ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

[周辺住民さん]

南浦和駅西口の三菱のマンションについて情報交換しましょう。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-garden/

ザパークハウス南浦和ガーデン
所在地：埼玉県さいたま市南区南本町2丁目14番2他1筆（地番）
交通：京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩4分
武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.06平米～87.65平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[414: マンション検討中さん]

>>413 検討板ユーザーさん
全滅とは大変でしたね。浦和区よりはマシな印象でしたが南浦和も人口が増えていますよね。。
ナーサリールームは先着順や説明会に参加した人のみ申込みできる園など様々なので、妊娠中から問い合わせた方が良いと思います。
ただ毎年、認可園の発表後に辞退する人が相応にいるので2〜3月に動きはあるそうです。

スレ違いですみません。

[415: 匿名さん]

既に賃貸が3部屋募集に出てますね…。
浦和駅周辺並みの家賃です。

[416: マンコミュファンさん]

>>415 匿名さん
借りる人いるんですかね？

[417: 周辺住民さん]

周辺というか隣のマンション住みです。
電車の音がうるさいとか書き込みありますが、
朝から公園でラジオ体操あったり、集会や子どものはしゃぎ声は大丈夫なの？
あと公園側に入り口があるのはこのマンションが初めてだから、
無邪気に道路を横切ったときの事故が今から心配です。

[418: 匿名さん]

>>417 周辺住民さん
北原公園前の道はかなり交通量少ないですよね？
子供の声などは窓を閉めたら気にならないと思います。

[419: 周辺住民さん]

多くないから気が抜けて危ないと思ってるんですけどね。
自動車だけではなくバイクや自転車を入れればそれなりに交通量ありますし。
運転する側も公園側に気を取られがちですし。杞憂ならいいですが。

電車の音がどうこうとかポイントずれてるなと思いますよ。
終電後の工事は頻繁にやってるし駅チカなら宿命じゃないですかね。
静かで駅チカで駅まで信号（横断歩道）がない場所はそうないです。

[420: 匿名さん]

現地に行った第一印象が、公園前で立地はいいけど、電車の音が我慢できないくらいうるさいというものでした。京浜東北線はいいんですが、南浦和を素通りする高崎線、宇都宮線や貨物は相当な音ですね。
窓を閉めれば気にならないくらいマシになるんでしょうか。電車の音に比べれば北原公園の子供の声なんてかわいいものですね。
あと、電線がバルコニーの目と鼻の先なのと、墓地がみえるのがマイナス。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん
電線がきになるのは何階くらいでしたか？南側の低層階はほとんど売れてしまって検討できなかったです。

[422: 検討板ユーザーさん]

>>420 匿名さん
現地とは、中に入った感想ですか？
私の部屋に入った感想としては、窓を閉めればかなり緩和されました。なかなかの防音。
ただ、無音にはなりませんし、この辺は個人で分かれると思うので、建物が出来てる今、実際に部屋にはいってみるのが一番です。

[423: マンション検討中さん]

音の件もそうだけど、
墓地が見えるってベランダから見ようと思わなければ目に入らないし420は本当に内覧したのかな？
そもそも電線の見える高さは墓地が見えないし。

[424: 匿名さん]

>>416 マンコミュファンさん
この辺りは広めの間取りだと築年数が古いマンションしかなく、それでも15万程度はするので、新築で分譲マンションとなれば借りる人はいるんじゃないでしょうか。学区も常盤学区に並ぶ人気ですし。

[425: 匿名さん]

3階以上墓地も電線も見えるでしょ。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん
電線は3階だけだし、3階から墓地は見えないでしょ。

[427: 匿名さん]

420はそもそも内覧したとは書いていないのでは。
窓云々の件から、そう読み取れる。
内覧なしで現地に行ったのなら電車の音にうんざりしたというのは同意ですね。窓を閉めれば耐えれる程度にはなりますよ。

[428: 匿名さん]

3階から墓地見えるでしょ

[429: 匿名さん]

執拗なる墓地バッシング

[430: 匿名さん]

まあ、墓地は工場等と並ぶ忌避施設なので気にされる方もいて当然かと。でも眺望は確保できますよね。ただここはすぐ南にもマンション建設中なので恩恵に預かれる期間は短いかもしれませんが。
眺望シミュレーションでは墓地は3階くらいから見えていたように思いますが…桜の葉がない季節なら。電線は確か2階くらい。バルコニーの目の前です。

