KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.22

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）スレPart.22です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560608/
非検討者スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561270/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.42平米～90.57平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[303: 匿名さん]

今残ってる部屋タイプでキャピタルゲインが出る部屋タイプ教えて下さい。

[304: 匿名さん]

>>303
そんな部屋があれば、投資家がすでに買ってるのでは？

[305: 匿名さん]

>>300
殆どの部屋間取り変更できますよ。3LDKなんてもちろん2LDKにできますよ。タイミング的に今はもう遅いかもだけど。

[306: 匿名さん]

縁がなかったんなら、他の物件を探した方が良い。

[307: 匿名さん]

>>302
お客さまよべる部屋が共用スペースにあるわけで。

[308: 匿名さん]

>>307
お客様＝女の子、なわけで。

[309: 匿名さん]

>>308
であれば風呂云々の前に広い部屋買うといいんじゃないでしょうか？2Lが好きなら間取り変更して。

[310: 匿名さん]

>>299
2LDKでも1418あった気がしたけど、もう売れたのかもしれませんね。

[311: 匿名さん]

>>303
たぶん75Eと80Jaは出るよ。

[312: 匿名さん]

>>299
2Lで1418の部屋もあるけど、65㎡以上だったと思う。
*-65(70)*～の部屋なら1418だったはず。

[313: 匿名さん]

>>302
コストカットの影響で、どこも似たようなもんだよ
湾岸某所の億部屋（80平米ちょい）を一瞬検討したんだけど、1418で一気に萎えた・・・
順調に完売したみたいだけどさ

まあ風呂なんかどうでもいいって意見もあるんだろうけど、
一事が万事というか結局全体が狭くショボくなってるってことだからねぇ

[314: 匿名さん]

>>301
残り物件数考えると140～150ってところかも。
要望書次第だとはいえ。

[315: 匿名さん]

>>313
晴海の物件(60平米2LDK)は1418で、ちゃんと広かったです。

[316: 購入検討中さん]

>>313
買えないとこうなる。

[317: 購入検討中さん]

>>313
億の部屋を検討した人はそんなこと言わないよ！でたらめだな
?

[318: 匿名さん]

いや、言うでしょ(笑)

[319: 物件比較中さん]

お風呂が小さいのは嫌だ。かといって大きい部屋は間取りが気に入らないけど、悩ましい。

[320: 匿名さん]

>>319
そんなにお風呂が好きならドゥートゥールにしたら如何でしょうか？毎日ひろーーい銭湯に入れますよ。

[321: 匿名さん]

>>320

その手があっったか
あれって入浴料金取るのですか？

[322: 匿名さん]

自宅でふろ沸かすのって、400円くらいかかるからね。
400円以下だったらお得。

[323: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

そんなにはかからんだろ

[324: 匿名さん]

エコキュ－トを使用し250Lのお湯を使った場合、コストは約100円の様です。
http://minsuma.jp/articles/archive/howto/detail2603/
http://オール電化まるわかり.jp/bath.html

[325: 匿名さん]

エコキュートの機械の減価償却入れたら300円くらいか？

[326: 匿名さん]

全然関係ない話題であれですけどKTTのHPのWeb限定ムービーが大好きです。

すごくかっこいいしセンスのいい音楽だなと。。結局KTTTは買わずにGFTにしたんですがあのMovieは３０回くらい再生しています(笑)今日も思い出したように５回ほど再生させていただきました．

最初みたときはTTTに顔があったらあの帯に邪魔だよと怪訝な顔してそうだなとか思いましたけど(笑)

ああいうWeb限定Movieとかどの物件でもあると楽しいですね。KTTは特別大きな物件だから宣伝費の規模もあってあんなの作れるのかもしれませんけど

[327: 匿名さん]

>>321
いちいち入浴料は取らないんじゃないの？
その分管理費に含まれるんだろうけど。

[328: 匿名さん]

GWに完売するとか言っていたけど、結局完売しなかったってこと？
あと何戸くらい残っているのだろう？

[329: 匿名さん]

＞３２８さん　　まだ4期、販売していないよ。5月下旬。

[330: 匿名さん]

まあ、完売は時間の問題でしょうね。

[331: 匿名さん]

ノーブランドマンションがここまで良く売れてるのは、JVの売り方が上手いんだなぁ。
買った人おめでとう！

[332: 匿名さん]

