KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.22

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）スレPart.22です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560608/
非検討者スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561270/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.42平米～90.57平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[172: 匿名さん]

徒歩１分確定だね。勝ち組だね、こりゃ。

[173: 匿名さん]

先週のなぞのネガ情報はなんだったのか。。ただの愉快犯か。

[174: 匿名さん]

敷地内にバス停ができて嬉しいという心理が分からないというか、立候補すらするという。埋立地の悲哀を感じる。

[175: 匿名さん]

いや、冷静に考えてみてくれ。
ここに乗り込んでくるとすればクレスト側の駐車場エントランスだよな。空き地が少ないし、仮にクリアして入れたとしても道路に戻ると、環２スロープへは進入できず即左折してクレスト前を通り、環２へ戻るため敷地外周をグルグル回ることになる。
速達性を考えると厳しくないか？それに敷地内に停留所ができると落ち着かないし、ここは無難にTTTにやってもらったほうがいいかも。

[176: 匿名さん]

ＴＴＴミッド横の公開空地か、ＫＴＴ手前横（水盤付近）の公開空地の部分でしょ。
一車線分凹ませることができれば環２スロープへも行けますよ。

[177: 匿名さん]

>>176
そんな簡単に道路作れるかいな…そんなとこに作ったら歩道なくなるやん…子供のこと考えると不安材料でしかないな。

[179: 匿名さん]

どうしてもKTTの前で考えるなら歩道と地上一車線潰して駅つくる。
エントランス側の公開空地を歩道として使うとかなんだろうけど、そんなことしたらKTTの形的に排気ガスたまりそう。
普通にTTTか、TTTのデッキ(公開空地)を延長させて高架につなげるかしかしたほうがいいのでは。

[180: 契約済みさん]

水素カーってガス出ないでしょ？

[181: 匿名さん]

もうこうなると、ほっといても完売しちゃうだろうから、わざわざ追加投資までして鹿島がステーションの公募に応じるかな。
あ、中央区がかなりの補助金投入しているマンションだから、区がお金出すかな。

[182: 匿名さん]

KTT側、TTT側、どちらにせよ便利この上ない！

BRTは、あればいいかぐらいのおまけと思っていたが、予想以上にいいわ。
八重洲口のバスターミナル利用も明記されたし、東京駅へのアクセスも良くなるね。

[183: 匿名さん]

どらったら、のらえもん　　両者とも速報

http://ameblo.jp/dorattara/entry-12020017371.html
http://wangantower.com/?p=9990%E2%80%9D

[184: 匿名さん]

のらえもんの話題あちこちでしつこい！

本人の売名？

ブログの検索数稼ぎ？

[185: 契約済みさん]

公募ってあるけど普通の大人の世界じゃあ下ネゴ済みってのが普通じゃあない？
中央区が補助金多めに出してKTTに駅作るに1票。

[186: 匿名さん]

たしかに、KTTの１階の公開空地は、まだ手つかずだから、へこましてレーンつくるぐらいの設計変更簡単ですよね。

実は、裏図面がすでにあったりして。BRT協議会に最初から中央区はかんでるので、当然想定済みかな。

なぜか協議会にも入っていない江東区（笑）

[187: 契約済みさん]

契約者に無断で停留所作りやがったら弾糾ものだろ。
反対します。

[188: 契約済みさん]

>>187

契約書よく読んでみなよ。図面はあくまでも予定で変更される場合があると。契約済みなら同意してるはずだよ。

[189: 187]

>>188
えっ、マジ？？
サイテーや…

[190: 187]

仮に敷地削って作ったとしても連結バスぐらいの長さになると無理だよな…

[191: 契約済みさん]

>>190
改めて読み返したけど重要事項説明の資料の特記事項にさらっと書かれてますね。物理的な問題はちょっと分かんない。

[192: 匿名さん]

駅ができると更に敷地が狭くなり、人混みだらけ。
できればTTTに作ってほしい

[193: 契約済みさん]

単純に資産価値上がりそうだし私は賛成ですけど、色んな意見がありますね。。

[194: 匿名さん]

報告書読みました。優先レーンや専用レーン設置、信号優先システムについては、今後検討と、お茶を濁しましたね。

[195: 匿名さん]

