Tomihisa Cross ってどうですか？【旧：新宿西富久地区・新宿御苑北側54階建て大規模再開発【野村・三井レジ・積水・阪急】】

[匿名さん]

東京新宿御苑北側の大規模プロジェクトが都に認可されたようです。
再開発エリアは伊勢丹新宿本店の東側、新宿区富久町や新宿5丁目・6丁目の約2.6ヘクタール。
住居のほか、建物内に食品スーパーや保育所の誘致を検討。

交通：副都心線新宿三丁目8分、都営地下鉄曙橋5分
規模・構造：地上54階、地下2階、約1190戸。
着工・竣工：2010年12月着工、2014年3月完成予定。
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル、セキスイハウス、阪急不動産

東京都・西富久地区市街地再開発組合の設立認可について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/11/20jba100.htm
西富久地区まちづくりに関する最新情報
http://www.nishitomihisa.jp/
再開発計画イメージ
http://www.nishitomihisa.jp/kyo_genan1.pdf


〈物件概要〉
所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 　徒歩5分 、副都心線 「新宿三丁目」駅 　徒歩8分
　　　都営新宿線 「新宿三丁目」駅 　徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 　徒歩9分
　　　山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 　徒歩16分
　　　小田急線 「新宿」駅 　徒歩16分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、
　　　積水ハウス株式会社、阪急不動産株式会社
施工：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/


【スレッドタイトルを修正しました。2013年3月21日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.3.25　管理担当】

[401: 匿名さん]

「新宿二丁目 情報」でググればいろいろわかります。

[402: 匿名さん]

>397
新宿二丁目を気にしてるのはあなただけ。

[403: 匿名さん]

マンション買うときは、周辺環境調べるでしょ。特に子供がいる場合は。
独身男性にぴったりなマンションです。

[404: 匿名さん]

それ言ったら、新宿でマンションは買えないでしょう。

[405: 匿名さん]

新宿二丁目周辺の物件を避ければよい。

[406: 物件比較中さん]

ここは昔ながらの住宅街なのに
土地勘無い人はすぐに分かりますね

あと、池袋とか書いてる人いるけどあんな場所とは比較にもならないので
営業しに来てもむだだと思いますよ

[407: 匿名さん]

よくはない。避けたい場所、は他にも色々。

[408: 匿名]

>>Googleマップで測ったら7分でした

ここ公式で5分ってなってますよね。それだと400ｍ以内ということですが、・・・

坂とか信号とかで実際は時間かかるっていうのは仕方がないけど、マップで7分って本当ですか？

[409: 匿名さん]

ググらないとわからんような輩はお呼びじゃないぞ。
新宿といっても繁華街しか歩いたことないような輩は、ね。

[410: 匿名さん]

本当にここは御苑駅出口から敷地まで400m以下（5分）なの。400m以上ありそう。
マンションの敷地がどこまでかわかりにくいんだけど。

[412: 物件比較中さん]

靖国通り沿いは寂しい感じだけど、裏の方の医大通りは割といい感じだけどね。

[413: 近隣住民]

すぐ側に住んでますが、グーグルの新宿御苑駅徒歩7分が正解です。当再開発の敷地の一番端の新宿エリアから歩けば新宿御苑駅五分は可能かと。でもそれって詐欺じゃないかな。
ちなみに大規模マンションは家から敷地エリアの外に出るまでが大変です。
実際はプラス5～10分みて朝出勤するんでしょう。エレベーター待ちによって毎朝5分程度ぶれるのは痛い。

[414: 匿名さん]

ここみたいな超高層のエレベーターは高層低層別々が普通なので、
5分もぶれないんじゃない。

[415: 匿名さん]

御苑前駅2番出口からマンション敷地の西南角まで393m。ぎりぎり5分ですね。
でも実際は自宅玄関からは>413のようにプラス5～10分。
靖国通りの信号待ちでさらに必要ですね。

[417: 匿名さん]

