管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[222: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>221　匿名さん、コメントありがとうございます。

当方、信頼できるマンション管理士に出会い、まずは月5時間のサポート契約を今月契約した所でして、
私も失礼の無い程度に勉強を始めて、こちらも情報収集の場の一つとさせて頂ければと考えています。

古い記事ですが↓も読んでいまして、私も弁護士に頼まないといけない程の状況になるのかどうか…
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

[223: 匿名さん]

滞納解消法
管理委託契約で3回請求させても回収できないと管理組合の仕事に成る。
難しいことは止めて、事前確認の上に滞納者を訪問すれば現金回収は簡単。
下手な文章請求より面談が効果抜群。

[224: 匿名さん]

ないものはらえません　訪問だけで解決するならどうぞ　　
マンション管理士は法律に関わる事はできません　
なにも権限が無い資格でこの場合は無意味です

[225: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。 45 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

[226: 匿名さん]

管理費等の支払い能力のない区分所有者は、そのうち、

債権者より差し押さえを受け、競売か、任意売買になるので、

新所有者者（特定承継人）より回収すればよいｖ。

規約に、きちんとその旨を設定して、日常の管理で、

入退去等（所有権変更等）の書面の整理をしておく。

取引業者等の、動きを、チェックすれば、所有者の同行が、

理解出来る。日常管理は大切である。

[227: 匿名さん]

上の人の言う通りだけどもう少し詳しく。
普通に請求して支払いがなければ内容証明で脅し、それでもダメなら訴訟。
絶対に勝つけど、どうせ差押える資産も支払いもないから、そのあとその事実をもって59条競売訴訟で終了。まあ無余剰の取り消しになるのが関の山だけどね。
結局金も資産もない奴からは絶対に取れません。
まあ管理費等については特定承継人にも包括承継人へも引き継がれますからね。そんなに気にしないでもそのうち所有者かわりますよ。
時効の5年だけ気をつけて時効前に訴訟でもやっとけばいいだけ。抵当権者が競売にかけます。
あっ、抵当権者がいなければそもそも無余剰取り消しになりませんから、そのまま競売が進むだけ。
予納金やら弁護士費用やら手間暇やらかかりますから実行出来るかどうかは組合次第です。

基本的に弁護士法の関係で督促業務については管理会社は請け負えませんから(請け負ったら違法行為)組合で頑張るしかないね。

[228: 匿名さん]

弁護士費用は組合費の無駄使い。サデステックな考えは、やめましょう。

強引な取り立てで、良い事は、ありません。弁護士に利益を与えるようなもの。

[229: 匿名さん]

>結局金も資産もない奴からは絶対に取れません。

この様な人を理事長には絶対に選ぶべきではない。

[230: 匿名さん]

現実ですよ、無い物取れません。
管理費滞納するくらいなら税も含め借金だらけでしょう。
その対象物件が滞納額や他の負債とみあう額なら収まりもいいが、
任意売却どころか競売も成立しないことが多いと思うけど。
税の滞納での公売でも同じ事、配当要求どころか債権放棄しないと成立しないかもよ。

少しでも回収、または安くても買い取ってくれる承継人探すことだね。
裁判所の判決など役に立ちませんよ、借金払えなくても犯罪じゃありませんから。
良い知恵は土地建物管理の専門知識に長けた弁護士に相談が無難。

[231: 匿名さん]

例え話ですが、リゾートマンションなどは管理費の滞納額が数百万単位がザラにあるようです。
５９条に依る競売は当然認められ競売し、数千円でも競落されないとか、普通の事ですよ。
結果、さらに滞納額は増え続ける、どうなるか解りますよね。
一般的なマンションでも築古で流通価格自体が低い物件なども最悪、安くても買いません。

法律が守ってくれるとたかをくくっていると痛い目みますよ。
共同で建て物を所有する共同住宅のデメリットがそれなのです。
その為に少しでも健全にという事で立法されたのがマンション法（区分所有法）
でも、ない者には勝てません。

[232: 匿名さん]

何も無い者が、開き直ると、８９３も、手を出さない。

係らない方が良いよ。あたらず、さわらず？

[233: 匿名さん]

情けないね。男か女か分からないね。

[234: 匿名さん]

滞納にお手上げとは情けない。
こんな人が理事長にならなくて良かった。

[235: 匿名さん]

>>234
借金まみれでなにも無い者、破産者、差押えするものが自宅以外何もない、親族も相続放棄を考える。
こういう人が管理費滞納するんですよ、お宅、取れるなら取ってみなさい。
シロートが軽々しい発言はしないようにね。

[236: 匿名さん]

>>233 >>234
＞滞納にお手上げとは情けない。

降参せずに対応できるなら、その方法書いてからにしてね。
感想聞いてる訳じゃありませんから。

何もない人から滞納金回収する方法、教えてください。
出来るならノーベル賞ものかも。　　笑

[237: 匿名さん]

