管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[202: 匿名さん]

>>200
>＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
>　一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
>　これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
>　普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）

要注意どころか、弁護士法違反では？

[203: 匿名さん]

１９５さん

正論でなければ、無視するか、酷い時は、退場させる。

それで、総会が、流れるようであれば、その組合員に責任を、

負わせる。総会は、あらかじめ、議案で通知されているし、

議案の内容を変更することは、できない。

[204: 匿名さん]

＞ならば、区分所有法上は、区分所有者個人でも請求できることになりますが、本当ですか？
　そうはなりません。
　民事訴訟法29条で、法人でない管理組合は、代表者以外原告になることが出来ません。
　組合の未収金は、共有の債権で、分割請求はできませんので、個人の権利は認められません。
　代表者である理事長にのみ可能な保存行為です。

民事訴訟法　第29条
　法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。

＞要注意どころか、弁護士法違反では？
　訴訟行為ではないので、違反にはなりません。
　弁護士も、管理会社の方へ言ってきます。

[205: 匿名さん]

>>204
>代表者である理事長にのみ可能な【保存行為】です。

「区分所有者固有の権限に基づき、共用部分の保存行為として」、未払い管理費の請求を認めた裁判例（福岡地裁平成元年1月17日判決）があるようですが、未払い管理費の請求を【保存行為】と解釈することには無理があります（下記参照）。

弁護士平松英樹のマンション管理論
【一区分所有者による保存行為を理由とした管理費等支払請求？】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/055.html

>>204
>訴訟行為ではないので、違反にはなりません。

弁護士でない者が、
① 報酬を得る目的で、
② 法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを
③ 業とすること
は、弁護士法第72条違反です。

[206: 匿名さん]

＞205さん

　掲示のサイトでは、結論として、「一区分所有者が保存行為を理由として管理費等の請求をするのは無理」と書いていますが、理事長が総会決議なしに原告になれるかどうかについて書いていません。


　また、標準管理規約２１条を理由に「保存行為を一区分所有者が出来ない」と書いていますが、２１条は共有部分の管理について書いているのであって、それを「保存行為も出来ないという趣旨」だと結論付けるのは納得がゆきません。

　勿論、法律の素人である一個人がいう事が社会的に認められるとは思いませんが、

区分所有法　第十八条では
　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
この様に規定してあり、「管理と保存は別行為」と読み取れます。
「２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 」とは
　保存行為も理事会が行う等の規定をすることだと、何かの講義（弁護士主催）で聞きました。
　その時の話では、規定がなければ、共有部分の復旧なども個人がすることが出来、組合に請求書が来ますよ、という事でした。

弁護士法第72条
　弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
　
「法律事務」の拡大解釈では、
　私は、管理会社の社員時代、何度も顧問弁護士の指示で、請求明細書の作成をしています。
　請求明細書とは、請求書・督促状などの請求額の根拠となるものです。
　フロントは、告訴状の理事長印を理事長からもらっていました。
　理事長が、弁護士と会うことなく、裁判所に行くこともなく支払請求訴訟が完了するのは普通でした。

違反ならこんな指示をしないでしょう。
　
　

[207: 205]

>>206
>違反ならこんな指示をしないでしょう。

>>205 の後段は、
>但し管理委託料金の枠外の別料金となる
に関するコメントです。

[208: 205]

>>206

>>205 の前段は、未払い管理費の請求を管理組合として請求することも、管理者が請求することも【保存行為】ではないことをお知らせする意味で URL を張りました。

[209: 匿名さん]

＞未払い管理費の請求を管理組合として請求することも、管理者が請求することも【保存行為】ではないことをお知らせする意味で URL を張りました。
　
　私も、保存行為でゴリ押しするつもりはありません。
　規約で設定しておくのがベストでしょう 。
　ただ、管理費等の支払請求訴訟については、総会決議が必要ないとう弁護士もいることを書いておきます。

[210: 匿名さん]

>>209
>ただ、管理費等の支払請求訴訟については、総会決議が必要ないとう弁護士もいることを書いておきます。

URL を読みましたか？
（抜粋）
管理組合に団体的に帰属する権利について、管理組合はその名において（管理規約60条3項に定める理事会の決議を経て）訴訟を提起することができます。
また、区分所有法26条4項に基づき管理者がその名において訴訟を提起することも可能です。
つまり、「管理組合」が権利能力なき社団として原告となることも、「管理者」が区分所有法26条4項に基づき原告となることも可能です。

[211: 匿名さん]

滞納者氏名の公表
・ 滞納者の氏名・部屋番号・滞納額を公表することについて、
戸建て別荘で構成する団地で、管理費の滞納を督促するために、別荘地の町会の会長が滞納者を明示した立看板を設置したことが名誉毀損による不法行為になるか問題になった事例で、
東京地判平成 11 年 12 月 24 日 (判時 1712 号 159 頁)は、立看板の設置に至るまでの経緯、その文言、内容、設置状況、設置の動機、目的、設置する際に取られた手続き等に照らすと、立看板の設置行為は管理費未納会員に対する措置としてやや穏当さを欠く嫌いがないではないが、管理費の支払を促す正当な管理行為の範囲を著しく逸脱したものとはいえず、会員の名誉を侵害する不法行為にはならないとした。なお、会則には管理費の納入義務が規定されているが、氏名の公表については規定されていなかった。

