ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

[周辺住民さん]

南浦和駅西口の三菱のマンションについて情報交換しましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-garden/

ザパークハウス南浦和ガーデン
所在地：埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2他1筆（地番）
交通：京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩4分
武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.06平米～87.65平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: マンション検討中さん]

>>550 匿名さん
さすがに残戸数19ということなのではないでしょうか。

[552: マンション検討中さん]

この前行きましたけどまぁまぁ売れ残ってますよ。

値引きもかなりいけるみたいですが
線路側ということで少しうるさいっすよね。
二重サッシにすればよいのにと心から思いました。

[553: マンション検討中さん]

>>552 マンション検討中さん
なぜ二重サッシを採用しなかったのでしょうかね。
後から設置できるとはいえ、最初から配慮してあれば良いのに。

[554: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん

営業の方がうるさすぎて(電車の音をかきけすため？)
室内にいてもキチンと把握出来ませんでした。
気にならない方でしたら
値引きもしてくれそうなので良いかと思います。
私は徒歩三分と学区、無駄な施設なし
この三点はよいポイントかと思います。

[555: 匿名さん]

列車の音は昼間はいいけれど、
夜に寝ようとするシーンとした時間帯に気になると思います。

[556: マンション検討中さん]

二重サッシって簡単にとりつけられるのでしょうか？
実家が二重サッシにしていて非常に静かなので、気になったらつければ良いかなぁと思っています。
駅に近くて信号もないのは良いですよね。

[557: 匿名さん]

信号無くて良いのですが、交番前の喫煙所を何とかしてほしいです。
タバコ臭いし、洋服に臭いが付くのでイヤです。

[558: 匿名さん]

>>557 匿名さん
JTに陳情出してみるとよいですよ。確かにあそこの場所は往来が多く、住んでいる人は通らざるを得ないのにひどいです。

[559: 匿名さん]

売れないですね。
線路がネックなのかな。

[560: 匿名さん]

同じ線路沿いでもサンクアージュは売れているらしいのに。駅力の差というのもありますかね…

[561: マンション検討中さん]

夜中に帰って来た時に今まで駅徒歩7分くらいでもタクシー使っちゃってたけど、3分だから歩いて帰る気になる。

[562: 匿名さん]

>>560 匿名さん
財閥系マンションをプラウドの線路沿い廉価マンションと比べるのはいかがなものかと。

安ければ悪立地でも売ってくるプラウドの力は凄いと思うけど、三菱地所買うような人は絶対直床とか買わないと思う。

この立地でプラウドの安仕様マンションだったら即完売しただろうとは思うけどね。

[563: 匿名さん]

駅近は本当に便利だよね。列車がストップしても再開したらすぐに駅に向かえるのも
通勤で鉄道利用者にとっては便利。
売れていないのは線路そば以外に考えられないね。
ここ数年内に出されたマンションは、マンション価格高騰する前でここの価格と同等だったけれど、
そこそこ売れ行きが良かったから。
三菱だし値引き期待できそうだから、更に安く手に入れられるのなら完売させられそう。

[564: 匿名さん]

線路脇なのに値段が高すぎた。

[565: 匿名さん]

線路沿いにはマンションやビルが建っているので完全な線路脇ではないですが、まあまあ近いですね。

[566: 匿名さん]

この売れ行きじゃ、南のもう１つの三菱も低価格にせざるを得ないでしょうね。

[567: eマンションさん]

>>562 匿名さん
直床とか二重床って、リフォームしない限り関係なくない？

[568: 匿名さん]

リセールするときにリフォームを考えて買う人がいると、二重床って重要じゃない？

[569: 匿名さん]

直床の一番の欠点は、クッションフロアにつきもののフワフワ感です。あれがだめだという人は多いですよ。

[570: マンション検討中さん]

ここ、値段もありますが、より駅近の物件が同じ会社（施工も含む）で出るというのが売れ行きに確実に影響してますね。

即入居に迫られてなければ、そら、比較対象の方の条件が出るの待ちますよ。どちらも最大魅力点は駅近ですから。

人気の南部屋は（明らかにプレミア価格な部屋以外は）完売してますし、今更入居しても駐車場も駐輪場も無いでしょうから、多少の値引き程度なら建築中を待ちます。

建築中の方の条件が出れば一気に動く気がします。
三菱地所の戦略は如何に？

[571: 匿名さん]