>>192
子供にとっては危険そのものですしね。

[196: 購入検討中さん]

広い敷地ならまだしも、これ以上狭くなってキチキチになるのは御免です＞＜

[198: 匿名さん]

前々からバスステーションが出来るだろうという流れだったのに、急に反対派が増えたな
バスステーションが遠くなるという偽情報にあれだけ猛反発してたのに
偽情報流した奴が誘致反対に誘導してんじゃないの？

敷地が狭くなるから嫌だというのはまだわかるが
排気ガスだとか子供にとっては危険だとか...排ガス出ないし、停車せずに高速で通り過ぎるほうが危険だろ

[199: 匿名さん]

元々道路も狭く、勝どきは子供が住みやすい町じゃないからね

[200: 匿名さん]

スーパーも停留所も、程よい距離感のTTTにして喧騒から離れたいのが本心です。

[201: 匿名さん]

KTT購入者は都合のいいことばかりですね

最初はKTT側に停留所を熱望してたかと思えば、こんどはTTTに押し付けたい

自己中もいいところ
自分に返ってきますよ

[202: 匿名さん]

BRTも来ず、千客万来施設も白紙になったスカイズ&ベイズのスレが息してない…笑

[203: 匿名さん]

>202

勝どきにすればよかったのにね。
勝どきという街は細かいけれど、資産価値も治安も地震も安心です。
大人には良い街。

[204: 周辺住民さん [男性 50代]]

勝どきステーションはＴＴＴ前の都有地にコンビニ・飲食店等が入る５階建てくらいのビルを作ると思います。
都有地の場所であれば高架でも地上でも建設可能ですが、交差点・信号を考慮するとおそらく高架でしょう。
また現在および今後の居住人口は清澄通りを境界とするとＫＴＴ側よりＴＴＴ側が遥かに多い。

[205: 匿名さん]

>>202
ここで他のネガなんてすんなよ。
恥ずかしいヤツだな。
豊洲スレにでも行けよ。

[206: 匿名さん]

いや、購入者だからこのスレにいるのだが。

[207: 匿名さん]

>>204
都有地ってどこですか？

[208: 匿名さん]

>>199
環2とか清澄通りがせまいとかいわれると、広い通りってどんなだよと聞きたい。

[209: 不動産業者さん]

予想外の展開が続く有明勝どきエリアですね
ベイズはかなりの売り物が出てきてますが売れるんでしょうか
中国人は完成同時売却狙ってるみたいなので2018年が正念場ですね

[210: 匿名さん]

>>209
ベイズやスカイズは立地がアレだしあかんやろね

[211: 匿名さん]

モデルルーム盛況。
ＢＲＴ折り込まれてない値付けだし、４期完売だなこりゃ。

[212: 契約済みさん]

>>204
昨日の発表みましたか？高架は無いように見えます。

○高層マンション等の敷地内の活用について、BRTの直接乗り入れを含めて、地域の意見を聴いていく。
停留施設(バスステーション等)の公募検討停留施設(バスステーション等)の配置検討するに当たり、歩道上などへ の設置のほか、公益性が見込まれる大規模マンションなどのエントランスを公共的に活用することも検討していきます。

[213: 匿名さん]

BRT晴海ルートに、いつのまにか豊洲行きがついてる。ららぽいくのには便利そうなんだが、勝どきとまらないのかなこれ。

[214: 匿名さん]

MRと現地行ってきました。BRT効果かどうか分かりませんが、MRはなかなかの賑わい。このぶんだと４期の２次ぐらいで完売かな。
建物は22～23階の工事中。TTTと並んだ存在感、角部屋の格好良さがハンパないです。
BRTのステーションですが、現地を見た感じだと交差点との位置関係的にTTTのマルエツ前あたりじゃないかと。あくまで予想ですが。

[215: 匿名さん]

TTTよりというのが現実的かもしれないが、微妙な位置にTTTの駐車場への車の進入路があるんですよね。その進入路から勝どき５丁目の交差点まであまり距離がない。　BRTの連接バスは、１８メートルぐらいの全長といわれているので、どうなんだろ。
まあ、進入路の導線を変更すればいいのだろうが。

[216: 匿名さん]

