クレヴィアタワー池田山 パート2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になっていたので、クレヴィアタワー池田山　パート2です。
引き続き情報交換しましょう。

物件URL： http://www.ct-ikedayama.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372333/

地名地番 東京都品川区東五反田5-108-51ほか
階数　地上23／地下1
延床面積(m2) 7982.97
建築面積(m2) 517.23
敷地面積(m2) 841.93
建築主 伊藤忠都市開発株式会社
設計者 浅井謙建築研究所株式会社
着工 2014/04/30
完成 2016/07/31


所在地：東京都品川区東五反田五丁目108番51（地番）
交通：山手線 「五反田」駅 徒歩4分 （東口）、都営浅草線 「五反田」駅 徒歩2分 （A7出口）
　　　東急池上線 「五反田」駅 徒歩4分
総戸数：104戸
間取：1K～3LDK
面積：25.89m2～76.63m2
売主： 伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：未定

[105: 匿名希望さん]

あ、売れ行き好調なんですね？
なんかやたらディッシュとか配ってるので、まだ大丈夫かと思ってました。

[106: 匿名さん]

プレミアム住戸残り数戸で完売ですかね。

[107: 匿名さん]

手頃な価格帯は売れてしまい、プレミアム住戸が余りそうですがね。
微妙な価格と広さとプレミアム感のなさが気になるところです。

[108: 匿名さん]

プレミアム感のないプレミアム住戸って・・

[109: 匿名さん]

梁の目立つ空間と開口部の小ささがこの物件の残念なところ。
目黒の新築物件の価格と比較すると手ごろ感あるが、住んでからの満足感は低いでしょうね。
ちなみにここより好立地の高輪台や白金台の中古も坪400超えると動きは鈍いですね。

[110: 匿名希望さん]

>>109
おっしゃる通りの感想でした。
駅近なのはよかったのですが、
あの部屋だと、リセールのとき
評価がわかれそうで迷っています。

[111: 匿名さん]

万人受けはしなさそうだけど、駅近いし便利だし買う人はいるでしょう

[112: 匿名さん]

この場所で池田山ってのは詐称に近いですね。

[113: 匿名さん]

>>109
確かに
この値段であれはないなと思いました
天井の最高高がどれだけあったとしても、梁があれだけ出ていると狭さを感じます
しかも長細いので、部屋という感覚では無くクローゼットな感じかな？

[114: 匿名さん]

二期終わったら部屋のダメ出し増えましたね

[115: 匿名さん]

買えなかった人の僻みかもしれませんね。

[116: 匿名さん]

>>112

今更？

[117: 匿名さん]

>>110
目黒のブリリアよりマシじゃない？
目黒は風呂狭いし天井低いし価格高いし
もっとリセール悪そう

[118: 匿名さん]

満点の物件なんてないし、どこに魅力を感じ買うかはひとそれぞれ
ただ駅距離、立地に魅力を感じるひとは多いでしょう

[119: 匿名さん]

>>114

本当だ
二期前後にネガが増えてる

[120: 匿名さん]

No.100以降 本当に検討者?と思うポジもある

[121: 匿名さん]

山手線徒歩４分（浅草線２分）、地ぐらい良し、仕様良し、眺望良し、値段割安。
大規模な広告を打たずひっそりと販売してこれだけ売れたのがなによりの証拠。

満足度が低いという人は、ここより満足度が高い物件を挙げてみれば良いのに。

[122: 匿名希望さん]

110です。
決してネガでも満足度が低いといってるわけではなかったのです。
ここより満足度の高い物件もないので、ほぼ購入確定(もちろん抽選通ればですが)なのですが、自分がいいと思う条件と、不満足だけと受け入れた条件が、世の中とずれてたりしないかなあと。
駅近くて、広さも満足ですが、窓が小さくて天井がデコボコしてて妙に息苦しい感じは、どうかなあと。
しかし、やはり立地重視で行こうと思います。

[123: 匿名さん]

>>122
まあここを池田山と思い込む時点でズレてると思いますよ。

世間的には五反田ですから。

[124: 匿名希望さん]

>>123
はい、池田山とは全く感じてないです
山手線徒歩4分の立地の方です

[125: 匿名さん]

>>124
なら問題なし。五反田は城南最大の風俗街でありそれを嫌う人がおり住民の実感とギャップがありマーケットを小さくしています。マーケットが小さいと正当な評価がされます。
すなわち地元民は地元贔屓ゆえに実力より高く評価し、地元以外の人は実力以下に評価します。
すなわち中古になった時売り手と買い手で評価ギャップが生じます。
これは五反田の特性です。

