管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[1: 匿名さん]

訴訟に行くのは面倒ですから、支払督促でしょう
弁護士費用とか、色々と追加で支払わせた方がいいです

[2: 匿名さん]

　☺ 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[3: 匿名さん]

今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

☺ 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

☺ 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

☺ 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
☺ こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

☺ 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[4: 匿名さん]

>スレ主さん
上記２と３を貼り付けてみました。
参考にしてください。

[5: 新米理事長]

詳しく教えていただいてありがとうございます。

支払督促の方が私の都合のいい時に動けるかと思ったのですが、どのみち裁判になるなら最初から少額訴訟の方がいいのかもしれないですね。

[6: 匿名さん]

少額訴訟は簡単にできますし、１日で結審しますからね。
準備するものも、最小限でいいですよ。
延滞利息の細則、滞納期間、できれば、今までの催促回数とか日にちとかね。
それと管理費と修繕積立金、使用料の明細ぐらいで十分です。
滞納しているのは分かっているのですから、裁判所も簡単な審査しかしません。
ただ、支払い回数とかについては、裁判所は滞納者に便宜を図る可能性はありますが。
支払い督促もあまり変わりませんけどね。

[7: 匿名さん]

定型訴状については、わざわざ簡易裁判所に取りにいかなくても、
ネットで調べればすぐ出てきますよ。
それに記入して提出すればいいだけです。
内容は、それこそ簡単です。
別に考えて書くようなことはありません。
マンションの住所や理事長名、滞納期間と滞納額、滞納者の氏名等
そんなもんですよ。

[8: 匿名さん]

↑
やったこと有るの？　説明もアバウトすぎだけど
それと　支払督促なんてほぼ無視されるから意味ないし
その後の手段が皆さん知りたいでしょ

無視されたその後はどうするの？

[9: 匿名さん]

支払督促が無視なら公示して勝手に確定

どっちみち裁判　　とはならない
お金かけても結局は債務者に負担を求めるなら
楽な方でやる

[10: 新米理事長]

皆さんご意見ありがとうございます。

＞８さん

支払督促って無視されるんですかね？
だったら、裁判にならず債務名義がもらえるので、支払督促の方がいい気がしますね。
でも、裁判所から書類が来たらびっくりしてとりあえず中を開けて見るような気がします。
（滞納される方の心理は分かりませんが・・・）

私も、ここで聞いているだけではなく、インターネットで調べたりもしているので、
ここに記載される内容は、アバウトでも全然ＯＫですよ。
どんどんいろんなご意見や、実体験など教えてもらえると参考になります。


個人的には、仕事で外回りもするので、時間があるときに裁判所に立ち寄って書類を提出するぐらいなら
できるのですが、裁判のように指定された平日の時間に行くとなると会社を休まないといけないので、
支払督促が便利かなと思った次第です。

確定判決後に入金があるかどうかは、別問題で考えています。
入金なかった場合は、困りますが、またその時に考えます。
当方の滞納者は、まったくお金がないわけではなく、ルーズなのとローンを優先している状況です。
管理費を滞納すると大変なことになるんだぞということを思い知らせることが必要だと思います。

[11: 匿名さん]

>スレ主さん
支払い督促が無視されることはありませんよ。
ただ、異議がなければ通常訴訟へ移行することになるだけです。
滞納者が裁判をしても意味がないでしようから裁判にはなりませんよ。
勝てる筈がありませんからね。
平日の裁判所への出廷が難しければ支払い督促の方がいいでしょうね。
支払い命令が出ても支払われない場合が発生しますが、その時は
債権差し押さえ申し立てを行わなければなりませんが、その場合は、
滞納者の勤務先を調べておく必要があります。
銀行口座とか家賃収入とかもありますが、多分滞納するぐらいだから
期待できないでしよう。

[12: 匿名さん]

判決でて滞納金支払わなくても罪にはならないのくらい知ってるよね　以後１０年で時効だし
たとえ裁判で支払い命令出ても無いもの払えないしね　どうにもなりません
会社員なら給料の一部差押えられるけど　会社員とは限らない

管理費滞納するような人です　差し押さえる物なんてありませんよ　残念ねー

判決後　散々請求してもムリなら弁護士頼んで５９条の競売請求で
区分所有権を取っちゃうしか手はありませんよ　新たな所有者に払ってもらいましょう

[13: 匿名さん]

>12
あなたは、スレ主さんの応援をしているの？
裁判所は、支払いにあたって滞納者と話し合いをして、支払い
やすい方法を提案してくれます。
そこまでして決めた裁判所からの支払い命令を無視できますかね。
通常の者ならできませんよ。
裁判所が決めた支払い金額なら支払いができる筈ですよね。
それを無視すれば、滞納者に不利になりますね。
それを繰り返せば、現実的には不可能な競売もありかもしれませんね。
しかし、それでも、悪質極まりなければ競売は難しいですけど。
預金口座とか給料の差し押さえを認めてくれますよ。
滞納者は、サラリーマンではなくても、仕事はしているんでしょう？

