大規模修繕工事 と (株)合人社計画研究所

[匿名さん]

大規模修繕工事に於いて、(株)合人社計画研究所が何をどのように行ったのか、広く皆さんに知ってもらいたいと思い立てたスレッドです。
些細な事でも知ってもらい、大事な修繕積立金を無駄に使われないようにしてもらいたいと思いますので、色んな事、ここに書いて一人でも多くの人に知ってもらいましょう。


【一部本文を削除しました。管理担当】

[1: 匿名さん]

合人社は、１０年毎に大規模修繕工事を行わせるように仕向けます。

[2: たぶちゃん]

いいのでは？
大京さんもそうですよ

[3: 匿名さん]

１０年で大規模修繕工事を行うのを信じている人が、分譲マンションに住んでるとは思えませんね。
もしかして、築３０年以上の分譲マンションに住んでるのでしょうか？
１０年前の新築マンションでも、長期修繕計画で大規模修繕工事は１２年を目安にしているマンションが多かったし、今の新築マンションだと１５年を目安にしているマンションが多いですよ。
１０年毎に大規模修繕工事をしていると、修繕積立金が大変高くなりますが、管理会社や業者はお得意さんなので、至れり尽くせりの対応でしょうね。
とんでもない成金で、建築にはど素人で、幾らでも金を支払いたいと言う人ばかりが住んでるマンションのようですね。
そうなら、羨ましいです。

[4: 匿名さん]

合人社の提出した見積り金額は、理事会が合人社を外して依頼した大手ゼネコンの見積り金額の１.３倍でした。

[5: 匿名さん]

うちのマンションで、８年目になった理事長が管理会社を合人社に替えようと理事を説得し、管理会社を見直すことになり、圧倒的に安い管理費用の合人社が辛うじて勝ち、管理会社が合人社に変わりました。
９年目になる時の総会で、議題には載せられていなかったのに、合人社が大規模修繕工事の話をスライドなどを用いてし始めました。
１０年目で工事をしないと保証がなくなってしまうので大変なことになるし、国も１０年で行うように言ってるとか、世帯当たり最低１００万円必要で、オプション工事を入れるとこれだけの金額で、このマンションが綺麗に生まれ変わります、と、演説をし始めたのです。
その時に配布された工事説明書には世帯当たり平均で１３０万円の金額になっていました。
１００世帯だとすると1憶３千万円です。
そして、合人社は、修繕積立金の値上げ案を出したのです。
今の支払額の２倍で、一時金として世帯当たり平均１５万円を示したのです。
それで総会決議を取ろうとしたのですが、何名かが質問し、異論を唱えました。
購入時の長期修繕計画書だと、大規模修繕工事は１２年目になっていて、大規模修繕工事費用の予定額を合人社が出したような世帯当たりにすると８０万円で、修繕積立金の値上げも１.５倍で、それを覚えていたので、あまりにも違い過ぎるのがわかりました。
それを聞いた合人社は苛立ってしまい、急に顔色が変わってしまいました。
それに、何故か理事長だけが、やたら大規模修繕工事をしようと大声で説得しだしたのです。
あまりにもおかしいので、疎開決議は取らず、改めてじっくりと考え直すことが必要だとなり、それをさせたくない合人社と理事長の説得を退ける為に、他でも行われていると言う修繕委員会を作り独自に検証することとなりました。
その場で５名が選ばれ修繕委員が出来ました。

その後、修繕委員会が独自に、前の管理会社にも問い合わせたり大手ゼネコンや地元の大規模修繕工事をしている工務店などに建物を見てもらい調べると、このマンションの場合、長期修繕計画の１２年と言うのも早過ぎる工事時期で、今、工事を行うとすると世帯当たり６０～７０万円くらいになると、問い合わせた業者から報告書が上がりました。

