管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[258: 匿名さん]

ブラックリストにのった延滞者は5年間表事業の金融機関からは相手にしてもらえません。

[259: 匿名さん]

借金まみれでも銀行口座は使えるけど、なにか問題有るの？
どれだけ滞納しても電気やガスも振替できるけど、どうかしたの？

ブラックリスト？　　そういう人が管理費滞納するのに簡単には回収できないわ
督促や訪問で集金出来ると思う世間知らずには呆れますわ

[260: 匿名さん]

>どれだけ滞納しても電気やガスも振替できるけど、どうかしたの？

この日本語変ですね。
電気・水道も滞納でしょう。

[261: 匿名さん]

いやそうじゃない。
電気・水道は口座振替で払っても、管理費だけが未納のやつがこの世にはいる。

[262: 匿名さん]

↑そんなの延滞者じゃないよ。横着者に過ぎない。

[263: 匿名さん]

２６１さんの、仰るとおり。

電気料と水道料を滞納したら、停止されると困る。

水道料と電気料は、各々水道局と電力会社に支払なら、

これらは、管理費等と別の徴収だから、

内のマンションでは、水道料、電気代　住宅ローンは滞納していないが、

管理費等は滞納している。日常管理を、キチンとしていれば、

そろそろ、任売か、それとも、競売開始かの、判断は、つきます。

[264: 匿名さん]

>内のマンションでは、水道料、電気代　住宅ローンは滞納していないが、 管理費等は滞納している。

そんな状態なら訪問回収が簡単です。
問題なのは口座は使用できずに請求書を以ってコンビニで現金払いをしている延滞者です。
この場合は現金払いの生活だから、他の請求先に負けずに滞納即訪問回収しないと難しくなる。

[265: 匿名]

理事長ご苦労様です

滞納常習者には、いくら法的手段を講じても効き目がありません
訴訟和解？しても滞納は続きます、お金が無いんですから

最終目的の滞納解消には退去（任意売却）、又は破産後の競売まで待つしかありません

その間の滞納額増加を最小限に抑えるためと、滞納自覚を持たせるため
マンションの駐車場・駐輪場・公共部利用の制約を設けます

少々時間がかかりますが、
経験上、滞納者の約半数以上の方は、自己破産となっています
それを待つか、鬼となって退去に向かうよう理事会が手段を講じるしかありません

滞納額分を均等上乗せし毎月支払いを続けている方も多数います
その見極めは、実際に会って話して時間をかけるしかありません

[266: 匿名さん]

厄介な滞納者は、支払い能力のある滞納者。

法令、規約に違反している管理者及び管理会社は、

注意が必要です。日本は、一応法治国家です。

[267: 匿名さん]

法的手段なんて当人は何も感じない程の無能力者である滞納常習者に対しては、終焉時に管理費の滞納額を最少にする為に訪問による現金回収に努めること。

[268: 匿名さん]

滞納者に何をしようが無い物取れないよ。
そんな人は管理費どころか他にも借金だらけだわ。
そういう民度のマンションに住んだ事を悔やみなさい。
なんやかんやと法手段とっても解決する日は遥かかなた、残念だねぇ。

[269: 匿名さん [男性 60代]]

初めてえつらんしたら、これを見つけたので。
２年前の総会の時から、少額訴訟しろ、と言っていたのに、
相手が住所を変える前に逃げる前に債権確定しておかなければ面倒になる、と総会で言ったが、
結局、多額になったので今年の総会決議で弁護士費用を計上して、
１件は民事訴訟を、もう１件は分割払いで弁済しますということに。
これが、住民の総意ということになりますが、
民事訴訟までさせた件は、相手方に何か裏がある、と思っている。
理事でもないから、弁護士とは話していないが。
弁護士費用は、民事訴訟だから滞納者に請求できるのかな？
結局、こっちが破産かけたらなあかんことになるのかな？その費用は？競売かな？
来年は俺も理事の番だから、理事長はくじびきだが、理事長でなくても、この始末もほっとけないなあ。
みんな、どうも、よくわからないみたい。
昔は、金があっても払わない学校の女の先生とか、２件も所有しているのに払わないあくどいのがいたけど、
金をもっとるやつらやったから訪問を重ねて滞納をなくしていたのですが。
世相を反映しているのかねえ、格差が広がる世の中では、今後多発するでしょうねえ。
滞納というのは、象徴的な問題ですなあ。
今後の大規模修繕工事と管理会社にも疑問があるので、管理規約を改正します。

[270: 匿名さん [男性 60代]]

追伸、
少額訴訟するなら、
１５年前のことだけど
自分で１回地裁に行ってみて、受付けで、書き方とか教えてもらって、
書類あると思うけど、もらってきて、
持ち帰って、みんなで文章考えて、
そんでから、司法書士のところ言って、
費用は、今、なんぼかなあ？
あんときは２万円で一式そろえてくれたけど、
それで少額訴訟やったらええと思うで。
もっとも、俺は、その時、相手を犯罪者にするかどうかということがあったので、
準備はしたけど、少額訴訟を起こさなかったけど。
こんな経験でも少しは参考になるのだろうか？

[271: 匿名さん]

いくら滞納しても犯罪じゃないから刑事告訴は無理、残念だね。
この世の中払えない者勝だよ。

[272: 匿名さん [男性 60代]]

もちろん刑事訴訟は、金で済むような問題ではない。それは、誤解。
金は金、相手は同じでも刑事告訴するということは犯罪者にするということ。
それをやるかどうかということ。
しかし、相手を犯罪者にして罰を与えても、
犯罪の被害者がそれで救われることは、まったくない。
あの時のことを言ったのは、自分で少額訴訟の準備まできっちりやったが、
刑事訴訟については、ここの本題でもなく、ここの論旨ではない。
ここのテーマは、管理費をどうやって払わせるということ。
滞納をどうやってなくすかということ。
ここで、問われていることは、そういうこと。

