パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part12

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追加しました　2015.4.25　管理担当】

[1001: 匿名さん]

>>1000
そんなシナリオ通りに行くかな？
株価だって弱含みになってきたじゃん。

[1002: 匿名さん]

>>999
もう最終のバスは出ちゃったというのが、一般的だけどね。
だって、5丁目で平均坪320万って、もうバブル価格でしょ。

[1003: 匿名さん]

有明は将来化けるかどうかだけど、それでも住みたい街だとは思えない。
リゾートマンションだなんて言っても、あまりにも不便すぎる。

[1004: 購入検討中さん]

今、多摩川渡った鷺沼（ブリリア）が坪単価300万オーバーなんだよね。（鷺沼は近所で良い街ではありますが）なので豊洲駅近物件に「坪単価320は高すぎる！」というのは少し無理があると思うな。

[1006: 匿名さん]

今なら中古買うのが一番満足度高いよ。
安いし。

[1007: 匿名さん]

>>1004
そうだよねえ、今はマンションプチバブル時代だよね。
逆に言うと、今新築マンションを買うと損しちゃうかもね。
急激に上がった所は、急激に下がる可能性を秘めているからね。

[1008: 匿名さん]

豊洲は新築価格の高騰ほど、中古の値段が上がっていない様です。いわゆる「7000万円の壁」。豊洲を選ぶ人は中古に7000万円を出せないし、中古に7000万円を出せる様な人は豊洲を選ばない。
今後中央区では大型新築物件が続くので、お金がある人は豊洲中古に7000万円以上を払うなら、新築の中央区物件を選ぶでしょう。転売時に利益が出ることを期待してここを購入するのは、難しいと思います。

[1009: 匿名さん]

3丁目が坪300越えた時もそう思ったけど、
今思えば安かったね。中央区で豊洲みたいに広々してて
綺麗で便利な町ないし。

[1010: 匿名さん]

豊洲の成約価格はこの1年横ばいで、上がっているのは「東雲と有明」。中古では「豊洲」と「東雲有明」の価格差が若干小さくなっているとのらえもんブログに書かれています。中古検討者は資金の多寡に応じて、お金があればもっと彼らの好むエリアに、なければもっと安いエリアに逃げています。

リセールに期待して今から豊洲の新築を買うなら、「お金がある人が中古で買いたいほど突出した魅力がある部屋」を選ぶことがポイントでしょうね。

[1011: 匿名さん]

>>1010
豊洲にかぎった話ではないですが、最後の一文は概ね同意します。

[1012: 匿名さん]

中古も高いよ。

[1013: 匿名さん]

東雲、有明は不便だから、やめた方が良いね。価格以前の問題。安物買いの銭失いになりかねない。

[1014: 匿名さん]

>>1008
新築の中央区新築よりも、次の東急ツインタワーじゃないかな。
豊洲中古を検討する人は中央区新築より豊洲新築でしょ。

[1015: 匿名さん]

>1010

そのブログの人って有明のタワマンに住んでるとか見たことがある。

だから東雲有明を持ち上げている？

いずれにしても東雲有明は銭失いになるんでしょうから検討外です。
豊洲民の援護もはめられそうに思うくらい必死で豊洲もちょっとこわい。

[1016: 匿名さん]

他地域の批判をし、なんとか豊洲に引っ張り込もうとしてる感が見えてこわいです。

豊洲の中古を売りたい人かな

[1017: 匿名さん]

>>997
買えるよ。中古なら。
誰も買わないでしょうとは言いませんけど、最も買う人は非常に限られるけどね。

[1018: 匿名さん]

豊洲の中古を売り逃げたい
中央区に行かれちゃ困る人が多いのね。

[1019: 匿名さん]

豊洲は既にマンション供給過多だし、売りたい人が多いと価格に崩れが起きるかもね。

港区中央区のように定住を考える人が増えれば安定すると思う。

[1020: 匿名さん]

中央区の豊洲近くの新築マンションは売れ残ってるけど、
豊洲の新築はここしかない。

[1021: 匿名さん]

豊洲はもうここしかないね。

今後の予定も今のところない。

[1022: 匿名さん]

勝どき晴海には今もこれからも新築マンションがいっぱい

[1023: 購入検討中さん]

豊洲の中古の成約単価ははっきりと二分されてます。それはタワマンとその他とです。で、タワマンの成約単価は明らかに上昇していますがその他は横ばいという状況です。したがってここの物件のポイントは、タワマン側に入るかその他と見られるかですかね。免震構造ですし内部の造りはいわゆるタワマンですのではんだんが難しいところです。

[1024: 匿名さん]