JVって複数のデベが販売ですよね。
販売時の顧客対応ってどうやって割り振りしてるのですか？
リクエストしたら変更してくれるのですかね？
それと契約したデベには販売責があると思うけど、入居後に問題が生じた場合、各契約者は各々のデベが対応するのですか？それともどこか代表デベが窓口になるのでしょうか？
JVは売る時に効率いいけどその後の責任所在ってどうなるのか疑問でしたので教えて下さい。

[333: 匿名さん]

今日もモデルルームは混んでました。
この勢いだと、相当倍率が付きそうですね。

[335: 匿名さん]

>>332

一般的には主幹事会社が窓口となりますが、ここはセカンド以下のの三井、三菱が中心に顧客対応にあたったようです。売主兼「販売代理」の表示がそれを表しています。

売り切った後の責任の取り方ですが、問題が生じた場合の売主責任は不真正連帯債務として、各人が全売主に対して全額の請求ができることになります。その内の一つの売主が全額支払えば他の売主に対する請求はできなくなります。その一つの全額支払った売主が他の売主に対して負担割合に応じた求償を行うことになります。

つまりJV物件は、買主の視点に限れば、売主が多い分について支払能力の枠が大きくなるわけで、保証の程度が分厚いということになります。弱小デベロッパーが倒産してしまった場合には、後々に建物瑕疵が発見されたとしても責任追及できませんが、大手のJV物件の場合にはこうした心配が低くなります。

[336: 契約済みさん]

>>335
>保証の程度が分厚いということになります。

甘いなぁ（笑）

[337: 匿名さん]

反論あれば遠慮なくどうぞ。

ちゃんとお答えしますので。

せいぜいJV物件だと、各デベの気合が入ってないとかしかの意見くらいしか具体的に書けないと思いますがね。笑

[338: 匿名さん]

この物件は、主幹事がデベではなく、建設するゼネコンの鹿島であるところがミソ。デベに気合いは不要で、鹿島が自社の免震技術をアピールするための物件なのである。

[339: 匿名さん]

>>338
免震じゃないのもミソ。

[340: 契約済みさん]

今時の大規模マンションって、どこでもJVでしょ。

[342: 匿名さん]

購入者には関係ないけど、JVになってしまうのは、デべが自信がないからで。確実にもうかる自信があるのであれば、一社でやったほうが儲けが多いわけですから。

[343: 匿名さん]

JVは主にリスク分散が目的なのはわかるが、それに乗ってくる事業者が多いという点では注目されている証拠。

あと価格でいえばデベが儲からない方が買主には有利だよ。
スミフとか最近の東建とか利益乗せまくってて、買主からすると高掴みリスクでかすぎてひきません？

＞＞３４１
ちなみに湾岸でブランドもクソもないと思いますよ。３４１さんが思うに眉唾のブランドって一体何なの？笑
月島駅直結もJVだけどノーブランドになるのかな？

[344: 匿名さん]

JV物件のデメリットって他に何かありますか～～

[345: 匿名さん]

>>341

都内のマンションでJVじゃないところを探す方が難しいと思うけど。

[346: 匿名さん]

そんなことないだろ

[348: 匿名さん]

財閥系デベブランドで施工は中小ゼネコンの物件と、JVノーブランドで施工は過去事例も信用できる大手ゼネコン、どちらを選ぶ？

[349: 匿名さん]

>>348
後者選びます。。。てか、そもそも、ここのデベ、JVですが、財閥・大手デベほぼ全員集合ですが、、、

[350: 匿名さん [男性 30代]]

主幹事の鹿島が、販売力が弱いことを自覚してJVに踏み切った、という理解でしたが？
販売力に自信があるデベはむしろ群がり、販売に目処が見えた段階で速やかに営業マンを戻していったように思います。
そして周辺開発や盛り上げで一番力を入れているのは三井という印象です。

[351: 匿名さん]

「ブランド」と言っている方は、マンション名に「プラウド」とか「パークホームズ」とか「パークハウス」とかの名称が付いていることを指してるのですか？

それとも、大手デベが取り扱ってるという意味ですか？

前者ならまぁ取り方は人それぞれですが、後者なら勘違い甚だしいですね。

[352: 匿名さん]

>>347

三井のブランド名が付いているパークシティ大崎ザタワーでもJVですが。
大規模マンションでJVじゃないことって少ないと思うけど。

売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[353: 匿名さん]

近年、話題性の高い大規模物件の多くはＪＶです。クロスエアタワー、富久クロス、キャピタルゲートプレイス、ＧＦＴ、ＫＴＴ、ＳＫＹＺ・ＢＡＹＺなど。マンション名に財閥ブランドが入ってる西新宿６０や大崎パークシティ、ブリリアタワー八重洲、ブリリアタワーズ目黒、ＰＨ豊洲、晴海タワーズも実はＪＶです。