[126: 匿名さん]

間違いました。

マーケットが小さいと正当な評価がされにくくなります。

[127: 匿名希望さん]

>>126
ああ～～
そこも気になるところです。
五反田は万人受けしなさそうですね。

まあ、でも使用価値が高いので、
よしとすることにします。

[128: 匿名さん]

そういえば五反田駅前に競艇の舟券売り場（ボートピア）をつくる計画はどうなったんでしょうか？

[129: 匿名さん]

>>125

販売価格に織り込み済みですね

[130: 匿名さん]

>>125
真ん前のパークハウスが買った時より
1000万値上がりしてますから、このエリアの希少性は評価できますね。

[131: 匿名さん]

殆ど広告もうたずに、内々に販売してもうすぐ完売ですから、価格が適性で仕様設備はブリリア目黒以上が評価されたのかな。

[132: 匿名さん]

>>131
目黒のプレミアム住戸と比較して、仕様設備が上回っている点を具体的に教えてください。

[133: 匿名さん]

>>132
天井高い、同じ70平米台だと目黒の風呂狭い。玄関前御影石。キッチン洗面カウンターが大理石や御影石より割高なシーザーストーン。これは仕様設備とは関係ないけど永久眺望。後は、目黒より安い（笑）

[134: 匿名希望さん]

目黒は床かシート貼りっていわれたたんですが、そんなのあるんですねえ。

[135: 匿名さん]

なんだかんだであと2戸で完売という所まで来ているのですか。
１Kと３LDKということなので、多少安くなれば１Kを投資用に、という人もいるかもしれません。
価格もこの辺りにしては良い方なんじゃないかと思います。
もう完売までも時間の問題かなー。

[136: 匿名さん]

２期の残りでしょう
まだ３期もあるってことではないですか？

[137: 匿名希望さん]

136さんがおっしゃる通りと聞いてますよ。
1期か2期の残り2戸と、第3期は、プレミアムの数戸と、下の方の数戸、と聞いてます。

まあ、しかし、よく売れましたねえ～。
五反田にしてはちょっと高いかな？と思ってたんですが、結構売れ行きよくて驚きました。
我が家は第三期で、検討中です。

[138: 匿名さん]

>134
目黒ってブリリアですか？　床がシート貼りなんですか？！

天井の高さについては、具体的にどのくらい違うんです？？

[139: 匿名さん]

周辺住民から景観で訴えられたりしないんですか？国立みたいな判決になったら上半分折るの？

[140: 匿名さん]

>>138
クレヴィア2800
ブリリア目黒2550

[141: 匿名希望さん]

140さんに補足すると、上の方の階が2800です。
公式ホームページに高さの差を示す写真がでてますよ。
とはいえ、梁がかなりあるので、いわゆる湾岸マンションみたいにすっきりと天井が高いイメージはないです。
でも個人的には、頑張ってる方かな？という評価してます。

[142: 匿名さん]

下の方の階は？

[143: 匿名さん]

２期の残り更に増えました
是非先着でお求めください

[144: 匿名さん]

>>143
3期含めて何戸残っていますかね？間取りが多様でどの階にどんな間取りがあるか分かってないですが。価格あえば上の階に応募したいですが。

[145: 購入検討中さん]

>>140 目黒は天井高2800の住戸あるよ。
梁の部分の高さを含めて正確に投稿すべき。

[146: 匿名さん]

残は
70の3LDK
45の1LDKと30の1K

3期はあまり知らないが
75と70の3LDK

3LDKはプレミアム上層階

[147: 匿名さん]

>>145
このマンションは、70平米台までだからブリリア目黒の100平米台の天井高と比較されてもしょうがないね。

[148: 匿名さん]

天井高はともかく、床のシート貼りはいかにもコストダウン見え見えでイヤだな。

[149: 匿名希望さん]

先着順住戸が２戸になりましたね。
1LDKが売れたのかな？

[150: 匿名さん]

スカイラウンジは周りが見渡せて気持ちよさそうです。
ちょっと気になったのですが、スカイラウンジの手摺って、
ガラスとかはめてあるのでしょうか？
イラストを見る限りでははめてある様には見えないのですが。
全く無いのはちょっと怖いです。

[151: 契約済みさん]

>>150
さすがに手摺だけでは許可下りないのでは？

[152: 匿名さん]

>>150

夜は20時までらしいのでもう少し遅くまで利用できれば良いのに

[153: 匿名さん]

