ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

[周辺住民さん]

南浦和駅西口の三菱のマンションについて情報交換しましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-garden/

ザパークハウス南浦和ガーデン
所在地：埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2他1筆（地番）
交通：京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩4分
武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.06平米～87.65平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[434: マンション検討中さん]

横からすいません質問なんですけど、
自動車禁止で一通の道路って、
意味が全くわかりません。

[435: 検討板ユーザーさん]

>>434 マンション検討中さん
線路側からのみ通行できる一通ってことですね。
飛び出しに関しては親が言い聞かせるしかないですよね。

[436: 周辺住民さん]

>>434
（片側は）自動車禁止で一通という意味です。

無邪気に道路を横切っての事故が心配
↓
一通なの知らないんですか？本当に周辺住民？
↓
は？・・・

地図見りゃ一通なのはわかるけど、一通でも自動車は通るしバイクや自転車も通ります。
むしろ一通だから対抗がいないことで安心して油断します。

[437: マンション検討中さん]

周辺住民さん、なんだか怖いです。

[438: マンション検討中さん]

>>436 周辺住民さん

そもそもこの人マンション検討してないよね。なにしに来てるの？
あなたに子どもの心配される筋合いありません。余計なお世話。自分の子どもの将来でも心配すれば？

[439: 匿名さん]

以前この掲示板で、北原公園の民間売却話とかいうデマを流してた周辺住民さんと同じ人ですかね。。

[440: 434]

>>436 周辺住民さん
ありがとうございます。
軽車両しか通れないとか、もしかしたらそう意味なのかと思ってました。結局、自動車も通過するんですね。

エントランスから出たらすぐに飛び出したくなるくらいに間近に公園があるってのは、素晴らしい一面、そういった危険もあるって心配してくれてるんですよね。

[441: マンション検討中さん]

マンション裏側の道は周辺がほぼ一通なせいか、かなり交通量が多かったです。保育園もできたのでこちらの方が心配かも。。

[442: マンション検討中さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[443: 匿名さん]

>>424さん

南浦和駅周辺でいくつか部屋を貸している者です。
南浦和では20万を超えると、借り手はほぼいなくなります。
近隣の中古分譲マンションで15万で貸し出しできるのは、
駅から徒歩5分圏内に分譲賃貸が非常に少ないからですが、
20万を超えると浦和や都内に流れてしまうというのが実情です。
経験から言わせていただくと、条件の良い入居者さんだと、18万程度までだと思いますよ。
入居者さんを選ばなければいるかも知れませんが、うちはそういう方ははじいています。
あとは法人契約でしょうが、南浦和ではそこまで需要は無いと思います。
そこに浦和との差が出てしまっています。

[444: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
貴重な情報をありがとうございます。
5分圏内に分譲賃貸が少ないというのは感じていました。
南浦和駅周辺では、パークシティ南浦和やローレルコート浦和文蔵の分譲賃貸が月15〜16万程度(定期借家契約)で成約していたことや、URのコンフォール南浦和の3LDKが月15万程度であることを考えると徒歩3分のこのマンションは18万以上が妥当と感じます。

[445: 匿名さん]

新築や築浅マンションは思っている程、プラスにならない感じがしていますよ。
新築３LDK20万未満なら、ある程度は問い合わせが来ると思いますが、
それ以上になるとほぼ無くなるか、貸し出しに躊躇してしまうような
条件の方からの問い合わせが多くなります。
築年数が経っていることよりも、定期借家の方がマイナスになる事が多いので、
定期借家の場合だと2割位賃料を下げて募集をかけていると思います。
ただ普通借家でも、どうしても２０の壁を超えるのは至難だと思いますよ。
個人負担なら20を超えるのなら浦和や都内と言われてしまいます。
法人契約だと、もともと南浦和を指名してくる入居者さん（社員）が少ないです。
私の周囲のオーナーさんも、1万2万にこだわって空室にしてしまうよりも、
若干下げてでも入居させている方の方が多いです。
みなさん結構いいマンションを貸し出しているんですけどね。
例えば20万に拘って半年空室にしてしまうよりも、
2万安くして18万で借り手を探してしまった方が、半年でザックリ108万の収入になりますよね。
経費になるとは言え、分譲は空室にしてしまう期間も修繕積立や管理費や電気代などコストがかかり続けますし。
投資物件として高い部屋購入・高い賃料での貸し出しは、南浦和だと割に合わないと思いますヨ。
今回貸し出されているのは、地権者さんの持ち物でしょうね。最上階ですし。

