パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part12

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追加しました　2015.4.25　管理担当】

[643: 匿名さん]

低収入の中国人はどこに住んでるんだろうね？
コンビニとかで働いてる人たち。

どこかに集中して住んでるとは思えないし、どこいってもコンビニの店員は中国人だって考えれば、都内どこにでも住んでるんだろうな。

[644: 匿名さん]

２丁目・３丁目は無機質で嫌いっていう人は結構いますよ。
タワー嫌いっていうのも一定数います。
シティタワースレを読めば、タワーが嫌いな人が多くいることがよく分かりますよ。

[646: 匿名さん]

以下は、事実です。

豊洲３丁目 ★分類＝沖積低地４
建物倒壊危険度 1 (4,987位)
火災危険度 1 (4,910位)
総合危険度 1 (4,971位)


西新宿５丁目 ★分類＝谷底低地２
建物倒壊危険度 3 (867位)
火災危険度 4 (283位)
総合危険度 3 (474位)

【安全１←２←３→４→５危険】
　※（）かっこの中は全5133町丁目中のワースト順位。順位が大きい数字ほど安全。
　　出典：　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

[647: 匿名さん]

>>645
円安はもうピークだよね。
景気も先行きは不透明だし、中国バブルが崩壊すれば、世界恐慌にもなりかねない。
だけど、リスクだけ見てては、いつまでもマンションを買えない。
虎穴に入らずんば虎子を得ず、というヤツだね。難しい選択だ。

でも、俺なら少し待つね。
2〜3年で今のマンションプチバブルが弾けると見ているからね。まあ、見ておきなって。

[649: 匿名さん]

１ドル６００円くらいまで円安進みますよ。

買うなら今のうち。

[651: 匿名さん]

買った人だけが大儲けできる相場、もう始まりましたよ。

[652: 匿名さん]

>>649
うん、買うなら今のうちだね。
1ドルが600円まで進んだら、日本経済は破綻して、マンションどころじゃなくなるけど、買うなら今のうちだね。
その頃には、豊洲のマンションは暴落する可能性大だけど、買うなら今のうちだね！

[653: 匿名さん]

住むところは最低限確保しておかないと、大変なことになるよ。

[654: 匿名さん]

２年後には４５０万超えてるよ。
買うなら今年まで。

[655: 匿名さん]

中国人は、結構２３区どこでも増えてるみたいだよ。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2014/12/07/174011

[656: 匿名さん]

653
もし暴落したら大量に中古が売りに出て買い叩きで安く住まいは買えるから、確保しておく必要なし。

[657: 匿名さん]

>>656
実需のマンションは買い叩けませんよ。残債割れで売るわけにはいきませんからね。

[658: 匿名さん]

あら、ここの書き込みは豊洲名物「待てば待つほど」君しか居なくなったかな？？
待てば待つほどの連呼が虚しく繰り返されてるけど、反応無し。頑張れ！待てば待つほど君。

[659: 匿名さん]

>>658
もともと待てば「待つほど君」は皆様無視してますよ。余計な挑発は止めてください。

[661: 匿名さん]

>2丁目3丁目は、無機質でハリボテみたいだと、シティタワースレでは不評でしたよ。

それ、小汚い街に住んでる方の
（豊洲に限らず）再開発で資産価値の上がった町への典型的な妬み発言です。

[662: 匿名さん]

>>661
おっしゃる通りだね。
現在どこに住んでいるかは別にして、豊洲＝住みたい街としてイメージされるのは、2、3丁目だよね。
まさか豊洲に住みたい！と言う人で、5丁目をイメージする人はほとんどいないでしょう。
5、6丁目も良い所だけど、2、3丁目より資産価値は下だという事実は受け入れないとネ！
自分は検討してますよ、そんな5丁目を。駅、コンビニが近くて便利そうだもん。

[663: 匿名さん]

まぁ、こんな意見もあるね。あながちありえないことでもないような気もする

10年後、新豊洲は中国人需要でバブル化？

「住まい」というのは、実のところ購入者のライフスタイルを
最もよく表現する「商品」です。
そういった意味では、ファッション以上に各人の「好み」や
考え方、価値観がよく分かります。