そもそも湾岸で見てもＴＴＴや豊洲タワー、芝浦アイランドなど資産価値上昇しているＪＶ物件なんて腐るほどありますよ。例えば豊洲３丁目で一番リセールバリューの高いのはＪＶノーブランドの豊洲タワーです。
http://wangan-mansion.jp/

豊洲タワー　：　相場単価：95.4 万円/m²（315.5 万円/坪）
シンボル　　：　相場単価：86.5 万円/m²（285.9 万円/坪）
ツイン　　　：　相場単価：86.6 万円/m²（286.5 万円/坪）

[354: 匿名さん]

シンボルとか条件の悪い部屋しか
まだ中古に出てないじゃん。
南とか皆無でしょ。
統計の勉強やり直し。

[355: 匿名さん]

＞＞３４７

ここをノーブランドと称する定義が不明。

まさか物件名称で決めてないよね？大丈夫？？

[356: 匿名さん]

ブランドって重要ですよ。
誰にでもすぐにわかることは
資産価値に大きな影響を与えます。
よくよく調べたらスーパーゼネコン施工だとか、
現場に行ってみないと良さがわからないとか、
分かりにくい長所は資産価値に反映されにくい。
ここは隣にTTT があってランドマーク性もないし。

[357: 匿名さん]

何処のマンション買ったのって聞かれてなんて答えるの？

[358: 匿名さん]

都内のマンションと答えて、さらに聞かれたら勝どきのマンションと答えるのではないでしょうか。

[359: 匿名さん]

>>356

３５６さんにとってブランドとは、わかりやすい名称だけってことね・・・よくわかった。笑

あと、ＴＴＴはブランドなのかな？大笑

結局のところ、めぐりめぐって不動産の資産価値の９割は「立地」です。
わかりやすい名称っていう項目を資産価値の０．５％位評価するなら、売主が誰か、施工会社が誰かって方がその数倍は影響力ありますよ。

[360: 匿名さん]

豊洲タワーって、ハピネスのモデルと言われているところですか？

[361: 匿名さん]

TTT はブランドじゃないでしょ。
ただ、ランドマーク性はある。

ここって何にもないよね。
欠点は山ほど言えるけど。

勝どきって駅直結ですら売れ残るんだから立地9割りなら
ここって全くダメだと思います。

で、ブランドもランドマーク性もない。

[363: 匿名さん]

>358
だよね。
三井のマンションとか三菱のマンションなんて言えない。
かといってJV と言ってもね。

[364: 匿名さん]

>362
立地9割とか墓穴掘っちゃったね。
勝どきで立地はないでしょうに。

[365: 匿名さん]

３６１は広域立地と狭域立地の視点をもう少し養った方がよいね。

勝どき５丁目６丁目は静けさとは無縁の土地ですが、清澄通りと環状２号線が交差する交通の要所だよ。
そういった場所には、集中的に税金が投入されて便利になり、人も増えます。
ＢＲＴのステーションが近隣にできるのも、こうしたプラスのスパイラルがちゃんと働いているわけですわ。

まぁ見てなって。そのうちわかるよ。

[366: 匿名さん]

＞＞３６４

立地９割。およそ定説となっている評価です。

ここは坪３００万円台前半で相対的に安いと評価される「立地」だから、１０カ月弱で１１００戸実際に売れた。
ただそれだけ。

価格に比した立地という限定が付くこと位は理解できますよね？不動産価値の指標として立地を語っているわけだからさ。

[367: 匿名さん]

言いにくいから資産価値が落ちるのか・・・ふーん。

じゃあ、鹿島・三井・三菱・住商・野村のマンションって言えばいいんじゃないの？

あとは大手デベ揃い踏みとか、三財閥揃い踏みでもいいけど。

[371: 匿名さん]

>367
何でも分かりやすいって重要なんだよね。

[372: 匿名さん]

直近2014年に一番売れたマンションを選んだ人を、
「客観的な判断ができない方」っていうのは・・
エモーショナルな方？

[373: 匿名さん]

>>371

そうそう、大手揃い踏みってのはわかりやすいから、資産価値が維持されやすいってことになりますね！

あははっ・・・結論が最初と逆転しちゃったよ。失敬失敬。

[374: 匿名さん]

>>370

勝どき駅直結が売れ残っている理由はたぶん１０回位重複投稿されている。
いい加減過去スレ嫁。

[375: 匿名さん]

