ザ・パークハウス 市谷甲良町 ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ichigayakouracho/top.html
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：熊谷組

時節柄、坪450～500万オーバー連発か？

ザパークハウス市谷甲良町
所在地：東京都新宿区市谷甲良町11-1(地番)
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅(東口)徒歩5分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅(A1出口)徒歩7分、
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅(矢来口)徒歩11分、都営新宿線「曙橋」駅(A3出口)徒歩14分、
　　　JR中央総武線「市ヶ谷」駅(JR改札口)徒歩17分、
　　　東京メトロ有楽町線・南北線「市ケ谷」駅（6番出口）徒歩17分
管理会社：三菱地所コミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2015.5.15 管理担当】

[21: 匿名さん]

柳町だから安いでしょう

[22: 匿名さん]

ここは旧三菱案件ですか？もはやそんな区別は存在しないのか？ベリスタ仕様にはしないでほしい。

[23: 匿名さん]

市谷エリアは靖国通り、外苑東通り、大久保通りの内側の雰囲気が最高です。
歩いてみれば誰でもすぐに分かります。
ここも一応内側になりますが、土地も狭いし、周りの道路の道幅も狭く窮屈な感じが否めません。
でも３通りの内側はもうマンションが建つような土地は無いので、仕方ないですかね。

[24: 匿名さん]

市ヶ谷駅がもう少し近いと最高なんだけどな。

[25: 匿名さん]

グレードには期待しちゃダメ。

[26: 匿名さん]

>>16
パークハウス加賀町、良いですよね。少し前まで一戸だけ中古が出ており、内覧のタイミングを調整していましたが、すぐに売れてしまったようです。
こちらは仕様がどうなりますかね。ディスポーザー、天カセ、ミストサウナ、食洗機ありなら本気で考えたいです。

[27: 匿名さん]

最寄駅が柳町だから云々って言ってる人が若干一名いるみたいだけど、ここの甲良町や二十騎町、加賀町あたりは牛込区の中でも地歴が良いことで知られている。そもそも神楽坂まで歩いてすぐだし、少し離れている分より閑静であるとも言える。新宿や四谷方面にもアクセスしやすいのも利点。
どうしても神楽坂の名前がつく駅で電車を乗り降りしたいというミーハーさんには向かないが、住環境は最高だと思います。

[28: 匿名さん]

大久保通りに面せず少し入っているのは良い
ただ道路がすごく狭い

北隣が整備工場、北西側が印刷工場のようなので
要チェックかもね

[29: 匿名さん]

周辺道路が広ければ広い、狭ければ狭いで文句が出るんだね。それだけ目立った欠点が無いってことか？

[30: 購入検討中さん]

ここは高いでしょうね。個人的には神楽坂のグランスイートより良いです。

[31: ご近所さん]

近隣の二十騎町と加賀町に続き、地所パークハウスの市谷三部作が完成ですね。
どちらも竣工1年前くらいには早々に完売していた記憶があります。価格帯次第ですが、こちらはどうなるか。

[32: 匿名さん]

グランスイートは早く売り抜けたいと思っているでしょうね。これまでの地所の同等立地物件を見ると、仕様面でこちらが勝るのはまず間違いなさそうですから。

[33: 匿名さん]

高いでしょうね、やっぱり。
仕様もおそらく高く出てくるでしょうから、そもそも安くはないというか
いいオネダンという感じなのかなぁと。
立地的にも悪くはないとは思います。
28さんも書かれているように、工場は実際に見ておいた方が良いでしょうね。

[34: 匿名さん]

仕様を高くして500万
仕様を悪くして400万

今時期私は後者だと思う。
地所自体のやる気が最近感じられない。

[36: 匿名さん]

結構前に迷ったんだけどグランスイート買わないで良かった。

[37: 匿名さん]

35さん
27ですが、周辺にもう10年以上住んでいる中立的な者です。
コメント内容からグランスイートの関係者さんとお見受けしますが、私の個人的感想で何か気に障ったのなら残念です。
ただし、こちらは物件を検討するためのサイトですので、色々な意見があることについてはご理解とご了承いただきたいと思います。

[38: 匿名さん]