最近、外国人の「マンション爆買い」が話題になっています。
私も、それをネタにいくつかのメディアにコメントを出したり、
原稿を書かせていただきました。
そこで何度か書いたり喋ったことですが、
主に中国系の方が買いたがるマンションには、
ハッキリとわかる傾向があります。

まず、場所が彼らにとっても分かりやすいこと。
ロッポンギやアカサカ、シンジュク、イケブクロなどは
中国系の方にもよく知られた街。
さらにオリンピックの開催される湾岸エリアは、
彼らにとっては地味でも分かりやすい場所です。
特に海の傍は闇雲に「カッコイイ」と受け取ります。

次に、マンション自体が派手であること。
カンタンにいえばでっかくて共用施設がいっぱいの
タワーマンションでないといけません。
50戸程度の地味なマンションは、選択肢にもならないでしょう。

一方、私のところにやってくる富裕層の大半は
「湾岸なんてとんでもない」という価値観をお持ちです。
ただ、タワーマンションを探している人はけっこういます。
やはり、相続税対策系の方が多いように思えます。

上品な方に限って、渋谷区や目黒区あたりのしっとりとした
住宅地で分譲されている50戸前後の物件を相談に来られます。
そういうケースを見ると、やはり住まいは価値観ですね。
「品はお金で買えない」とは、よくいったものです。

ただ、品がいいからと言ってイコール資産価値が高いかというと、
また少し話はズレていきます。
「上品な」方は世の中でもかなり少数派です。
私がこれまでの人生で出会った中でも、「上品な」と
いっていいくらいな方は2%以下ではないでしょうか。
もっとも、私は普通の貧乏人人生を歩んでいるので、
上品な淑女紳士と出会った可能性自体が低いはずですが。

上品な方が少数派である以上、
彼らは市場のマジョリティではありません。
したがって、彼ら向けに供給されるマンションは少な目。
どちらかと言うと、中国系の方と同じベクトルで
マンションを選ぶ方が日本人が多数派なのです。
だから、都心や湾岸のタワーマンションはよく売れます。

マンションデベロッパーは、そういう日本人多数派の嗜好性を
実によく理解しています。そして、儲けの種にしています。
その昔、まだタワーマンションが珍しい時代には、
マンションデベロッパーの幹部たちは争ってその上層階に住みました。
今は、そんな話をほとんど聞かなくなりましたね。
いつの間にか大手不動産会社幹部には
タワーマンションに住みたがる人々を
蔑視する風潮が蔓延しています。なぜでしょうか？

それは、そういう不動産大手の幹部クラスにとっては
タワーマンションが「下品な存在」と位置付けられたからでしょうね。
そこに住むことがむしろ「カッコ悪い」という価値観。
なぜそういう風潮が広まったのか、よく分かりません。
ひとつ考えられるのは、タワーマンションを購入する人々の
属性や志向を彼らほどよく知っている人種はいません。
きっと「アイツらと同じにはなりたくない」と考えたのでしょう。

今、にわかに外国人比率がクローズアップされました。
ここ2年で販売された都心や湾岸のタワーマンションは
最低でも2割を外国人が購入したと考えていいでしょう。
場合によっては半分以上かもしれません。

今後、タワーマンションは「中国人の金持ちが住む」という
イメージが広がる可能性があります。
日本人の上流層やそこをめざしている方々にとって
タワーマンションは「避けるべき選択」になりそうです。

私は、そもそもタワーマンションというものが好きではありません。
見た目に美しくない造形物が多いことと、
高いところに昇りたがる心理に抵抗を感じるからです。
「・・と煙は高いところに昇りたがる」といいますからね。

ただ、仕事ですからタワーマンションの資産価値を公平に眺めます。
中には「これは玄人好み」と思えるタワーもありました。
資産価値的に「買っておいても悪くない」という物件もあります。
しかし、最近の「中国人爆買い」を見ていると、
非常に危ういものを感じてしまいます。
特に湾岸エリアのタワーマンションには危険な臭いが充満。