しかも急な坂の下でしょ、ここ。
したがって、さらにプラス3分で合計20分くらいかかりそう。。
筋肉はつきそう。

[418: 近隣住民]

物件概要をよく読んでみたら、「新宿御苑駅徒歩５分は富久クロス敷地南西部分までの徒歩分数となります。敷地南西部分から分譲タワーまで徒歩２分」と注意書きで小さく書いておりました。
マンションからの距離は新宿御苑駅徒歩７分が正解です。
マンションの適正エレベータは５０戸につき１台ですので、１０９３戸ですと２２台も置くのでしょうか？
朝はみんな同じ時間帯に家を出るので、低層エレベータがあってもマンションの外に出るのに５分以上かかると思いますよ。ひどいときは１０分以上かかります。
自宅の玄関を開けて最寄り駅までは１２～１７分計算で行けば希望の時刻の電車に乗れると思います。

[419: 匿名さん]

こういう詐欺みたいな表示はやめて欲しいです。
消費者を馬鹿にしてる！

[420: 匿名さん]

>マンションの適正エレベータは５０戸につき１台ですので、１０９３戸ですと２２台も置くのでしょうか？

そんなにエレベーターあるわけないでしょ。
豊島クヤクションは４３２戸で４台ですよ。
ここは１１台くらいでしょうね？

[421: 匿名さん]

いや418が正しいよ。
月島のキャピタルゲートプレイスは702戸で14基、つまり50戸に一台です。
西新宿のエムズポートも60戸に1台でした。
420はもっと勉強しましょうね♩

[422: 物件比較中さん]

>420
432戸で4台って・・・エレベータラッシュ起こりますね
乗り換えありもﾌｲﾀ

>419
まぁまぁ、今、ステマに来てる池袋のタワーが駅徒歩１分って書いてあるよｗ
実際は乗り換えと朝のラッシュでは15分みたほうがいいでしょうね

[423: 匿名さん]

まあまあ、喧嘩はやめましょう。
いいじゃないですか。毎日いっぱい歩けて。
みんなでガチムチになって新宿二丁目で遊びましょう！
それがマツコプロジェクトの真の狙いです。

[424: 422]

422はあちらの物件の話ね

池袋とかあまり関係ない物件のステマは止めていただきたいですね

千代田富士見でも妙に池袋を押してる人が居て
眼中ないよと怒られていましたが

[425: 匿名さん]

>421
月島は２棟で変則的な形だから、多くならざるを得ないんでしょう。

[426: 匿名さん]

５０戸にエレベーター１基というのは長屋タイプのマンションとか、ある部屋からは1つのエレベータしか利用できないケース。タワマンの場合、エレベーターホールの周りにエレベーターが配置されて、それぞれが協調動作するので、１００戸に１基が目安とされている。

数字だけ一人歩きしがちなんだよね。この手の議論って。

[427: 匿名さん]

今自分が住んでるマンションは100戸に1台だけど
朝の通勤通学のピークの時間帯でも乗れないとか極端に待つほどじゃないです
そんなに気にしなくても大丈夫では

[428: 匿名さん]

エレベーターが不必要に多いと維持費、リプレース費用がかさむ。それでなくてもタワマンはコストがかかるのに。つくりに応じた適正数はどれくらいかちゃんと把握しておかないと。

[429: 匿名さん]

>421さんはタワマンについてもっと勉強しましょうね。

[430: 匿名さん]

ついでにタワマンのエレベータねたをもう一つ。非常用エレベータってのがあるけど、あれって避難のためではなくて、消防隊の突入用。災害の場合はエレベータは使えない。

それと下層階で火事があって下に逃げられないときは、階段を使って屋上に上がって、ヘリで吊り上げられて救出するのを待つしかない。階段を上るだけの体力に自信が無い限り、住むには命がけの覚悟が必要。

あと、大きな地震の後も建物に被害がなくても、安全点検が済むまでエレベータは使えない。３・１１のときは作業員がで払ってしばらく止まったままだったりした。こういったときも階段を上るハメになる。