これを理事長と合人社に見せると、そんな無責任な工事は出来ない、そんな工事をして、後でどうがしたら、責任は誰がとるんだ？などと言い出したのです。

どうやら理事長は合人社と通じていて、金銭的なやり取りが行われたりしているようなので、今、管理会社を元の管理会社に戻したほうが良いと言う意見もでてきていて、合人社を替えると言う方向で動いていますが、理事長ひとりが大反対しています。
おそらく、理事長を解任し、管理会社を外して、理事会と修繕委員が協力しながら管理会社の変更を行うことになるでしょう。

合人社は危険です、リプレイスで合人社の名前が出たら、反対し、合人社が管理会社にならないようにして下さい。

[6: 暇入]

>>工事を行うとすると世帯当たり６０～７０万円くらいになる

大規模修繕専門工事会社に頼めばそれくらいですが、管理会社とかゼネコンを経由すると
１５％から３０％上乗せです。元請けになれば責任を取るから当然ですね。

合人社が言うのは自社が受託した場合は、３０％引いて下請けに出すときは世帯当たり４０から５０万円になるので
責任は持てません、という意味でしょう。

安くしたければ理事会の責任で大規模修繕専門工事会社に直接頼んだらいいんです。面倒なら管理会社経由。

[7: 匿名さん]

>>6
良く読まないから誤解してますよ。
元請であるゼネコンの見積り金額がそれです。
それに、大規模修繕工事などの高額な工事の場合、マージンは１～３％です。
１５～３０％とと言う多額のマージンは、１０万円以下の工事の時です。

末端の職人以外は全て元請です、

簡単に説明すると、職人が有限会社を作り、その有限会社を下請にした工務店があり、その工務店を下請にした建設会社があり、その建設会社を下請けにしたゼネコンがあるのです。

有限会社は職人にマージンを乗せ、工務店は有限会社にマージンを乗せ、建設会社は工務店にマージンを乗せ、ゼネコンは建設会社にマージンを乗せるのです。

実質総額１億円の工事だとして、何もしない口利き料として、直接工事会社の１５～３０％のマージンを乗せて１５００～３０００万円も利益が出るなんて、有り得ません。
口利き料はペーパーマージンとよばれ、１億円の工事なら口利き料の内容にもよりますが、通常は０.５～１％程度です。
それでも、口を聞くだけで５０～１００万円の利益になります。

[8: 暇入]

それだけわかっていれば何も問題はないと思いますけど。

[9: 匿名さん]

マンションの全員が、この事を正しく分かっていれば問題ないのですが、この事を知らない人がほとんどなので、合人社に騙されてしまうことがあるのです。

[10: 匿名さん]

私が理事の時、合人社の担当者が屋上の角に近い部分のコンクリートにひびが入っていて、屋上の角が落ちて事故が起こるかも知れないし、雨漏れが起こるかも知れないからと写真を見せて至急補修工事をするので許可を下さいと言い出しました。
日曜日の夕方だったので皆で見て確認しようしたのですが、担当者は屋上は危険なので上がれないと言って見に行かせないようにしているようだったので、怪しく思い、強引に見に行きました。
行く途中、担当者は、自分は直接見た訳ではないと言い出したのですが、後で、それは言い訳する為の前振りだったとわかりました。
屋上に上がり見たのですが、写真のようなひび割れはなく、写真を撮った場所も見当たらなかったのです。
担当者は、おかしいなと言うだけでした。
案の定、その担当者は突然いなくなってしまい、次の理事会には新しい担当者がきたのですが、引継ぎをしていないので、屋上のひび割れについては知らないと言うのですが、それでは筋が通りません。
担当者じゃなく支店の統括に連絡して話したのですが、前の担当者は突然辞めたのでこちらも困ってるとしか言わないのです。
会社ぐるみであると感じました。
そこで、こんな事が繰り返さないよう、緊急を要する工事でも、必ず現場を直接確認し、確認した時の写真を添付することにしました。
あの時、屋上を見に行かなかったら、緊急工事だと許可していたら、１００万円近くの金が騙し取られたのかと思うと、今でも腹が立ちます。

[11: 匿名さん]

元請けは人を置かないといけないから
この会社の場合、20%から30%は取りますよ
バックもその程度は貰います

[12: 匿名さん]