そもそも、上品な方々には好まれないエリアです。
そして、現在は中国系外国人が「爆買い」。
10年後、20年後は新豊洲や有明あたりのイメージが
「あそこはチャイニーズタウンだから」とならないでしょうか。
そうなれば、日本人はなるべく「避ける街」になります。

しかし、資産価値が下がるかと言うと、また話は別。
対チャイニーズのマーケットとなり、
それなりの市場価格を形成するでしょう。
ひょっとしたら中国人たちが争って買おうとして
バブルが発生する可能性すらあります。
まあ、なってみないと分かりませんけれど。

5月16日セミナーのお席が、あと15ほどです。
今回は部屋も狭いのでキツキツになりそうです。
参加者のみなさん、申し訳ございません。
その分、中身の密度も濃くいたしますので・・・

[664: 匿名さん]

何これ。文章下手すぎて読む気が起きない。

[665: 匿名さん]

>>663
あと10年も中国のバブルは持たないよ。
中国経済崩壊の足音が近づいて来ている。
これと、オリンピック前のプチバブルを合わせて勘案すると、2018年頃に何か起きそうな気がする。
少なくとも2020年まで、マンション価格が上がり続けるなんてあり得ないと思うぞ。

[667: 匿名さん]

>>666
円安の失速、景気策の中折れ、五輪需要の空振り、少子高齢化によるマンション需要の頭打ち、中国をはじめとする新興国の景気後退…
下がる要因はいくらでも有りまっせ。
いずれにせよ、実感に合わないまま相場が進んでいる時、これが1番危ない。

[668: 匿名さん]

割安な豊洲以外は資産価値心配で買えない。

[669: 匿名さん]

建築費高騰も円安→景気改善→人件費アップ+少子化のコンボで起こってる事だから、今後円高デフレが再現しないと新築マンション価格も下がらないかもね。今年より来年の方が安くてモノが良くなるという発想はデフレ調教の賜物。これからは待ってると高くてショボくなる

いわゆる、待てば待つほど高くなる相場ってやつですな。

[670: 匿名さん]

割安か割高かっていうのは、個人の収入次第なので、、、
頑張ってねとしか言えないです。

[671: 匿名さん]

>>668
その通りだね。
豊洲でも、すでに割安じゃなくなったPH豊洲は慎重に検討しないとね。

[672: 匿名さん]

>>670
まだ言うか。
割高、割安は個人の収入ではなく、周囲の相場と比較で決まるものだ。

[673: 匿名さん]

>>669
ここ1〜2年はね。
でもその先のことなんて誰も分んないよ。
結果的には、2015〜16がピークだった。何故そんな時期にマンションを買っちまったんだ…となる可能性も否定できない。

[674: 匿名さん]

建築費高騰は既にスーゼネからそろそろ終了のレポートが去年出たし、
ドル高にはアメリカが不満を持ち出したし、
669は時代の速い流れに追い付かないみたいだね。

[675: 匿名さん]

残念ながら、割安と感じるか割高と感じるかは収入次第だよ。

収入が少ないから割高に感じてるのだよ。

[676: 匿名さん]

建築費高騰が高止まりしてることが問題なんだよ。これが下がらない限りは値下げできない。

[678: 匿名さん]

割安か割高かは最終的にマーケットが決めること。第一期売り出し戸数で大体わかりますね。直近の佃は100戸売り出しで30戸以上売れ残りましたが、ここはどうなるでしょうか。

[679: 匿名さん]

>>675
いいかい、割高、割安ってのは、モノの価値に対して高いか安いかってことを言うんだよ。
同じレギュラーガソリンを140円で売ってるGSを割高、120円で売ってるところを割安と言うの。
価格を気にしない人は140円で入れることもできるけど、普通の人は安い所を選ぶ。
ましてや、数千万円の買い物で、わざわざ割高を選ぶ人は少ない。

[680: 匿名さん]

>>678
はい、割高です！

[681: 匿名さん]

>>678
へえ、3割も売れ残ったんだ。
坪単価どれくらいの物件だったの？

[682: 匿名さん]