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん
コンフォール南浦和は法人契約(借り上げ社宅)が多いそうなので、南浦和にも法人契約の需要はあると思いますけどね。
URは諸費用が少なくて済むからというのもありますが。
ちなみにこのマンションに地権者住戸は無いそうですよ。

[447: 匿名さん]

20万以上等の高額賃貸のマンションを借りてくれる法人契約の話です。
借り上げ社宅なら、駅から離れてもそれこそいくらでもありますよ。
最上階の部屋は買ったものの、転勤になったのですかね。

[448: マンション検討中さん]

>>447 匿名さん
2階と5階も賃貸募集が出ていたのですが、全て転勤とも考えにくく…投資目的だとしても利回りはそれほど良くなさそうですね。
447さんの所有しておられるマンションは築年数どのくらいなのでしょうか？古くても需要があるエリアだと賃料も維持できますかね？リフォーム等はもちろん必要になってくると思いますが。。

[449: 匿名さん]

このあたりはやっぱ投資用も多そうですよね。

[450: 匿名さん]

>>449 匿名さん
南浦和はファミリーにもDINKSにも単身にも人気あるようですからね。

[451: 名無しさん]

コモディイイダ裏の物件が建設中の今、ここを購入するには決め手が欲しいですね。
眺望は確かに良い。しかしガーデンと言いつつ、公園の先には墓地。一歩間違えたら南浦和セメタリー…。

[452: 匿名さん]

>>451 名無しさん
セメタリー。。コモディイイダ裏の方も振り返れば墓地ですけどね(振り返らないか笑)
あちらは武蔵野線が近すぎるのが気になります。

[453: マンション検討中さん]

駅を背にして3分だったら即決だったんですが。駅距離を取るか、静かな環境を取るか、長く住みたいので迷います。

[454: マンション検討中さん]

隣のパークホームズも築20年以上ですが分譲時の平均坪単価は250万円だったようです。
駅近は昔から結構したんですね。
東口より西口の雰囲気の方が好きなので、次のパークハウスを待つか迷います。

[455: 検討板ユーザーさん]

明日から建物内モデルルームがオープンですね。
西側の広めの３ＬＤＫが気になるので、見てみたいです。

[456: 匿名さん]

築20年以上の物件ってまだまだバブル価格の時期でしょ
分譲時の坪単価が高かったのは当たり前じゃないの？

[457: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん
なるほど、それはあるかもしれませんね。
市況の変化を考えると、比較するなら築10年内くらいの近隣物件を見た方が良さそうですね。

[458: 匿名さん]

分譲時の価格がリーマンショックで割安だった築10年程度の中古物件は、分譲価格以上に価格が上がってる物件が多いですね。
そもそも、オリンピック需要で建築コストが1.5倍くらいに高騰しているので。新築の分譲価格が高騰し、それにつられて当然中古も割高になってます。
また、戸建ても、ハウスメーカーの建築コストの増加に加え、空前の住宅ローン低金利で着工が増加しているため土地も上物も割高です。
経済合理性だけで判断するならいまの市況では普通はマンションは買わないと思いますよ。ただ、持ち家を買う方はそれぞれ事情があるので、割高でも買わざるを得ないということだと思いますが。

[459: 評判気になるさん]

北原公園の桜です。
満開までもう少しというところでしたが、
あいにくの雨と強風でしたね。

[460: 匿名さん]

ベランダの奥行きがありそうで、陽は入るのでしょうか？

[461: 匿名さん]

>>460 匿名さん

低層階ですが入りますよ。リビングは明るいです。

[462: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん
低層階だと、この季節はリビングから桜が見られそうですね。公園前立地は開放感があって良いなと感じています。

[463: 匿名さん]

予想以上に開放感がありますね。

[464: マンション検討中さん]

ファミリー世帯が多いためか、すでにマンション内駐車場はいっぱいとのことでした。
残っている中ではFタイプが気になるのですが、北西角の住み心地はどんなものでしょうか。

[465: マンション検討中さん]

ここは最初の値段が高すぎたんですかね。
普通に便利な所だと思いますが…

[466: 匿名さん]

安いでしょう。
坪230程度ですもの。87.65平米の部屋でも260万切っていますよ。
立地だと思います。線路に近いマンションは厳しいと感じる方が多いのだと思います。