マンションは立地9割と矛盾してるでしょ。やり直し。

[376: 匿名さん]

今日マルシェで賑わってたついでにモデルルームに行ってきたけど、混雑してた。評価は任せる。

[378: 匿名さん]

＞＞３６８

ここは１期１次で５００・１期２次で１４０出てるから、戸数比／時間でいえば月島駅直結よりも早かったけどね。

[379: 匿名さん]

>>370
買えないとこういう事言いたくなるんだねwww

[380: 匿名さん]

心配しなくても予想通り夏には完売だろう

[384: 匿名さん]

ティアロの検討スレにはLow-Eガラスではないって書いてありましたが、ここはどうですか？角部屋はもちろんついてると思うのですが、中住戸。

[385: 匿名さん]

FIXじゃないとこはLow-Eではないですね。
αがどうだったかは覚えてないです。

[386: 匿名さん]

うる覚えですが、
最上階の全窓と、角部屋の窓のうちＦＩＸの窓がＬＯＷＥ、その他は通常の複層ガラスだったように思います。

[387: 匿名さん]

よくまとまってます。

http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/09/20148.html

[388: 匿名さん]

ティアロもここも基本Low-eじゃないということですか？
基本ダイレクトウィンドウのドゥトゥールとベイズが基本low-eなんですね。
実際あるとないとではどれくらい違うのですか？

[389: 匿名さん]

勝どきって何にもないからね。
駅直結でも売れ残るわけです。
大江戸線だしね。
町も古い建ても荷がが虫食いで残ってて、
お世辞にも綺麗とは言えない。

[390: 匿名さん]

ベイズのみ全部Low-Eだよ。

ＤＴはベランダに面するような通常の窓は普通の複層ガラス。
ダイレクトウインドウをポジって評価するならＤＴはアリかもしれないけど、ベランダ狭くなるし評価は難しい。
ダイレクトウインドウ部分は庇がないから、直射日光が入りやすいというメリット・デメリットがある。
それゆえデメリットを消し込む意味でLow-Eが採用されます。中住居の場合にはベランダ部分が存在するため、直射日光が差し込む程度も限定されますので、複層ガラスで事足ります。

ＫＴＴの最上階は天井高が４メートルありますので、その分中住居であってもサッシが高く直射日光が差し込みやすいため、全窓でLow-E窓を採用していると思われます。

その辺りは施工にあたって綿密な計算がされているので、表面的な事象のみをあげつらっても仕方がないと思いますよ。

ちなみに、複層ガラスといってもガラス間の中空間は狭いから、防音・断熱性を重視するなら、二重サッシであることが尚望ましいです。内側が樹脂サッシであれば尚良し。
この条件を満たすのダイレクトウインドウは、ＫＴＴ東棟の３５階以下のみです。お買い得だったので、とっくに売り切れてますけどね。

[391: 匿名さん]

二重サッシって後から着けるとリビングのサイズで15万ぐらいしますよね。洋室1,2も合わせると25万ぐらい。実際にはそこに工事費が追加。

[392: 匿名]

>>390
じゃあなんでベイズはベランダあるリビングのメインの窓がloweなんですか？
ベイズのloweは無駄ってことですか？

[393: 匿名さん]

>>392
無駄

[394: 匿名さん]

３９０の言っていること間違ってないと思います。

ベイズは天井高とサッシ高が５センチしか差がないことを考慮してなのかな。
いずれにせよ、太陽光が直接差し込まないような状況だと、遮熱タイプのLow-eの性能を活かしきれないと思います。
活かしきれないとしても、採用することは自由ですが、費用対効果は高くないということです（無駄かも）。
あとモノによっては性能も千差万別です。購入する気があるなら、どこのどの商品が採用されているかまで聞いたほうがよいよ。

[395: 匿名さん]

KTTは天井高とサッシ高の差はどのくらいなの？

[396: 匿名さん]

ちょっとは調べなよ。

[397: 匿名さん]

どうしてもLow-eがいいって場合、あとで自分で取り換えちゃったりしていいんですかね？
窓は共用部分だから我慢するしかないんですか？

[399: 匿名さん]

そうてすね。はいはい。

[401: 物件比較中さん]

営業マンが儲かり過ぎて笑いが止まらないって。
損益分岐点はとっくに超えてあと売れ残っても全く問題ない。あとは賃貸放出。

[402: 購入検討中さん]

別にネガってるわけじゃないけど、ここ超コストダウンマンションなんだよなぁ

ちなみに業界の方々のガチな評価を聞くのも面白いですよ。