入った内容の、提案書がいきなり回覧されてきて、しかも、来春から現場をやろうとしていた計画だ。
それに対して積算などの質問、提案（設計）の根拠などを質問したが、誠意が全くなく、と言うよりも、説明できない。できなければやれん。
俺が仕事でやっていたときの工事での、業者が持ってくる書類とは比較にもならん。
業者はみんな、４月から９月は暇なので、仕事を探している。数千万だの１億２億なんて大きい工事なら、やりたくてしょうがない。

なんせ、自分でやることが大事。とくに工事監理なんて、現場は、その都度そのつど、実務をやりながら、その勉強の連続だ。おなじこと。

年に１回、管理会社との契約を見直すのが法律の決まりだから、新旧理事の交代のとき、総会の前、住民の管理会社に対する意見をこまかく集め、１年間の業務を採点し、委託内容を評価し変更するつもりだ。管理規約も委託契約細則も自分たちで作り直す。しかし、俺一人ではやらない。そのため、各市でやっている会にも加入した。国土交通省のデータは読めばわかるので他の人に説明する。工事監理で慣れてる。
年寄り（自分では自覚していないが）をバカにせんこっちゃな。

しかし、ここでは、管理費滞納についての実際の具体的経験を、ききたいのだ。
期待はずれではあったが、もしかするとそういう書き込みがあるかも知れないので、とりあえず今後も、時々のぞくことにします。

[293: 匿名]

質問

・管理費の滞納の時効は５年、間違いありませんか？

滞納する程困窮してる人間がマンション買うなんて。笑！

[294: 匿名]

↑入金不足か振り込みめんどくさいかじゃね？

[295: 匿名さん]

中身のないことを長々と書けるのも、ある意味才能ですな。

[296: 匿名]

蔑めるのも才能でしょう

[297: 匿名さん]

長文を書く人を咎めてはいけません
彼らは熱く一生懸命なだけ
ただし賢くはない
たったそれだけのことです

[298: スレ主です]

ひさびさに覗いたら、なんか変な方向に盛り上がってますね。

先日の総会で、ようやく１年の任期が終わりました。
アドバイスいただいたみなさんにこの場を借りてお礼を申し上げます。

さて、うちのマンションの常習滞納者の方ですが、結局は少額訴訟を行い無事解決しました。
正確には完全に解決とまではいってませんが、何もしないよりは大きな進歩がありました。

概要はこんな感じ

①１件目は、少額訴訟するぞって内容証明付きの督促状を理事長名で送った時点で振込がありました。
　おそらく、本気で裁判する用意があることが、理事会の議事録とか近所の人から伝わったんだと思います。

②２件目は、少額訴訟したところ、遅延損害金と訴訟費用込で振込がありました。
　少額訴訟は、自分で裁判所に行ってきました。
　訴状を受け取ってもらうまでが、手直しとかさせられたりと、ちょっと面倒でしたが、裁判当日は淡々と
　進んで、割とあっけない感じでしたよ。

③３件目は、少額訴訟したところ、分納したいといってきたため、遅延損害金と訴訟費用込で分納という形で
　和解しました。
　現在もまだ、分納中ですが、あと約１年で完済する見込みです。
　一応一度でも不履行した場合には、全額一括返済するという条件を付けましたが、今のところは徐々に減ってます。


あとは、次期の役員さんに引き継ぎでちゃんと減っていくことを見といて欲しいと言ってあるのでたぶん大丈夫かと思います。
総会の時も「滞納すると裁判で訴えられる」という事実を周知出来なので今後の抑止にもなるかと思います。

[299: 匿名]

滞納者より厄介事を取り扱わない理事会の方が問題です。
プライバシープライバシーって。
あんたが滞納者？と言いたくなる。
放置したら負担は組合なんだから、管理会社は責められないですよ？

[300: 匿名さん]

とか言っても、責任逃れできないよ。

[301: 通りがかりさん]

滞納に対しては、
「真面目に払っている者を愚弄する行為」
「隣近所だから皆で助けてあげよう」
等々、様々な考えがあります。

国内区分所有者において、考え方を分類すると、それぞれどのような考え方の方が、どのくらいの割合でいるのでしょうか？

[302: 匿名さん]

　滞納については、以前、完全自主管理（管理会社が全く入らない状態で管理）で、払えないのか、払わないのかの
原因究明に努めました。　払えない人には、分納又は延納を考え、１円でも取れれば時効は中断できますから、計算は面倒ですが、その方法を取ります。　延納の場合は、延納願と利息を取ります。
　払わない人は、遠慮なく理事会への出席を求めます。　払わない人は、管理組合の管理運営に何らかの不満等があり、それを解決すると納入してくれる可能性が高くなります。
　困ったのは、全く原因が分からず未納になり、そのうち突然いなくなる（世間で言う　夜逃げ）場合です。
　幸いなことに、その住戸を購入された方があり、未納管理費等もお支払いいただきました。
　いずれにしても、完全自主管理なら、おおよそ、納入期日の５日後には未納状況が確認できるので、丁寧に対応すれば、夜逃げ等の事情がない限り、滞納問題は起きにくいです。