この程度で割高に思えるなら千葉にでも買うしかないのでは？
お似合いです。（笑）

[683: 匿名さん]

>>677
なんで450まで上がるの？

[684: 匿名さん]

割高か割安かは個人の収入次第。

正直言って、頑張れくらいしか言えないです。

[685: 匿名さん]

コストパフォーマンスって意味なら、ここはコスパ良いですよ。

ここより安くて良い物件あるなら教えて欲しいです。駅遠物件や周りにスーパーすらないような物件は嫌だよ。

[687: 匿名さん]

出た！
千葉へ行け君。

千葉に嫌な思い出でもあるの？
千葉在住の女の子にフラれたのかな。

[688: 匿名さん]

>>684
だから、割高、割安に個人の年収は関係無いってば。
何度も言わせるなよ。

[689: 匿名さん]

>>685
ここがコスパ良いって思える人は、それでいいんじゃないかな。
一般的な思考かどうかはさておき、最終的には個人の価値観だからね。

[690: 匿名さん]

>>686
誰の統計よ？
一部の特殊な事例と比較していない？
自分がヨーロッパから帰国した時には、東京のマンションは割高に感じたぞ？

[691: 匿名さん]

＞６８５
同感。割安。
この価格で、ここより良いところない。

[692: 匿名さん]

>690
686じゃないけど、
何で見たかも忘れたけど、台湾とかアジア圏の国と比べても
東京の不動産は安いってやってたよ。
たぶんググればでてくる。

[693: 匿名さん]

>>680
割高ということは第一期売り出しは佃並みの100戸程度という予想なのですか？
100戸なら割高確定と。

ティアロとBACも第一期は100戸程度でしたね。

[694: 匿名さん]

>>692
アジア圏って、中国のバブル化した都市部とか、シンガポールとかの架橋を中心とした地域でしょ？
チャイナバブルが崩壊したら、一瞬で価値が暴落するよ。

[695: 匿名さん]

＞６９４
欲しい時が買い時ですよ。
そのバブルがいつ崩壊するかなんて、
誰にもわからんでしょ。
逆に待てば待つほど買えなくなる可能性もあるわけだし。

[696: 匿名さん]

一期の売り出しに戸数で好不調をはかるのはナンセンス。

価格が上がり基調だから、
普通に価格戦略というか営業戦略考えられる人なら、小出しにして市場の料金探りながらでしょ。

今の市場で、一般人が割安に感じられるような値付けは、それが価格相当な中身の物件であり、割安に感じる方が目利きできてないだけじゃないかな。

[697: 匿名さん]

割高か割安かっていうのは、年収だけでなく、資産の大きさにも依存する。

そもそも、この価格帯で割高に感じるのなら都内の不動産は諦めるべきかと。
千葉でなくても良いので、埼玉あたりにすれば良いかと。

[699: 匿名さん]

価格は日本人じゃなくて中国人を意識してるんだろ。
タワーじゃない家族向け物件にどこまで中国人の買いを入れられるかの営業。

[700: 購入検討中さん]

ほとんどの人は、リコース・ノンリコースの意味するところ解ってないと思う。なせ日本の住宅ローンの利率が低いのかも。
結論。物件の仕様や開発の進捗度、将来性等考えたとき、割高でも割安でもない。極めて妥当な価格の物件。妥当な価格である以上、投資で買うには馬鹿げてる。よって投資対象になりにくいから、暴落の可能性も全くない。
ここての暮らしがイメージ出来る人が、穏やかに住まうのがよろしいかと。

[701: 匿名さん]

投資で買うには馬鹿げてる
なら
実需で住むには適している
とは限らない。

大病院の横に住むってことは
通入院の患者たちに接触するリスクも大きくなるって事。

[702: 匿名さん]

なんで接触するの？

[704: 匿名さん]

4,5丁目買うくらいなら東雲のタワマン群の方が街並みが綺麗で良い。豊洲に折角住むなら2,3丁目が良い。でも、エリアの良い場所って最初に開発されちゃうんだよね。

[705: 匿名さん]