神楽坂と比較にならないと思う。
沿線が大江戸線だから、北町物件とガチじゃない？
大久保通り南側と北側でイメージも大分違いますよ。
南は邸宅街、北は商業地。
牛込中央東は神楽坂、西は柳町てかんじ。

[39: 匿名さん]

神楽坂徒歩圏にある、市谷アドレスの邸宅街に位置するマンションという捉え方で良いですね。

[40: 購入検討中さん [男性 40代]]

期待していましたが、資料見て検討やめました。
大変残念です。

土地の欠け、建物の欠けは風水上かなり良くないと
聞いたことがあります。

やはり土地の形は長方形が一番良いそうです。
気にならない方はどうぞご検討ください。

[42: 匿名さん]

整形の中に無理にバルコニー作ると部屋が変形になったり激狭バルコニーになるから
飛び出しバルコニーも悪くないよ。広いし明るいし
よく比較されてるグランスイートの猫の額の狭いバルコニーよりは全然好印象ですけど
そうじゃない人もいるかもね

[43: 匿名さん]

狭くて暗いバルコニーが好みならグランスイートへ
広くて明るいバルコニーが好みならパークハウスへ

バルコニーを選択基準にするなら単純明快

[44: 匿名さん]

GSみたいな形状のLDだと、見栄えがするようだけど実際に住むとバルコニーの暗さと狭さに悩まされるんだよね。
まあ、実を取るか見栄を取るかの判断を個人がすれば良いんじゃない。

[45: 匿名さん]

ここ閑静で立地的には申し分ないけど、やっぱり土地が狭いんだよな。
周囲の道幅の狭さも気になるな。

[46: 匿名]

皆さんバルコニーで盛り上がっておりますが、
庇に違和感あるのは私だけでしょうか？
遠くから見るとTBSの番組サスケのコースみたいに
横が繋がっていて、アスリートだったら渡って
みたくなるのでしょう。(最上階がゴールってことで）
セキュリティ的は完全に甘い気がしますが・・・
あと、庇は鳥が寛ぐには最適な場所になりそうです。
もし、ふん等で汚れたら掃除は誰がするのでしょう？
都度専有部に業者が立ち入り掃除するのでしょうか？
めんどくさいですね。
猫も飼ってはいけません。
庇で寛ぐこと必至ですから（笑）
設計、施工で会社が違うと理想と現実にギャップが
出来てアンバランスな作品になりがちですね。

[47: 匿名さん]

>>46
セキュリティ？
ここって三重か四重セキュリティになるはずですよね。そのようなマンションでサスケばりの盗っ人の心配ですか。面白い考え方で、参考にはならないけど楽しめました。

[48: 匿名]

>>46
とてもユニークな感性をお持ちで素晴らしいですね。どういう思考回路なのか気になります（笑）

[49: 匿名さん [男性]]

峰竜太さんの有名な自宅が近所です

[51: 匿名さん]

確かに、「峰竜太の家の近くだから住みたい」とは思いませんからね。
どうでも良ことです。

それよりも、北側にある整備工場が気になります。
騒音とか、匂いとか。
近隣住民からの反対運動もあったようですが、丸くおさまったのでしょうか。
町内会のお付き合いとかちょっと心配。

建物自体は結構いいかなと思うのですが、
住環境を考えると悩みます。

[52: 匿名さん]

>>51
整備工場は騒音などほとんど感じませんよ。
近隣の方とは交渉が済んだのか、着工してからは施工反対ののぼりが全て消えました。

[53: 匿名さん]

北側の整備工場と印刷工場の問題は騒音ではありません。問題は将来の大久保通り拡張。間違いなく両工場は取り壊され、「通りを一本入った静かなマンション」はあっさり「大久保通り沿いの騒音まみれのマンション」へ変身。。。このマンションの長所「静かな住環境」は期限付き。。。こりゃないな。。。

[54: 匿名さん]

なるほど
後楽園から来た道が、今は東京新宿メディカルセンター（旧東京厚生年金病院）の横あたりで幅広い道路を作ってますけど
あれは大久保通りを拡張してずっと大久保のほうまで工事していく計画なんですね
放射25号線という道路計画みたいです