>>570 マンション検討中さん

駐輪場は各戸割り当てあり、
駐車場も抽選ながらまだ空きはあると言ってましたよ

[572: マンション検討中さん]

ガチガチに値引きしてくれるので
是非モデルルームに行ってみてください！

[573: 匿名さん]

「列車の音がきになる」って言えば、それなりに引いてくれそうだね。

[574: マンション検討中さん]

南浦和でもこのあたりは浦和も武蔵浦和も自転車ですぐなので、便利ですよね。

[575: 匿名さん]

全然値引きしてなかったよ・・・

[576: 通りがかりさん]

いやいやしてるでしょ。
してないという人は
買うつもりないって判断された人なのでは？

実際かなり提示されましたよ。

[577: 通りがかりさん]

されても買ってはいないので
最大限まで攻めた訳ではないですが。

[578: 匿名さん]

相変わらず線路側の角部屋は売れていないのがわかります。
レースくらい付けるのが常識に思うのですが。

[579: マンション検討中さん]

>>578 匿名さん
なんでカーテンつけないんでしょうね。
畳の部屋がなくても日焼けとか気になりますけど。

[580: マンション検討中さん]

とうとう現地販売に切り替え
残り18戸ですか。。。

[581: マンション検討中さん]

>>580 マンション検討中さん
現地販売になるんですか？
住民の方も常に出入り、落ち着かないですね…

[582: マンション検討中さん]

南の物件のモデルルームに変えるんでしょ。
さぁ今からが値引きの本番ですな。

[583: 匿名さん]

残りの部屋は線路側の4LDKとか西側の低層階とか売りにくい部屋ばかりなので、価格次第ですかね。
個人的には、裏の認可保育園に通えれば共働きにはベストな立地かと。

[584: マンション検討中さん]

マンション内の平置き駐車場は空きはもうないようで、向かいの駐車場借りようか検討しています。
向かいの月極駐車場借りてる方いらっしゃったら情報下さい。

[585: 匿名さん]

すんごいザックリとした情報要求ね。
どんな情報が欲しいか位、書いたらいかが？
それに住人板に書き込む内容じゃないかしら。

[586: マンション検討中さん]

>>584 看板等がないため、管理会社も分からないですよね。契約できれば、マンション内と同じくらい便利なのですけどね。

[587: マンション検討中さん]

>>586
回答ありがとうございます。
やはり管理会社不明でしたか。
三菱でも特に情報提供ないですし、諦めます、

[588: 匿名さん]

>>587
(笑)
管理会社の事なんか聞いていないのに、なぜ586は管理会社の事だとわかったの？
それは>>586と>>587が同一人物だから。

[589: 匿名さん]

利用のためにはまず管理会社に連絡して、空きや賃料確認でしょうが。
中学生かな？

[590: マンション検討中さん]

なにも回答もしない人は置いといて。
プラウド南浦和神明はマンション内で駐車場確保できなかった人のために、近隣駐車場のリストを作成して誘導していましたが、三菱はそういうの無かったです。これだけ駅近だと車所有は少ないと考えていたのかな。まあ機械式駐車場を増やして、修繕にお金がかかるよりは良いですけどね。

[591: 匿名さん]

モデルルームでは、この設置率だと必ず抽選になると思います。ただ漏れても北側の駐車場を工事車両用に借りているので、この物件の建設が終われば空くと思います、って無責任なことを言われました。

[592: 匿名さん]

>>590
>なにも回答もしない人は置いといて。

こういう時には、「何も回答していただけない方は〜」と言うんですよ。
上から目線で回答を得ようとするのはどうかと。
目の前の駐車場の管理会社も探さないって…(呆
三菱がリストを用意していないのは、リストに載せた駐車場の賃貸借契約で何かあった場合、その後の責任を持てないから…とは考えられないものですかね。

