ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

[周辺住民さん]

南浦和駅西口の三菱のマンションについて情報交換しましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-garden/

ザパークハウス南浦和ガーデン
所在地：埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2他1筆（地番）
交通：京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩4分
武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.06平米～87.65平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[594: 匿名さん]

>>593
RMは企業によって考え方が異なる場合がある。
後に自社＆顧客が受けるリスクを考慮して、情報を提供しないケースも十分にあり得る。
あっちがやっているのにこっちはというのは、情報を安易に得たい人間の勝手な意見。

[595: マンション検討中さん]

>>594 匿名さん
現地に看板がない以上、駐車場の件をこの場で聞くのはそれほど言われるような行為ではないと思いますよ。

>>584さん 北側の駐車場以外の所でも、近隣にいくつかあると思いますので、歩きながら管理会社にあたってみるのが一番良いかと。

[596: 匿名さん]

機械式には空きがあるんでしょ。
歩くところを選ぶくらいなら機械式の方は良いのでは。

[597: 匿名さん]

>>595
質問した張本人はどこに行ったのでしょうね。
質問して、回答を得て、そのまま放置。
漠然とした質問にせっかく回答してくれた方もいるのに、お礼の一言もない事に非礼さ。
そもそもが質問内容からして、住人板で質問すべき内容でしたね。ここは「検討板」ですから。

[598: マンション検討中さん]

看板設置していない駐車場は、基本的に貸す気がない（知人or懇意の不動産屋経由でしか貸さない。既に予約待ちが多い。売却を考えている等）です。

登記調べれば土地の持ち主は解りますから、調べて直接連絡してみては？
また、駐車してる人を待ち伏せて聞く手もありますが、今のご時世、よい印象は保たれないかと。

逆に言えば、上記のような状況なので、看板のない駐車場の持ち主について三菱が勝手に調べて客に連絡先を教えるのは危険性が高いと思われます。
（既に連絡を取って色いい返事が得られ無かった可能性もあります）

[599: マンション検討中さん]

>>598 マンション検討中さん
そういう背景があるんですね。勉強になりました。

見ている限り空き区画が多そうなのも気になります。土地を駐車場以外で活用する可能性もあるのかもしれませんね。

[600: 匿名さん]

2～3ヶ月前にこちらのモデルルームで話を聞いたときには
近隣の駐車場をいくつかおさえてある、
と言っていましたがもうやめちゃったんですかね？

[601: 匿名さん]

>>584 マンション検討中さん
となりは、パークハウスガーデンの土地をてばなした方です。そこの土地もながらく駐車場でした。
ライオンズ横の駐車場は、マンションとなりの大きな家(おはなやさんのとなり)がおおやさんですよ。

[602: 匿名さん]

パークハウス南浦和フロントが発表されたことで、ここの売れ行きはどう影響を受けるのでしょうね。

[603: 匿名さん]

>>602 匿名さん
パークハウス南浦和フロントの価格次第では大きく動く可能性ありますね。
あと4LDKが良い方はガーデンなのではないかと。

[604: 匿名]

パークハウス南浦和フロント出ましたね。あの立地で全戸南西向きとなると、ここ以上に日照と騒音が気になります。ここまで駅チカの物件は他にないですし、こちらにしておくのが無難という判断になりそうな気がします。

[605: 匿名さん]

失礼、南東でしたね。

[606: 匿名さん]

フロントはさすがに２重サッシになるでしょうね。防音はむしろここより良いのでは。

[607: マンション検討中さん]

二重サッシは今時やらんでしょう。

価格からするとガーデンより設備がよくなる要素は感じられません。

[608: 匿名さん]

フロントは規模的にディスポーザーがついてるか気になりますね。

[609: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
線路脇は二重サッシ物件多いですよ。建設中の浦和のプラウドサンクアージュもそうですし、武蔵浦和のスカイガーデンもそうですね。
今時やらんという考えが理解できませんね。

[610: 匿名さん]

ガーデンが最近の分譲マンションの中で最底辺に近いスペックなのに、本当にそれより下だったら厳しいね。

[611: 口コミ知りたいさん]

コモディイイダの上の階なら日照と眺めは抜群だろうね。しかし武蔵野線も南浦和駅も近すぎて窓開けるとすごい音がしそう…

[612: 匿名さん]

>>610 匿名さん
最底辺は直床採用しているプラウドでしょう(笑)

[613: 匿名さん]

武蔵野線は重い貨物が通過するから、鉄粉とか飛んできそうだね。
ガーデンも線路に近いから、どっちもどっちだとは思うけど。

[614: 匿名さん]

>>610 匿名さん
どのあたりの仕様が低いですか？

[615: 匿名さん]

>>614 匿名さん

610さんではないのですが、
・Low-eガラスではない。
この辺りはHPでもわかるかなぁと思います。複層ガラスからLow-eにしても
防音性能が上がるわけではないですが、窓には力を入れてほしいですよね。

[616: 匿名さん]

キッチン壁がいまどき不燃ボードとか、トイレがタンクレスでない上にウォシュレットがリモコンですらないとか、他にも色々あったような気がしますが忘れました。５件ほどモデルルームをまわりましたが、安っぽく感じたのはここくらいです。岸町三菱の営業に話したところ、土地取得価格がかかりすぎ、南浦和価格にするためにはコストカットせざるを得なかったとか。
ただ据付食器棚がオプションでなく標準であったり、といった他にはないメリットもあったような。