>>11
「人を置く」とは「常駐」のことですか？
大規模修繕工事の工事金額が１億円だとしたら、それの２割としても２千万円です。
１億円程度の工事費用の建物なら、工事期間はせいぜい４か月ですから、１か月で５００万円です。
常駐するのは現場代人と呼ばれる人で、元請からは一人だけ出されます。
工事は土日を除く平日なので、実質２２日程度で４か月なので約９０日です。
９０日で２千万円だとすると、一日当たり２２万円です。

それから、現場代人が常駐するような工事は、公共の工事でも限られた高額な工事くらいです。
大規模修繕工事で常駐することはありません。
通常は、一人が幾つかの現場を掛け持ちで行います。

あなたの言う２０～３０％と言うのは、現場代人が必要な特殊な工事で、しかも、工期にもよりますが、４か月の工期だとすつろ工事金額が１千万円以下、数百万円の工事での場合です。
１千万円だとすると、２割で２百万円です。
実質９０日程度なので１日当たり２万円なので、元請の会社経費を入れて妥当な金額です。

[13: 匿名さん]

すごい昔の知識ですね
その理論だと、スーパーゼネコンほど利益率が悪くなりますね

ただでさえ、やすい委託費なのですから
工事で収益を稼げなければ、
他社のマンションを取ってくる営業の人件費が払えず
会社がつぶれます

[14: 匿名さん]

うちのマンションは、３５０戸なんですが、１３年目に大規模修繕工事を
しました。
相見積をとったところ、大成建設さんに決まりました。
予算は、３５，０００万円、工期は約１年でした。
元請の現場監督は、１年間仮事務所を設けて常駐していましたよ。
当然、設計・監理のコンサルタントもつけました。
見える部分は全てやりかえましたので、分譲時と変わらないようになりました。
改良工事としては、バリアフリー対策をしました。
当然、開放廊下のシートの張り替えや各戸の玄関の塗り替え、格子や電気、
天井等みえる部分は全て塗り替えをしました。
一部、駐輪場の新設や植栽の手直しも入っています。
集会場も全てやりかえました。２部屋続きにやりかえたので、エアコンの交換もしました。
管理会社は合人社さんではありませんが、専門委員会に管理会社は一切入り込めない
ようにしました。
相見積には参加しましたが、他と同条件での扱いをしまして、管理会社推薦の業者には
決まりませんでした。

[15: 匿名さん]

１４ですが、設計コンサルタントへの支払いは、１，５００万円でした。

[16: 匿名さん]

>>13
いい加減なことを言ってるのは、現実に分譲マンションを購入して住んでる人達からみれば明白ですよ。

[17: 匿名さん]

>>14
３５０戸の規模で共用廊下の長尺シートの張り替えやバリアフリー対策をしてなら３億５千万円の予算は仕方ないでしょうね。
また、管理会社を外して行われたのは賢明だったと思います。
その規模の工事だと、理事会や修繕委員会を立ち上げても、行うのは難しいので、設計コンサルタントへの依頼は妥当でしょう。
３億５千万円の工事で工期は１年、コンサルタント費用が約４％の１５００万円も、準備段階から携わりアドバイスなどもあったと思いますので、おそらく、準備から工事完了までの２年間だとすると、妥当な金額だったのだと思います。

[18: 匿名さん]

>17さん
私は専門委員会の委員でして、うちの工事費に対しては、納得の価格だったと
思っています。
又、コンサルタントは約２年間、長期修繕計画の作成も含め頑張ってくれました。
私もマンション管理については、少し勉強しまして一応マン管の資格だけは
取りました。
今度は輪番制の理事が回ってくるので、少しは役に立てたらいいと思っています。

[19: 匿名さん]

いつもは、１２時には寝るんですが、今日は２時からヤンキースの
田中がタイガース相手に投げるので、それをみるために時間つぶしを
していました。

[20: たぶちゃん]

合人社の悪評なんて有名すぎて
なにをいまさらって感じです。