[431: 匿名さん]

さんはマンションについてもっと勉強しましょうね。

[433: 近隣住民]

近隣での噂
今回のタワーマンションは本当はツインタワーを予定していたが、地権者はマンションに住むここと拒否し、戸建を希望。
業者は苦肉の策で商業施設の屋上にペントハウスを建てそこに地権者にすんでもらうことで地権者に納得してもらう。
ただペントハウスは一代限りで売買・相続は不可。
ペントハウスの所有者が全員亡くなられたら、ペントハウスを全て取り壊しその上に高層のマンションまたはビルを建設する予定。
ペントハウス向きは将来（大分先になると思うが）高層建物が建つ可能性があり、日当たりはなくなる可能性あり。
再開発での事業説明会で聞いたとか。
真実かどうかは売主に聞くしかないですが・・・。今回の再開発でペントハウス棟の商業施設の容積率の有効利用が悪いことからも想定できます。５５階の屋上に戸建建てたら生活できないですしね。

[434: 匿名さん]

>433

噂ということだけあって信憑性は低いかな。ペントハウスを将来取り壊して高層を建てるってことは、容積率を思いっきり余らしていることになる。常識で考えるとコスト的にありえない。

[435: 匿名さん]

ややこしそうなマンションだな。
やーめた！

[436: 近隣住民]

富久町再開発地区は地上げ屋が土地を買い込みバブルが崩壊して虫食い状態となった地区。
それを地元住民が一念発起して地権者と業者と１０年以上かけてやっと再開発にこぎつけた。
通常は業者が開発を提案して地権者が賛同するのが通常ですが、この地区は地権者が計画して地権者が業者を選んでおり、そういった意味では他のマンションよりも地権者有利な再開発事業なのです。
ですから例え容積率を全て利用できない採算性の悪い状況でも地権者が有利なので戸建に住みたいという地権者に業者は最大限応える形で本来であれば高層にできる商業施設を低くして、商業施設の上に戸建を建てる思い切った方法をとったと思われます。
富久再開発事業の過去の経緯を辿ると地権者優位で進められたことがよくわかります。
ご参考まで。

[437: 匿名さん]

タワマン分譲で新参者に、土地の権利も分譲するんですよね？
新参者たちも納得しない限り、２棟目の高層は建てられないのでは？

[438: 匿名さん]

こことＳＫＹＺはややこしそうだね。

[439: 匿名さん]

物件概要を見る限りタワマン単体で分譲だよ。恐らくタワマンの土地と中層住宅棟、ペントハウスでいったん区画整理するんでしょ。ということであればペントハウスはタワマンとは所有権としては無関係。

[440: 匿名さん]

ややこしや、ややこしや

[441: 匿名さん]

地権者住戸もあるみたいだから、マンションに住むことに同意した人もいるんだろうね。
地権者住戸って賃貸に出されることが多いから、地権者は皆、ペントハウスに行っても
らったほうが良かったんだけど。賃貸ってトラブルリスク高い。

[442: 匿名さん]

マンション購入者にとっては手続き上ややこしいことは無いはずけど、換地に時間がかかって
登記が遅れたりするかも。登記されない間の権利ってどう保障されるんだろう。やっぱややこ
しいか。

[443: 匿名さん]

現状の都市計画のままなら、敷地内にタワマン２棟は無理だけどね。
今回タワーを建てる場所の他は、高さの限度が３１ｍに設定されてる。

ま、この物件を真面目に検討してる人は新宿区の都市計画HPくらいは見てる
だろうから今更だが、これから検討する人は↓くらい目を通したほうがいい。
　市街地再開発事業パンフレット「昨日・今日・明日」　でググれば一発。

しかしこれなんのガセ？と思ったが、５０年単位でまた都市計画の変更から始めて・・・
というならあり得んでもないか。
地権者をその気にさせるための口約束でないの？
どうせ５０年もしたら今の地権者はほとんど墓の中。デペ側の担当者も同じくで
うやむやになりそう。

