ワコーレ仁川ザ・レジデンス

[匿名さん [男性]]

ワコーレ仁川ザ・レジデンスってどうでしょうか？

リバーフロントでいいですね。
駅へのフラットアクセスもいいなと思っています。

周辺の治安やショッピングなど、便利に生活できるでしょうか。
物件のことも色々意見交換しませんか。

公式URL：http://www.nigawa36.jp/index.html


所在地：兵庫県宝塚市仁川北2丁目412番の一部（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.83平米～104.13平米
売主・事業主：和田興産
販売代理：エスト
施工会社：ハンシン建設
管理会社：グローバルコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

阪神競馬ファン御用達マンション？

[2: 匿名さん]

近いですよね…というか目の前が阪神競馬場の敷地ですか。
競馬場のメインエントランスや、駅の位置から考えると、人はこちら側には流れてこないんじゃないかと思われますが。
川があって競馬場があってとなると、
視界を遮るようなものはできにくいのかなぁという風には考えられます。

[3: 匿名さん]

天井川の自然堤防上で高くなっていて、開放的で良いロケーションですね。
競馬場は、景観的には広大な公園みたいなものですから（実際に公園もありますが）悪くありません。

某物件のような仁川の川底より低い線路脇の低地よりは遥かに気持ちの良い場所だと、個人的には思います。

[4: サラリーマン]

Webサイトの間取り3パターンを比べて感じたのは

「スロップシンクが付くのは、特殊住戸だけ？」

[5: 匿名さん]

スロップシンクは全戸じゃないんですね。
間取り数もとても多いですから、どの住戸がついてどの住戸が付かないのかというのもチェックしておいた方が良いのかも。
基本的にはつかないのか、
それとも何か制約があるのかとか。
あると良い設備の内の１つですからね。

[6: 匿名さん]

>4

そのようですね。確認しておいた方がいいかもしれません。

間取りは3タイプが公開されていますね。
D2タイプが2LDK+Fで一番狭いのかと思っていたら、1LDKからあるようです。

お年寄りや独身者も住むようになるのかしら？

[7: 匿名さん]

屋内駐車場の4台分は分譲で450万、だけでなく別途2000円/月も必要なんですね。
駐車場が分譲というのは珍しくないですか？
駐車場が不要になれば、賃貸にだしたり売れるという事でしょうか。

[8: 匿名さん]

>>7
マンションの分譲と同時に購入者の共有地である敷地の一画を、
1台あたり数百万円で販売する分譲駐車場は不動産業界の悪癖です。
実際、裁判になった事例もあり、最高裁まで発展しました。

最高裁判決から読み取れることは、分譲駐車場の取引は必ずしも好ましいものではないけれど、
契約自由の原則からすると、私法上の効力まで否定することはできないという判断が下されました。

つまり分譲駐車場はぎりぎりアウトではないですが、限りなくグレーな取引であるため、
大手や一流とされるデベロッパー、中堅どころでも良心的な業者ではまず行いません。

分譲駐車場の有る無しは、業者の「良心や誠実さをはかるバロメーター」なのです。

堂々と分譲駐車場を行うデベロッパーというのは、
欲の皮が突っ張った「地場系」や「3流」のデベロッパーばかりと考えて差し支えありません。
また、分譲駐車場は「入居者同士の揉め事」にも繋がることも予想されます。

駐車場を平気で分譲する業者は入居者を蔑ろにして、自社の利益のみを追求している何よりの「証拠」です。
そんな業者のマンションが良いはずはありません。
買うと必ず後悔すると思いますよ。

下記サイトも参考にしてください。
http://allabout.co.jp/gm/gc/402827/

[9: デベにお勤めさん]

↑　それは機械式の駐車場の話でしょ！！

[10: 購入検討中さん]

仁川町のプラネはえらいことになってますけど、こちらは大丈夫ですかねえ。

[11: 匿名さん]

