管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[142: 匿名さん]

管理する費用も皆で出し合う集合住宅、誰かが払えなくなったらあきらめるしか無い。

払わないのではなく、払えないんだからどうしようもない、肩寄せ合って暮らしましょう。

[143: 匿名さん]

最上階のお金持ちが払ってあげる
集合住宅なんだから当たり前
助け合い

[144: 匿名さん]

余程孤独感を味わっている様ですね。気の毒に思います。

[145: 匿名さん]

↑　
払わないのではなく、払えないんだからどうしようもない、肩寄せ合って暮らしましょう。
お互い長屋のような集合住宅での共同生活、お金は払える者が出せばいいこと。

[146: 住まいに詳しい人]

　他の区分所有者に迷惑を及ぼす者には、
法５９条による競売を申し立てれば、追放出来る。
手続きは面倒でもこの方法がもっとも良い。
ローンで無剰余でも、管理費の残高分は、
競売価格に反映されているから、競落人から回収することが出来る。
短期間で追放したい場合は、複数の理事による訪問を繰り返し、
その時のやりとりは、記録に残すこと。
滞納者がでたらめであればある程、意外と早く競売となります。

[147: 匿名さん]

ただ５９条競売はハードルが高いからな。まずは経験のある弁護士に相談するといい

[148: 匿名さん]

＞短期間で追放したい場合は、複数の理事による訪問を繰り返し、その時のやりとりは、記録に残すこと。

５９条の適応はそれ以前に法的手段すらしてないなら無理だよ、勉強してから書けよ。
理事が訪問するくらいでは何にもならない、最低裁判で支払い命令くらい貰ってないと無理。
それでも解決せづ、あらゆる手を尽くし他に方法が無い時にだけ認められる区分所有法の特権だ。

それより長屋のような共同住宅、金有る者が払ってやれ、仲良く暮らせ、共同住宅選んだ責任だ。

[149: 匿名係]

悪質であればある程、速やかなる追放が可能です。
記録や手続きを面倒と思ったら追放は出来ません。
ここの書き込み者の中にも滞納があることから、
邪魔をしようと様々な記述をしています。
管理費はマンションの税金と同様です。
「払わない方は、遠慮して下さい。」

[150: 匿名さん]

今アパート経営してますけど、信販系保証会社が管理会社に対してやってる賃料代収みたいなことって出来ないんですかね？
現状殆どのマンションは管理会社が口振会社を通して所有者から毎月２７日とかに引き落とししてると思いますけど
保証会社が所有者から引き落としの可否にかかわらず管理会社に入金して、滞納者には管理会社に成り代わって裁判してくれるみたいですけど。諸費用は当然信販会社持ち。
当然手数料がかかりますので、不払いの少数世帯を無くす為にそれを導入するのはメリデメあるとは思いますし、審査通らない入居者もいるので購入時にそれを条件にするのは難しいかもしれませんけどね。

[151: 匿名さん]

管理費のカード払いは、三井系のところはやってるみたいですね。
でも、管理費を長期滞納する人は、カードもブラックリスト入りしてるような人でしょうから関係ないのかもしれませんね。

[152: 匿名さん]

管理費払ってるから自治会費くらいいいでしょうが！
なんて書き込みを他で見ましたが
どのみちこっちも滞納なんでしょうね

[153: 匿名さん]

滞納して平気で住み続ける人の無神経さに驚き。

[154: 匿名さん]

自治会費と管理費をごちゃ混ぜにしている人が居ますね
自治会は自由参加でちゅよ、僕ちゃん

[155: 匿名さん]

当たり前のこと言ってどうかしましたか？

[156: 匿名さん]

お金に困っている人でしょう。

[157: 匿名さん]

ここはいつからお金に困った人のスレになった！

[158: 匿名さん]

滞納問題ですが、どうかしましたか

[159: 戸建の住民]

お金に困っている人はこれからドンドン増えるでしょう。
下流老人とか。

かわいそうだから
管理費・修繕費は免除してあげてください。

[160: 匿名さん]

そうそう
独身者は付き合いもいやだし
自分以外に金使いたくないのよ
見逃してあげて

[161: 匿名さん]

管理委託契約書を見直して

管理会社が責任を持って徴収する、徴収できなかった場合は管理委託費から差っ引く
という案はどうだろ？

[162: 匿名]

その分委託費が高くなるだけだと思うよ。

[163: 匿名さん]

程度の悪い住民ぞろいで、上乗せされた管理委託費が月に１０万円なんてマンションが出てくるかもしれません。

無理だと思う。

[164: 匿名さん]

