KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.22

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）スレPart.22です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560608/
非検討者スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561270/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.42平米～90.57平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[786: 匿名さん]

自分に都合のいい情報だけ探してもなぁ笑
供給過剰が怖いなら買わなきゃイイじゃん。背中押してほしいなら営業と話しに行きなさい。

[787: 匿名さん]

これから供給がガンガン増えるのは検討者全員が理解しているなか、
それでもこの勢いで売れているのが、もはや供給過多の不安を払拭する理由になりうると感じています。
あと、駅からの距離は単純に比較して他の物件より優位性あると思いますよ。

でも残りあと88戸？ですし、悩んでる間にすぐ完売してそうですね…(苦笑)

[803: 物件比較中さん [男性 20代]]

仮に8000万の豪華マンションを買った人と7500万のちょい豪華マンション＋500万の車を買った人どちらが勝組って聞かれてもそれはひとそれぞれ。

すなわち勝組負組はマンションだけでは決めれない。
なのであえてマンションの豪華さを抑えて価格を落とすのも一つの選択肢とゆう事ではないだろうか。

私は思う。そう思う。

[804: 匿名さん]

あれ、一連の勝ち負け云々がバッサリ削除されている…w

[805: 匿名さん]

>>784
残り88ならまだ最終ではないでしょう。

[806: 匿名さん]

ここは北西向きが、一番いいそうだ。

[807: 匿名さん]

>>805
たぶん最終になるかと。
先日の4期も130戸でしたし。

[808: 匿名さん]

北西の中層以上がいいと思う。

[809: 匿名さん]

北はタワマンの妥協の産物だね。
住居には不適切。

[810: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

でたでた

[811: 匿名さん]

1日中、お天道様が見れない部屋は、自律神経に悪そう。

[812: 匿名さん]

>>807
なかなか最後で88戸一気に売るのは難しいと思いますけどね。最終期は先着順出ても気にしないことが多いので、有り得ないとは思いませんが。

[813: 匿名さん]

まぁ普通に先着順も出るかもしれないし、キャンセル住戸も出るだろうね。で、きっとネガがおもしろがると思います。

[814: 匿名さん]

>>811
タワマンって、気密性が高いから熱がこもる。南向きはやめておいた方がいいですよ。夏の日中なんて家の中にいられない。むしろ北側をお勧めします。景色も考慮すれば、この物件では北西向きかな。高層階ならカーテンは不要ですから。日本人の南向き信仰は、時代錯誤。日光に当たりたければ、散歩すればいいだけです。

[815: 匿名さん]

浜離宮がなくなることはないから北は眺望的には良いと思うな。
低層階だと向かいのマンションとお見合いになるけど。

[816: 匿名さん]

そう最近のマンションは気密性が高い。ただ最近気付いたのは外廊下物件は気密性が低いね。これは確か。だから冬は内廊下より断然寒い

[817: 匿名さん]

うちは南向きですが、冬でも暑いです（笑）。北向きにすれば良かったと後悔しています。

[818: 匿名さん]

>>817
暖房費がかからなくて良いじゃないですか。

[819: 匿名さん]

>>815
北の低層階ってタワーパーキングにすむの？

[820: 匿名さん]

>>819
正しくは北西向きかな。
東ウイングとかの。

[821: 匿名さん]

東ウイングの北西向きは19階までパーキングですよ。

[822: 匿名さん]

>>821
それよりも上に住めばいいのです。

[823: 匿名さん]

東ウィング北西向きはキャピタルゲイン出るの？

[824: 匿名さん]

>>823
未来の価格予想なんてあたらないよ。
将来キャピタルゲインでるかなんて誰にもわからないし、言えないよ。
絶対儲かるなら、もうとっくに売れてるよね。

[825: 匿名さん]

取得時に取得税や建物の消費税、登録免許税、印紙税とられて、ランニングで固定資産税、売却益でたら所得税（法人税）取られんのにキャピタルなんてリスクあって狙えんわ。平成３年みたいなことにならないように気をつけることだな。

[826: 匿名さん]

>>823
なら、あなたはどの物件ならCGが出ると思いますか。そんなの誰にもわかりませんよ。こ物件の中では、将来的にどの物件がベターかと言う程度の話です。

[827: 匿名さん]