キッチンのシンクは無償で3点プレートなどを付けることができるのは魅力的
水切りプレートがあるのは便利そうです

IHかガスか選択できることはいいですね
どちらにするか迷いますが、自分ならガスかな

[12: 物件比較中さん]

全然盛り上がってませんね。誰も検討して無いのかな。駅近でまあまあのマンションなのに。お金が無かったら買うかもしれません。

[13: 匿名さん]

いろいろと叩かれているが、どちらにするかと言われたらプラネになるもんな。

[14: 物件比較中さん [男性 40代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[15: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

競馬場の駐車場向かいですね
周りのマンションのように、建ってしまえば違和感ないんでしょうけど、更地状態の現状を見ると、なにもこんな急斜面にマンションなんか建てなくても、って思ってしまいます。




地盤は大丈夫なんでしょうか?

[16: 匿名さん]

>11さん
ランニングコスト的には電気とガスでどちらがお得なんでしょう？
プロパンガスを使用していればIHへの切り替えで光熱費が格段に
安くなりそうですが、そうでなければトントンくらいでしょうか？
電気料金も値上がりしていますし将来的なことを考えると
ガスが妥当でしょうか？

[17: 物件比較中さん [男性 30代]]

ワコーレって、何で評判悪いんですか？評価プラネスーペリア西宮仁川のスレでも、やたらと批判されてます…私はそんなに悪い印象ないんですが。プラネの完成度のほうが、よっぽど酷いです

[18: 匿名さん]

ワコーレ、リーズナブルで買いやすいという物件が多いので
評判の差は立地の差での問題化と思います。
ちなみに、仁川駅にも近くて立地的には良いと思います。
それぞれの好みと優先順位で決めれば良いことでしょう。

[19: 匿名さん]

立地見て笑ってしまった。
完全に競馬ファン専用やんか。

[20: 匿名さん]

駐車場が、賃貸と分譲と両方あるとはなんとも珍しい。
でも、どちらがお得なのかがわからないのですが(笑)
総戸数分ないのに、どうやって駐車場の契約となるのか
ご存知の方はおられますか?

[21: 匿名さん]

プラネ仁川…場所は普通、校区最高
ワコーレ仁川…場所微妙、校区最低

[22: 匿名さん]

立地（ロケーション）は明らかにこっちのほうが良い。
天井川の川底より低い底地のプラネスーペリアと、天井川沿いの自然堤防上の高台のこのマンションでは比較にならない。

逆に言えばプラネスーペリアは、マンションの出来栄えが異常に安っぽく残念になってしまったことも含め、人気校区である事ぐらいしか売りが無い。

[23: 匿名さん]

競馬場の横なのに、立地が良いとはこれいかに。
営業トーク？

[24: 匿名さん]

本気でここは学区悪いよ
子供がいるなら絶対無理
西宮の悪いと言われる学区よりたちが悪い
宝塚はそれをほったらかすからね。
宝塚市ってだけで一部を除いて公立は無理ゲーみたいなもん。

頭良くて内申いいだけでは塚北や市西に行けない上に荒れ狂ってるからもうどうしようもないよ。
中学から私立に出すのも簡単にいかない学区。

[26: 匿名さん]

どっちもどっちやな
低地はないな、外観しょぼすぎるし
ただ競馬場近く、ワコーレも嫌かな

[27: 匿名さん]

>>24
小学校が悪いのですが？それとも中学校でしょうか？

[29: 物件比較中さん]

私なら天井川低地のプラネより、見晴らしの良いワコーレ買いますね。
プラネは地元の人間はほとんど手を出していないらしく、他所者に高く売りつけて何とか数字を稼いでる模様。
他所者が多いとコミュニティも乱れそうですしね。

[31: 匿名さん]

競馬場は上から見る分には綺麗。電線が無いあれだけ広い空間は貴重だし。
土日に競馬客がぞろぞろマンション前の通りを通るなら問題だけど、入り口は別方向で競馬客の通行は皆無なので無問題。