>>700
じゃあ、豊洲をはじめ湾岸のマンションに中国人がいっぱい投資しているのは何故なんだ？
それにより、相場が上がっている事実をどう説明するんだ？
ヤツらはオリンピック前に売り抜こうとするから、その前後に暴落するよ。
キャッシュで買ってる中国人が、相場を崩して、ローンを組んでる日本人が損するって構図じゃん。

[706: 匿名さん]

私がマンションを購入した10年前と仕様はほとんど進化していないですね。
ディスポーザー、ミストサウナ、浴室乾燥、床暖、無垢フローリング、タンクレストイレ＆ etc
しかも値段は建材費・人件費高騰の煽りを受け10年前の1.5倍です。

[707: 匿名さん]

>>706
もうちょい待てば、また元の価格に戻るかもよ。
2〜3年、長くて5年くらいかな。

[708: 匿名さん]

10年前も免震なの？
防災対策は充実してる？？
他の仕様の差なんて正直、
ゴミみたいなもんでしょ。

[709: 匿名さん]

今からはチープなのに値段だけ上がって行く。

今のうちに買った方が得だぞ。

[710: 匿名さん]

あと15年は値下がりはないよ。

[713: 匿名さん]

東雲は資産価値的にアウト。欲しいなら仕方ないけどね。気に入ったものと言うのが一番大事だよ。

[714: 匿名さん]

>>710
2020までは持たないよ。
それまでに、必ずもう一度チャンスはやってくる。
ひょっとすると一攫千金チャンスかもね！

[715: 匿名さん]

>>713
なんで東雲は資産価値的にアウトなの？

[716: 匿名さん]

>>705
そんな事実あるのですか？　情報の出所お願いします。

西新宿と青山が大量に買われているというのは仲介業者自体が発表してるので確かですが。

[718: 匿名さん]

ポジでもネガでも良いが正確な情報プリーズ。

[720: 匿名さん]

>>716
何の情報の出所のこと？
中国人が湾岸のマンション買ってるデータのこと？
そんなものに出所が必要なの？

[721: 匿名さん]

>>720
まあ、一応記事くらい貼っておいてやるか…。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/83690

[722: 匿名さん]

>716
ここにもソースありますよ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150420-00000526-san-bus_all

＜抜粋＞
中国人の勢いを示すエピソードは、都内随所から聞こえてくる。例えば東京都心部で建設中の大型タワーマンション。大手デベロッパーはマンションの販売に関し、完成後の円滑な管理を考慮して「外国人に売るのは全住戸の３割」といった一定の自主基準を設けたが、結局、その物件は中国人への販売が半分を超えたという。

中国人による不動産の爆買いは、さまざまな弊害をもたらす恐れが指摘されている。最も懸念されるのが市況の悪化だ。

販売現場では「来年は現在の１．１５倍（の価格）で売れる。再来年はその１．１５倍で売り抜くことができる」といったセールストークが繰り広げられている。投資家は価格がピークに達するとみられる東京五輪前の１８～１９年に売り抜けることを考えているが、それに応える需要層が現れる保証はない。販売関係者は「『本当に売り抜けられるのか』と半信半疑で販売活動を行っている」と本音を漏らす。結果的に買い手が付かず値崩れして、不動産市況が大混乱する可能性もある。別の担当者は「『最後には誰かがババをつかむはず』と大半が思っている」と語る。

生活習慣や文化の差異による日本人居住者とのトラブルが表面化する恐れもある。事実、中国人の購入者比率が半分になったマンションでは「日本人の購入者がキャンセルするのでは」といった噂が絶えない。事実、城東地区にある分譲住宅地では中国人コミュニティーができあがってしまったことから、「居住ルールを守らない」「うるさい」と、日本人居住者との関係は一触即発だ。

マンション管理のあり方も火種の一つだといえる。日本は管理費を永遠に支払い続ける必要があるのに対し、「中国では住まない場合、『支払わなくて良い』というスタイル」（不動産関係者）であるからだ。

[723: 匿名さん]