BRTに関してはたぶんティアロが勝ち組でしょうね。
ステーションは隣にできて、自分とこのマンションは無傷。

TTTのこちら寄りに出来るのを願うばかりです、、、。

[217: 匿名さん]

>>216
ティアロはそもそもの立地があかんやん。いくらBRTが来たって鉄道駅まで10分超えはアウト

[218: 匿名さん]

ティアロ買った人？

資料見なよ。フィーダーは余計なところで時間食うし、本数少ないよ。
ここはシャトルが東京駅方面に繋がる見込みがでて、基幹ルートと合わせてピーク時２分に１本。

できれば都心方面はTTTミッド、湾岸方面は住友生命勝どきビル北館立退きと予想。

[219: 匿名さん]

ティアロより勝どき５・６丁目のほうがＢＲＴ利便性は遥かに上だと思いますよ。

基幹路線、シャトルの２路線使える立地は今の計画だとここ以外ないですから、ピーク時のダイヤ密度が違います。しかも頻繁に利用するであろう都心方面ステーションが環２のTTT/KTT傍に出来ると思われるのでステーションアクセスも最高です。

ＫＴＴから新橋まで５分、虎の門まで１０分で直通になるのはかなり凄い事ですし、将来的には八重洲へも１０～１５分で到着すると予想されます。しかも直通するそれらは何れも超大型再開発が予定されている地域です。

[220: 匿名さん]

出た！豊洲並みのネガ潰し。
しかもよく読むとネガじゃないのに、、笑
条件反射ですか？

中央区なのに、ここだけ江東区のノリって言われてるだけありますね。

[222: 匿名さん]

ネガ潰しっていうけど、事実じゃん。

[223: 匿名さん]

大江戸線でしょ？
民度同じなら豊洲のほうがマシだわ。

[224: 匿名さん]

ほんと、スカイズベイズのノリとそっくり。
共通するのは物件のランクが「中」ってとこぐらいか。

[225: 匿名さん]

私も218、219同様の理由でティアロよりKTTの方がBRT利用しやすいと思う。

けど、所詮BRT。リセール価格にはほとんど影響しないんじゃないかな。
BRT乗り場近くに勝どき駅の出入り口できれば別だけど、これは完全に都合のイイ妄想ですからね。

[226: 匿名さん]

論破されてる時点でネガが大したことないかんじだね。
検討版で民度とか言い出したら終わり。

[227: 匿名さん]

BRTの評価は後々わかると思うけど、ここの価格はBRTが近くに停まることを折り込んでいないし、
JV物件ゆえに値上げ傾向にないまま４期まで来たから、最近の新価格物件より割安だよね？？

[228: 匿名さん]

ＢＲＴが環２にできるのは五輪決定前から分かっていたので
織り込まれた価格でしょう。

[229: 匿名さん]

そうかな？
東京都企画になったのは去年８月末だし、その前から価格同じだよ。
未確定だから、HPやモデルルームでも売りにしてないし。

[230: 匿名さん]

駅の場所がどうとかの前に、ここ来るときにはどの便もキチキチじゃない？

[231: 匿名さん]

そもそもBRTの評価自体が不明確なので折り込み済みは有りえないです。
こういったシステム自体が新しい公共インフラの場合、運行開始されないと不動産価格には反映されないもので、今の一般的な評価はバスに毛が生えただけでしょ？といった目線が大半だと思いますから。

また当初の経緯を振り返ると昨年の発売前は中央区ＢＲＴが計画されているのみ、行先も銀座６丁目まで、八重洲延伸は未定、湾岸側は晴海までで正直大した魅力はありませんでした。しかも基幹道路である環２のＢＲＴ走行を都が認めるかという難題があり、中央区が強力に推進しているとはいえそもそもＢＲＴ実現性に懐疑的な見方が多かったです。

それが
　・都が主体となった事による環２利用問題のクリア
　・虎の門・新橋・八重洲といった利便性の高い都心地域への延伸決定
　・湾岸側も新市場～有明～お台場への延伸決定
　・国家戦略政策であるART技術の導入モデルプロジェクトへ格上げ
といった追い風が次々に拭いて今に至りますから、かなりラッキーな状況ではあります。

[232: 匿名さん]

勝どき駅出入り口がこちら側に延びないかな？
あり得ると思うんだけど。

[233: 匿名さん]