[303: 匿名さん]

　スレ主さんにお尋ねします。　「管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており」とありますが、悪質管理会社は、電話や訪問なしに、いきなり未納督促を理事会へ投げるそうです。　いきなり未納を投げられても、理事会では対応不能ですので、重要事項説明書や管理規約でどのようになっているか、お教えいただければ幸いです。

[304: 匿名さん]

　早期対応が大切です。　３か月の滞納があると、自首管理で会計をしていた時の経験上、以後の徴収は困難になります。　６か月はおろか、１年以上もの滞納の放置をする管理会社なんて信用できません。

[305: 匿名さん]

委託契約には３ヶ月以上の滞納は管理組合が対応するように明記されているのに。
それ以上の期間の滞納者全員が理事会に報告されなければいけないのに、なぜか
指定暴力団員の分が報告されず数年後に回収不可能で理事会に報告され以後総会
滞納リストから外された。既に理事は順番制で数期に渡り交代している。

理事会で管理員が管理会社の不手際を追及していたが総会に提案された、しばら
くしてその専有部分は区分所有者の変更がありましたが規約に有る特定承継人んひ
請求できるのに滞納金数十万は請求しませんでした。

この大手の管理会社１０９は滞納者の真面目そうな者からは厳しい取立をして、
上記のようなものにはとても甘く対応しております。証拠はありますが、最近
入居、退去、区分所有者変更を整理するとの組合の対応で記録（証拠）を処分
した様である。管理物件は十分注意して下さい。マンションの平和を願う者で
す。

[306: 匿名さん]

　１０９の話は、１０９のスレへ

[307: 匿名さん]

　管理会社ホームページ、重要事項説明書、管理規約による督促をしていない管理会社があるよ。
　理事会がそのことに気づいていれば、未納者の理事会への出席を求めるのは、当然です。
　いきなり、未納を告げられ、対応を管理組合に投げられても、理事会は対応できません。　
　１年以上も、未納に気づかない理事会に、理事会としての機能があるのでしょうか？
　

[308: 匿名さん]

その低能ぶりを利用する管理会社１０９は悪質である。
８９３には何もしないで放置、いつの間にか計上廃止。

[309: 匿名さん]

　未納を１年以上も放置する管理会社は、東急系でなく、悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービス　です。　　しかも、フロントは、マンション管理士です。　本当に、マンション管理士？

[310: 匿名さん]

３０９さん、東急系だとは言っていませんが、何を勘違いしてますの、
字を良く読んでください。

[311: 匿名さん]

　他のスレを見ればわかるが、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントがおなじような投稿をしている。　他のフロントはまだましなようだが、「超悪質」
　会社に文句があるなら、国土交通省から叱られた、若社長に言え。

[312: 匿名さん]

　悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービスのＨＰを見ればわかるが、未納状況は、ほぼリアルアイムで分かります。　理事会への報告や督促等の業務も、多くの日数を要しません。　１年以上も理事会が知らないのはなぜでしょうか？

[313: 匿名さん]

　長期間の放置は問題を複雑にします、早めに解決しましょう。

[314: 匿名さん]

滞納者名簿と各々の月数、金額をマンションの掲示板に貼りだしましょう。
支払いは嫌な思いをする方から行うでしょう。

[315: 匿名さん]

管理会社１０９は管理費等の滞納者名を公表しません。なぜ。？

[316: 匿名さん]

　　長期滞納者を、別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なこは何も言わず、引き留めもしない。　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理も督促もできないのに、管理組合の運営に口出しするな。

[317: 匿名さん]

　未納の状況を新理事会にも、説明できない　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、なぜ懲戒免職にならないのか。　右上の「お知らせ　　サーバトラブルのお詫びと復旧のご案内」を下へスクロールして、「コメント」も見てね。　原因不明はお断り。

[318: 匿名さん]

　３１６　の投稿に、訂正があります。　　１行目の　「肝心なこは」　は、　「肝心なことは」　の誤りです。　お詫びして訂正します。　肝心なことは、管理費等の未納です。　本当に「肝心なこと」でしょう。

[319: 匿名さん]

　滞納がある場合は、滞納原因を早期に発見しましょう。

[320: 匿名さん]

　滞納の発生は、リアルタイムでは管理組合に分かりませんから。管理会社の対応がカギとなります。
　管理会社は一刻も早く、未訪状況を把握し、管理組合に対応策を提案しなければ、管理組合にとって管理会社に業務委託する理由はなくなります。　管理会社は、　「ＰＤＣＳ」　により対応がそれでよいかを確認し、ＩＳＯ認証を受けている場合は、特に　ＩＳＯ認証に適合した業務が求められます。