勝どきって本屋すらないよ。超不便で住めたものではない。

[1025: 匿名さん]

タワマンか否かというより、再開発エリアである2,3丁目かそれ以外かでしょ。

[1026: 匿名さん]

>>1023
非タワマンの四丁目中古もかなり値上がりしてますよ。

[1027: 購入検討中さん]

あと、のらはこの界隈の情報通とはいえ所詮素人ですのであくまで参考程度にした方がいいですよ。何故なら先程二分したタワマン以外の物件価格が上がっていないのはきちんとした理由があるからです。
その理由は、この半年とこれから先数ヶ月は豊洲からの買い換えが3割とも言われているSkyz移住組と有明BACへの買い換え売却中古物件が山のようにあるため、期間も決められている中でどうしても売り手が弱い立場にあり成約単価が下の方で決まってしまうからです。比率として非タワマンからの買い換えが圧倒的に多いので直近の相場となっています。

[1028: 購入検討中さん]

>>1026
それはこの1年でですよ。今年に入ってからは先の理由でのらのデータ通り横ばいです。

[1029: 匿名さん]

>>1027
1026ですが、たしかに直近需給が緩んでいるのは事実ですね。理由はおそらく仰る通り。今は絶好の中古買い時だと思います。

[1030: 匿名さん]

本当に豊洲の価格が上がって欲しいと願う地域住民の、悲願が伝わってくるスレですね。
あと、ここが高くないと思わせたいステマ部隊かな？

大丈夫です。
上がる時には地価は上がるし、市場がついて来れなければ、そこまでです。
ここに必死でカキコミしなくても、ここの売れ行きは市場が決めますから。

[1031: 購入検討中さん]

ちなみに少し前から出ていたらここのお隣のグランアルトの4階70平米代の中古が先週成約したようですが、ここ検討してる人には（私も）ショッキングな坪204万で成約したようです。
恐らく成約までの期間が短過ぎるので、この方も買い換え組みで仕方なくだと思われますが、モデルルームでここも豊洲からの買い換え組み、特にちょうど10年過ぎるハセコー村からの買い換えが2割位いると聞きましたので、同じく買い換えでの購入を検討している私には戦々恐々とす情報でした。

[1032: 購入検討中さん]

>>1011
高層階ダイレクトウィンドウからのレインボービューとかね。
ただ豊洲は中住戸でも高値で売れてますね。

[1033: 匿名さん]

豊洲から不便な新豊洲や有明に買い換えるわけないじゃん。

[1034: 匿名さん]

なるほど、豊洲の中古は民族大移動のためダブついてるということですね。大移動組のみなさんには申し訳ないが、買う立場からするとおいしい情報です。

[1035: 匿名さん]

>>1031
1026です。私もグランアルト四階の成約価格は安いと感じました。通常行わないレベルで値引きされて成約しているので、よっぽどの事情があったのだろうと。ここまで値引きさせると言うことは買ったのは投資家か業者かもしれませんね。

[1036: 匿名さん]

せっかく豊洲に住むなら2,3丁目に住みたい。

[1037: 匿名さん]

>>1036
自分は駅近ならどこでもOK。

[1038: 匿名さん]

>>1034
1026です。民族大移動は予測がつくので狙うのはアリですね。
今年後半から中央区湾岸で民族大移動が始まり、かなり長い期間続くはずなので注目してます。

[1039: 匿名さん]

>>1035
築１５年の中古の話だね

[1040: 匿名さん]

東雲の価格上昇が遅れた理由、最近になって値上がりした理由も同様の説明が可能です。

東雲内でのパークタワー東雲や湾岸タワー（こちらは少なそうですが）への住み替えが価格上昇を抑えていたのでしょう。住み替え売却が一服して、他地域と同様に値上がりを開始したという訳です。

[1041: 匿名さん]

豊洲なら3丁目のシンボル中古をお勧めします。
理由は以下の通り。
・2,3丁目再開発エリアの最後の物件で比較的新しい 。
・晴海どおりから2ブロック離れていて、かつ、隣が大学なので閑静で豊洲で環境が一番良い。隣の芝浦工大はドラマの撮影で使われるほどデザインがモダン。
・駅まで徒歩6分だが、フォレシアができたおかげで、
雨の日でも殆ど傘をさす必要がなくなった。
・フォレシアのおかげで食が充実。
・価格が高かったので仕様が良い。
以上。

[1042: 匿名さん]

東雲内の移動は、まだ理解できないわけではないが、豊洲から新豊洲は不便になるので、移動なんてしないでしょ。

[1043: 匿名さん]

新しいマンション住みたいじゃん
という私みたいな輩もいます。

[1044: 匿名さん]