[467: マンション検討中さん]

>>466 匿名さん
次に控えてるマンションも線路横ですよね、しかも2路線。
駅3分以内で線路から上手く離れた用地は難しいですね…

[468: 匿名さん]

駅から徒歩5分以上だと遠すぎるしね

[469: 匿名さん]

ここ数年では、パークハウス南浦和レジデンスやパークホームズ南浦和ステーションコンフォートあたりが
立地として最高だったでしょうね。
駅から徒歩5分。斜めに離れていくので、見学に行きましたが鉄道の騒音がありませんでした。
斜めに離れていく立地はなかなか出ないですね。
南浦和ガーデンは駅から3分。マンション価格が高止まりしている中で安価に出ているのに、
竣工して数か月経つも総戸数の約15％、15戸残っているのは、販売に苦労しているようにも思えます。
新築で売れなくなるまで、あと8か月ほどあるので、最後は一気に値引して終了させるかな。

[470: マンション検討中さん]

坪230は一番安い部屋(おそらくパンダ部屋)でそれ以外は西向きでもほぼ5000万台でした。

[471: 匿名さん]

価格は川口駅の近くのブランズ川口幸町に似ているかな？
あちらもお得な価格で出ているけれど、やっぱり少し残ってしまっていますね。
線路の横だからだと思います。
両方とも、音を気にしなければ駅に近いし便利でいい物件ですよね。

[472: 匿名さん]

平均坪単価270くらいですよ。浦和並みの値段で、安いとは言えませんね。現に売れ残っているわけですから。
230は西向き最低層のみですね。

[473: 匿名さん]

残ってしまっている理由は価格より線路だけでなくホームにも近いことだと思います。駅3分は魅力的ですが、ファミリーだと駅距離が少しプラスされても静かなところに住みたいと思う方が多いのかなと。

[474: マンション検討中さん]

電車の音は慣れやすいと聞きましたが、そうでもないですか。
ファミリーでも忙しい共働きの方とか、学区重視の方には良さそうです。また新設の小鳩保育園が近いので入れたらかなりの時短になりますね。ちなみに園庭がないので騒音の懸念はそれほどないかなと思います。

[475: 匿名さん]

>>472　匿名さん
浦和で徒歩3分なら坪400は行っていると思います。。。

[476: 匿名さん]

誰も浦和徒歩3分並みなんて言っていませんよ。
浦和駅最寄のマンション並みってことでしょ。

[477: 匿名さん]

売れていない理由は、線路近い墓地見える等の忌避理由があるにも関わらず、価格がそれを加味したものになっていないってことですよね。
つまり価格が高いってこと。

[478: 匿名さん]

>>476
南浦和駅徒歩3分のマンションと、例えば「浦和駅が最寄りの徒歩15分」のマンションを
比較してるってことですか？すごい意味の無い比較ですね。

[479: 匿名さん]

このマンションの価格が、浦和の特定のマンションではなく浦和最寄マンションの価格群に食い込んでる、南浦和にしては高すぎて売れていないってことを言いたいんだと文脈からわかりそうなものですが。何で１５分なんて極端な例を出すんだか。
浦和徒歩３分と南浦和徒歩３分を比べるような比較も意味がないですよね。駅力の違いは明らかなんだから。

[480: 匿名さん]

マンコミュには読解力のない揚げ足取りやソースクレクレ君が多いので無視したほうがいいですよ

[481: 匿名さん]

土地を入札で高値で買ってしまったこと、プラウド南浦和神明の値付けに引っ張られたというのが大きいですかね。

[482: 匿名さん]

本当に高いですね。
学区が魅力といっても財力のある人は私立に行かせるだろうし、学区にしがみつくのはそこまで財力のない人ですよね。
私立の電車通学には便利な物件かもですが、財力あれば浦和駅を選びそうな気がするし。
学区を売りにするなら、もう少し価格を下げないと公立狙いの家庭には厳しいですよね。

[483: 匿名さん]

まあこれだけ高くても地元の需要もあって売れているわけですから。坪単価270〜280の南側高層階が、というより西側の残戸が多い感じですよね。西側は一度価格改定しているのに、まだ割高にうつるのでしょうかね。

[484: ご近所さん]