なーんだ滞納金は回収できないと思っているんだね。
こんな人には理事長には不適格者だね。
余程貧民窟みたいな街のマンションだろうね。

[238: 匿名さん]

↑
何もない人から滞納金回収する方法、教えてください。
出来るならノーベル賞ものかも。　　笑

[239: 匿名]

理事長なんてジャンケンで決めるのに　なに期待してんの
裁判や競売で滞納金が回収できるとでも思ってんの？　庶民は無学だねぇ

[240: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。
4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
5 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

[241: 匿名さん]

区分所有法にはそう書いてあるけどね、現実に判決や支払い命令、競売許可でたとしても
滞納金回収出来るのはそう多くは無いだろうね。
そもそもその物件の価値がどんだけーって事もあるし、滞納金放棄しないと競売も成立しなかったり。
そんな人は借金まみれだろうしね、管理費どころの状態じゃないでしょ。

裁判しても弁護士費用含め管理組合の持ち出しって事で終るだろうね、これが現実。
集合住宅に住んだのだから、その負債も皆で分け合えば良い、嫌なら戸建てに住むんだね。

[242: 匿名さん]

区分所有法？
聞いて呆れました。

[243: 匿名さん]

>>242
お宅が無知なんだよね、区分所有法の５７～５９条に従って滞納などに対応出来るんだが。
お宅の言う標準管理規約の書いてある通りで滞納金が回収できるならやってからもの書きなさい。
どこの管理規約も同じような内容ですよ、常識。

ほんとうに世間知らずっているんですねぇー　呆れますわー

[244: 匿名さん]

みっともない言い訳
ほんとうに世間知らずっているんですねぇー　呆れますわー

[245: 匿名さん]

第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

[246: 匿名さん]

督促して延滞損害金を課して代理人弁護士費用を請求すると言うだけで
管理費の滞納や回収ができると思う一般民ですか　マンション管理しらないんでしょ
どのマンションも規約有るけど滞納も有るからのこのスレだろ
督促するだけで滞納金払ってくれるなら何も問題無いよ

[247: 匿名さん]

>>245
コピペしか能の無い方みえますね　誰でも知ってるから邪魔なんですけど

[248: 匿名さん]

無知だから、自分で書けないんですよ。
他人に言われた条項コピペして楽しいのでしょう。
PC覚えたての御老人と推察。放置で。

[249: 匿名さん]

＞どのマンションも規約有るけど滞納も有るからのこのスレだろ

滞納は回収不能なんて書き込むなど無責任極まりないが、きょうび2,30万の金は街金融でどうにでもなるから現金回収に限る現実に余りにも無知。
生活必需の支払い項目（電気・ガス・水道・携帯などの使用料）で管理費等だけが厳しい取り立てをしない無能理事長がいるので滞納額が増加して滞納者は勿論、管理組合も為す術を失うことになる。

[250: 匿名さん]

2,30万？　　笑　　

世間知らずには困りましたね、マンションに住んでから書いて下さい。

[251: 匿名]

>>249
口座落しの管理費滞納するような輩に、クレジットカード会社どころか街金融も金貸さないよ。
世の中ナメてはいかんね。借金の情報は協会まで有って共有してるし所得で貸せる限度も国が決めてんだよ。
そんな事も知らずに滞納管理費など督促すれば簡単に取れると思ってんだ？　　情けない。

[252: 匿名さん]

＞口座落しの管理費滞納するような輩に、クレジットカード会社どころか街金融も金貸さないよ。

甘いね。数ヶ月間滞納する状態になる時は、先ず口座は残金ゼロどころか口座停止になっているよ。
すると現金のみの生活となる現実を知るべきだよ。

[253: 匿名]

銀行口座そんな事で止まらないけど、お宅本物の無知だ？　
お爺さんだから手形と間違えてる？　笑

恥かくよ




管理費ごとき滞納する輩は借金まみれってことぐらい子どもでも解るわ

[254: 匿名さん]

＞銀行口座そんな事で止まらないけど、お宅本物の無知だ？　

銀行の表の顔しか見ていないね。
信用機関のブラックリストに乗った人物は銀行は相手にしません。

[255: 匿名]

↑　
関係ない事書かないの　残高不足で振替の延滞が続いても口座は関係ないよ

信用機関の事も詳しく知らないのによく言いますね　解説してみてはいかが　恥かかぬ程度に

[256: 匿名さん]

信用情報機関にはカード会社のほか、信販会社、銀行、保険会社、消費者金融、保証会社、リース会社、携帯電話会社なども加盟しています。加盟している会社は情報を閲覧するだけでなく、カード会社が知り得た個人信用情報を報告し、情報を共有します。

[257: 匿名さん]

口座振替は関係がない。
以上

[258: 匿名さん]

ブラックリストにのった延滞者は5年間表事業の金融機関からは相手にしてもらえません。

[259: 匿名さん]