[14: 匿名さん]

私のマンションでは、過去において、管理費等の滞納金に対して、
議案書、議事録を精査しましたら、法律違反の規約を活用して、
処分（滞納金は無しにする事、「規約には特定承継人に請求できるし、
新区分所有者は、現住している。」）
実質普通決議で可決、承認されていた、この期の理事長に確認を取ると、
管理会社１０９の担当によるアドバイスだそうです。

法律違反の規約をマンション管理士（管理士会の幹部）に相談したら、
廃止では無く、総会なしの、削除するように提案してきたようです。

マンションはルール無視の、無法マンションになりませんか。？

管理会社１０９とマンション管理士の両アドバイスは間違いだと思います。

[15: 匿名さん]

>14
管理規約が違法であり、滞納金は特定承継人に請求するのが
妥当ですが、その規約を無効としなければ、特定承継人には
請求できないし、総会決議を経て対応するんであれば、それ以前の
規約は有効ということになるので、管理士が正しいのでは？
法令違反ですので、この規約は削除しますでいいと思いますよ。
これをどうしますかで、採決をするのもおかしいでしょう。
もし、否決されたらどうするのですか。

[16: 匿名さん]

>14
総会では、みなさんへ報告しなければならないでしょう。
但し、決議はできませんよね。
報告しかできないんですから。

[17: 匿名さん]

>14
書き忘れました。
規約の制定、廃止は、特別決議となっています。
元々が普通決議だったのですが、これは認めるとしても、
廃止をするのに、特別決議というのもおかしいですよね。
対象は、法律違反ですので。
それを決議するのはやはりおかしいので、削除しますとの
報告だけでいいと思います。

[18: 匿名さん]

下記によれば、
「理事会または総会の通常決議で当該事項の無効を確認し、運用していけば十分であると思われます。なお、規約の条文を正式に変更または廃止するのであれば、精神条項とはいえ総会の特別決議を要します。」
だそうです。
【合人社計画研究所】
http://www.gojin.co.jp/faq/02/faq_02_25.htm

[19: 匿名さん]

あのね、裁判で判決貰ったり支払い命令が出ても、当人に資産が無ければ何も取れないの。
話し合って支払える額を決めたりの、支払い計画書などは無意味なんですよ、なんの拘束力もない。
逆立ちしてもお金が無い相手なら泣き寝入りです、訴訟は払える相手じゃないと意味有りません。
払えないからと刑事訴追される訳でもありません。また生活に支障の出る差押えもできません。

やるだけやったら５９条の競売請求しか手段はありませんよ、検索して覚えておきなさい。




世間知らずは本当にノーテンキですね、債権回収って大変なのに、素人がムリですよ。

[20: 新米理事長]

スレ主です。

みなさんいろいろアドバイス・ご意見ありがとうございます。

>11さん
私が調べた限りでは、支払督促は「異議申立されると裁判へ移行される」だったと思います。
NO2にもそのように記載されています。
実際問題、判決をもらうより払ってもらうことの方が難しいんですよね。


＞19さん
ノーテンキですいません。
しかしながら、当マンションの滞納者の場合は、まったくお金がないわけではないと思います。
滞納者の管理費に回わすお金の優先順位が低いだけだと思います。

厳しいようですが管理費も払えないほど金銭的に苦しいのであれば、売って出て行って欲しいです。
一時的に会社が倒産したとか、リストラされ再就職まで待ってほしいなどの理由があるなら、
正直に相談してもらえれば、明日は我が身なので、他の組合員の方も納得されると思います。

「お金がないから払わない」が通用する状況を放置しておくことの方が問題があると思います。

[21: 匿名さん]

＞「お金がないから払わない」が通用する
するんですよ、裁判して判決もらっても無ければ払ってはもらえません。
所得の差押えも、当人が生活ギリなら裁判所判断ですが差し押さえる事も難しいよ。

優しい事言ってると滞納金があっという間に高額になりますよ、それが問題。
どこのマンションもそうなってから騒いで難儀するんですよ。
２ケ月も滞納したらこまめにしつこく回収することです。

[22: 匿名さん]

>21
裁判所は滞納者の所得を勘案してから、分割払い等を決めるのですよ。
支払い能力があるから裁判所は判断するのです。
もし、まるっきり支払い能力がなければ、分割払いとかは提案しませんよ。
それこそ、競売とかになる可能性が出てきますからね。
だから、滞納者は、支払い命令があれば支払いますよ。
現に、金融債権は支払いが滞ることはないんでしよう。
銀行とかの支払いを滞らせたらそれこそすぐ競売になりますからね。
裁判所を信じなさい。
人を信じ、信じられる人間になりましょう。