>>230

ヒント。
勝どきシャトル^_^

[234: 匿名さん]

≫２３１　さん

　そうですね、かなりラッキーとしか言いようがないです。しかも、「勝どきシャトル」は予想外でした。

BRTできても、新橋直前の勝どきでは、中央区の立ち上げ案の時点では、満員スルーがおちですよと散々言われていましたから。
それが、勝どき始発でピストン輸送してくれるシャトルができて、なおかつ幹線ルートのキーステーションにもなる。
たかがバスとはいえ、新橋まで停車しない「直通バス」、この利便性は高い。

[235: 匿名さん]

>>232
駅の拡張工事も2018年度まで延期になったし、BRTと位相合わせてる感はあるね。
しかし、今は何のソースもないし、もしその通りになっても分かるころには完売してるよ。

[236: 匿名さん]

>>230
勝どき始発なのに満員とは。

もしかしたら夜に有明方面にいかれるかたですか？
それならそうかもしれないですが、勝どきである程度降りるのでは？

[237: 匿名さん]

大江戸線勝どき駅の西口改札を新設して、ＢＲＴ勝どきステーションがわに出口作ってくれないかな。繋がったらサイコー。新月島川の深さってどれ位あるのかな？ちょうど大江戸線は新月島川底から清澄通りに入るから、傾斜はあるけど、技術的には可能と思うんだか。

妄想なんで、あんまり叩かないでください。笑

[238: 匿名さん]

新豊洲の方のマンションのスレにも
たしか購入者の都合のいい要望が多かったよね。
防御ポジもすごかったけど。

[239: 匿名さん]

適当にスルーしてやってください。

[240: 匿名さん]

ここって、完売まであと何戸くらい？

[241: 匿名さん]

２１８戸だったと思います。値付けは以下のサイトを参考に。

http://wangantower.com/?p=8896”

[242: 匿名さん]

ありがとう！

[243: 匿名さん]

http://wangantower.com/?p=9129”

４次

[244: 匿名さん]

倍率付くかもしれないけど、２８階のE-80Jaは抽選当たったら買ってもよい部屋かと。

東棟中高層で残された最後のパンダ部屋ですので。

[245: 匿名さん]

GW中、モデルルームでは何かイベントやっているのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいましたらご教示いただけませんでしょうか？

[246: 匿名さん]

もうゴールが見えたところなので、特段予定はなさそうでしたが・・・。
明確に聞いたわけではないので、問い合わせたらいかがでしょうか。

[247: 匿名さん]

久しぶりに検討版らしい良い雰囲気。

契約者が我がもの顔でBRT談義してるのウンザリしてたので。

この調子でお願いします。

[248: 匿名さん]

この物件を現在検討中ですが、ここは結構お高いんでしょう？？

[249: 匿名さん]

>>243さんの表を見るかぎり、西ウィングは高層でも南西方面はまだかなり空いてますね。やはり眺望があれだからなんでしょうね。E-80Ja以外でおススメのお部屋はありますか？

[250: 匿名さん]

>>249

予算は？

[251: 匿名さん]

>>250
8000万前後まで

[252: 匿名さん]

20階のW80-Naなんていいと思うけど。どうかな？

[253: マンション投資家さん]

この物件は晴海よりは暴落しないと思います。

[254: 匿名さん]

暴落すると思ってんの？
根拠もなく・・

[255: 匿名さん]

>254
絶対に暴落しないと思っているの？根拠もなく・・・

[256: 匿名さん]

漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出 （日経新聞）

なぜ、漏水が多発したのか。都甲代表は、そもそも意匠設計に無理があると指摘する。
　「根本的な問題は、外壁の躯体（くたい）コンクリートとガラスのカーテンウオールを同面（どうづら：フラットな平面）で構成していること。超高層マンションの外壁は、厳しい暴風雨に直接さらされる。躯体のひび割れから雨水が浸入すれば、簡単にガラス面の背後に回って室内に入る。本来は、ガラス面を壁面より後退させ、庇やバルコニー、水切り板などで雨水を切るのが望ましい」と話す。

これは中低層マンションでも起こりうるトラブルだが、超高層マンションで発生すると足場が組めないので多額の補修費がかかる。

　超高層マンションは首都圏を中心に2000年代に入って大量供給されるようになった。ほとんどが、これから大規模修繕の時期を迎える。漏水問題などで多額の補修費がかかれば、管理組合の修繕積立金だけで対応できないケースが出る恐れもある
*****