[593: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
私は質問した人ではありませんよ。
野村不動産はリスト作ってたわけだし、できないことではないと思うんですよね。
たまに車を使うくらいならカーシェアやレンタカーでもいいかもしれませんね。確か営業所もすぐ近くにありますね。

[594: 匿名さん]

>>593
RMは企業によって考え方が異なる場合がある。
後に自社＆顧客が受けるリスクを考慮して、情報を提供しないケースも十分にあり得る。
あっちがやっているのにこっちはというのは、情報を安易に得たい人間の勝手な意見。

[595: マンション検討中さん]

>>594 匿名さん
現地に看板がない以上、駐車場の件をこの場で聞くのはそれほど言われるような行為ではないと思いますよ。

>>584さん 北側の駐車場以外の所でも、近隣にいくつかあると思いますので、歩きながら管理会社にあたってみるのが一番良いかと。

[596: 匿名さん]

機械式には空きがあるんでしょ。
歩くところを選ぶくらいなら機械式の方は良いのでは。

[597: 匿名さん]

>>595
質問した張本人はどこに行ったのでしょうね。
質問して、回答を得て、そのまま放置。
漠然とした質問にせっかく回答してくれた方もいるのに、お礼の一言もない事に非礼さ。
そもそもが質問内容からして、住人板で質問すべき内容でしたね。ここは「検討板」ですから。

[598: マンション検討中さん]

看板設置していない駐車場は、基本的に貸す気がない（知人or懇意の不動産屋経由でしか貸さない。既に予約待ちが多い。売却を考えている等）です。

登記調べれば土地の持ち主は解りますから、調べて直接連絡してみては？
また、駐車してる人を待ち伏せて聞く手もありますが、今のご時世、よい印象は保たれないかと。

逆に言えば、上記のような状況なので、看板のない駐車場の持ち主について三菱が勝手に調べて客に連絡先を教えるのは危険性が高いと思われます。
（既に連絡を取って色いい返事が得られ無かった可能性もあります）

[599: マンション検討中さん]

>>598 マンション検討中さん
そういう背景があるんですね。勉強になりました。

見ている限り空き区画が多そうなのも気になります。土地を駐車場以外で活用する可能性もあるのかもしれませんね。

[600: 匿名さん]

2～3ヶ月前にこちらのモデルルームで話を聞いたときには
近隣の駐車場をいくつかおさえてある、
と言っていましたがもうやめちゃったんですかね？

[601: 匿名さん]

>>584 マンション検討中さん
となりは、パークハウスガーデンの土地をてばなした方です。そこの土地もながらく駐車場でした。
ライオンズ横の駐車場は、マンションとなりの大きな家(おはなやさんのとなり)がおおやさんですよ。

[602: 匿名さん]

パークハウス南浦和フロントが発表されたことで、ここの売れ行きはどう影響を受けるのでしょうね。

[603: 匿名さん]

>>602 匿名さん
パークハウス南浦和フロントの価格次第では大きく動く可能性ありますね。
あと4LDKが良い方はガーデンなのではないかと。

[604: 匿名]

パークハウス南浦和フロント出ましたね。あの立地で全戸南西向きとなると、ここ以上に日照と騒音が気になります。ここまで駅チカの物件は他にないですし、こちらにしておくのが無難という判断になりそうな気がします。

[605: 匿名さん]

失礼、南東でしたね。

[606: 匿名さん]

フロントはさすがに２重サッシになるでしょうね。防音はむしろここより良いのでは。

[607: マンション検討中さん]

二重サッシは今時やらんでしょう。

価格からするとガーデンより設備がよくなる要素は感じられません。

[608: 匿名さん]

フロントは規模的にディスポーザーがついてるか気になりますね。

[609: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
線路脇は二重サッシ物件多いですよ。建設中の浦和のプラウドサンクアージュもそうですし、武蔵浦和のスカイガーデンもそうですね。
今時やらんという考えが理解できませんね。

[610: 匿名さん]

ガーデンが最近の分譲マンションの中で最底辺に近いスペックなのに、本当にそれより下だったら厳しいね。

[611: 口コミ知りたいさん]