[23: 匿名さん]

それがすべて可能なら金貸しも楽なもんですよ、だからノーテンキと言われるんです。
裁判所の決めた事がすべてではないのよ、守らなくても御咎めはありません。
支払い期限になってから当人が病気、失業、減給、世の中何でもありですよ、平和ボケだね。
当人が現実に支払いを開始しても生活苦という事を言うのなら、これまた回収不能。

マンションの場合は５９条の特効薬有りますから、最後にはなんとかなりますよ、検討祈ります。

素人は裁判所を頼りすぎですね、現実には意味無い事が多いんですよ。
裁判所は当事者に資産や所得が無くても支払い命令出しますから、意味解りますか？　笑

[24: 匿名さん]

裁判所はね　支払いを保証するところでは無いのですよ　お爺さんたち　勉強しましょうね

[25: 匿名さん]

>23
普通の人間は、裁判所から支払い命令が出れば支払います。
ただ、支払いたくても支払えない場合も出てくるでしょう。
その場合は、又少額訴訟等を行います。
それを何回かすれば、裁判所も競売を認めてくれるでしょう。
簡単には、競売は認めませんが、裁判所の支払い命令を何回も
無視されたら、裁判所も悪質と判定しますよ。
それで初めて競売訴訟に移行できると思います。
スレ主さんの場合は、支払い能力はあるみたいですので、命令が
出れば支払ってくれるでしょう。

[26: 匿名さん]

>>22
＞裁判所は滞納者の所得を勘案してから、分割払い等を決めるのですよ。
＞支払い能力があるから裁判所は判断するのです。

支払い能力が無かったら裁判所は如何してくれるのかな？　おしえてねー
払わなくて良いよー　っていうの？　


裁判所はね　支払い方法まで口出しませんけど　何かの間違えか錯覚？　ハハハッ

[27: 匿名さん]

>25
同じ事案で何度も訴訟は起こせないのよ、それすら知らないの？

[28: 匿名さん]

あのねー　裁判になる前に滞納者はそのことは聞かされて解ってるのよ。
支払い能力有るのなら、全額とはいわずでも支払うし話し合いするでしょ。
裁判まで来て無視や本当に支払いができない人相手には滞納金の回収は無理よ。

現実見ようね。

[29: 匿名さん]

>28
私は、某ＮＰＯマン管連合会の役員をしている者です。
滞納者についての相談があった場合、２の書き込みの説明をし、
訴状をコピーして渡しています。
全然やったことがない理事長が、訴状を書き、簡易裁判所にいって
やった結果、おかげさまで支払って頂けるようになりましたとの報告を
受けてますよ。３年間で６件の少額訴訟の実例がありますけど、それを
やって全てしはらってもらえるようになったとの報告を受けました。
案ずるより産むがやすしです。
それと、内容証明については、必ず支払いが滞った場合は、訴訟に
踏み切りますとの一文を入れておくといいでしょうね。
本当に支払いができない人は、売却して出ていかれますよ。
何も競売にかけられることもないですからね。

[30: 匿名さん]

はい　ごくろうさん　良い人ばかりでよかったですね

[31: 匿名さん]

滞納金？　少額訴訟する意味がどこにあるの？
支払い命令出してくれること？　支払いが無い場合さらに差押え可能なだけ？
無い物差押えできないのにねぇ～　さらにそこから１０年で時効　何やってんの？
素直に払うのは裁判しなくても払ってるよ　管理組合の対応が悪いだけ

訴訟で判決でると居住者は大きな顔して住み続けるの解ってるよね　それ以上は無いから
押さえるもの有るなら別だけど　そんなもの表に出ないよ　滞納スパイラルのはじまり

低能さんはマンション管理も低脳のようですね　ハハハッ　　アタマワルゥー

[32: 匿名さん]

>31
相変わらず品のないというか、学歴や育ち、勤務先が想定できる
書き込みをしているね。

[33: 匿名さん]

個人の特定に繋がる情報をわざわざ書き込むなんて・・・

[34: 匿名さん]

>>32 >>33
論理的に議論に参加できない貴方のほうがみっともないと思いますが？　自覚ありませんか？

貴方こそ学歴や育ち、勤務先が想定できる投稿です、下品ですよ。

[35: 匿名さん]

どうやって特定できるんでしょう…
無駄な決めつけをしても仕方がありませんよ

3年で6件の少額訴訟を一人の理事長がするなんて、まずありえませんし、通常は訴訟せずに費用が回収できるようにするでしょう
少額訴訟が目的ではありませんから

[36: 33]