現在大久保通りの南側に古い低層の建物が並んでいるのは、そこが道路の拡張場所になるからなんですね

というわけで、将来は整備工場の部分は幅広い道路の一部となり、
このマンションはさらに交通量が増えた幅広い大久保通り沿いになるというわけです

[55: 匿名さん]

物件近くの外苑東通りは、30年くらい前から拡張工事予定言われていて、最近漸く工事実行の雰囲気になってきました。
東京オリンピック頃、つまりあと5年後に完成とすると、計画から35年後くらいの完成でしょうか。
そうなると大久保通りの拡張工事もあと30年後？
でも東京新宿メディカルセンター近辺の工事は進んでいるので、この物件近くの大久保通り拡張工事が実行されるのはそう先ではないかもしれませんね。
交通量が多く幅広い大久保通りが完成すると、通り沿いのこの物件の価値下落は激しいかも。。。それもそう先ではないかも。。。
今は土地バブル起きているので強気の価格設定（400万円？500万円？）になるのでしょうが、何年後かには。。。

[56: 匿名さん]

地図見ると大久保通拡張してもぎりぎりこのマンションは道路に面することはなさそうですが。
周辺のセットバック位置からして整備工場のところが接すると思います。
まだまだ立ち退かなそうな建物が多いから拡張が完成するのはいつになることやら…

[57: 匿名さん]

大久保通りの拡幅は北町～筑土八幡の区間は東京都によれば平成３１年度に完成予定になってますね
（ホントにできるのかは知りませんが）
着工してるようなので用地買収のめどは立っているのでは？

[58: ご近所さん]

大久保通りを牛込神楽坂から牛込柳町へ向かって歩くと、確かに道路拡幅に備えてセットバックされている所も散見されます。
ただしまだ大久保通りに面した建物も数多くあり、神楽坂上周辺も含めて着工されるのはいつになるやら、といった印象です。
上の方が指摘されている通り、本物件は拡幅実現後も大久保通り沿いにはならないと思われます。
これらをどう捉えるかで評価が異なるマンションになるかもしれません。

[59: ご近所さん]

>>52に書かれている事が気になった。着工してのぼりがすべて消えたということは、相当の対策を打ったということで、それにかかった経費は物件価格に上乗せされているということでしょうかね？

[60: 匿名さん]

平成３１年度までに工事完了するのって
現状で見るとどうなんだろうなぁという部分はありますね。
工事自体が始まってしまえば早いのかもしれないですけれども、
まだ現状の建物の多さを考えるとうーんという所かな、と。
出来ると随分と変わってくるんだろうなと思うのだが。

[61: 匿名さん]

>>59
ネガるのヘタだな。
周辺住民に金をばら撒いて和解したとでも言いたいの？「ご近所さん」笑

[62: 匿名]

>>61
カネ以外に何で和解するの？

[64: 近隣住民 [男性 30代]]

近隣住民です（ただし、反対運動には参加してないので一部推測）。

住民が反対していたのは、マンション建設そのものではなく、あの狭い道路に大型車両が頻繁に通ることです。この道路は狭い上に、すぐ近くの小学校への通学路でもあるので、そういった点の改善の運動が起きていました。

要求内容としては、トラックの小型化、誘導員の十分な配置…などです。それらのうちどれだけを受け入れたかはわかりませんが、平日昼間に周辺を通ると、尋常じゃない数の交通誘導員がいるのは確かです。

そういう意味では、ちょっとしたコスト増は懸念されます。

[65: 匿名さん]

なるほど。
マンション建設自体への反対ではなく、建設過程での通学路の安全性を懸念しての周辺の動きだったわけですね。
それなら建設後は何の遺恨も残さないだろうし、地所も誠意ある対応を見せてあっぱれというところでしょうか。

[66: 匿名さん]

周辺に整備工場と印刷工場があるみたいですが、
こちらの用途地域は商業地域・第一種住居地域のはずですよね。
閑静な住宅街なのに準工業地域と隣り合わせているエリア
なんですか？

[67: 匿名さん]

整備工場と印刷工場は商業地域に建っています
大久保通り沿いのような幹線道路沿いが商業地域なのは普通です

[68: 匿名さん]

大江戸線のみかぁ…