[431: 検討板ユーザーさん]

2年後にできるパークハウスとは80m程は離れていたように思う。浦和駅周辺のドミノマンション地帯の囲まれ感よりはマシと思うしかないかな。

[432: eマンションさん]

>>417 周辺住民さん

エントランス前の公道は片側は自動車進入禁止になってますよ。公園前ですから当たり前ですね。ほんとに周辺住民なの？

[433: 周辺住民さん]

エントランス前、自動車禁止で一通なのは地図見ればわかること。
子どもは見慣れた風景で道路が狭く交通力が多くないから
それこそ庭感覚で警戒しないで飛び出すんですよ。
重大事故は自動車相手でしか発生しないと思ってるんですかね

[434: マンション検討中さん]

横からすいません質問なんですけど、
自動車禁止で一通の道路って、
意味が全くわかりません。

[435: 検討板ユーザーさん]

>>434 マンション検討中さん
線路側からのみ通行できる一通ってことですね。
飛び出しに関しては親が言い聞かせるしかないですよね。

[436: 周辺住民さん]

>>434
（片側は）自動車禁止で一通という意味です。

無邪気に道路を横切っての事故が心配
↓
一通なの知らないんですか？本当に周辺住民？
↓
は？・・・

地図見りゃ一通なのはわかるけど、一通でも自動車は通るしバイクや自転車も通ります。
むしろ一通だから対抗がいないことで安心して油断します。

[437: マンション検討中さん]

周辺住民さん、なんだか怖いです。

[438: マンション検討中さん]

>>436 周辺住民さん

そもそもこの人マンション検討してないよね。なにしに来てるの？
あなたに子どもの心配される筋合いありません。余計なお世話。自分の子どもの将来でも心配すれば？

[439: 匿名さん]

以前この掲示板で、北原公園の民間売却話とかいうデマを流してた周辺住民さんと同じ人ですかね。。

[440: 434]

>>436 周辺住民さん
ありがとうございます。
軽車両しか通れないとか、もしかしたらそう意味なのかと思ってました。結局、自動車も通過するんですね。

エントランスから出たらすぐに飛び出したくなるくらいに間近に公園があるってのは、素晴らしい一面、そういった危険もあるって心配してくれてるんですよね。

[441: マンション検討中さん]

マンション裏側の道は周辺がほぼ一通なせいか、かなり交通量が多かったです。保育園もできたのでこちらの方が心配かも。。

[442: マンション検討中さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[443: 匿名さん]

>>424さん

南浦和駅周辺でいくつか部屋を貸している者です。
南浦和では20万を超えると、借り手はほぼいなくなります。
近隣の中古分譲マンションで15万で貸し出しできるのは、
駅から徒歩5分圏内に分譲賃貸が非常に少ないからですが、
20万を超えると浦和や都内に流れてしまうというのが実情です。
経験から言わせていただくと、条件の良い入居者さんだと、18万程度までだと思いますよ。
入居者さんを選ばなければいるかも知れませんが、うちはそういう方ははじいています。
あとは法人契約でしょうが、南浦和ではそこまで需要は無いと思います。
そこに浦和との差が出てしまっています。

[444: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
貴重な情報をありがとうございます。
5分圏内に分譲賃貸が少ないというのは感じていました。
南浦和駅周辺では、パークシティ南浦和やローレルコート浦和文蔵の分譲賃貸が月15〜16万程度(定期借家契約)で成約していたことや、URのコンフォール南浦和の3LDKが月15万程度であることを考えると徒歩3分のこのマンションは18万以上が妥当と感じます。

[445: 匿名さん]

新築や築浅マンションは思っている程、プラスにならない感じがしていますよ。
新築３LDK20万未満なら、ある程度は問い合わせが来ると思いますが、
それ以上になるとほぼ無くなるか、貸し出しに躊躇してしまうような
条件の方からの問い合わせが多くなります。
築年数が経っていることよりも、定期借家の方がマイナスになる事が多いので、
定期借家の場合だと2割位賃料を下げて募集をかけていると思います。
ただ普通借家でも、どうしても２０の壁を超えるのは至難だと思いますよ。
個人負担なら20を超えるのなら浦和や都内と言われてしまいます。
法人契約だと、もともと南浦和を指名してくる入居者さん（社員）が少ないです。
私の周囲のオーナーさんも、1万2万にこだわって空室にしてしまうよりも、
若干下げてでも入居させている方の方が多いです。
みなさん結構いいマンションを貸し出しているんですけどね。
例えば20万に拘って半年空室にしてしまうよりも、
2万安くして18万で借り手を探してしまった方が、半年でザックリ108万の収入になりますよね。
経費になるとは言え、分譲は空室にしてしまう期間も修繕積立や管理費や電気代などコストがかかり続けますし。
投資物件として高い部屋購入・高い賃料での貸し出しは、南浦和だと割に合わないと思いますヨ。
今回貸し出されているのは、地権者さんの持ち物でしょうね。最上階ですし。