[617: 匿名さん]

>>616さん
南浦和価格というか、このマンションが安いのだと思います。
線路そばだから安くせざるを得なかったのでしょう。

HPモデルルームの洗面所のシンクですが、右に寄りすぎていると思いませんか？
顔を洗う時に、肘を壁に当てそうですね。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん
このマンションは安いのではなく、線路そば物件の適正価格〜むしろ高いです。不動産価格は需要と供給で決まるので、安いなら早々に完売し売れ残ることはありません。

[619: 匿名さん]

>>616 匿名さん
この土地は入札だったんですか？

[620: 匿名さん]

>>618さん
この物件、安いですよ？標準的な南浦和価格と比較すれば、ですが。
それは線路そばだからでしょう。
大震災やオリンピック特需前の周辺マンション価格よりも安い位ですから。
616さんのおっしゃる「南浦和価格」という点での言及です。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
何と比較してるのか分かりませんが、既に建っているザ・パークハウスの2物件よりは高いですよね？

[622: 匿名さん]

>>621 匿名さん
南浦和のパークハウス3物件の新築時の坪単価を教えてください。

[623: 匿名さん]

>>619 匿名さん
入札です。
住友も参加したみたいでしたが。

[624: 匿名さん]

>>623 匿名さん
そうなんですね〜。
確かもう他の物件の販売に移られた？営業さんは地主さんと相対でお安く買えたと言っていたのですけども、嘘だったんですかね。そんな嘘つく意味ないと思うけどなあ。

[625: 匿名さん]

駅前よりこっちの方がいいのかな。

[626: 匿名さん]

>>621さん

南浦和の物件も、東日本大震災やオリンピックが決まるあたりと比べると
全体的に2割程度は上がっていますよね。
東日本大震災頃の東口の三井のパークハウスが駅からフラット10分で平均坪単価186万、
現在販売されている東口のプラウドは駅から10分、坂を上っていく立地で坪単価240～250万程度ですよ。
坪単価250になると、パークハウスの1年前に竣工していた駅から5分の
三井のステーションコンフォートなども買えました。
全体的に上がっている中で、このマンションは安く設定されていると思います。
理由は線路が近い、隣接するマンションがせまっているという事以外に考えづらいと思いますよ。

[627: 匿名さん]

駅徒歩４分だけど、線路脇というデメリットを加味すると、高い、だから売れてないってことでしょう。

[628: 匿名さん]

駅前はロータリーがあって開放感ありますよね。南浦和、割と好きな場所です。

おすすめプランで78㎡超えが6198万円だったのですが、マンション価格6000万円台か……と思いました。やっぱり駅から近いと値段も高くなるんですね。
6000万円出せるなら埼玉じゃなくて東京都内でも買える気がするので、わざわざ南浦和での理由がなくなる気がします。

線路脇で音も気になります。夜中は大丈夫ですよね？

[629: 匿名さん]

夜中も貨物列車がうるさいですよ。窓を開けては寝れませ
ん。閉めればぜんぜん気になりませんが。

[630: 匿名さん]

>>626 匿名さん
三井はパークシティね。

[631: 匿名さん]

>>627 匿名さん
駅徒歩3分。実測だと3分もかからなかったはず。

[632: 匿名さん]

>>628 匿名さん
(都下は別として)都内だと平均坪単価300万以上が多数ですから、6000万円だと70m2以上の部屋は買えない、買うなら新築を諦めるか広さで妥協するかになりますよね…

[633: 匿名さん]

駅徒歩３分は、エレベーターができたからだね。

[634: 匿名さん]

これだけ駅に近ければ資産価値が高いと思いますがオーナーは住まずに
賃貸として活用する方も多くなりますか？
シングル向けの間取りではないので運用向けマンションという括りには
ならないでしょうが、立地を考えれば需要はありそうですよね。

[635: 匿名さん]

ファミリー層の多いエリアということもありますが、賃貸にしてファミリーに貸す人も多そうですね。

[636: 匿名さん]

>>634さん
5000万の部屋を20万で貸し出しできたとしても、ザックリ利回りは0.48%です。
ここから更に税や管理費や積立金が引かれるので、
このマンションの価格からすると利回りが悪いので投資には向かないと思います。
更に南浦和では20万で貸し出しが出来るのは新築＆条件が良くないと借り手がほぼいません。

[637: 匿名さん]

賃貸に出るとしたら、転勤等になってやむなくという場合か、地権者住戸くらいでしょうね。
駅近ですが、南浦和はあえて投資向けに買うような駅ではないと思います。浦和エリア全般に言えることですが。

[638: 匿名さん]

あと、相続税対策で購入した部屋を…と言うのもあるかもしれません。

[639: 匿名さん]

賃貸用マンションは他にもありますから借りる人はそっちが多いかも

[640: 匿名さん]

築年数経っても月15〜16万だったらすぐに借り手がつくと思う。

[641: 匿名さん]

月15くらいなら借り手が付くでしょうね。
ただしローンや管理費、固定資産税を考えると、ほぼ確実に赤字です。

[642: 匿名さん]

>>636 匿名さん
計算間違えてないですか？4.8%では？

[643: 匿名さん]

>>642さん
繰り上げるのを忘れましたｗ