先着なかなか売れないですね
あと4戸
しかも3＆2＆1＆1とは、全間取りですか

[154: 匿名さん]

一般論として、先着順と再登録って
どう使い分けるの？

[155: 匿名さん]

>>154
どちらもいったん売り出して契約に至らなかったものだが、先着順はその通り先着申し込みがあれば即時契約、再登録は期日まで待って希望者が複数いたら抽選。

[156: 154]

どうもありがとう。素人的には全部を先着順にした方が
双方にメリットがありそうな気がしました。

[157: 匿名さん]

登録制だとローンの事前審査とか契約前にするので、販売側にとっては契約後のローンキャンセルによる
機会損失が発生するリスクが低減できる。
先着順にするととりあえず手付金さえ用意できれば客のローン属性に不安があっても契約せざるを得ない
ので、ローンキャンセルリスクがある。
まあ属性のいい客が先着順で買ってくれるなら先着順のほうがいいに決まっているけどね。

[158: 154]

ありがとうございます！すごく納得しました。
先着順はローンの事前審査が不要だから、キャンセルとなるリスクが高まるのですね。
第二期終了後の先着順住戸の数が変動するのを不思議に思っていました。

そう考えると４戸の中で、比較的高額な２ＬＤＫと３ＬＤＫを再登録にして、
１Ｋと１ＬＤＫを先着順にした理由も納得できます。
本当にありがとうございます。

[159: 匿名さん]

>152

規約を変えれば大丈夫ですよ
ただ最上階のひとは嫌がりそうですが

[160: 匿名さん]

20時ぐらいまでが限度じゃないかなと思いますけれどね。
管理側の問題が大きいんじゃないかと。
管理そのものだったり、セキュリティだったり。
最上階の人の事を考えると、20時っていうのは一番の落としどころじゃないかなーなんて思います。

[161: 匿名さん]

確かに
上からの空き巣被害も多いようですし防犯上遅いのは問題ですね
まあ最終的には住民判断ですが

[162: 匿名さん]

先着順まだ売れないの？

[163: 匿名さん]

小規模タワー・建物・内装などを考えた時に値段の釣り合いが取れない
メリットは駅近・展望、とは言え五反田
五反田に住む理由がある人以外、この金額だと他とかち合う事が多いのでは？

[164: 匿名さん]

今って再登録受付開始っていう風になっていますけれどもこれはキャンセル住戸を販売していますよ、という理解でいいんでしょうか。
あまりなじみのない言葉が出てきたりするので、マンションを見るだけでも結構な勉強になるなぁという今日この頃。

山手線駅のそばで暮らしたいというニーズならここは汲みそうに思います。
カジュアル過ぎない街でとなると、そこまで選択肢は多くないのでは？

[165: 匿名さん]

昨日の再登録、無事売れたのでしょうか？そしていよいよ最終期でしょうかね？

[166: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

この辺災害に強そうです

[167: 匿名さん]

↑そりゃあ、端っことはいえ池田山ですからね。
山というとおり強靭な高台に位置していますから。
何でも関東大地震の時にも全く被害はなかったそうですよ。
江戸時代、そういう立地に大名は屋敷を構えたものなので、
ここは旧岡山池田藩の大名屋敷跡ですから当然といえば当然ですね。

[168: 匿名さん]

>>166

これいいですね

[169: 匿名さん]

室内ですが、通常よりも天井が高いのでは？
上層階などは、更に天井が高くて開放感ありますね。
ここのHP、天井の高さがイメージしやすくて良いです。
この立地だと夜景が綺麗でしょうね。ビル街なので。
マンションの外観デザインも素敵。

[170: 匿名さん]

HPの「間取り・眺望」のところ、天井高の高さをアピールしたいんだろうけど、下がり天井の酷さが目立って逆効果なんじゃないかと。わざわざギロチン天井を上下に動かして見せなくても。。。

[171: 匿名さん]

プレミアム住戸以外の人にとっては、不愉快かも？

[172: 匿名さん]

実際見てみると、天井が高いなんてとても言えない
240程度の高さよりも見劣りする
閉塞感しかないよ

[173: 匿名さん]

天井高いプレミアム住戸はまだ残ってるのでしょうか。。

[174: 匿名さん]

マンションの公式サイトを見ましたが、共用施設のエントランスホールが
むちゃくちゃ豪華で力が入っていません？
壁の細かい造作やジュゼッペ・カルペッリのインテリアがマッチして
日本のマンションじゃないように感じてしまいます。

[175: 匿名さん]