抜けや見えるもの、日当たりでそれなりに値段の重み付けしてあるからこの物件の中で特にキャピタルゲイン出そうな方角というのはあまりなさそーですね。

[828: 購入検討中さん [男性 40代]]

GWからいろいろマンションを見ていたのですが、まさか湾岸で直基礎の物件があるのは盲点でした。
直基礎で制震ならだと杭打たなくていいし、免震装置もなくてもいいので、コスパいいですよね。
早速今週末MR予約していってきます。

[829: 匿名さん]

ここの北西向きは買いだと思います。

　①将来、勝どき東、豊海や選手村にタワマン乱立しても浜離宮～築地～丸の内の
　　永久眺望が確保されるのは、勝ビュー、KTT北西～北角、勝どき西再開発だけ。
　　※DT、TTT、勝どき東、豊海は他のタワマンに阻害される。

　②築築地再開発後は現状よりも眺望改善が期待できる。

　③西～南に比べて眺望プレミアムがそれほど乗っておらず、坪200後半～300前半で買える。

①により競合に対する優位性あり、②により将来の価値向上が望め、さらに③で価格メリットありで総合的に将来の資産価値は固いと思います。ほぼ売り切れているので今更ですが。BRTの整備次第では更なる資産価値向上もあり得ますが、これは不確定要素なので除いて考えたほうが良さそうです。

[830: 匿名さん]

>>828
ご幸運を祈ります。

[831: 匿名さん]

>>829
勉強になります。

[832: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>829
情報ありがとうございます。まだ残っていればよいのですが、、、
>>830
ありがとうございます。

[833: 匿名さん]

E-75Aあたりはまだ残ってるんじゃないですかね。トライスターの中心よりなので視界が120度しかないけど。東京タワー見えるかもあやしいですね。エレベーターは近いですが。

[834: 匿名さん]

>>823
参考になるかも、

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php

[835: 匿名]

CGが出るとしたら東南角の高層でしょ。
もう売り切れだけど。

[836: 購入検討中さん]

北東向き角部屋はどう思う？

[837: 匿名さん]

角部屋はそもそもプレミア乗っかってるからなー。

[838: 匿名さん]

>>829
？？？すぐ隣、再開発準備組合立ち上がってますよね。間違いなくタワーです。

南東側に５６階　４４階　２９階が立ち塞がりますよね。
しかもトライスタ形状により、視野は１２０度しかない。

[839: 匿名さん]

なんとかしろ！エコキュート貯湯室、なに部屋の中に作ってるんだ？いつの時代の感覚だよ！

[840: 匿名さん]

839
そんなのモデルルームで分かるんだから嫌なら買わない。
室内エコキュートありきでの価格だし。

[841: 匿名さん]

>>838
何言ってんの？

[842: 匿名さん]

自分も再開発準備組合に参加してるが、権利関係まとめるのに時間がかかるからな。
竣工まではかなり時間がかかると思ってるわ。

[843: 匿名]

すぐ隣りて、勝どき東の事言ってるの!?
勝どき東は隣りではないし、階数も間違っているよ(笑)

A1棟58階 A2棟45階 B棟29階だよ。

着工も延期になったし、まだまだ先だよ。

[844: 匿名さん]

先日MRに行った時はガラガラで貸し切り状態。
エスカレータのあるMRは初めて、シアター３つあるMRも初めてでした。
お話を聞いたところ、第４期１次がちょうど確定したところで、契約にくるお客さんしかいないとか。

その時に受けた説明では、クレストの西隣と豊海公演の西も再開発でタワマンが立つ予定のようです。
東ウィングの先端は北東、中住戸は北西と南東向き、というように向きが変則的なので見方が慣れるのにちょっと時間がかかりました。

通常、南向き＝日当たりよし、となりますが、トライスター型って建物自身で日陰ができたり、と普通の四角形のタワマンと比べると注意が必要ですね。まあ、個人的にはタワマンの南向きは暑そうなので検討対象外なのですが。

あと変わっているのは屋内に貯湯タンクがあることでしょうか。震災の時にやはり貯湯タンクは屋内にあったほうがよいだろう、という経験によるものとか。
エネファームといえば一時期騒音問題があったので気になって調べたのですが、騒音があったのは室外機で、タンク本体はうるさいということはなさそうですね。しかし、邪魔ですが非常時のことを考えれば止む終えない、というところでしょうか。