ダイレクトウィンドウの高層マンションやばいそうですよ（タイル張りならだいぶ違いそうですが）。しかも補修費がべらぼうに高い。日経の事例は、わずか７年で５０カ所以上も保守が必要になり、４３００万円必要になったそうです。

[257: 匿名さん]

>>252 W80Na は使いやすそうな間取りですね。角部屋α仕様だし。
もう少し高層階がと思いましたが、20Fでも周辺のマンションの頭は越えて浜離宮・東京タワーが見通せるのですね。
DINKSや子供1人なら、リビング拡張する2LDKのメニュープランが魅力かも。

[258: 匿名さん]

>>256
同面ってことだとここも6つの角にあるダイレクトウィンドウの部屋も危ないですね。私は中住戸なので関係ないですが。

[259: 匿名さん]

雨風強くて過酷な環境にさらされ続けるから、漏水とか起こりやすいんだろうなぁ…

[260: 匿名さん]

>>258

角部屋の外壁は専有ではなく共用だから、漏水等が発生したら中住戸も含めた修繕積立金で修繕されること位、購入者の常識として理解しておいた方が良いよ。

[261: 匿名さん]

ここの契約者って常識足りてない人が多いのかな。安いだけにクロノみたいに荒れないでほしいけどね。

[262: 匿名さん]

>>257

プラン変更期限は過ぎてしまっている可能性ありますよ。営業マンに確認した方が良いよ。

[263: 匿名さん]

また釣られてる。

[264: 匿名さん]

日経新聞のタワマン批判記事。インパクトありますね。

結局、買う時は安くても、修繕費が高くなっていくのでは、タワマンのコストメリットって何なんでしょうか。
１０年超えれば、瑕疵担保もなくなりますので、自分達で全費用を捻出しないとなりませんよね。売って出て行く人も増えるでしょうし。場合により、高額の一時金が発生する可能性もありますね。１０年以内に売って出て行くのが正解かも知れませんね。

[265: 匿名さん]

タワマンの修繕費がかかるのは常識でしょ

[266: 匿名さん]

>265
264です。
でも、まさか雨漏り頻発するとは、思っていなかったですよ。正直驚いています。でも過去にもそういう書込みあるみたいですね。既存タワーマンションで雨漏りで困っているマンション。他にもあるのでしょうか。。。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/55772/

[267: 匿名さん]

私はコーキングのところから侵入されました。
原因特定できたからいいようなものの、上からゴンドラ吊りさげて大々的な調査を何度か受けましたね…
４０階程度のタワマンでしたが、私以外にも漏水被害受けた人知ってます。
原因が分からなかったりしたら大変だと思いますね。

タワマンではよくあることだし、大変なことなんだと、そのときはじめて知りました。

[268: 匿名さん]

よくあることですか？
自分は今のタワマンが賃貸時代含めて2棟目ですが、その手の不具合ありませんよ。

[269: 匿名さん]

ベランダのないビル一般にいえることだから、スルーしておけばいいんじゃないですか。
ウスイさんの記事だと思うけど、コーキングするのに足場を組んでってのは大げさ。一昔の事例だよ。

日本ビソーとかのビル用大型ゴンドラが流行るかもしれませんが、そうはいっても補修費としてはたかがしれてます。
ここまで大型マンションとなると修繕積立金は年に億単位になりますから。

[270: 匿名さん]

＞256
タイル張りはかえって内部のヒビ割れを隠してしまって外観では見つけにくい。

[271: 匿名さん]

碓井さんの記事によると、

タワーマンションの外壁の材質がＡＬＣ版の場合,ＡＬＣ版とＡＬＣ版の継ぎ目のコーキングの経年劣化や疲弊が早いので,ひびが入り易いのです。とのこと。タイルの方がマシみたいですね。

あと、１０年内の補修は売主負担とのフォローもありましたよ。

まぁ漏水したら普通に補修することになりますが、スケールメリットが大きいからゴンドラ導入してもたかがしれてる。
鹿島はモックアップ作って、ちゃんと経年変化の観察までしたみたいだし。