雑感ですが、この物件、ホームがすぐ近くに見えるのに、電車乗るにはぐるっと回らなきゃなんないもどかしさがありますね。
浦和寄りの車両を利用する人（王子とか田端とか）はなおさら感じるかもしれません。

[485: マンション検討中さん]

ホーム北側に改札があれば徒歩1分もかからなそうです。

[486: 検討板ユーザーさん]

電車音が気になる人は完成していることですから、実際の部屋を見せてもらえばいいですよ。
個人的には窓を閉めれば音は大分静かですね。向きもあって西側の方がより音が小さい気がしました。

[487: 検討チュウ]

もうほぼ売れてるんですか？

[488: マンション検討中さん]

>>482 匿名さん
財力があるから私立というのも疑問ですが。
私立の小学校はエスカレーターで進学できますが幼稚舎等を除いて偏差値的にはイマイチですよね。
このあたりでは公立小学校から私立中高一貫コースを考える人も多いと思いますよ。
学区の良いところは中学受験率が高いので、互いに刺激を受けられるメリットも？あるかもしれません。

[489: 匿名さん]

>>487 検討チュウさん
先着15戸のようです。

[490: 匿名さん]

>>479
ここの価格はそんなに高いですか？
他のマンションを見ていますか？

[491: 匿名さん]

わせだいきたい

[492: 匿名さん]

始発待ちはどの程度待てば座れるのでしょう？

[493: マンション掲示板さん]

>>486 検討板ユーザーさん
私も電車の音はあまり気になりませんでした。

[494: 口コミ知りたいさん]

10分おきに始発列車出てますよ

[495: マンション検討中さん]

>>494 口コミ知りたいさん
通勤時間帯は何本くらい見送れば座れるのかなと思いまして。

[496: 口コミ知りたいさん]

>>495 マンション検討中さん
一本見送れば座れますよ。
大宮発の電車がしょっちゅう来るので、ホームに人があふれるようなことはないです。

[497: マンション検討中さん]

>>496 口コミ知りたいさん
そうなんですね。
教えていただいてありがとうございます。

[498: 匿名さん]

だいぶ残りも少なくなってきてるようですね

[499: 匿名さん]

結構値引きあったんですかね。

[500: 匿名さん]

値引きは現時点ではないですね、今後どうなるか？

[501: 匿名さん]

駅3分という好立地ですし（利便性という観点で）、
安易に値下げということは基本的にはないんじゃないかなぁなんて思いますが…。大手デベはあまり値引くイメージがない。

こちらの浴室暖房乾燥機なんですが、電気式とガス式、どちらなのでしょうか。電気式だとランニングコストがかかってしまうなんて一昔前は聞きましたが今はそれは改善されているのでしょうか。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
ガス式です

[503: 匿名さん]

>>501
ブランド代が含まれている分、値引きは大きくでる。

[504: 匿名さん]

立地、いいですよね。

駅から近いのに隣が公園で緑が見えるのが気に入っています。

賃貸ですが、浴室乾燥器がついているので伝えますね。我が家だとガスになるはずなんですが使うとコストが高いです。洗濯機も乾燥を使うとどうしても高くなりますね。部屋干しができない時はお風呂で干しますが、晴れている日はベランダで干した方がいいように思っています。

[505: 匿名さん]

>>504 匿名さん
雨の日に使うくらいならコストはほとんど気にならないです。1回50円くらいかな？マンションのお風呂は窓がないので、たまに使うとカビ防止にもなっている気がします。

[506: 通りがかりさん]

苦戦ですね。
コモディ裏にもう一棟建つことも、敬遠されてしまう理由かもしれません。

[507: 匿名さん]

南浦和も一時期に比べると、大手の新築マンション建築が増えてきましたね。
コモディ裏の方がこちらより駅に近い分、高くなりそうかな、とは思います。

[508: 匿名さん]

線路の横だから苦戦してるだけじゃね？
これだけ安く出してんのに、売れないんじゃ。

[509: 匿名さん]

いくら駅近でも南浦和じゃあな・・・
マンションにそれだけお金を出せる層なら浦和か大宮に住むんじゃないの？

[510: 匿名さん]

京浜東北も南浦和発着が多いから、何気に南浦和は便利。
大宮はガラが悪すぎる。都内から離れすぎだし。
浦和までだな。浦和はバブルってるけど。坪350超えても売れちゃうでしょ。

[511: 匿名さん]