果たして「オリンピックがあるからマンション買おう！」と考える日本人がいまの時代にいるのでしょうか？
インフラ整備といっても湾岸はBRT（バス）の計画くらいしかありません。
逆にオリンピック後の放置のほうが怖いです。

中国でも供給過多によりタワーマンションが投げ売られ、1物件購入するともう1物件ついてくるという
驚くような記事が日経新聞に載っていました。

日本でもタワーマンション＝高級という図式が無くなった今、豊洲でも立地の悪いタワーよりも
駅近でここくらいの規模の物件のほうが資産としては安全かも知れません。

[724: 匿名さん]

>>722
『最後には誰かがババをつかむはず』と大半が思っている
…まさにこれだな。

[725: 匿名さん]

>>721
都心や湾岸　という広範囲の話ですね。了解です。

[726: 匿名さん]

723
BRTは五輪に関係なく、中央区がやる予定だったんだけどね。
五輪でルートが江東区にも来そうなだけ。

[727: 匿名さん]

>>723
オリンピックだから買おう、じゃなくて、オリンピックも有って資材が高騰→待てば待つほど高くなるという妄想が生まれる→会煽りたい連中がつけ込む、って構造じゃないかな。
それにBACとか東京ワンダフルプロジェクトなんかには、一定のオリンピック需要は有ったでしょ。
「オリンピックも決まったし、資産価値も上がるでしょう」的な考えで買った人も結構いたはず。

そして何より、中国人は信じているよ、オリンピック神話をね。
実際に、北京オリンピックの3〜5年前には、恐ろしくマンション価格が高騰したからね。
でも、オリンピック直前では失速したのも、彼等の骨身に染み込んでいる。
だから、オリンピック前に売り抜こうとしている中国人がうじゃうじゃいる。
この状況で、豊洲は天井無く上がるとか、待てば待つ程…と脳天気なことを言ってると痛い目に会うよ。

[728: 匿名さん]

>>727

そんな貴方は何を買ったの？

[729: 匿名さん]

>>728
それを聞いてどうすんの？

[730: 匿名さん]

>721,722
えっ?実績でも何でもないじゃん。
こんなの根拠に今まで投稿してたの?
どうせこんなことだろうと思ってたけど。

[731: 匿名さん]

湾岸でも豊洲側はまだ良いよ。オリンピック前に
品川大崎側は飛行機が上空を…

[732: 住民]

>>727
値下がったらもう１部屋買いたい。

[733: 匿名さん]

待てば待つほどって、ここ３年の話だよね。
もう上がってしまったからババを掴まされるだけだよ。
高値で買った後に元の値段に戻ったらと考えると恐ろしすぎる。

[734: 匿名さん]

3丁目が300超えた時も同じこと思ったけどね。
今度は5丁目で320だからね。
何処まで上がることやら。

[735: 匿名さん]

豊洲は開発が進み元の値段が上がってるだけでしょ。
西や南のエリアはブランド代が入ってしまって、
実利にくらべて価格が高い。
豊洲は、まだまだ割安だと思う。

[736: 匿名さん]

>>735
そのロジックよく分からん。
豊洲の開発が進むと元の値段上がるんだ？？
他の地域ならブランド代なの？？？

[737: 匿名さん]

>>730
実績って何を知りたいの？
中国人の購入比率？
そんなの無くても中国人が多いって気づかない？

[738: 匿名さん]

>>734
「どこまで上がることやら」の次には、「どこまで下がることやら」が待ってるよ。

[739: 匿名さん]

開発されたら元の値上がるの当たり前じゃない？
再開発エリアは大抵上がってる。
キャピタルゲイン狙うならこういうエリア。

まあ、元の値って言葉が良くないのかもしれんが、
７３３を受けてのレスなので文脈でわかるよね。

[740: 匿名さん]

＞７３８
開発されて便利になった町の価格が
大幅に下がるとは思えないけどね。

[741: 匿名さん]

＞７３７
いや感覚的には寧ろ少ないと思う。

[742: 匿名さん]

海外の大使館の車（青ナンバー）が走ってたりして、
豊洲って都心の高級エリアっぽい。