競馬開催日は電車や駅周辺や中津浜線は混雑するけど、それは仁川に住んでいたら皆同じ事で、このマンションとは関係無い。

[33: 匿名さん]

学区はともかく、競馬場の影響を気にするような人は仁川のどこであっても住まない。

社宅などを除いて、競馬場を第一に気にするような「地元民」がそもそも仁川に住んでいることじたいがありえない。

[34: 匿名]

馬が近いのはアドバンテージよ。

[35: 匿名さん]

馬は最高ですよ。
おつまみとビールとサラブレッド。仁川に住むセレブだけの特権です。

[36: 匿名さん]

＞競馬場があるから、駅周辺が寂れずそこそこの利便性もあり、整備もされ続けるという
＞事もありますから、一概に悪いとも言えませんね。たぶん仁川の今津線西側の閑静な住
＞宅街に住んでいる住民も、競馬場は気にしていないというよりは、町を構成する特徴的
＞な一つの要素としてあるのも悪くないと思っている人が結構いるんじゃないでしょうか。
＞競馬開催日の賑わいと平日とでがらっと雰囲気が変わるのも仁川の面白いところだと思
＞います。

＞仁川と聞くだけで競馬場がネックと書く人がいる。宝塚市、西宮市で何故仁川周辺の住
＞宅地が一等地と呼ばれるのかその意味を正しく理解できれば、ネックとはならないはず。

確かに仁川高台や仁川北三丁目や仁川沿いの仁川町など山手の一等地を含め仁川に持ち家を買って住んでいる住民の多くは、競馬場は嫌悪施設としてはとらえておらず、むしろ街の個性として誇らしく思っているでしょうね。

ありえませんが、競馬場が閉鎖されてどこにでもあるショッピングモールや建売密集地やマンションになるような計画が発表されたら、仁川地域に住む住民の大多数は大反対するでしょう。

[37: 匿名さん]

競馬好きが集うマンションというコンセプトで良いのではないでしょうか？

[38: 千代田区番町の住人だった人間]

千代田区番町、麹町は永田町、皇居からほんの
目と鼻の先。
私のいた物件もヨーロッパの某国大使と同フロア、目の前は
ECの代表部、1分以内に元首相の自宅ありという場所柄ですが
数十歩で
千代田区営住宅の大きなのがあり
区図書館がその一階を占め、
住民の方と知り合いが出来、伺うと家賃は
こちらの10分の一以下ということでした。
つまり
これが、自然な日本の戦後体制ということでありましょう。
住み易さと、住み安さ？そして高級感とが
混濁するという日本。
仁川も特別に変わった場所ではないのでは？

[39: 前出]

>>38

言い忘れましたが、その辺りは戦前は宝塚ゴルフ場の一番端の
あたりのはず。と言って、外れで別に素晴らしいところではなくて、と聞いた。
戦後日本からエリートを減らすため
所謂平等化が実施され、競馬場誘致があったと聞いているが
仁川の水も当時は豊富で、便利、行楽地宝塚に近い等
理由があったかも。

[40: 匿名さん]

少し遠方の病院へ行く途中に競馬場があります。
その付近を通る時のほとんどがレースは行われておらず、
馬が練習していたり、道路を歩いていたりするのを見るのは
子供の頃とても感動していた覚えがあります。
でも、学区が良いかどうかっていうのは、気になります。

[41: 匿名さん]

小さいころから馬に親しんでいると、馬術部、ジョッキー、調教師、競馬ファンといろんな道が開けそうですね。

[42: 匿名さん]

宝塚記念のゴールドシップは読めなかった！！！

[44: 匿名さん]