５０年後にタワマンのニーズがあるかどうかわからんし、どうせ自分も
その頃には墓の中だから気にしてもしゃーないな。

[444: 住まいに詳しい人]

新宿区って、ファミリー向けマンションって即完売するよ。
逆に単身者向けは、苦戦する。
立地が相当悪くても、半年以内に完売しますよ。
近頃に建った区内のもの見たら分かると思うけど。

[445: 匿名さん]

だったら１LDKは造らず３LDKに統一すれば良かったんだよ

[446: 匿名さん]

大体が、ペントハウスはタワーの北西。
既存タワーの北西にもし新しい高層を建てても、売るのに苦労するだろう。

[448: 匿名]

>>大体が、ペントハウスはタワーの北西。

っていうことは低層のペントハウスは日当たり現状で最悪じゃないですか。よく地権者がオーケーしましたね。

あと、商業施設の上に戸建って・・・戸建は地面上にない、商業施設の上に戸建が乗っかっているっていうことですか？

[449: 匿名さん]

443さんの言う資料見ました。
433さんのペントハウスの居住は一代限り、売買不可というのは
地権者のなかでもかなり多い借家権の人が住むと考えると自然な
気がします。
つまり大地主がいて、最終的に土地の権利も含めてその人に帰属
するという感じでしょうか。

[450: 匿名さん]

将来的なトラブルの温床だな。

[451: 匿名さん]

新宿でも古くからのここあたりは借家が多いんだよね。
借地権のことは詳しくないけど、いろいろの場合があって、昔の契約が不明の場合も多い。
ここはマンションだけではないので、土地の権利がややこしそう。

[452: 匿名さん]

ご、55階って・・すごい高さですね・・。

この高さに住んだら下の御苑も小さく見えちゃうぐらいじゃないですか(笑)。

何も邪魔するものがなさそうだからどれぐらい遠くまで一望できるのか実際にその場から見てみたくなります。

今たくさんマンションが増えているエリアのようですけど位置的な高さを求めるとここになりそうですね。

[453: 匿名さん]

山手線内側のタワーマンションの最高峰は今のところ東池袋のアウルタワー１８７メートルです。ここはその次になるのかな？

[454: 匿名さん]

アウルタワーよりここの方が高くなりますよ。

[455: 匿名さん]

どうせ、最上階付近は価格も高いから。
ごく少数の買える人以外は、最高峰かどうか関係ないなあ。

[456: 匿名さん]

建物本体としては52階建のアウルが高い。最高部高さではここが高い。(blue style.comによる)

富久：　本体 179.95m 　最高部 191m
アウル：　本体 182.8m 　 最高部 189.2m

[457: 匿名さん]

いずれも、地盤がいいからこそできる高さですね。

[458: 匿名さん]

いや地盤は関係ないんじゃないの。丸ビルなんて地盤は悪いと思うが２００メートルある。マンションだとトウキョウタワーズも１９３メートル。
土木技術というよりは羽田からの距離とかそういう法規制に依存する。

[459: 匿名さん]

勝どきのタワーは高さで関東１だが地盤は悪い。
武蔵小杉のタワーは階数で関東１だが小杉も地盤は悪い。

[460: 匿名さん]

もっとも富久町や東池袋は標高３０～３５メートルくらいあるので東京駅周辺エリアより実質高さはあるけどね。

[461: 匿名さん]

地盤の悪いところのタワーは、さすがに避けたい・・・

[462: 匿名さん]

地盤が悪いところの低層マンションスレでは、
地盤が良いところでもタワーは避けたい、と書き込まれます。

[463: 匿名さん]

>>462
そりゃタワーなんか住んだら次は低層に引越したくなるよ。
高層はたまにホテルに行くくらいで良い。

[464: 匿名さん]

ここって標高が少し低いと思ったら、昭和22年の古地図（写真）を見ると川のような跡が見える。

[465: 匿名さん]

夕方のテレビ東京で出た御苑付近の古地図では、玉川上水だったけど。

[466: 匿名さん]