南浦和は再開発の予定がないのが寂しいですね。二路線ある分、駅力はあるほうだと思いますが、良くも悪くも地味な街だなと思います。

[512: 通りがかりさん]

埼玉県民で大宮と浦和を同時に検討する人はほとんどいないでしょう。文化が違いすぎる。
南浦和の利用メリットは武蔵野線を使って多摩地域や東上線、池袋線。三郷、千葉方面への通勤も考えられるところでしょうか。
駅力はとても強いと思います。

[513: 匿名さん]

大宮、北浦和、浦和、南浦和、武蔵浦和を順位付けするとどのような感じになるんでしょうか？
大宮・浦和＞北浦和＞南浦和＞武蔵浦和
で合ってますか？

[514: 匿名さん]

北浦和をなぜ駅力があると考えたの？

[515: 匿名さん]

物件の目の前は小さな公園になっていることから、子供が遊べる場所が一応ある点は
親目線としては良いと思える条件です
キッチンもカウンターになっていて、さらにリビングから見えないように配慮されているのはうれしいです。
ディスポーザーも標準装備になっているのは主婦目線としては良い点

駅からの近さからすると、多少騒音はするかなと思うのですが、騒音対策はとられているのでしょうか？

[516: 検討板ユーザーさん]

>>515 匿名さん
窓はペアガラス、換気口も防音タイプのものを使っているそうです

[517: 検討板ユーザーさん]

あと何戸くらいあいているのでしょうか？

[518: マンション比較中さん]

HPを見る限り確認できず、チョコチョコと仕様を削っているように感じるのですが、
コンロはガラストップ、窓はLow-Eガラスですか？

[519: ご近所さん]

撮り鉄の趣味があったりすると、この立地は中々良いかもしれない。
四季島が真横／眼下に写るので。

[520: 匿名さん]

駅から見ても、午後の下層階は目の前の大きな木もあって暗そう。
駅側の上階の角部屋、数部屋売れていないよね？
ここは売れ残ってる部屋に、レースもつけていないの？

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん
数ヶ月前の段階ですが、南側下層階はほとんど売れていました。売れ残り部屋のカーテンについては日焼けの心配もあるし、レースくらいつければいいのにとは思いますね。

[522: 検討板ユーザーさん]

南側の中～高層階が苦戦してるようですね
あとトータルで20戸くらい？

[523: 匿名さん]

駅のホームから、Airyの方も上層階は空室がいくつか見えます。
かなり苦戦しているようですね。
これは値引が期待できそう。

[524: 匿名さん]

先に購入した人が不憫ですね。メニュープランやオプションが選べるとはいえ。土地の取得価格、駅近ということで頑張りすぎちゃったんだろうなー。

[525: 匿名さん]

>>524さん

うーん、ここは安いと思うんだけどな。
今販売されている一番高くて広い部屋でも坪単価257万円だと思うのですが、
周辺のマンションが分譲された時の価格よりも安い位だと思います。
今販売されている87.65平米の部屋は、上層階の南＆東に面している角部屋ですよね？
価格だけを見れば安いと思います。

[526: 匿名さん]

周辺のプラウドがコスト削減で直床になっている中、二重床を採用していたり、各住戸のセキュリティーシステムやディスポーザーなど採用すべきものはしている感じなんですけどもね。

[527: 匿名さん]

線路そばだから苦戦なのかな。
数年前に西川口駅近くの線路沿いマンションも、こちらから言わなくても1割以上提示してきました。
線路そばは売りにくいんでしょうね。

[528: 匿名さん]

今の価格から1割以上値引きならさすがに安すぎる気がする。防音はいくらでも対策できるし、駅から信号なしで徒歩3分は通勤が楽になりそう。

[529: 匿名さん]

財閥系の中でも三菱は値引に緩いイメージがある。

[530: 検討板ユーザーさん]

なかなか完売しないね。

[531: 匿名さん]

貧乏人に5000万～7000万のマンションは厳しいっす

[532: 匿名さん]

>>513 匿名さん
浦和＞北浦和＞南浦和=武蔵浦和
のイメージ。
大宮は全くわかりません。
この物件は今ある南浦和物件では断トツに良いかと。

[533: 匿名さん]

北浦和なんて一昔前は田舎で、蕨くらいの位置付けでしたよ。路線も1つだし、駅前もごちゃごちゃしてるし。なぜ今は人気になったのかさっぱり分からないです。