そこまで生活にダイレクトに競馬場が影響するのかなぁとは思いますけれども…
ただ住環境として、病院はあるのかな、買物は？学校は？というのはあります。
小学校は1キロちょっと歩けばあるようなので、まあまあの距離かなとは言えますが、
中学校はもしかしてけっこう遠いですか？
自転車通学などは出来るのでしょうか。

[45: 匿名]

宝塚記念は飛んでしもた。

[46: 購入検討中さん [男性]]

立地は良いと感じているので検討してます。
出身の近所で実家も近いというのもプラス材料かなと。
自分の高校時代は、西宮・宝塚総合選抜だったけど今は総合選抜無くなったみたいやけど、
実際どんな感じなんだろう？

[47: 購入検討中さん [男性]]

>>44
競馬場の近くでということでデメリットはほとんどないと思いますよ。
逆にうちは子供まだ小さいので、競馬場の公園がすぐ近くというメリットだと感じてます。
広い競馬場があるおかげで、景色は広がってますしね。競馬場が潰れてデカイ商業施設やマンションが出来るというのは考えにくいですし。
病院は、総合病院は西宮市立中央病院が一番近いですかね。移転か建て替えかという議論の真っ最中ですが。耳鼻科や内科などは駅周辺で済みますよ。
買い物もこだわらなければ駅前にあるし、車でならいくらでも選択肢があります。ショッピングセンターも車ならすぐでいくつかあります。
中学校は、小学校よりさらに山の方なので遠くはなりますよね。自転車通学なのか、今度聞いてみよ。

[48: 匿名さん]

競馬場は潰れないでしょう。
世の中が不況でも競輪・競馬・パチンコなどの遊戯施設、公営ギャンブルは
廃れるどころか益々収益が上がるでしょう。
不況下で宝くじが売れ続けるのも同じ理由です。

[51: 匿名さん]

総戸数３６しかないんやから中途半端なファミリー向けなんかにせんと
馬好きに特化すりゃええのにな。
販売会社がアホやな。

[52: 匿名さん]

仕様面は基本的には良い方かなと思います。
標準的な説部＋耐久幅広フローリングなどのもので。
周辺環境にデメリットがある分、こういう所で頑張っているのかなーという印象を持ちますね。
あとはどう判断していくか、でしょうか。

[53: 購入検討中さん [男性]]

>>52
周辺環境にデメリットありますかね？

[54: 匿名さん]

競馬は仁川の風物詩ですから、デメリットにはなりません。
むしろメリット（子供を遊ばせる遊具、広場、その他無料サービス等）の方が多いのではないでしょうか。

[55: 購入検討中さん [男性]]

>>54
その他無料サービスってなんでしょうか？

[56: 匿名さん]

水遊びができる公園があり、ポニー乗馬などができるみたいです。

私も知らなかったんですが、今や競馬場はファミリーで遊びに行ける
レジャースポットになっているようです。
一昔前の、マナーの悪いおじさん達が集まる忌避施設ではなくなって
いるという事ですか。

[57: 匿名さん]

プラネかここで迷ってます。
正直プラネ寄りですが、こっちの良さも知りたいです。モデル等はプラネの方が好みでした。

[60: 購入検討中さん [男性 40代]]

ここの学区は、宝塚では良い方だと思いますがね。たぶん、競馬場北辺りと同じ学区だと思われているんでしょうね。それだと購入者も考えるでしょうね。
ここの学区は、小学校は公立行っても、中学受験するような高所得者層がいるので、小学校で仲良しになっても中学校でサヨウナラとなるのが子供にとっては可哀想なところがあるかもしれませんが、それまで気にしても・・・ですし。
斜面に建てるという懸念も、あの並びにマンション沢山ありますよね。震災前からあるマンションも沢山。

[61: 匿名さん]

確かに傾斜地に建てられている事は気になりましたが、
公式サイトの構造を確認すると基礎は直接基礎なんですよ。
てっきり地中深くまで杭を打ち込んでいるのかと思えば直接なので
この辺りの地盤は強固なのだと思います。