現地をみたところ、すでに建築は５３階建ての半分程度まで進んでいました。
上層階はすべて完売、今回の４期２次販売は中下層対象でしたが、もうカラーやオプションは選べないようで、妻は低評価でした。

環状２号線の高架も着々と工事が進行しており、TTTの前までできていました。３－４階にかかっているので、以前にTTTを購入された方には同情を禁じえません。

基礎は杭打ちではなく、東京層への直基礎というのは良いですね。湾岸でも直基礎なら免震でなく制震で十分と思います。
世界初のVDコアフレーム構法は技術オタク的に注目、というところです。

これまでは敷地内に四角いタワーを複数、というのが一般的でしたが、トライスターは角部屋が多く確保できるし、周囲に与える圧迫感も軽減されるのでありかな、と思います。

[845: 契約者です]

あ～844さん、あと半年早くモデルルームに行って欲しかったです。KTT他の部屋や近隣マンションも、値上げ前だったのでもっと選択肢があった時期だったのに、これからもいろんなマンションを見て、好みのマンションを見つけられると良いですね。

[846: 匿名さん]

>>845
そうなんですよねー、探しはじめたのが今年のG.W.からで、タイミングが合わずに残念でした。市況もバブル感ありで、家さがしのタイミングとしてはあまりよくなかったようで...。

[847: 匿名さん]

この間終わった第4期1次がギリッギリリーズナブルな部屋が残ってた感じがするけど、次はさすがに最終？であまり残ってないのかな。

[848: 契約済みさん]

相対的にお得部屋はまだあるよー。パンダ部屋とまでは無理だけど、市況みればそれなりにお得部屋。他物件が高すぎるだけという話でもあるけど。
一部の部屋は、確かにこれ誰が買うのさみたいな部屋だよね。

>>844
確か東京層じゃなく、上総層です。

カラーは残念ですね。
オプションは、住民スレでもありますがあまりオプションを選ぶ物件ではないので、(水栓とかトイレはオプション変更おおかったぽいですが、これくらいならリフォームして高々しれてますねー、食洗IHとかは自力で買えた方が安いです。)あまり気にしなくてもいいかもとは思います。間取り変更とかの話であれば、つらいですねー。

844さんに素敵な物件がみつかりますように。ぶっちゃけ待てるならオリンピックくらいまで待った方がまともな値段で買えそうではありますね。。なにこのバブル。

[849: 匿名さん]

>>844
色とかオプションとかでこだわりたい場合は、やっぱり早めに行かないとです。

ただ、今年湾岸エリアで売り出されるのはPT晴海とPH豊洲くらいだから、ちょっと選択肢
乏しいかもですけど。
（PH豊洲は第一期で4割以上売り出すみたいなので、目玉の部屋はあらかた売れちゃう
可能性が…）

勝どき周辺は再開発ラッシュなのですが、次に出てくる大型物件は勝どき東(2021？)まで無いん
ですよね。

[850: 匿名さん]

>>849
まったくその通りです。開発ラッシュは、一時的に小休止となります。
ただ、大型でなければ、晴海のドトールの南に、前田建設が建てている33階建が、近々、発表されるようです。共用施設には期待できませんが、建物のデザインは良く、専有部のグレードはかなりのものになりそうです。

[851: 匿名さん]

>>848
>確か東京層じゃなく、上総層です。
MRでもらった資料には東京層と書いてました。
いろいろMRみましたが、KTTが一番気に入りました。かっこいいです。
日本初のの工法にもひかれていて、ぜひ住んでみたいと思います。
カラーはホワイトがよかったのですが、ライトブラウンも悪くはないかな、と。
オプションはダウンライトがよかったのですが、それがなくてもこのマンションよいので、
妻を説得してみます。
これで抽選になってハズレたら目も当てられませんね、、、
>>849
消費税増税前の引き渡しを考えるとこのタイミングを逃すともう物件ないですよね。
増税後しばらくまでは低金利だろうし、固定金利でローン組むのも今のタイミングかな、と思います。
勿論納得して購入できる物件に対してだけですが。

[852: 匿名さん]