しかし、何か被害にあった悔しい経験のうえでの、ご意見だとは思いますが。
もちろん、加害者でもないと思いますが。
裁判は意地になってやっても、メリットがある保証はない。
目的は、管理費を払わせるということなのでね。

[273: 匿名さん]

>>272
あんた理解できないみたいだね、管理費滞納しても詐欺でも犯罪でもないのよ
何を考えて刑事事件にできるの？　どういう罪名で告訴するの？　無知なの？

＞ここのテーマは、管理費をどうやって払わせるということ。
だから無い所からはお金取れないよ、失業、倒産、破産、世の中色々だしー
59条の専有部の競売が認められても他にも借金あるだろうし、
ローン残のほうが組合の先取特権より優先だしね
失業や倒産なら差し押さえる給料すら無いんだろうなー
ながぁ～い年月掛けて回収ガンバッテねー　競売すら成立しないなら回収は死んでも不可能だわ

[274: 匿名さん [男性 60代]]

わかっているのかわかっていないのか、
だいぶ頭の中がとりとめなく混乱しているようだけど、、
まことしやかなことばかり言って、、
これ以上混乱しないようにしなさいね。
あんたは、詐欺師なのかい？
そんなことばかりやってると
どんどんばかになるよ。
　つまらん。

[275: 匿名さん [男性 60代]]

それとも、自分が馬鹿になって、あえて言っているのかな？
馬鹿にされてでも、みんなにうったいのかもしれないね。
失業と倒産とごっちゃにしているところからすると、
そういうことにかかわった経験はないようだね。
経験もないのだろうね。
論理性もないし、そうかといって具体的でもない。
ま、もういいが。
とにかく、わかったようなことを言う場所ではないよ。
あほらし。妨害かもな、これは。

[276: 匿名さん]

>>274 >>275
極めて論理的に解説してるが、理解できなくて悔しいのかな？
＊管理費滞納は犯罪ではない、なんの罪でもない
＊金、資産の無い者からは滞納金など債権回収は無理
＊安定収入、資産があるなら法的手段で時間かけて取ればいい

おじさん、少しは勉強してから書こうよ

[277: 匿名さん]

管理費の滞納問題について、はじめて投稿致します。
私は新築時より８年以上滞納なく、きちんと支払いをしてきました。
ですが、管理会社が我が家の排水管洗浄を無断で除外する・仕事放棄・無視・無回答・管理員や社員の複数回による暴言により、問い合わせや苦情でたくさんの不要なお金を使いました。一度もお詫びをされた事もありません。
マンション担当者の上司と話し合いをしていた最中、会った事もない支店長とやらが勝手に今までの仕事をしなかったり暴言を吐いた事と管理業務は無関係です（仕事放棄しているのに？）。管理費返金には一切応じないと手紙１枚届きました。
仕事もしない会社に管理費を支払わなければいけないのでしょうか？私に納得できる理由も届きません。

上記による管理会社の我が家への対応が酷すぎるので、管理費の返還もしないのであれば、今までの無能だった分相応の管理費のみ支払いはしないようにするつもりです。口座も普段未使用なものに変更したので、振替不可です。
知人からは弁護士に相談するように言われました。

管理組合には様々なトラブルを言って、証拠も渡しています。
暴言を吐かない管理員に、後々振込口座を聞いて駐車場代他の料金は支払います。

色々な方がいると思いますが、我が家のようなケースもある事のみお伝えします。

[278: 匿名さん]

>>277
管理会社はあなたと管理委託契約をしている訳じゃないですよね。
多くの場合は管理組合と管理会社の間で契約される事です、おたく関係ないのよ。
管理面での問題があるならとりあえず管理組合に相談すれば？
それと、不満があるからと管理費支払わないのはまずいと思うよ。
積立金も払っていないのかな？　最悪だね。

[279: 匿名さん]

管理費は管理組合に対して支払っているのであり、管理会社に支払っているのではないことをご理解ください。

[280: 277ですが]

>278
滞納しているとは書いていません。まだきちんと支払っています。
管理組合にも言って相談してます。きちんと書いていますが、それもご理解できない？
よく読めば分かると思いますが、ご理解できない方もいるのは残念です。
駐車場他の料金は支払いますと書きました。その中に修繕費やネット契約等の料金も含まれています。
管理費を支払わないといけないのは分かっているので、弁護士にも相談するのですが？
人の投稿の意味をきちんと理解できないあなたが最悪です。

>279
それは理解していますけれど、管理費は管理会社のお給料の一部になっていると管理会社の人が言っていましたが、あなたのマンションと使い道が違うようです。

きちんと必要な事を書いたつもりでしたが、278のように文章をご理解できない方が勝手な事を書いているようです。
おかしなサイトを見つけて損しました。
これで終了しますので、批判お断り致します。

[281: 匿名さん]

>>280
あなたの思考がちょっとおかしいですよ。
管理費等の振替先は管理会社ではなく管理組合、管理員に振り込み口座聞くとか？　変ですよ。
その管理費分全てが管理会社に渡るわけではありませんよ。
また、区分所有者が直接管理会社に苦情や要望出しても取り合いませんよ。
作り話なら遠慮して下さいな。

[284: 匿名さん]