[212: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>新米理事長さん

匿名さん同士の議論が進んでいて話を理解するのに難儀していますが、
その後、支払督促の申立をされたのでしょうか。

当方、輪番理事長の1年目が終わった所なのですが、管理会社に無断で
転居されて連絡が取れなくなった方（所有者）がおり困っています。


これまでの状況は…
・管理会社による郵便、電話での通常督促
　→音沙汰無し
・管理人さんも顔を見ておらず、特定記録郵便で督促状発送
　→転居先（同じ市内）で投函されている事を確認
・中古マンションとして売りに出されている事を確認（汗）
・管理会社から内容証明郵便を発送
　→保管期限満了で差出人に戻された為、特定記録郵便で再送
　→転居先に投函されている事を確認（現在ここまで）

今週末に新期の第1回理事会がありますので、理事長再任を申し出て、
裁判所への支払督促を決議して来週早々に申立したいと考えています。


このスレに目を通した上で、繰り返しになる所もあるかと思いますが、
新米理事長さん他、ご意見や経験談をご教授下さいましたら幸いです。

よろしくお願いします。

[213: 匿名さん]

(届出義務)
第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、
直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

[214: 匿名さん]

他人任せでは何も進みません。
相手の住所を調べる方法
相手方の旧住所が分かる場合
相手が転居して引越し先が不明である、等という場合、通常は、「転出届」や「転入届」の手続きが行われますので、旧住所地（市区町村）の住民票を取得することによって、転居先の住所が表示されていますので、移転先の新しい住所を知ることが出来るのです。
戸籍法や住民基本台帳法によれば、自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために記載事項を確認する必要がある者は、住民票や戸籍謄本を請求することが可能です。

[215: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>214　匿名さん、情報ありがとうございます。

市役所へ諸々の資料を持って行き、事情を説明した所、意外とあっさり出してもらえました。
また、転居先が同じ市内である事は察していたのですが、徒歩約2分の斜向かいでした(^_^;)

部屋は任意売却を手掛ける業者に預けられて売りに出されており、後は自己破産されないか
心配なのですが、一言「み～つけたっ！」と、ご挨拶に行くかどうか悩んでいます（笑）

まぁ、当方としては相手を刺激しない様に粛々と督促手続きを進めたいと考えていますが、
同様に夜逃げされた事のある方がご覧でしたら、対処法など聞かせて頂けましたら幸いです。

よろしくお願いします。

[216: 今監事]

理事長1年生さん

すでに売却手続きに入っている様ですので、早く売れるといいですね。
標準管理規約２６条と同じ規定があれば、買受人にも請求できますよ
あんがいと買受人はすんなり払ってくれます。

[217: 匿名さん]

滞納金？　無い物取れないよ　世間の常　あきらめが肝心　判決など無意味
運よく裕福な承継人が買ってくれるといいですね　ガンバ！

[218: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>216　今監事さん、情報ありがとうございます。

標準管理規約２６条と同じ文面が当方の管理規約にもありましたので、少し安心しました。
とは言え、部屋が売却されるまで月々3万ずつ雪だるま式に増えていくのも気持ち悪いので、
夜逃げした所有者からも、少しずつで良いので回収したいものです。


尚、話が少し逸れるのですが…
昨年の未収金に「前所有者のCATV使用料（3200円）が破産により免責許可決定、回収不能」
とあり、今年に損金処理をお願いしたのですが、チョッと匂いますでしょうか。。。

私も「何でCATV使用料だけ？」とフロントに聞いたものの、小額でもあるのでそれ以上は
ツッコまなかったのですが、規約の「管理費等について有する債権」の「等」に含める物、
含めない物があるのでしょうか。


少しはググれ！と他の方からツッコまれそうですが、他にも色々と問題を抱えており…。
重ねまして経験談やご意見を頂けましたら幸いです。

[219: 匿名さん]

事故物件にならない事を願った方がいいかも　買い手がつかなければ永遠に未集金の回収は不能
管理費等の時効は５年　裁判での判決後１０年で時効　物件価値に見合った滞納額以上なら買い手はつかない
滞納者自身にとって　その先に優先するはローン残金　先取特権も取れたとしてもオコボレ程度
　

無い物は取れないのが世間の常　あきらめが肝心　

管理組合ごときが簡単に滞納金回収出来るなら金貸しや銀行すらも苦労は無いわい　あまいねぇ

[220: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>217　219　匿名さん、コメントありがとうございます。

現在、住宅ローンが払えず競売や任意売却になる部屋が増えているとも聞いており
少し不安になっていたのですが、皆さんの意見も肝に銘じて、今自分が出来る事を
キチンとやっておこうと思います。

[221: 匿名さん]

シロウトが１００人集まっても何も出来ません　競売公売も成立すればのタラレバ状態
費用は掛かりますが法テラスなどへいくとその専門知識を持った弁護士もいます
相談してみてください　ケースバイケースで良い知恵あるかもですよ　どうせ法手続きが必要ですから