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん
コンフォール南浦和は法人契約(借り上げ社宅)が多いそうなので、南浦和にも法人契約の需要はあると思いますけどね。
URは諸費用が少なくて済むからというのもありますが。
ちなみにこのマンションに地権者住戸は無いそうですよ。

[447: 匿名さん]

20万以上等の高額賃貸のマンションを借りてくれる法人契約の話です。
借り上げ社宅なら、駅から離れてもそれこそいくらでもありますよ。
最上階の部屋は買ったものの、転勤になったのですかね。

[448: マンション検討中さん]

>>447 匿名さん
2階と5階も賃貸募集が出ていたのですが、全て転勤とも考えにくく…投資目的だとしても利回りはそれほど良くなさそうですね。
447さんの所有しておられるマンションは築年数どのくらいなのでしょうか？古くても需要があるエリアだと賃料も維持できますかね？リフォーム等はもちろん必要になってくると思いますが。。

[449: 匿名さん]

このあたりはやっぱ投資用も多そうですよね。

[450: 匿名さん]

>>449 匿名さん
南浦和はファミリーにもDINKSにも単身にも人気あるようですからね。

[451: 名無しさん]

コモディイイダ裏の物件が建設中の今、ここを購入するには決め手が欲しいですね。
眺望は確かに良い。しかしガーデンと言いつつ、公園の先には墓地。一歩間違えたら南浦和セメタリー…。

[452: 匿名さん]

>>451 名無しさん
セメタリー。。コモディイイダ裏の方も振り返れば墓地ですけどね(振り返らないか笑)
あちらは武蔵野線が近すぎるのが気になります。

[453: マンション検討中さん]

駅を背にして3分だったら即決だったんですが。駅距離を取るか、静かな環境を取るか、長く住みたいので迷います。

[454: マンション検討中さん]

隣のパークホームズも築20年以上ですが分譲時の平均坪単価は250万円だったようです。
駅近は昔から結構したんですね。
東口より西口の雰囲気の方が好きなので、次のパークハウスを待つか迷います。

[455: 検討板ユーザーさん]

明日から建物内モデルルームがオープンですね。
西側の広めの３ＬＤＫが気になるので、見てみたいです。

[456: 匿名さん]

築20年以上の物件ってまだまだバブル価格の時期でしょ
分譲時の坪単価が高かったのは当たり前じゃないの？

[457: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん
なるほど、それはあるかもしれませんね。
市況の変化を考えると、比較するなら築10年内くらいの近隣物件を見た方が良さそうですね。

[458: 匿名さん]

分譲時の価格がリーマンショックで割安だった築10年程度の中古物件は、分譲価格以上に価格が上がってる物件が多いですね。
そもそも、オリンピック需要で建築コストが1.5倍くらいに高騰しているので。新築の分譲価格が高騰し、それにつられて当然中古も割高になってます。
また、戸建ても、ハウスメーカーの建築コストの増加に加え、空前の住宅ローン低金利で着工が増加しているため土地も上物も割高です。
経済合理性だけで判断するならいまの市況では普通はマンションは買わないと思いますよ。ただ、持ち家を買う方はそれぞれ事情があるので、割高でも買わざるを得ないということだと思いますが。

[459: 評判気になるさん]

北原公園の桜です。
満開までもう少しというところでしたが、
あいにくの雨と強風でしたね。

[460: 匿名さん]

ベランダの奥行きがありそうで、陽は入るのでしょうか？

[461: 匿名さん]

>>460 匿名さん

低層階ですが入りますよ。リビングは明るいです。

[462: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん
低層階だと、この季節はリビングから桜が見られそうですね。公園前立地は開放感があって良いなと感じています。

[463: 匿名さん]

予想以上に開放感がありますね。