２７７さん、
管理会社が雑排水管の洗浄工事を無断で除外したとありますが、
これは、重大な問題です。雑排水管洗浄は２から３年に一度は実施します。
怠っていると、重大な事故が発生する危険性があります。
特定の住民を除外して工事をしない事は。重大事故が発生する案件については、
犯罪に該当します。これが事実であれば、証拠を添えて、しかるべきところに、
相談して下さい。管理会社は、ときには、特定の住民を、クレーマーに仕立てて
除外する為の、完全犯罪を試みる事が、あります。私は、経験者です。
証拠は、必ず必要です。私は確実な証拠を、もって、悪徳管理会社と戦っています。

まず。組合を相手に、改善を要求して下さい。証拠は一番重要です。

[286: 匿名さん]

どんな工事でも管理組合の指示で行われるんだけど、
管理会社や施工会社が勝手にできないよ。
配管洗浄も共用部なのか専有部までなのかも書いていないしね。
管理組合が悪意を持って特定の所有者を除外するとか？　ないでしょ。
神経質なのか、マンション管理に疎いただのクレーマーでしょ。

[287: 匿名さん [男性 60代]]

>276
論理のすり替えが多くて、相談にならないね。
これから、なんども、頭打ってみようね。
やたら刑事事件にばかりこだわっているようだが、
君からその事情まで聴く気にはならない。

いろいろな事情があるのだが、
管理費をきちんと集めなければ、管理組合は成り立たなくなる。

そんなに、人をやっつけるることばかり考えていると、すぐに自分に返ってくるぞ。
騙される人ばかりではない。だましても自分に必ず帰ってくる。
みかけや、いいつくろえるほど、甘くない。。
自分で賢いと思い込んでいるさぎしさん？
やれやれ。
くやしいのかなんて、どうでもいいことを何を考えているのやら。

だけど、そんなことより、今どうしなければならないのか、
いつかどうなるのかということだから、

>276　きみのいうことには、まったく参考になる中身がないのだよ。
何を羅列して言うかとおもえば、くだらんことばかり。
何か参考になることでもあるかと思ったら、しょうもない、
底の浅いわかりきったことやら、思考停止して、得るところなし。

>280　は、是非うんぬんは別にして、真面目な意見。考えることができる。

やれやれだね。。程度が低い、よそいこ。

[288: 匿名さん]

>>287
お宅はまだここで議論できる知識が無いようですね、他で勉強してきなさい。

滞納者を刑事告発とか？　笑　　　気が狂ってますよ。

[289: 匿名さん [男性 60代]]

滞納者を刑事告発とか？　
どっから、だれがそんなことしようとしたなんて、思い込むの？
非常識なのか、それとも、なんか他に困った経験があるのか？まったく、ばかだなあ。

あのな、滞納者を少額訴訟しようとしたとなど、一言も言ってないの。
別のことで、少額訴訟の段取りをして、出す寸前までよ準備したけど、
この問題については、刑事告訴の問題のほうが重要だったので、
少額訴訟は、（少額だったので）取りやめたといってンの。あほ。
これ以上はここでいうことではないが、
しかし、ここの場所でいうこととしては、
少額訴訟なら簡単ですよ、自分でできますよ、といってるの。
私は、こうでしたよと言ってンの、参考になりますかねえといってんの、
あんたは詳しいようだから、いろいろ出廷した経験があるのだろうけどね。
数万円でもみんなやっています。と、書類をたくさん見せてくれて、
神戸の裁判所で（相手方が神戸だったから、俺は大阪）だが。
あなたも是非やってください、と言われました、いや、ほんまに。
ははあん、なるほど、そうなのか、とわかったが、、
しかし、準備まで完全にしたけど、裁判は起こさなかったから、
少額訴訟で出廷した経験がないから、審判のやりとりは語れないと言ってんのやで、あほ。
まあ、みなさんも難しいことではないですから、自分でやってみてください。
しかし、民事裁判とちがって、費用は相手から取れないようですが、そこまではやってないのでよお言わん。
だから、少額訴訟、今は６０万円までやったと思うけど（たしかでないが）
弁護士に頼むメリットはないと思うよ。自分でやればよい。
ありもしなかったことを、おれはよお言わんのや。
何のために、そういういいがかりをつけてくるのかしらんが、あほやなあ。
ほんま、どあほやなあ。腹が、わろてとまらんわ。よおそんなんで生きていけることや。
こんなんも、ときどきおるねん。あほやけどかわいそうだが馬鹿な奴。
　おまえ、あらしやな？

[290: 匿名さん [男性 60代]]

そして、実際に少額訴訟を起こして勝った人がおられるなら、
勝利の強制力がどこまで及ぶか、つまり、これで金を回収できたか、どうか、
経験がある人がおられるのなら、教えてください。
会社倒産や他の件でなら２．３は、調査委員とか債権者集会とか、
審判とか、調停とかなら、わずかになら知っているのですが、
少額訴訟に勝ってから、また、裁判中の実際の成り行きも、
そして、お金を回収した過程も、経験がある方がおられるなら、
教えてくださればありがたいです。
しかし、管理費１カ月分の重さというものを感じますなあ。
お金は、人のものも自分のものも大事にせなならん。
使うのも丁寧にせなならん。

[291: 280ですが]

作り話とか、勝手に決めつける常識のないサイトですね。
くだらない投稿が続いたので、私は終了し批判お断りと書きましたが、当方のマンションより恵まれない住まいで持論を述べる方はお気の毒です。誰かの悪口を言いたいのでしょう？他でなさって下さい。

排水管洗浄を除外されたのは事実です。
当方のマンションは住人の知識がない時、管理会社や管理員の事のトラブルや嫌がらせを管理組合に伝えると、ウチの理事役員の方々は管理会社に苦情を入れて下さいます。
私は一度も管理費滞納経験もありませんし、お世話になっている管理員の方々にはきちんと挨拶してきました。
しかし、管理会社は我が家を追い出す事が目的なのでしょう？