最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。

まずはマンションの所有者で集まる必要があり、その人たちで追い出すか？追い出さないか？の投票をし、
4分の3以上の票が集まれば、裁判所に訴えることができます。
詳しくは、マン管という資格を持ってる人や弁護士などに聞いた方がいいと思いますが、早めに手を打った方が良いと思いますよ。
マンションはみんなの物ですからね

[165: 匿名さん]

住宅ローンのほうは払ってるなんて滞納者が多い。
（こちらは、払わないと金融機関が直ちに強行手段に訴えるので）
本当にお金がなくて払えない情状酌量の余地があるのは、極一部でしょう。

１６４さんのおっしゃる通りなんだけど
理事長が、頭脳明晰、胆力十分、やる気まんまんと三拍子揃ってないと
難しい。

[166: 匿名さん]

>最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。
　これについては注意が必要です。

　担保設定などがされていて、マンション価格＜担保、未払い税合計なら「無剰余却下」と言って、門前払いされます。
　つまり、売却してもあなたには取り分がないからという理由で却下されるのです。
　管理組合としては、マンション売却でお金が戻らなくても、持ち主が変わればその人からもらえるのですが、その利益は考慮されません。

[167: 匿名さん]

持ち主は誰でもよいのです。
抵当権行使で元の持ち主を放り出した法人でもかまわない。

とにかく、どなたか管理費を払ってください。

[168: 匿名さん]

管理費も払えない貧乏人はそもそもマンションを買うな。
管理費を払ってないくせに恩恵だけを得られると思うなよ。
支払う努力もしないで、のうのうとマンションに住み続けるとは厚顔無恥も甚だしい。
安い賃貸に引っ越して、マンションを貸して差額で管理費を払うことも可能だろうに。
滞納者のくせにマンション暮らしをしたいと思うことが間違いだ。
マイホームを持つということに対して責任感が無さすぎる。

[169: まつ]

管理費も払えない貧乏人が出てきた背景には、日本経済の構造駅な問題にも原因がある。
かつて日本は終身雇用・年功序列制で、誰でも結婚して子供を作り、マイホームを買って子供を大学まで卒業させることができた。
ところが、バブルがはじけて少子高齢化社会になり、自民党の小泉首相による構造改革によって、正規雇用よりも非正規雇用が増え、安定した生活を送れなくなってきた。だから、折角銀行のローンが通ってマンションを買っても、その生活が続かない。それだけ、将来に夢を持てない社会にしてしまったのです。
決して国際化にケチをつけるつもりはないが、終身雇用・年功序列制は、日本の伝統的な良さがあった。それが崩壊したことが大きな原因だと思うのは、私一人だろうか。

[170: 匿名さん]

管理会社１０９は、管理費滞納者を選別して、理事会に報告したり、

しなかったりすることがある。８９３が不法占拠している専有部分

が競売により。競落した特定承継人に請求せずに、普通決議で処分した。

総会なりで質問すると、間違いを認めて、総会のやり直し等を、度々おこなう。

間違いを指摘する人間がいなくなると、どうなるのかな、？

１０９管理の物件は、過去の議案、議事録、委託契約、規約等を精査しては、？

組合員は、区分所有者である、自覚をもって、財産を守りましょう。

[171: まつ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[172: 匿名さん]

管理会社の良悪を見抜けない組合の役員では、何をしても無理、

痛い目に合っていても、理解する能力がないから、感じない、

ズルズルと、資金不足になり、管理費等の値上げ、一時金の徴収、

さては、借入金の問題で、管理会社の保証を、頼みにするようになる。

そうならない為には、日常の管理を、細かくしなければならない。

資金計画は、重要である。自分のマンションに住んでいるはずの、

管理の、プロを探すことから、はじめなさい。費用対効果を、考える事。

[173: 匿名さん]

督促
管理組合は、滞納者に対して、滞納管理費等の支払の督促とともに、今後も滞納が継続する場合には、その状況に応じてさらなる措置を執ることになる旨を事前に警告 する。
1ヶ月目 電話、書面(未納のお知らせ文)による連絡
2ヶ月目 電話、書面(請求書)による確認
3ヶ月目 電話、書面(催告書) (過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要因で滞納した者は、3か月以内に滞納を解消する) (管理費の滞納者のほとんどは、ローン等の支払も滞納していることが多いため、6か月以内に銀行が債権回収のために競売等 に動き出すことが多い注。)
4ヶ月目 電話、書面、訪問
5ヶ月目 電話、書面(内容証明郵便(配達記録付)で督促)
注 銀行等の他の債権者による競売が実施された場合は、裁判所に対して配当要求を行い、滞納 管理費等を回収する。売却代金の配当では滞納管理費等の全額を回収できない場合は、特定承 継人(買受人)から回収する。特定承継人が弁済しない場合は、特定承継人の資産について、 先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行を実施する。(3)、(4)参照)