関東大地震の時にも全く被害がなかったってすごいです。
高台とかでも地盤が弱ければ何かしらの被害を受けるでしょうし、
こちらは地盤もしっかりしているって事なのでしょう。

プレミアム住戸の間取りはまだHP上では見られるようですが、
残っているかどうかは直接確かめられた方が良いと思います。

[176: 匿名さん]

>>174
気になって見たら、狭い空間に小さい応接セットが1組あるだけ・・・
必要無くないですか？

[177: 匿名さん]

実際に応接するわけではないし何もないと殺風景だから置いてるだけ

[178: 匿名さん]

もう最終期7戸ですか

[179: 匿名さん]

順調に売れていきましたね

[180: 匿名さん]

すすっと売れて行ったのかなぁと思いました。いろいろと価格についても広さについてもスレッド内で言われていましたけれど、それでもいいと思っている方もいらっしゃったという事なんじゃないでしょうか。

エントランスのラウンジに応接セットって何気に便利だったりしますよ。
タクシー頼んで待つ間、ちょっと座ったりとか、
いろいろと。

[181: 匿名さん]

本当にいつのまにか売れてた感じですね
相対的割安感かな

[182: 匿名さん]

広告費もっとかけてたら全戸即日完売だったかも

[183: 匿名さん]

広告費かけなかったから割安だったのかもね

[184: 周辺住民さん]

割安。。。ですか。。。？？沖さんのサイトで坪396万円
ちなみに同じとおりで、2004シティタワーは365、2005高輪ザレジデンスですら376、2010高輪台直結のヒルトップは368.4、2013パークタワー高輪360、2014プラウドタワー高輪台は350切りました。。。まさに大幅V字反転です。
このまま日本の不動産価格が安定的に上昇することを祈るばかりです。。。

[185: 匿名さん]

>>184
周辺住民さんにとってはウハウハでしょ？笑
今年に入り地価もだいぶ上がってきたようですね。
我が家は池田山の目黒駅側、池田山公園近くですが、
そうなると坪@500万は固いでしょうね。益々楽しみですね！

[186: 匿名さん]

>>185
駅遠はダメでしょ。。

[187: 匿名さん]

池田山公園近くなんて坂多くて道幅狭くて店が何も無いのに何が良いのかさっぱりわからん。。。
ブランドってのは大きんだね。

[188: 匿名さん]

日本はこれからジジババばかりになるから駅から遠いものから需要が細ってくる

[189: 匿名さん]

>>184
ここは低地なのが唯一のウィークポイントだけどそれ以外では交通利便性や街力を考えても決して高いとは思わない

[190: 匿名さん]

>>189

東五反田五丁目は地盤良い

[191: 匿名さん]

>>184
五反田と大崎の間に一杯建ってるタワマンはどのくらいの坪単価だったんでしょうか？

[192: 匿名さん]

昨日から最終期登録か
完売するかな

[193: 匿名さん]

ここは立地がいいので売れ残りリスク、転売時値崩れリスクは低いのでは？

[194: 匿名さん]

そう思います。
だから投資的な人も動きがあったのではないかなと。
そもそも山手線駅に近いですし、一応マンションの名前に池田山って入っているので、エリアのブランド的な物も示せるし、ということで…。
賃貸に出しても借り手が出やすそう。

[195: 匿名さん]

>>188

然り。。

[196: 匿名さん]

テラスって利用されるのかな

[197: 匿名希望さん]

最終期での購入希望者です。
希望のお部屋は抽選の予定です。
もっと早く検討すべきでした。
ちなみに、最終期より前の期も
抽選とかだったのでしょうか？
プレミアム住戸希望なのですが。

[198: 匿名さん]

プレミアム住戸
広い方は逓低倍率
狭い方はず～っと余ってた

[199: 購入検討中さん [男性 40代]]

１Ｋはどんな感じでしたか。　投資用には価格が高過ぎると思うんですが。

[200: 匿名さん]

>>191
実売で坪300前後
リーマンと重なって1000万単位で値下げした住戸も多い

[201: 匿名さん]

１Ｋは、シングルか地方のお金持ちの親御さんが娘の為にって感じと聞いているよ
今投資で買う感じではないでしょう
どちらかというと博打

[202: 匿名さん]

>>197
プレミアム住戸の3LDKは、第一期ニ期では、販売してませんよ！

[203: 匿名さん]

てことは198はウソか。。

[204: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>201
なるほど、いま私は地方都市にいて娘は東京にいます/笑
金持ちとは言えませんが
勉強になりました