管理費を支払わない予定の件ですが、弁護士を通じて相殺処理で合意がとれれば支払わない方法もあります。
ですから弁護士相談もする訳です。このような処理をご存じのない方は、今後書き込みしないで下さい。

排水管洗浄は自室のキッチン・洗面所・お風呂場の占有部分の事です。
共用部なら個人の問題にしません。それ位分からない方、常識のない方ですか？
私は別に管理会社と喧嘩のような事を希望している訳ではありません。
できれば今でも管理会社とはトラブルなく、静かに暮らしたいと購入しました。
しかし今夏、現管理員とトラブルなく生活していたのにフロントで会話していたら突然「管理員として我が家の業務をする気は一切ございません」と言われました。

ですので、管理組合に相談している次第です。
皆さんのマンションは何もないのか、関心がないのか分かりませんが、他人のマンションの事を嘘で書いている等、失礼な事ばかりでうんざり。これまで一度も管理会社よりお詫びもありません。これも事実で理事長が緊急で動きだしています。
私にとって酷い管理会社ですが、組合は全部相談して他の方の件の時も改善されています。

[292: 匿名さん [男性 60代]]

具体的なお話、ありがとう。
とにかく、論議の焦点をずらす、ぼかす、答えにならない答えで思い込ませる、無視する、本当にしてほしいことをやらないで他のものを与える、サービスですと言って、いい加減なことをやる、
詐欺師の常套手段だが、管理組合の回答のやり方は、こういうものが多い。自分に都合がよいものを相手に与えてお金を要求するということだ。
管理会社の人間は否定するだろうが、実際やっているわけだからしょうがない。そんな管理員がいるわけだから、しょうがない。
住民をバカにしとるわけだね。それを防止するためにも、年に１回、評価して、契約を見直す決まりだろう。業者やら管理会社などいくらでもおる。
当事者は、なんだこれは、と思うのだが、他の人はそれがすぐピンとこない。
しかし、相手が怒り出すことを考えていない。
経験のうえでのことだが、１回失った信用は、失った数倍の努力を重ねなければ回復しない。

ここでの、本題ではないが、
管理会社については、そのやることの様子や、みんなの様子を観察していたが、また、その間に何度かジャブのような質問もしていたら、管理会社から修繕工事の、無駄な写真など入った内容の、提案書がいきなり回覧されてきて、しかも、来春から現場をやろうとしていた計画だ。
それに対して積算などの質問、提案（設計）の根拠などを質問したが、誠意が全くなく、と言うよりも、説明できない。できなければやれん。
俺が仕事でやっていたときの工事での、業者が持ってくる書類とは比較にもならん。
業者はみんな、４月から９月は暇なので、仕事を探している。数千万だの１億２億なんて大きい工事なら、やりたくてしょうがない。

なんせ、自分でやることが大事。とくに工事監理なんて、現場は、その都度そのつど、実務をやりながら、その勉強の連続だ。おなじこと。

年に１回、管理会社との契約を見直すのが法律の決まりだから、新旧理事の交代のとき、総会の前、住民の管理会社に対する意見をこまかく集め、１年間の業務を採点し、委託内容を評価し変更するつもりだ。管理規約も委託契約細則も自分たちで作り直す。しかし、俺一人ではやらない。そのため、各市でやっている会にも加入した。国土交通省のデータは読めばわかるので他の人に説明する。工事監理で慣れてる。
年寄り（自分では自覚していないが）をバカにせんこっちゃな。

しかし、ここでは、管理費滞納についての実際の具体的経験を、ききたいのだ。
期待はずれではあったが、もしかするとそういう書き込みがあるかも知れないので、とりあえず今後も、時々のぞくことにします。

[293: 匿名]

質問

・管理費の滞納の時効は５年、間違いありませんか？

滞納する程困窮してる人間がマンション買うなんて。笑！

[294: 匿名]

↑入金不足か振り込みめんどくさいかじゃね？

[295: 匿名さん]

中身のないことを長々と書けるのも、ある意味才能ですな。

[296: 匿名]

蔑めるのも才能でしょう

[297: 匿名さん]

長文を書く人を咎めてはいけません
彼らは熱く一生懸命なだけ
ただし賢くはない
たったそれだけのことです

[298: スレ主です]

ひさびさに覗いたら、なんか変な方向に盛り上がってますね。

先日の総会で、ようやく１年の任期が終わりました。
アドバイスいただいたみなさんにこの場を借りてお礼を申し上げます。

さて、うちのマンションの常習滞納者の方ですが、結局は少額訴訟を行い無事解決しました。
正確には完全に解決とまではいってませんが、何もしないよりは大きな進歩がありました。

概要はこんな感じ

①１件目は、少額訴訟するぞって内容証明付きの督促状を理事長名で送った時点で振込がありました。
　おそらく、本気で裁判する用意があることが、理事会の議事録とか近所の人から伝わったんだと思います。

②２件目は、少額訴訟したところ、遅延損害金と訴訟費用込で振込がありました。
　少額訴訟は、自分で裁判所に行ってきました。
　訴状を受け取ってもらうまでが、手直しとかさせられたりと、ちょっと面倒でしたが、裁判当日は淡々と
　進んで、割とあっけない感じでしたよ。

③３件目は、少額訴訟したところ、分納したいといってきたため、遅延損害金と訴訟費用込で分納という形で
　和解しました。
　現在もまだ、分納中ですが、あと約１年で完済する見込みです。
　一応一度でも不履行した場合には、全額一括返済するという条件を付けましたが、今のところは徐々に減ってます。