[62: 匿名さん]

小学校途中で友達とさよならするよりはずっと良いと思います。
中学校では場所によって学校が変わるという所もありますし。
周りに友達が全くいなくなるという訳ではないので、そこまでのストレスも無さそうだと思います。

[63: 購入検討中さん [男性]]

フラット35sは、対応しているんでしょうかね？フラット35は対応しているみたいですが。

[64: 匿名さん]

雨にも濡れない地下駐車場と、前をさえぎることがないリバーフロントがとても気に入ったのですが、
アウトポール設計じゃないので、部屋の角部分が気になったのと、
収納がイマイチだったので辞めました。

[65: 匿名さん]

出ている間取りだとそう感じなかったんですけどね＞角部分、収納
面積があるので収納はそれなりにあると思いました。
廊下側の部屋だと柱の食い込みがあるマンションも結構見ますので。
他の間取りだと微妙な部屋が多いってことなのかな。
ところで100㎡超えの部屋以外で一番大きい部屋って何㎡になるのでしょうか。
4LDKで73.63㎡はちょっとなあ。

[66: 匿名さん]

リバーサイドというか、仁川のメインじゃなくて、池からの用水路みたいな狭いやつで、その眺めは全く趣はないです。

北側の競馬場の眺めはパノラマチックだけどね。

もったいないなあ。

[67: 物件比較中さん [男性 30代]]

お粗末な完成度のプラネスーペリアよりは、こっちが気にいったな～

[69: 匿名さん]

基礎構造が直接基礎という事は、良質な地盤だという事で
地震による液状化は心配のない立地と考えて良いのでしょうか。
そういえばここは震災対策としての各種備品・備蓄品が
見当たりませんが防災倉庫はついていないのでしょうか。

[70: 匿名さん]

防災対策備品をマンションで備蓄するもんなんですか？
防災備品などは自分で備蓄するもんだと思っていました。自分のことは自分でと言いますか。
私はマンションにそこまで求めませんけどね。
その分管理費等に上乗せしているだろうし。
マンションで備蓄していても、いざとなったらちゃんと自分の分があるかどうか分からないし、自分で備蓄している方が安心かなと。

[71: 匿名さん]

>>70
同感ですね。
余分の設備、施設はどうしてもムダが出やすいです。
通常の修繕工事ですら管理会社と工事会社の癒着と管理組合の無知無関心で
積立金を食い物にされるケースも少なくない。
何かあればそれをネタに一儲けできる機会が（出入り業者として）増えると云う事ですよ。

[72: 匿名さん]

水道がとまったら仁川の水を使えますよ。水量が少ないので難しいかもしれないが、ポンプでくみ上げたらいいのでは。

[74: 物件比較中]

>>73
67です。私はワコーレの販売員でも不動産関連のものでもありません。率直に比較して感想を述べただけです。

[75: 匿名さん]

>>70
三菱地所系とか備わってた気がします。

[76: 匿名さん]

駐車場が全戸分以上確保されていて良いなと思ったら
分譲もあって驚きました。
駐車場って、賃貸と分譲のどちらがお得なのかしら。

[77: 契約済みさん]

販売は順調に進んでいるんでしょうかね？
最近広告をよく見かけますが、引き渡し予定までまだ1年近くあるから普通なのかな？

[78: 匿名さん]

最近、デザイナーズ物件をよく見かけます。
人気があるようですね。
普通のマンションと違い、デザインにこだわっているようですが、リセールするときにどうなんでしょう？
普通のマンションと比べて。
逆にデザイナーズ物件ということで価値が上がるのでしょうか。

[79: 匿名さん]

ここデザイナーズなんですか？
設計は、ワコーレ定番の瀬戸本淳建築研究室なんですけど。

[80: 物件比較中さん [男性 30代]]

プラネ買う前に、こっちのワコーレを検討するべきやった…プラネはエントランスがまずショボい!! 隣との境は薄～いボードのみ…

[82: 匿名さん]