[174: 匿名さん]

バブルがはじけて何年たってるんだよ。
バブル崩壊後にマンション購入した方の中にも滞納者はいるよ。
マイホームを持つ夢だけはそのままに将来の夢は捨ててしまうのは自分勝手すぎるだろ。

[175: まつ]

>>168
その問題の原因については、ご本人にあるというよりは日本経済の構造的な問題にあると思っています。
といいますのは、従来日本経済は年功序列・終身雇用制がベースでした。だから、誰でも結婚してマイホームを持って、子供を育てて大学までは卒業させることができたのです。
ところが、バブルがはじけて自民党の小泉政権による構造改革により、年功序列・終身雇用制がくずれて、正規雇用が減って非正規雇用が増えてきました。
その結果、将来に夢が持てなくなって、結婚しない独身世帯が増えてきました。そればかりでなく、折角銀行のローンを通って念願のマンションを買っても、解雇・賃下げにより、生活水準を維持できなくなるケースが相次いでいます。

[176: 匿名さん]

政治が悪い？
選んだのは誰かしら？

[177: 匿名さん]

仮に会社を解雇・賃下げになったら、売るなり貸すなりの選択を考えるべきで、お金がないのに分譲マンションに住み続けるのは、おかしいと言っているのです。
お小遣いが足りなくなったら、飲みに行く回数減らしたり、昼ご飯を安く済まそうという努力はするのに、なぜ維持できなくなるまで分譲マンションに住み続けるのか。
政治や社会のせいにばかりしないで、もっと目を向けるべきは自分の中にあるのではないでしょうか？

[178: 働くママさん]

だれも本人に責任がないとは言っていないと思うわ。
社会にも本人にも責任があると言っているだけよ。
そんなにムキになると欲求不満のはけ口にしているとしか思えないわ。

[179: 匿名さん]

住居とテナントを所有している組合員からは割高で徴収しています。
お金持ちの組合員が滞納分をカバーしていると言った感じですかね。

[180: 匿名さん]

毎月開催される理事会に於いて、会計報告に、未収金報告があります。

時々、滞納者の報告をしない事例があります。放置して様子をみていると、

管理会社、若しくは担当との、コネによって、曖昧にしていく様子が伺えます。

時期を見て追及すると、間違いました？で修正してきます。

回収不可能で、総会の案件のなかには、反社会的住民も含まれています。

明らかに、特定承継人も、現に居住しているのに、債権放棄しています。

管理会社は、１０９です。物件の方は、精査してみて下さい。

[181: 匿名さん]

管理会社の怠慢ではなく、理事会特に理事長の怠慢です。

[182: 匿名さん]

管理会社の怠慢でしょ？
督促業務も委託費の中に入っているでしょ。
何のために高い委託費払ってるんだか。

[183: 働くﾏﾏさん]

両方に責任はあるでしょう。管理会社は履行義務、理事会は管理責任。
そんなこともわからないとは、開いた口が塞がりませんね。

[184: 匿名さん]

＞管理責任？
　業務請負契約だから、組合に管理責任などない。
　管理会社上司（管理監督者）と担当者の善管注意義務違反。

[185: 匿名さん]

会計の責任です。
会計が舐められている。

[186: たけ]

>>184
請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
理事会に管理責任はあるでしょう。

[187: 匿名さん]

管理委託契約書より
管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、 甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、支 払期限後○月の間、電話若しくは自宅訪問又は 督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお 滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

[188: 匿名さん]

管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収 する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組 合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁 護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求 することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

[189: 匿名さん]

＞請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
＞理事会に管理責任はあるでしょう。

　業務委託契約だと、責任は組合にある訳？
　素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
　　　　　　　理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
　　　　　　　理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。

　　　　　　　理事の責任を問うという発想がおかしい。

[190: 匿名さん]

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。

[191: 匿名さん]

１８９さんへ
マンション管理適正化法、御宅のマンションの管理規約。

管理会社との、業務委託契約書、を学習して下さい。

管理会社とは、民法の、委任契約になりますので、

最終的には、責任の主体は、管理組合にあります。

組合員が管理するのであれば、管理会社は、不要です。