あとは、次期の役員さんに引き継ぎでちゃんと減っていくことを見といて欲しいと言ってあるのでたぶん大丈夫かと思います。
総会の時も「滞納すると裁判で訴えられる」という事実を周知出来なので今後の抑止にもなるかと思います。

[299: 匿名]

滞納者より厄介事を取り扱わない理事会の方が問題です。
プライバシープライバシーって。
あんたが滞納者？と言いたくなる。
放置したら負担は組合なんだから、管理会社は責められないですよ？

[300: 匿名さん]

とか言っても、責任逃れできないよ。

[301: 通りがかりさん]

滞納に対しては、
「真面目に払っている者を愚弄する行為」
「隣近所だから皆で助けてあげよう」
等々、様々な考えがあります。

国内区分所有者において、考え方を分類すると、それぞれどのような考え方の方が、どのくらいの割合でいるのでしょうか？

[302: 匿名さん]

　滞納については、以前、完全自主管理（管理会社が全く入らない状態で管理）で、払えないのか、払わないのかの
原因究明に努めました。　払えない人には、分納又は延納を考え、１円でも取れれば時効は中断できますから、計算は面倒ですが、その方法を取ります。　延納の場合は、延納願と利息を取ります。
　払わない人は、遠慮なく理事会への出席を求めます。　払わない人は、管理組合の管理運営に何らかの不満等があり、それを解決すると納入してくれる可能性が高くなります。
　困ったのは、全く原因が分からず未納になり、そのうち突然いなくなる（世間で言う　夜逃げ）場合です。
　幸いなことに、その住戸を購入された方があり、未納管理費等もお支払いいただきました。
　いずれにしても、完全自主管理なら、おおよそ、納入期日の５日後には未納状況が確認できるので、丁寧に対応すれば、夜逃げ等の事情がない限り、滞納問題は起きにくいです。

[303: 匿名さん]

　スレ主さんにお尋ねします。　「管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており」とありますが、悪質管理会社は、電話や訪問なしに、いきなり未納督促を理事会へ投げるそうです。　いきなり未納を投げられても、理事会では対応不能ですので、重要事項説明書や管理規約でどのようになっているか、お教えいただければ幸いです。

[304: 匿名さん]

　早期対応が大切です。　３か月の滞納があると、自首管理で会計をしていた時の経験上、以後の徴収は困難になります。　６か月はおろか、１年以上もの滞納の放置をする管理会社なんて信用できません。

[305: 匿名さん]

委託契約には３ヶ月以上の滞納は管理組合が対応するように明記されているのに。
それ以上の期間の滞納者全員が理事会に報告されなければいけないのに、なぜか
指定暴力団員の分が報告されず数年後に回収不可能で理事会に報告され以後総会
滞納リストから外された。既に理事は順番制で数期に渡り交代している。

理事会で管理員が管理会社の不手際を追及していたが総会に提案された、しばら
くしてその専有部分は区分所有者の変更がありましたが規約に有る特定承継人んひ
請求できるのに滞納金数十万は請求しませんでした。

この大手の管理会社１０９は滞納者の真面目そうな者からは厳しい取立をして、
上記のようなものにはとても甘く対応しております。証拠はありますが、最近
入居、退去、区分所有者変更を整理するとの組合の対応で記録（証拠）を処分
した様である。管理物件は十分注意して下さい。マンションの平和を願う者で
す。

[306: 匿名さん]

　１０９の話は、１０９のスレへ

[307: 匿名さん]

　管理会社ホームページ、重要事項説明書、管理規約による督促をしていない管理会社があるよ。
　理事会がそのことに気づいていれば、未納者の理事会への出席を求めるのは、当然です。
　いきなり、未納を告げられ、対応を管理組合に投げられても、理事会は対応できません。　
　１年以上も、未納に気づかない理事会に、理事会としての機能があるのでしょうか？
　

[308: 匿名さん]

その低能ぶりを利用する管理会社１０９は悪質である。
８９３には何もしないで放置、いつの間にか計上廃止。

[309: 匿名さん]

　未納を１年以上も放置する管理会社は、東急系でなく、悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービス　です。　　しかも、フロントは、マンション管理士です。　本当に、マンション管理士？

[310: 匿名さん]

３０９さん、東急系だとは言っていませんが、何を勘違いしてますの、
字を良く読んでください。

[311: 匿名さん]

　他のスレを見ればわかるが、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントがおなじような投稿をしている。　他のフロントはまだましなようだが、「超悪質」
　会社に文句があるなら、国土交通省から叱られた、若社長に言え。

[312: 匿名さん]

　悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービスのＨＰを見ればわかるが、未納状況は、ほぼリアルアイムで分かります。　理事会への報告や督促等の業務も、多くの日数を要しません。　１年以上も理事会が知らないのはなぜでしょうか？

[313: 匿名さん]

　長期間の放置は問題を複雑にします、早めに解決しましょう。

[314: 匿名さん]

滞納者名簿と各々の月数、金額をマンションの掲示板に貼りだしましょう。
支払いは嫌な思いをする方から行うでしょう。

[315: 匿名さん]

管理会社１０９は管理費等の滞納者名を公表しません。なぜ。？

[316: 匿名さん]

　　長期滞納者を、別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なこは何も言わず、引き留めもしない。　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理も督促もできないのに、管理組合の運営に口出しするな。

[317: 匿名さん]

　未納の状況を新理事会にも、説明できない　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、なぜ懲戒免職にならないのか。　右上の「お知らせ　　サーバトラブルのお詫びと復旧のご案内」を下へスクロールして、「コメント」も見てね。　原因不明はお断り。

[318: 匿名さん]