コモディイイダの上の階なら日照と眺めは抜群だろうね。しかし武蔵野線も南浦和駅も近すぎて窓開けるとすごい音がしそう…

[612: 匿名さん]

>>610 匿名さん
最底辺は直床採用しているプラウドでしょう(笑)

[613: 匿名さん]

武蔵野線は重い貨物が通過するから、鉄粉とか飛んできそうだね。
ガーデンも線路に近いから、どっちもどっちだとは思うけど。

[614: 匿名さん]

>>610 匿名さん
どのあたりの仕様が低いですか？

[615: 匿名さん]

>>614 匿名さん

610さんではないのですが、
・Low-eガラスではない。
この辺りはHPでもわかるかなぁと思います。複層ガラスからLow-eにしても
防音性能が上がるわけではないですが、窓には力を入れてほしいですよね。

[616: 匿名さん]

キッチン壁がいまどき不燃ボードとか、トイレがタンクレスでない上にウォシュレットがリモコンですらないとか、他にも色々あったような気がしますが忘れました。５件ほどモデルルームをまわりましたが、安っぽく感じたのはここくらいです。岸町三菱の営業に話したところ、土地取得価格がかかりすぎ、南浦和価格にするためにはコストカットせざるを得なかったとか。
ただ据付食器棚がオプションでなく標準であったり、といった他にはないメリットもあったような。

[617: 匿名さん]

>>616さん
南浦和価格というか、このマンションが安いのだと思います。
線路そばだから安くせざるを得なかったのでしょう。

HPモデルルームの洗面所のシンクですが、右に寄りすぎていると思いませんか？
顔を洗う時に、肘を壁に当てそうですね。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん
このマンションは安いのではなく、線路そば物件の適正価格〜むしろ高いです。不動産価格は需要と供給で決まるので、安いなら早々に完売し売れ残ることはありません。

[619: 匿名さん]

>>616 匿名さん
この土地は入札だったんですか？

[620: 匿名さん]

>>618さん
この物件、安いですよ？標準的な南浦和価格と比較すれば、ですが。
それは線路そばだからでしょう。
大震災やオリンピック特需前の周辺マンション価格よりも安い位ですから。
616さんのおっしゃる「南浦和価格」という点での言及です。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
何と比較してるのか分かりませんが、既に建っているザ・パークハウスの2物件よりは高いですよね？

[622: 匿名さん]

>>621 匿名さん
南浦和のパークハウス3物件の新築時の坪単価を教えてください。

[623: 匿名さん]

>>619 匿名さん
入札です。
住友も参加したみたいでしたが。

[624: 匿名さん]

>>623 匿名さん
そうなんですね〜。
確かもう他の物件の販売に移られた？営業さんは地主さんと相対でお安く買えたと言っていたのですけども、嘘だったんですかね。そんな嘘つく意味ないと思うけどなあ。

[625: 匿名さん]

駅前よりこっちの方がいいのかな。

[626: 匿名さん]

>>621さん

南浦和の物件も、東日本大震災やオリンピックが決まるあたりと比べると
全体的に2割程度は上がっていますよね。
東日本大震災頃の東口の三井のパークハウスが駅からフラット10分で平均坪単価186万、
現在販売されている東口のプラウドは駅から10分、坂を上っていく立地で坪単価240～250万程度ですよ。
坪単価250になると、パークハウスの1年前に竣工していた駅から5分の
三井のステーションコンフォートなども買えました。
全体的に上がっている中で、このマンションは安く設定されていると思います。
理由は線路が近い、隣接するマンションがせまっているという事以外に考えづらいと思いますよ。

[627: 匿名さん]

駅徒歩４分だけど、線路脇というデメリットを加味すると、高い、だから売れてないってことでしょう。

[628: 匿名さん]

駅前はロータリーがあって開放感ありますよね。南浦和、割と好きな場所です。

おすすめプランで78㎡超えが6198万円だったのですが、マンション価格6000万円台か……と思いました。やっぱり駅から近いと値段も高くなるんですね。
6000万円出せるなら埼玉じゃなくて東京都内でも買える気がするので、わざわざ南浦和での理由がなくなる気がします。

線路脇で音も気になります。夜中は大丈夫ですよね？

[629: 匿名さん]