同じ間取りが複数戸分譲されているときって、どこに人気が集中するのでしょうか？
一番上？一番下？真ん中？
抽選になるの避けたいのでアドバイスくださいー

[853: 匿名さん]

上層階の高めの広い部屋でしたが、同じ間取りで5戸あって、「今のところ5戸申込の可能性があります」など教えてくれます。
上から埋まっていって、私たちが申し込みに訪れたときは、したから2戸が空いてましたので、順番に上の空いてる階を選択しました。それほど1階2階での差はないのでこだわりませんでした。相談するとうまく振り分けてくれます。あちらも商売ですからうまく誘導してくれますよ。

[854: 匿名さん]

>>853
アドバイスありがとうございます。
No.853さんは抽選なしで購入されたんでしょうか。
ちなみに第何期くらいだったのでしょうか。

[855: 匿名さん]

共用施設の豊富さはすごいです。
ホテルのような使用は魅力がありますし、ゲストルームの種類の多さは圧巻されます。
単身者からファミリーまで住めるのはいいです

[856: 匿名さん]

>>854　さん

　2期１次です。同じ間取りの申込状況を聞いた上で、競合しない階数を選択したので、抽選はありませんでした。本当ならその間取りの一番上が良かったのですが。

５３階の最上階を望んでいたのですが、参戦が遅く、すでに売り切れでした・・

[857: 匿名さん]

>>856 さん
抽選じゃなかったけど、一番希望のお部屋じゃなかったんですね。。。
希望の部屋については、今度MRで営業さんに相談してみます。
ありがとうございました。

[858: 匿名さん]

PHTと迷っていましたが、結局こちらに申し込もうと思います。
抽選になりませんように．．．
その前にローン審査通らなかったりしてｗ

[859: 物件比較中さん]

２ＬＤＫをさがしておりましたが、間取りが好みでなかったのと風呂のサイズが小さかったのであきらめました。
安かったので迷いましたが。

[860: 匿名さん]

>>859
タワマンはどこを選んでも一長一短あるんですよね。私も風呂の狭さには目をつぶって、眺望重視でここを買いました。

[861: 匿名さん]

なかなかパーフェクト！っていうのはムズカシイ。
戸建てで注文住宅とかだと金に糸目をつけなければできるのでしょうが、マンションなんで。
何に重きを置くか、という事を考えて、優先順位を自分の中で着けて、
それでやっていくのが一番いいのかなぁと思いますよ。

[862: 匿名さん]

私の価値観は
1.駅までのアクセス、距離だけではなく、歩きやすいかも含めて
2.基礎、直基礎に勝るものなし、直基礎なら免震構造じゃなくていい
3.間取り、無駄に柱がないに越したことない
4.技術オタク的に世界初の、に弱い
5.適度な抜け感、眺望よりもそらが見たい
というところで、この物件はかなり理想に近いです。
タワマンはバルコニーがガラスのことが多いですが、この物件は梁を兼ねているのでやむなし

[863: 購入検討中さん]

ここの東京タワーが見える西方面を検討しているのですが、5丁目西計画が纏まると眺望が無くなる為踏み切れてません。5丁目西の都営住宅に今入っちゃえば、建て替えの際に地権者としてお得な思いできるんですかね？場所最高だと思うんですよね。

[864: 匿名さん]

>>862
結局、色々妥協した！って言いたいのかな？

[865: 匿名さん]

863
都営住宅は賃貸だから、再開発で美味しい思いはできないでしょう。

[866: 匿名さん]

都営は住んでるところが建て替えになったら竣工後に戻ってこれるけど
一般区分の賃料は民間とほぼ同じですよ。

[867: 匿名さん]

建て替えたからといって、前からの居住者に値上げは簡単にはできないですよ。ドゥトールの隣のスカイリンクタワーの前からの居住者は本来20万円くらいの部屋に数万円で住んでいます

[868: 購入検討中さん]

863です
賃貸オンリーなんですね。ありがとうございます。やはり、5丁目西再開発はまだまだ先と願って、購入しようと思います。

[869: 匿名さん]

>>864
まあ、そうことですね。
優先順位に書くの漏れてましたが、当然「無理なく支払える範囲で」という大前提があります。
これまで湾岸に限らずいろいろなMRを見ても、なかなか踏ん切りがつきませんでしたが、
この物件は「住みたい」と思いました。
建築中の建物が見れたことも大きかったのかもしれません。