29 さんへ
特定非営利活動促進法第30条とでも書けば本人は気付くのかな・・・

[37: 新米理事長]

スレ主です。

なんか荒れてますね。
滞納者の心情は、よくわかりませんが、管理費債権に対する認識が甘すぎだと思います。
カードが落ちなかったり、ローンが落ちなかったり、公共料金が落ちなかったりしたら
自分の生活を切り詰めてでも支払いをすると思います。

管理費を後回しにするのは、なぜでしょうか？
それでいて、エレベーターに乗り、照明の付いた廊下を歩き、共用部分を管理員に掃除して
もらっている。
サービスを受けるには対価を支払う必要があります。

管理費を滞納しても何も御咎めがないと思わせてしまっていることは、今までの管理組合の
対応が悪かったのかもしれませんが、管理費も滞納すると延滞利息も取られるし、
裁判に訴えられて、財産を差し押さえられるんだぞっということを知るべきです。

差し押さえるものがない？
マンションが有るじゃないですか。

それと、滞納を正当化するような意見は求めていません。
法的手続き以外でも、こうやって管理費を払ってもらったよというようなご意見なら大歓迎です。

[38: 匿名]

↑
単純で幸せな御方のようで　できるのならそうしなさい　
おたく少しマンション管理全般の学習した方がよろしいレベルのようですね
それと特にスレは荒れてませんよ　無知が多いだけのようです

[39: 匿名さん]

37は無知すぎます
抵当ついた債権差し押さえてどうするんですか？
今の程度ですと、会話になりませんよ

[40: 新米理事長]

スレ主です
コメントありがとうございます。

既に抵当権がついている（住宅ローン）があって、無剰余取消されるケースがあることは承知してます。
（ネット得た知識ですが。）
差押（からの競売）は、あくまで最終手段で、極論としての例えです。

法的手続きはあくまで手段であって、目的は管理費滞納の解消です。
まずは、少額訴訟等を行ない今年はうるさい理事会だなと思って支払ってくれればいいのですが、
そうでない場合は、悪質な滞納者と判断し、徹底的にやるしかないと思ってます。

どうして滞納者の肩を持つようなコメントが多いのでしょうか？
滞納者の方ですか？裁判されたら困るのですか？
無駄な支出に終わると思って気を遣っていただいているだけなのですか？
役員の任期が終わるまで波風立てずに待って次の役員に引き継げばいいのですか？
何もしなければ滞納が徐々に増えている状況は変わらないと思います。

[41: 匿名さん]

考え方が甘すぎるだけです
裁判上の費用なんて相手に請求してかからないようにするのが理事会では？

もっと考えてやるべき事は多いと思います

[42: 匿名]

教本に書いてある通りにできると思ってる理事経験の少ない凡人でしょう、ほっときなさい。

[43: 匿名さん]

滞納者には複数の理事が訪問して回収するのが一番効率的です。
最近の若者は文章は読めませんし、配達証明は居留守を使うし、郵便配達も簡単に受取人不在で返却して来るので労力を使っても意味が無い。

[44: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

少額訴訟で解決できた場合は、その方法が正解だった。
処が、その程度では解決できないから困っているのでしょう。
多少、時間が掛かりますが、
多額になる迄待って、競売訴訟に移行する方法があります。
無剰余でも管理組合は、差押えや競売を前提とした訴訟が出来ます。
勿論、直接的に管理費がその事で回収は出来ませんが、
競落した方から間接的に回収することが出来ます。
裁判事例もあります、管理費を厚かましく滞納して
のうのうとしている輩にはこの方法が良いでしょう。

[45: 匿名さん]

他に債務があるだろうから、結局競売になります
少額訴訟するよりも、支払督促の方が楽

債権に合わせて、支払督促して時効止めておけばいい

[46: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

＞４５
楽をして回収できるならば、苦労はないでしょう。
そうでないから困っているのです。
他の滞納が無い方もいますよ。

現実はそれほど生やさしくはありません。

[47: 匿名さん]

ほかに無ければ差押でしょ
ケースバイケースで対応なのに何を憤っているのやら

[48: 匿名さん]

抽象的な屁理屈つけて滞納者本人との面談を避けるのは理事長としての責任回避そのものです。

[49: 匿名さん]

>48
法的手続きする以前に滞納者に請求したり都合を聞いたりするに決まってるでしょ。
お宅、社会人としての常識すらないの？
裁判で判決もらっても解決しない場合も多くあるの、結果５９条による競売請求。
いきなり競売請求しても裁判所は認めないから、プロセスも大事。

お宅、もう少し勉強してから投稿したら？　レベル低過ぎで話がかみ合わないわ。