　３１６　の投稿に、訂正があります。　　１行目の　「肝心なこは」　は、　「肝心なことは」　の誤りです。　お詫びして訂正します。　肝心なことは、管理費等の未納です。　本当に「肝心なこと」でしょう。

[319: 匿名さん]

　滞納がある場合は、滞納原因を早期に発見しましょう。

[320: 匿名さん]

　滞納の発生は、リアルタイムでは管理組合に分かりませんから。管理会社の対応がカギとなります。
　管理会社は一刻も早く、未訪状況を把握し、管理組合に対応策を提案しなければ、管理組合にとって管理会社に業務委託する理由はなくなります。　管理会社は、　「ＰＤＣＳ」　により対応がそれでよいかを確認し、ＩＳＯ認証を受けている場合は、特に　ＩＳＯ認証に適合した業務が求められます。

[321: 匿名さん]

　ＩＳＯ認証を受けている管理会社では、最低でも、管理会社ホームページや、重要事項説明書に記載の督促を行っていないことはあり得ません。　プライバシーを盾に、未納情報を開示しない管理会社もあるとは思いますが、プライバシーマークを取得している管理会社なら、プライバシーの保護に配慮した情報開示の方法は、当然知っているので、未納情報を開示できないことは、あり得ません。

[322: 匿名さん]

　　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント には注意しましょう。
督促さえできませんから。

[323: 匿名さん]

督促できなくても別にどうってことないでしょう。しない方が平和です。

[327: 匿名さん]

[No.324～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[328: 匿名さん]

　頭に血が上り、投稿が削除されてしまいました。　誠に申し訳ありません。
　運営会社様の、厳しいチェック　誠にありがとうございます。
　
　未納については、管理会社ＨＰに、未納対策があり、その通り、ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得等により　「ＰＤＣＳ」　で処理されていれば、大幅に未納が減少すると思います。
　プライバシーの問題もありますが、プライバシーマークの取得をしていれば、取得に見合った業務もできます。

　ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得は、社長をはじめ、パートやアルバイトまで適用されますから、フロントや管理員は、正規雇用、契約社員等にかかわらず、遵守しなければなりません。

　悪質管理会社なら制度の遵守は望めませんが、せめて「悪質でない管理会社」には、再点検を実施し、遵守をお願いします。

[329: 匿名さん]

滞納等について、悪質かそうでないかを、何処で判断しますか。？
失業等で生活に苦しんでいる区分所有者を再三の督促で追い込み。
８９３と知りながら見逃している管理会社１０９を正しいと言って
入るのか。３２８は管理会社１０９の回し者か。？

何処が正しいか、悪いかの判断をしなさい。貴方も住友の実体を
知っているから盛んに住友の件を投稿しているのでしょう。
住友もそれだけ投稿されたら悪口であればあなたを告訴なりする
でしょうが、その気配はありません。住友は貴方のいうところの
不正を認めているのでしょう、私なら１０９と住友には管理を委
託しないし、その管理会社の物件は買いません。

私は住友の回し者ではありません。マンションの管理の在り方を
真剣に考えている者です。お互い真面目な管理を考えましょう。

[330: 匿名さん]

　管理費等は、区分所有者の経済状況に関係なく負担するものです。　払えない場合でも、遠慮なく請求し、出て行ってもらいましょう。　完全自主管理の管理組合では、当然です。　払えなくなった方は、いつのまにかいなくなり（早い話が　夜逃げ）　大変苦労しました。
　全額払えない方でも、せめて半額（最低でも　１円）は、納入してもらいましょう。　時効が止まります。
　払わない奴には、理事会で決議し、督促しましょう。　それでも納入しない場合は、重要事項説明書どおり管理会社が業務を行っていた場合、迷わず法的措置を取りましょう。
　なお、管理費の滞納以外でも、管理会社が、需要事項説明書どおり業務を行っていない場合は、管理会社に責任を取ってもらいましょう。　特に、井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、　３２９　の投稿にあるよう、相当怪しいですよ。

　

[331: 匿名さん]

　井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、なぜ告訴しないのでしょうか？　それは、井桁の付いた、悪質管理会社社員の上級フロントのマンション管理士が、「出るところへ出る」と言ったからではないでしょうか。　　三百代言も出てこないし。

[332: 匿名さん]

滞納者は現居住しながらも多少は支払い、初回大規模は三年前に無事完工し、管理会社の督促業務②（3か月-6ヵ月？）も進行中で、理事会に逐次報告されていているのですね。

ワンオーナ―の大家でもなく、輪番で理事になり、役員住民として、対峙をして直接回収するのは、誰もやりたくないですよね。ここは、①の少額訴訟が良いのではないでしょうか？
理事以外の方は、「そこまでしなくても、、、される方になったら、、」が出そうですが、では、代わりにその住民の方が弁済をしてくれる事は全く期待は出来ません。

①は確か、弁護士不要で判決も早いと思いました。判決に実効性はありませんが、
「今期管理組合の理事会として、判決を取っておくこと」が役目かもしれません。
分譲マンションは、本体のローンの問題で乙区で競売で新所有者にならない限り、一発全額回収は難しいと思います。回収はヒト対ヒトなので、勿論①を行う前には、（出来れば管理会社の担当上司に出て貰い）相談と言う形で今までの書面を出しながら、「期限を切った書面、録音」はやっておいた方が良い気がします。

[333: 匿名さん]

　管理会社の放置が原因、さっさと対応すれば、大幅減少。　完全自主管理の管理組合の場合は、未納原因不明又は夜逃げ以外、長期の未納は防げる。

[334: 名無しさん]