[870: 匿名さん]

近くに環状２号線の高架が建設中ですよね。
再開発自体は賛成なんですが、「高架下」を通って通勤・通学になる、っていうところが気になっています。
http://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/syutokou/06/06.pdf
完成後の高架下のイメージがわかる情報ってどこかにあるのでしょうか？

[871: 匿名さん]

完成後ではないですが、現状こんな感じみたいです。

[872: 匿名さん]

もう1枚

[873: 匿名さん]

騒音が気になりますね。
お世辞にも、素敵な通勤・通学路とはならなそう…

[874: 購入検討中さん]

橋と合わせた景色がいい感じでした。確かに、現地は橋がめちゃ近かったです。。。

[875: 匿名さん]

>>873
環2がちかいから、BRT駅が至近になるっぽい感じなので、仕方ない面もあるんじゃないかな？
高架の電車の駅近でうるさいいわれてもまぁそうですね。みたいな感じ？
利便性と静穏性のどっちを重視するかかと。

[876: ご近所さん]

景観も大事ですが、大潮で満潮時、TTTから豊海へ向けての清澄通りが、海水面と同じか低い感じがしたのですが、地元の方、いかがでしょうか。新島橋を渡っていた時に、えっと思いました。
こういう所も知っておくべきかと思います。
対策も取れますし。

[877: 匿名さん]

>>871
>>872
写真アップありがとうございます。
工事現地の説明版が掲示されているようで、その写真がブログにアップされていたのを見つけました。
http://ameblo.jp/monakichisan/image-11088273186-11635364488.html
こんなに白くはならないですよね。
あんまり高架自体の高さもないので、どんよりした雰囲気にならなければ良いのですが...

[878: 匿名さん]

>>876
ココらへんの海抜は3mのようです。
http://www.mapion.co.jp/f/mapion/redirect/mail.html?lat=35.65715676565...
海抜＝東京湾平均潮位で、満潮時は+１m程度まで海面が上昇するようです。
http://www.jma.go.jp/jp/choi/graph.html?areaCode=&pointCode=124401
なお、過去最高潮位は＋２０３ｃｍで、１９７９年１０月１９日１５時３０分、台風２０号の時だそうです。

[879: ご近所さん]

>>878
ありがとうございます！
サイトを、見てみたら、やっぱり道路が低いからそう感じたんですね。
TTTの前が2mで豊海が1mですね。
宅地の部分は盛ってあるから大丈夫ですね。道路が堤防決壊時、大潮満潮時に要注意になるかもですね。

[880: 匿名さん]

>>879
>宅地の部分は盛ってあるから大丈夫ですね。道路が堤防決壊時、大潮満潮時に要注意になるかもですね。
それはそうなんですが、近年の天候をみていると、内陸でもゲリラ豪雨時の川沿いのリスクのほうが高いような気がしてます。
氾濫はもちろんですが、下水処理場のキャパを上回ったら汚水放出したりするところありますしね。

[881: 匿名さん]

今、GoogleMapsのストリートビューで、TTT方面から移動していたら、交差点までは古い建物見えてたのに、
１つ移動したらKTTが20Fくらいまで建築中の画像が急に出てきてびっくりしました。
２号線の高架も写ってましたね。

[882: 物件比較中さん]

今残っている部屋を見たら初期に買った人が羨ましいです
環状二号の騒音や排気ガスの影響が気になります
まだ開通してない主要道路ですのでメリットとデメリットのどちらが大きいのか分からないのがリスクですね

[883: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

排ガスで言うと信号近くはひどいけど
オーバーパスはそんなんでもないよ

音は走りやすい道路になるでしょうから
夏場は変なマフラーを着けた車やバイクが
通り抜けることはあると思われます。

意外なところで遠くの首都高からと思われるタイヤ音(低音)が聞こえるかもね

[884: 周辺住民さん]

環状2号線自体の音は、現在の遮音版の性能が優れているのであまりしないと思います。

気になる方は、晴海通り沿いにあるソフトタウン晴海の前の遮音版を試してみるとよいかと

[885: 匿名さん]

公式HP、少し変わりましたね。
7月下旬の4期2次で残り88完売するかな??