夜中も貨物列車がうるさいですよ。窓を開けては寝れませ
ん。閉めればぜんぜん気になりませんが。

[630: 匿名さん]

>>626 匿名さん
三井はパークシティね。

[631: 匿名さん]

>>627 匿名さん
駅徒歩3分。実測だと3分もかからなかったはず。

[632: 匿名さん]

>>628 匿名さん
(都下は別として)都内だと平均坪単価300万以上が多数ですから、6000万円だと70m2以上の部屋は買えない、買うなら新築を諦めるか広さで妥協するかになりますよね…

[633: 匿名さん]

駅徒歩３分は、エレベーターができたからだね。

[634: 匿名さん]

これだけ駅に近ければ資産価値が高いと思いますがオーナーは住まずに
賃貸として活用する方も多くなりますか？
シングル向けの間取りではないので運用向けマンションという括りには
ならないでしょうが、立地を考えれば需要はありそうですよね。

[635: 匿名さん]

ファミリー層の多いエリアということもありますが、賃貸にしてファミリーに貸す人も多そうですね。

[636: 匿名さん]

>>634さん
5000万の部屋を20万で貸し出しできたとしても、ザックリ利回りは0.48%です。
ここから更に税や管理費や積立金が引かれるので、
このマンションの価格からすると利回りが悪いので投資には向かないと思います。
更に南浦和では20万で貸し出しが出来るのは新築＆条件が良くないと借り手がほぼいません。

[637: 匿名さん]

賃貸に出るとしたら、転勤等になってやむなくという場合か、地権者住戸くらいでしょうね。
駅近ですが、南浦和はあえて投資向けに買うような駅ではないと思います。浦和エリア全般に言えることですが。

[638: 匿名さん]

あと、相続税対策で購入した部屋を…と言うのもあるかもしれません。

[639: 匿名さん]

賃貸用マンションは他にもありますから借りる人はそっちが多いかも

[640: 匿名さん]

築年数経っても月15〜16万だったらすぐに借り手がつくと思う。

[641: 匿名さん]

月15くらいなら借り手が付くでしょうね。
ただしローンや管理費、固定資産税を考えると、ほぼ確実に赤字です。

[642: 匿名さん]

>>636 匿名さん
計算間違えてないですか？4.8%では？

[643: 匿名さん]

>>642さん
繰り上げるのを忘れましたｗ

[644: 匿名さん]

20×12/5000=4.8%だよね？
ローンで引いたら全然ペイしてないけど、相続税対策でキャッシュから引いた金ならペイはするでしょう。投資でなくても、息子夫婦や嫁夫婦に贈与枠でマンションを買い与えることも多い。
浦和全般、そういった類いの購入層が多い。だから割高になる

[645: 匿名さん]

20で貸し出して4.8じゃねぇ。
ローン無くても、ここから固定資産税に管理費に積立金。
投資で買う人は皆無じゃない？
そもそも20で貸し出しが続けられないだろうし。
積立金は右肩上がり。管理費もその可能性がある。

[646: 匿名さん]

ここはエレベーター2機、ディスポーザーと管理コスト大の設備がある割には管理費、修繕積立金が割安だと思う。戸数が100戸ちょっとと規模感が良いですね。

外観は外壁タイルの使い分けが残念。色味が似すぎていて一色に見える。長谷工の設計どおりだとしたらセンス無いなぁ。

[647: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[648: 匿名さん]

3戸売れたね。
値引きしているのかな。Hタイプは売るの大変そう。
一番線路に近い上に、主寝室が線路側だものね。

[649: 匿名さん]

浦和の野村ガーデンは即日完売したけど…
こっちのガーデンは大苦戦ですね。同じ駅近物件なのに浦和と南浦和でこうも違うのものなのか。

[650: マンション検討中さん]

私もここを検討しましたが、周辺に何もなく生活に困りそうなのでやめました。スーパーだけじゃ暮らせませんよね。あと喫煙所。整備がしっかりされてないからか、マナーが悪いですよね。高砂小も遠いし子供には可愛そうだと思いました。部屋は好きだったけど、残念。