[321: 匿名さん]

　ＩＳＯ認証を受けている管理会社では、最低でも、管理会社ホームページや、重要事項説明書に記載の督促を行っていないことはあり得ません。　プライバシーを盾に、未納情報を開示しない管理会社もあるとは思いますが、プライバシーマークを取得している管理会社なら、プライバシーの保護に配慮した情報開示の方法は、当然知っているので、未納情報を開示できないことは、あり得ません。

[322: 匿名さん]

　　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント には注意しましょう。
督促さえできませんから。

[323: 匿名さん]

督促できなくても別にどうってことないでしょう。しない方が平和です。

[327: 匿名さん]

[No.324～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[328: 匿名さん]

　頭に血が上り、投稿が削除されてしまいました。　誠に申し訳ありません。
　運営会社様の、厳しいチェック　誠にありがとうございます。
　
　未納については、管理会社ＨＰに、未納対策があり、その通り、ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得等により　「ＰＤＣＳ」　で処理されていれば、大幅に未納が減少すると思います。
　プライバシーの問題もありますが、プライバシーマークの取得をしていれば、取得に見合った業務もできます。

　ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得は、社長をはじめ、パートやアルバイトまで適用されますから、フロントや管理員は、正規雇用、契約社員等にかかわらず、遵守しなければなりません。

　悪質管理会社なら制度の遵守は望めませんが、せめて「悪質でない管理会社」には、再点検を実施し、遵守をお願いします。

[329: 匿名さん]

滞納等について、悪質かそうでないかを、何処で判断しますか。？
失業等で生活に苦しんでいる区分所有者を再三の督促で追い込み。
８９３と知りながら見逃している管理会社１０９を正しいと言って
入るのか。３２８は管理会社１０９の回し者か。？

何処が正しいか、悪いかの判断をしなさい。貴方も住友の実体を
知っているから盛んに住友の件を投稿しているのでしょう。
住友もそれだけ投稿されたら悪口であればあなたを告訴なりする
でしょうが、その気配はありません。住友は貴方のいうところの
不正を認めているのでしょう、私なら１０９と住友には管理を委
託しないし、その管理会社の物件は買いません。

私は住友の回し者ではありません。マンションの管理の在り方を
真剣に考えている者です。お互い真面目な管理を考えましょう。

[330: 匿名さん]

　管理費等は、区分所有者の経済状況に関係なく負担するものです。　払えない場合でも、遠慮なく請求し、出て行ってもらいましょう。　完全自主管理の管理組合では、当然です。　払えなくなった方は、いつのまにかいなくなり（早い話が　夜逃げ）　大変苦労しました。
　全額払えない方でも、せめて半額（最低でも　１円）は、納入してもらいましょう。　時効が止まります。
　払わない奴には、理事会で決議し、督促しましょう。　それでも納入しない場合は、重要事項説明書どおり管理会社が業務を行っていた場合、迷わず法的措置を取りましょう。
　なお、管理費の滞納以外でも、管理会社が、需要事項説明書どおり業務を行っていない場合は、管理会社に責任を取ってもらいましょう。　特に、井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、　３２９　の投稿にあるよう、相当怪しいですよ。

　

[331: 匿名さん]

　井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、なぜ告訴しないのでしょうか？　それは、井桁の付いた、悪質管理会社社員の上級フロントのマンション管理士が、「出るところへ出る」と言ったからではないでしょうか。　　三百代言も出てこないし。

[332: 匿名さん]

滞納者は現居住しながらも多少は支払い、初回大規模は三年前に無事完工し、管理会社の督促業務②（3か月-6ヵ月？）も進行中で、理事会に逐次報告されていているのですね。

ワンオーナ―の大家でもなく、輪番で理事になり、役員住民として、対峙をして直接回収するのは、誰もやりたくないですよね。ここは、①の少額訴訟が良いのではないでしょうか？
理事以外の方は、「そこまでしなくても、、、される方になったら、、」が出そうですが、では、代わりにその住民の方が弁済をしてくれる事は全く期待は出来ません。

①は確か、弁護士不要で判決も早いと思いました。判決に実効性はありませんが、
「今期管理組合の理事会として、判決を取っておくこと」が役目かもしれません。
分譲マンションは、本体のローンの問題で乙区で競売で新所有者にならない限り、一発全額回収は難しいと思います。回収はヒト対ヒトなので、勿論①を行う前には、（出来れば管理会社の担当上司に出て貰い）相談と言う形で今までの書面を出しながら、「期限を切った書面、録音」はやっておいた方が良い気がします。

[333: 匿名さん]

　管理会社の放置が原因、さっさと対応すれば、大幅減少。　完全自主管理の管理組合の場合は、未納原因不明又は夜逃げ以外、長期の未納は防げる。