借金まみれでも銀行口座は使えるけど、なにか問題有るの？
どれだけ滞納しても電気やガスも振替できるけど、どうかしたの？

ブラックリスト？　　そういう人が管理費滞納するのに簡単には回収できないわ
督促や訪問で集金出来ると思う世間知らずには呆れますわ

[260: 匿名さん]

>どれだけ滞納しても電気やガスも振替できるけど、どうかしたの？

この日本語変ですね。
電気・水道も滞納でしょう。

[261: 匿名さん]

いやそうじゃない。
電気・水道は口座振替で払っても、管理費だけが未納のやつがこの世にはいる。

[262: 匿名さん]

↑そんなの延滞者じゃないよ。横着者に過ぎない。

[263: 匿名さん]

２６１さんの、仰るとおり。

電気料と水道料を滞納したら、停止されると困る。

水道料と電気料は、各々水道局と電力会社に支払なら、

これらは、管理費等と別の徴収だから、

内のマンションでは、水道料、電気代　住宅ローンは滞納していないが、

管理費等は滞納している。日常管理を、キチンとしていれば、

そろそろ、任売か、それとも、競売開始かの、判断は、つきます。

[264: 匿名さん]

>内のマンションでは、水道料、電気代　住宅ローンは滞納していないが、 管理費等は滞納している。

そんな状態なら訪問回収が簡単です。
問題なのは口座は使用できずに請求書を以ってコンビニで現金払いをしている延滞者です。
この場合は現金払いの生活だから、他の請求先に負けずに滞納即訪問回収しないと難しくなる。

[265: 匿名]

理事長ご苦労様です

滞納常習者には、いくら法的手段を講じても効き目がありません
訴訟和解？しても滞納は続きます、お金が無いんですから

最終目的の滞納解消には退去（任意売却）、又は破産後の競売まで待つしかありません

その間の滞納額増加を最小限に抑えるためと、滞納自覚を持たせるため
マンションの駐車場・駐輪場・公共部利用の制約を設けます

少々時間がかかりますが、
経験上、滞納者の約半数以上の方は、自己破産となっています
それを待つか、鬼となって退去に向かうよう理事会が手段を講じるしかありません

滞納額分を均等上乗せし毎月支払いを続けている方も多数います
その見極めは、実際に会って話して時間をかけるしかありません

[266: 匿名さん]

厄介な滞納者は、支払い能力のある滞納者。

法令、規約に違反している管理者及び管理会社は、

注意が必要です。日本は、一応法治国家です。

[267: 匿名さん]

法的手段なんて当人は何も感じない程の無能力者である滞納常習者に対しては、終焉時に管理費の滞納額を最少にする為に訪問による現金回収に努めること。

[268: 匿名さん]

滞納者に何をしようが無い物取れないよ。
そんな人は管理費どころか他にも借金だらけだわ。
そういう民度のマンションに住んだ事を悔やみなさい。
なんやかんやと法手段とっても解決する日は遥かかなた、残念だねぇ。

[269: 匿名さん [男性 60代]]

初めてえつらんしたら、これを見つけたので。
２年前の総会の時から、少額訴訟しろ、と言っていたのに、
相手が住所を変える前に逃げる前に債権確定しておかなければ面倒になる、と総会で言ったが、
結局、多額になったので今年の総会決議で弁護士費用を計上して、
１件は民事訴訟を、もう１件は分割払いで弁済しますということに。
これが、住民の総意ということになりますが、
民事訴訟までさせた件は、相手方に何か裏がある、と思っている。
理事でもないから、弁護士とは話していないが。
弁護士費用は、民事訴訟だから滞納者に請求できるのかな？
結局、こっちが破産かけたらなあかんことになるのかな？その費用は？競売かな？
来年は俺も理事の番だから、理事長はくじびきだが、理事長でなくても、この始末もほっとけないなあ。
みんな、どうも、よくわからないみたい。
昔は、金があっても払わない学校の女の先生とか、２件も所有しているのに払わないあくどいのがいたけど、
金をもっとるやつらやったから訪問を重ねて滞納をなくしていたのですが。
世相を反映しているのかねえ、格差が広がる世の中では、今後多発するでしょうねえ。
滞納というのは、象徴的な問題ですなあ。
今後の大規模修繕工事と管理会社にも疑問があるので、管理規約を改正します。

[270: 匿名さん [男性 60代]]

追伸、
少額訴訟するなら、
１５年前のことだけど
自分で１回地裁に行ってみて、受付けで、書き方とか教えてもらって、
書類あると思うけど、もらってきて、
持ち帰って、みんなで文章考えて、
そんでから、司法書士のところ言って、
費用は、今、なんぼかなあ？
あんときは２万円で一式そろえてくれたけど、
それで少額訴訟やったらええと思うで。
もっとも、俺は、その時、相手を犯罪者にするかどうかということがあったので、
準備はしたけど、少額訴訟を起こさなかったけど。
こんな経験でも少しは参考になるのだろうか？

[271: 匿名さん]

いくら滞納しても犯罪じゃないから刑事告訴は無理、残念だね。
この世の中払えない者勝だよ。