管理会社１０９は管理費等滞納者で生活困窮者に対する集金は厳しく。
反社会的勢力に対しては、大目に見ているふしがある。内部告発に対し
ての管理会社１０９の対策としては、管理の実態を知らない役員を騙し
てか、若しくは共謀してかは不明だが、（私は騙しと思う）入居者名簿
の整理と称して名簿の更新をして過去の入居者名簿を更新を理由に破棄
した形跡がある。当時の役員に個別に対応するが、退去等で行方不明。
管理会社１０９は個人情報保護法の美名を悪用して情報は開示しない。

[335: 匿名さん]

　１０９は何ですか？

[336: 匿名さん]

管理会社は業務委託契約による範囲の督促はしますが、その回収保証も補填もしません。
現在、金額にも依りますが、世帯1％未満と低いので、今の内に何とかしておく事と思います。

その期の役員の立場で無いと、「気の毒、少額訴訟まで、いずれ解決する」となりがちですが、
区分所有建物での管理費修繕積立金は、突き詰めれば、ご自分の御部屋に付随する共有部分のみの為に、各々が毎月支払っており、自分の分から他の部屋へ支払う事態と考えますと、これ以上の放置はイケナイと理解されると思います。

二回目の大規模修繕は先と思いますが、何があるかわかりません。その時金融公庫から借入要の場合には、融資審査上は債権（この組合は未回収金有➡公庫へ返済の不安となります。）で、審査上早期解決の補填は、臨時総会で修繕積立金からスライド、、、と言う事態もなりかねません。

理事会が、もう諦めかけてる管理会社と共に、今までの督促経緯を示し、全額この期限に不可能なら、少額訴訟しますと伝え、判決を取っておく事が、後々は良い方向に行くのではと、残念ながら思います。
もし、「訴訟されたらもう払わない！」が出たら、それが延滞者の本音です。

[337: 匿名さん]

　完全自主管理の会計担当経験から、早期（納入の指定期日から、およそ５日後）に未納を把握し、すぐに納入指導（未納のお知らせで、督促ではありません）すれば、納入して下さるか、状況を把握できます。
　そのため、極端な未納はほとんど発生しません。
　自主管理の管理組合でもできることが、管理会社の「マンション管理のプロがサポート」していて出来ないなら、管理会社に業務委託する必要がありません。
　他の業務でも、最低、管理委託契約書や重要事項説明書に記載のある業務をできない場合、管理会社に業務委託する必要がありません。
　管理会社によれば、契約以上の納入指導を行うところもありますので、その管理会社は、現在の管理会社より良質と考えられますので、他の業務もあるかもしれませんが、管理会社の変更を考慮するのは当然です。
　「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントなどは、１年以上も納入指導をせず、確認も怠っています。

[338: 匿名さん]

やはり、共有部保守管理のプロを謳う会社に長年（紐付なら新築から）に渡り、月々安くない管理費を各戸専有に応じ、口座自動引落ですから、総会の契約更新時重説でも質問せず、不明点はそのままにするのではなく、この業務委託契約書記載のサービスは、どの範囲を？どのように？どのスパンで？報告は如何に？で、どう対処をするのか？をフロントや管理人（デイリーチェンジでも）日常的に質問をし、お互いの認識に出来れば良いですね。
聞かれた事すらも理解できない管理人、対処方法が判らず、放置がＮＯ1のフロントが多いと思います。

勿論、それをズバリと聞く役員（輪番であれば全住民の方々）が極めて少ない事も、原因と思います。
皆さん各々にそのサービスを毎日購入しながら、そこまで管理人に期待をしては、、、とか、、それは専有部の事だから、、それは理事会が、、、それは総会で、、、が多いと思います。
これは、組合の規約変更云々、、議案とか、、議決とか、、専門委員会設置がどうとか、の以前のベーシックな理解と思います。

[339: 匿名さん]

　投稿しようとして、確認画面で間違いを見つけ、編集画面に戻りましたが、入力したものがそっくりなくなってしまいました。　他のスレでも不調が発生しているので、運営会社様には、各種妨害に屈せず、システムの正常化に向け取り組んでいただきたいと思います。　
「プロ住民対策どうしていますか？」他スレでも、投稿できない事態が発生しているため、同じく、運営会社様よろしくお願いします。

[340: 匿名さん]

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

[341: 匿名さん]

理事が交代制で運営されている組合は繰越金の引き継ぎが曖昧になりまして、会計監査の費用が高くつくはめになる。築３０年のマンションの書類を調べるには至難の業である。書類（議案書、議事録、委託家委託書等。）組合室に山積はまだよい方で、組合室が無く書類の置き場所がその期の役員宅を訪ねて探し出すことから始める。現在の役員
は、管理会社の収支報告に疑いを持って数名のマンシぉン内に居住する管理のプロを噂をつてに探しだし３０年分を管理会社抜きで精査中である。

[342: 匿名さん]

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再度引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

[343: 購入経験者さん]

管理費修繕積立金の滞納はどこのマンションでも発生していますね。
私もそれは許せません。

当方、築３３年、４１戸の小さなマンションですが、３名ほど。
それなりに催促したり、弁護士通じて内容証明郵便送ったりはしていると思いますが、解決していません。
だいたい８０万前後、もう既に１００万超えてるかも・・・

私は単なる組合員で、理事会のメンバーではないのですが、滞納していても普通に何の不自由もなく生活できるなんて納得出来ません。
大規模修繕実施時でも、滞納を理由にそこだけ行わないという事もなく、皆と同じように修繕し、エレベーター、駐輪場なども普通に使用しています。

何のペナルティもありません。

しかも困ったことに、当マンションは水道代をマンション一括で払っていて、その後、個別に検針して請求が来ます。
電気、ガスなどは個人で個別に支払いますから、滞納すれば止められますよね？
通常は水道代だって滞納すれば止められるのに、当マンションはそれが出来ないのです。
水道代は払わなくても、止められる事はないんです。