玉川上水は場所が違うのでは。もう少し詳しく調べてみます。
通常上水は標高の高い尾根部分を通している。
ここは標高が低いので川だと思うし、蛇行している。

[467: 匿名さん]

どうもこのあたりの住環境には抵抗がある・・・

[468: 匿名さん]

なら、他の物件へどうぞ。

[469: 購入検討中さん]

いくらぐらい何でしょうか？
70平方メートルで、7000万ぐらいで、南向きだといいなって思ってます。

[470: 匿名さん]

最近どこも上がり気味だし、
階数にもよるけど、もう少し行くんじゃない？

[471: 購入検討中さん]

全然、高いでしょう。
北向きの下の方で、買えるかどうかじゃない？

[472: 匿名さん]

同じ野村三井の月島タワマンは、
坪３６０万位の予定価格らしい。
ここはそれ以上になるのでは？

[473: 匿名さん]

今日みたいな強風の日
タワマンの高層階はどんな感じなんすかね

[474: 匿名さん]

グラグラ揺れますよ。

[475: 匿名さん]

強風じゃ無くても揺れてるんだから

[476: 匿名さん]

それは物件次第です。
うちは別な街のタワマン高層階ですが、
今日程度の風では揺れを感じませんよ。

[477: 匿名さん]

通風孔の風の音がすごそうですね

[478: 匿名さん]

それは安普請のタワマン。
更に安普請だと、キッチンの換気扇からも逆流するらしい。

[479: 匿名さん]

＞476
タワマンって、どれも身体に感じないくらいには常に揺れてるんだって聞いたことがある。
ここは違うかもしれないけど、免震のタワマンには特にその傾向が強い気がする。

[480: 匿名さん]

>479
感じるかどうかは個人差があるんだろうけど、タワマンに住んで体調が悪くなる人も多いらしい。

[481: 匿名さん]

ここは制震でしょ？
免震は風で揺れやすいって話は聞くけど。

[482: 匿名さん]

制振じゃないから揺れを感じるんじゃない？

[483: 匿名さん]

名前で相当損してるよこれ

[484: 匿名さん]

ザミッドハウス新宿御苑前と迷っているところです ＞ ＜

[485: 匿名]

価格は出てませんがミッドハウスの予算では条件の悪い部屋になるでしょうね

[486: 匿名さん]

>483
タワーの名称はなんなの？
富久クロスタワー？

[487: 物件比較中さん]

新宿富久クロスタワー　のほうがいい

[488: 匿名さん]

ニコタマライズ方式で
高層　富久クロスタワー
中層　富久クロスレジデンス
かな？

いや、名前に住むわけじゃないから別に割り切ればいいんですけどね

[489: 匿名さん]

売り出す時の俗称はKyon2タワーかな？
意外と嫌味なくていいかも

[490: 匿名さん]

富久クロスエアタワーかな？

[491: 匿名さん]

イゴコチってなんでカタカナなんすかね

[492: 購入検討中さん]

期待してたけど、名前がダサい…。こんなにでかいマンションに「富久」の地名だけって、そんなに有名な場所なんですか？

[493: 名無しさん]

マツコタワーはどうだろ。　ＢＹイゴコチ研究所
いいかも。

[494: 匿名さん]

ザミッドハウスと一緒に見ている方はいなさそうですね。

[495: 匿名]

セントラルプレイス新宿御苑前を検討してる人もいるのかな

[496: 匿名さん]

タワマンを検討しているから、非タワマンは興味ないし。

[497: 匿名さん]

70平米で７千万は超すでしょうか？？

[498: 物件比較中さん]

野村×三井　結構高そうですね…。坪350～360ぐらいでしょうか？

[499: 匿名さん]

同じく野村×三井の月島駅前タワーが
湾岸なのに坪３６０ぐらいだそうですからねえ。
高いのだけは確かでしょう。

[500: 匿名さん]

いつの間にやらgoogleのマップが更新されて、ちょうどこのタワーの基礎が写ってるね。