豊洲からスカイズとパークタワー東雲へ買い替えた人は知ってるぞ。有明は知らん。

[1045: 匿名さん]

1031
それでもグランアルトの人は利益出てるよね。

1041
シンボルはもともと賃貸用でつくり分譲に切り替えたから質が悪い。
酷いのがドゥトールのモデルルームで住友の営業が、ドゥトールの間取りの良さの比較にダメな間取りの例としてシンボルをあげていたこと。
ドゥトールの70とシンボルの85は使える部屋面積同じくらいですよって説明受けたわ。
ちなみにシンボルとは言わずに図面の物件名隠していたつもりのようですが、すみっこの一箇所を隠し忘れていたのでシンボルと分かってしまいました。

[1046: 匿名さん]

じゃあ、その人失敗じゃん。

[1047: 購入検討中さん]

豊洲から新豊洲への移動がいないとか全く検討外れなことを言っている方々は豊洲物件を本気で検討していないし、マンション購入初心者の方ですかね？ポイントは2丁目、3丁目からの買い替えではなく4丁目、5丁目からの買い替えが多いという点です。

『豊洲の街が住みやすいことは既に実感している』
『4000万前後で購入した家が今なら5000万越えて売れる！』
『ずっと2丁目3丁目のタワマンを見て過ごし、眺望とタワマンステータスに憧れていた』
『Skyz！ちょっと駅から遠くなるけど全てが手に入る！』
『我が子の学区も新築の豊洲西小学校へ！』
『しかもほとんど追い金なし！』


以上です。そしてこれは妄想ではなく事実としてSkayzは豊洲からの買い替え需要が多いので8割方当たっていると思いますよ。

[1048: 匿名さん]

シンボルはもともと分譲です。しかも晴海のドトｳールより仕様が良い。例えば、シンボルの場合玄関は全て天然石。ドトールは一部のみ。ドトールの浴室はダウンライトになっていない低仕様でビックリしました。建設費が上がっているので今のマンションは仕方ないのかな。世帯数の割りに敷地も狭く詰め込みすぎ。敷地が狭いと植栽がショボくなるので貧相に見える。元々4丁目の三井のパークタワー豊洲はパークリュクスの予定だった。それと勘違いされているか意図的に間違った情報を流そうとしてるのか、?です。

[1049: 匿名さん]

4,5丁目からでも不便な新豊洲なんかに移動しないよ。それこそ豊洲に住んでいたらわかること。

[1050: 購入検討中さん]

> 1049
そう思う方の方が多いのは事実ですが、そうでない方もかなりいたという事実は認めてください。

[1051: 匿名さん]

まぁ、１０年前と比較したら、豊洲も便利になったよね。
ほんと良い街になったと思うよ。

[1052: 匿名さん]

新豊洲は千客万来が白紙撤回された時点でアウトです。
今から再公募して完成はいつですか。その頃新豊洲の物件は、完全中古ですよ。都に真剣に今後跡地がどうなるか、聞いた方が良いですよ。
まあ、バーベキュー問題ですら大騒ぎして、結局何も変わらなかったんですから、仕方ないのかな。

[1053: 匿名さん]

気になったのでシンボルの中古を検索したら、めっちゃ沢山出てた！ ダブついてるのは本当かも。でも値段はけっこう高いよ。

[1054: 匿名さん]

シンボルの南の眺望が抜ける30階以上を狙ってるんだけど、なかなか出ない。

[1055: 匿名さん]

中古は値段が高くても買ってくれる客がいなければ、絵に描いた餅。
客との交渉で安く成約するか、タナザラシのままになるか。

[1056: 匿名さん]

>1050
かなりではなく、ごくわずか又はゼロではないって程度じゃないの。何にでも例外はありますから。

[1057: 匿名さん]

>1055
レインズ見せてもらったけど湾岸の中古はほとんど売り出し価格で成約してたよ。

[1058: 購入検討中さん]

>>1056
ゼロなわけないでしょ。その感性と思考だと今の難しい市況で不動産動かすと後で痛い目みますよ。
1度ちゃんとモデルルーム訪れて営業から周りの客層聞いたり、不動産屋で最近の成約状況仕入れることを強くオススメします。

[1059: 匿名さん]

204万なら買ってもいいかも。

[1060: 匿名さん]

>>1058
不動産に余り詳しく無いのでお聞きします。
ほぼ同時期で引渡しを受けた新築分譲の賃貸成約数ですが、概ねですが、大きさはさほど変わらないとして、新豊洲は4/1・有明は2/1ですがこの状況をどう見ますか。
また新築にも関わらず、この成約数は少なく感じるのですがどうお考えでしょうか。私も痛い目に会いたく無いのでお聞きします。