管理費修繕積立金と一緒に引き落とされますので、管理費修繕積立金を滞納してる人は当然水道代も滞納している事になります。

結局私達が負担してるんですよ。何で他の家族の水道代を私達の管理費から払わなくてはならないのか、全く納得出来ません。

個別に支払うようにすると、一戸当たり相当な費用がかかるようなので出来ないみたいです。

他のマンションでは滞納問題、どのように対処して解決しているのか、興味あります。
理事会に問題提起したいので、色々知りたいです。

[344: 匿名さん]

　未納に対応できない管理会社など、管理会社としての資格がありません。　未納が１円でも発生すれば、直ちに対応できなければ、管理会社に管理委託する意味はありません。

[345: 匿名さん]

１０９の管理だけど、窃盗団、８９３、反社会的人物、それ等に類する人物の
入居に目をつぶり、管理費等（簡易専用水道料、駐車場使用料、駐輪場使用料等々）
滞納しているのに催促は形だけにとどめ。最後は踏み倒されてにげられ、組合員
には請求せず、規約には特定（包括）承継人に請求して回収できるのに放置、する。
理事長には回収不能と伝えて総会で処分して滞納金をなきものにする。

当マンションの管理規約を簡単に説明

①　賃借人の専用水道代、駐車場使用料、その他の費用の滞納はその所有する組合
員に請求して回収できる決まりがある。組合員がこの滞納金を支払はない時は次の
賃借人が入居時に専用水道の給水を閉栓して、家主が、未納金を支払った時に水道
を開栓する

②　区分所有者が競売、任意売買の場合には取引業者に滞納金の請求の要請をする。
是でも新しい区分所有者が滞納金を支払わない時は専用水道を開栓しない。
支払後に開栓するようにしておく、

以上の未納金の回収方法があるにも係らず、真面目そうな滞納者にはこの手を説明
して回収している。

これ以外の反社会的人物等に対する回収方法は非常に優しく、逆に保護するような
未納金を総会で処分してなきものにしている。

この管理会社の管理物件は精査した方がよろしいかと思います。役員との共謀が多い。

一言纏め。
　　簡易専用水道のシステムを最大限に利用して必ず未収金を回収できる。

※、注意、入居後は未納金が有るからといって、簡易専用水道と言えども勝手に水道
　　を止めてはいけません。

[346: 匿名さん]

　特定の管理会社の不正摘発は、管理会社の企業倫理部門へ。
　１０９が電鉄系管理会社なら、以前管理のマンションにいたことがあるが、そんなことは無いけど。

[347: 匿名さん]

無くて良かったね。私の所は分譲時からの区分所有者名簿、入居者名簿、
駐車場契約、解約記録、規約、委託契約書、議案書、議事録、等の閲覧
で確認済みです。

[348: 匿名さん]

　未納は無いの？　決算書等を確認したの？

[349: 購入経験者さん]

おそらく半年位は、管理会社が催促の電話、面会、弁護士通して内容証明郵送など、規約上ではそうなっているのですが、半年などとっくに過ぎているはずなので、もう組合の手に委ねられている状態だと思います。

勿論、理事長は何もしてないと思います。

「そういうのは管理会社がやってくれるんじゃないんですか～？」って言いそう。

当マンションは常識は通用しない腐ったマンションです。
まともな人達は無関心というか関わりたくないと思ってるみたい。

私も今まで無関心、関わりたくないと思っていたけど、ある出来事をきっかけに目覚めました。

組合がまともでないので何とか改革出来るよう努力しましたが、理事長、副理事長とは考えが違うのでなかなか思うようにはいきません。

私は単なる一組合員なので・・・・

規約や法的な事に関しては全く無知な理事長にお任せしていいのでしょうか・・・

もうあまり長く住むわけじゃないと思われる副理事長(老婆)はとにかく出費を抑えたい考えですが、管理費修繕積立金値下げして後になってしわ寄せ来ませんか？

[350: 匿名さん]

管理会社１０９は８９３等の滞納管理費等を見逃して理事長と共謀なのか、知らないのか
は解りませんが滞納金回収不可能で総会で処分していた。嘘だと思うなら議案書や議事録
は公開する用意があります。組合費が不足する前に、節約や、滞納金回収等が適切に処理
されているかのチェックをする能力を磨きなさい。分譲時からの収支報告は最重要です。

犯罪の陰には、お金です。組合の犯罪の臭いは収支報告を精査すれば見えてきます。

[351: 匿名さん]

？　
その前に８９３はマンション買えないしローンも組めないし電話も契約できない
銀行口座も開設できないのにマヌケ？　たとえ８９３の家族名義でもだめなのよ
指定暴力団の構成員なら各警察署の名簿に載ってるからマンションには住めません
８９３は一般人に交じって社会生活はできないのよ、企業舎弟のアパートでも住むのよ

[352: 匿名さん]

３５１さん
そこが問題、本当は住めないのに住んでいたのだ。嘘ではないです。
証拠はあります。あなたは管理会社１０９の関係者でしょう。

[353: 匿名さん]

110番通報

匿名でOK

サッサと行動

ぼさっとしてるあんたがアホ

[354: 匿名さん]

３５１、３５３さん、
管理会社１０９の仲間との話は終了、裁判所で合いましょう。

[355: 匿名さん]

>>354
どこの？

おまえはあほか？

[356: 匿名さん]

　人のふり見てわが身をなおしましょう。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と社員マンション管理士の上級フロント。　無理か。

[357: 通りがかりさん]

こんなに高層なのが乱立したら、
大変な金額になって問題も大きくなるだろうね…