[1062: 匿名さん]

レインズの成約価格は、ららぽーとの三井で見せてもらえるよ。
湾岸の中古は売り出し価格で売買されていることが多いのが分かる。

ちなみに、売り出しから半年くらいたたないと値引きなんて受け入れてもらえないよ。
当たり前だけど。
値引き要求するやつに売らずに、値引き要求しないやつに売ったほうが得だからね。

[1063: 匿名さん]

相変わらずここは、物件に関係ない話題ばっかだね（笑）

[1064: 匿名さん]

@250万が適正価格

[1065: 匿名さん]

>>1027
適当な事言わないでね。スカイズもBACも完売物件。
有明の中古の売却物件は３部屋のみ。よって貴方の言う山程の売却物件というのは誤った情報ですね。因みに賃貸物件は総戸数の1割程度は出ておりやや有明が好調も、全体的に見て低調ですね。これは、低金利で頭金さえあれば、新築を購入した方が良いとの判断をする人が多いのが大きな理由の一つですね。それから、スカイズは３部屋程度、売却物件が成約していると思いますが、これは相続税対策で資産の減額を狙った購入層である事をお忘れなくね。笑。

[1066: 匿名]

>>1064
ここを350で買おうか迷いますね。湾岸バブルが、終わっても売るつもりはなあんですが。

[1067: 匿名さん]

>>1066

@230～250は覚悟しておきましょう
念のため
そんなもんです

[1068: 匿名さん]

ここが話題にのぼるのは新築のときだけ
中古になったとたんに忘れ去られます
それぐらい売りがないマンション

[1069: 匿名さん]

物件の話は何処へ

いつのまにか豊洲の相場を語るスレになってる。

[1070: 匿名さん]

SKYZはともかく、BACは五輪が落選してたら竣工前完売は厳しかっただろうな。

[1071: 匿名さん]

適正価格は４５０万くらいだと思いますよ。

武蔵小杉も坪４００万超えてますし、みなとみらいすら４５０万オーバーですし。

次の物件では４５０万でしょうねぇ。

[1073: 匿名さん]

将来的な価値は２３０万

[1074: 匿名さん]

モデルルームもオープンしてネタは多いはずなのに物件関係ない話ばかり。これは実際の検討者は倍率が上がるのを恐れて書き込んでいないことを表しています。
第一期終わればポジとして登場してくるでしょうね。

[1076: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568437/

次スレです

[1077: 匿名さん]

>1062

ららぽーとの三井、だけがレインズを見せて貰える中古仲介会社ではないのに
ここと新豊洲のスレでは以前から、ららぽーとの三井、しか推してないのがミソだね。

[1078: 匿名さん]

来年の今頃は４００万超えてるよ。
２年後には４５０万。

だんだん、適正価格に近づいていく。
安く買えるのは今年が最後だよ。

[1079: 匿名さん]

>>1077
豊洲はリハウスのシェアが圧倒的だったからリハウスが出てくるのは自然かと。今は野村とリバブルも出来たから、リハウス一択ではないんだろうね。
ちなみに四丁目中古だと長谷工も強いですね。

[1080: 匿名さん]

ららぽーとの三井以外で、レインズ見せてくれる仲介があるのなら教えて下さい。

[1081: 匿名さん]

>>1080
1079ですが、買う気があることを示して頼めば大体見せてくれますよ。見せてくれないような仲介は信用しない方が良いです。

[1082: 匿名さん]

三井くらいだろ？
素人にもレインズ見せてくれるの。

[1083: 匿名さん]

私も三井以外では見せてもらった事有りませんね。
何処で見せてもらえますか？
何度も三井さんに頼むのも申し訳なくて。。。

[1084: 匿名さん]

1079ですが、シエル一階の湾岸中古マンション価格ナビでお馴染みの「湾岸マンションギャラリー」さんを忘れてました。お世話になっているので紹介しておきます。

[1085: 匿名さん]

レインズ見せてもらえますか？

[1086: 匿名さん]

まさに天井価格だからね，坪２５０くらいなり変動金利も１％以上になっても資金的体力がある人が買う物件かな．どう考えても含み損でそうだからね．

[1087: 匿名さん]

1079ですが、買う気があったり売る気があったりで訪問した仲介でレインズを見せてくれなかったことはないです。買う気も売る気もないのに見せてくれと言って見せてくれる所は普通はないかと。

[1089: 匿名さん]

坪400くらいまでなら大丈夫な気がする。
銀座5分、丸の内10分。
銀座丸の内エリアにこれだけ近く、
郊外のようにゆとりがあって
綺麗な町ってないでしょ。

[1090: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。

パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part13
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568437/


ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。