>>81
何を持ってトップだとか、上だとか言っているのかはわかりませんが、このマンションはおっしゃっている「論外」とは違うんで別に問題ないと言うことなんでしょうかね？子供に期待するなら私立に行かせるでしょうし、特に問題ないなら、あとは子供次第。どこの中学に行っても変わった子やヤンチャな子はいるでしょうし。

[86: 匿名さん]

地歴の件に対する削除、ガーデンズの時以上ですね。
何が判断材料になっているのでしょう？
他の西北マンションはどこも受け入れて話をされているようですが。

[87: 購入検討中さん]

西北で売り出しの深津中校区物件も、平木中校区物件も
中学校区内に地歴の話は出てくるけど、
小学校には問題が少ないところで、
ここと条件は同じはずです。

なぜ受け入れられないんでしょうか？
仁川小学校は優秀ですし、
一中がちょっとよそから来る子が怪しいけどどうするって比較は
してはいけないのですか？

[88: [男性 50代]]

競馬場すぐそばですが、においは気にならないのでしょうか。

[89: 匿名さん]

競馬場の臭いは気になりませんが
前の川が気になってしまいます。
臭いや虫が多かったりしないかなと気になります。

[90: [男性 50代]]

そうですか。でも川は小さいのでほとんど、水が流れていないのではないですか。

[91: 匿名さん]

流れは滞っているというわけではないですし、そこまで心配しなくてもいいのでは？
流れが緩やかなところだとそういう心配もあるのでしょうけれど…。
夏場に確認できると一番良かったかもですね。
今の時期からだとそういうのがわからなくなってきますから。

[92: 匿名さん]

ここの立地を見に行った時、川沿いだからかハチが非常に多くて嫌だなって印象。

[93: 匿名さん]

　そうなんですか。
もし河原に巣があるのなら行政が駆除してくれる所が多いみたいです。
この辺りだとどうなのだろう。
行政サービスって各々かなり違うから確認しとかないとなりません。

　最上階の100平米超えの部屋が6600万円からってなっていますが
この辺りにしては高いかな〜という風に思います。

[94: 匿名さん]

物件価格は相場並みかなと思うのですが
修繕積立金や管理費が他と比べて、とても安いと思います。
総戸数も少ないのに大丈夫なのかなと少し心配。
急に価格が上がるとかいうのがあるのでしょうか?

[95: 匿名さん]

長期修繕計画書ってあるのでしょうか。
あれば見せてもらえると思うので訊いてみると良いと思いますよ。
通常、修繕費というのは段階的に上がっていくことが一般的なようです。
１０年目の時の大規模修繕よりも２０年目の時の大規模修繕のほうが建ってから時間が経っている分、
修繕費用がかさみます。
それに対応するように月々の修繕費も上がっていくという考え方のようです。

[96: 匿名さん]

丁度、良い記事が有りました。
ワコーレは大手に比べ修繕費が安いので要チェックでしょうね。
http://www.j-cast.com/2015/12/27253829.html?p=all

[97: 匿名さん]

大体のマンションが修繕費は年々あがっていっているようですね。
修繕工事費はやはり積立だけでは賄えないことが多いので、その時にまとまった金額を払わらなければならない場合もありますから、きちんと調べた方が今後のためにもなりそうです

[98: 匿名さん]

>96さん
ご指摘の記事に目を通させていただきました。
修繕費が不足する理由として施工費が高騰するという内容、
確かに建築費が高騰しているならば修繕の費用も全体的に
嵩上げされているということでしょう。
管理組合が借金を背負うというケースもあるとか、
大変勉強になりました。

[99: 匿名さん]

小学校は仁川小学校で評判はいいと聞きましたが、中学校は宝塚第一中になるんですかね。
土地勘があまり無いので評判を教えていただけるとありがたいです。

[100: 匿名さん]

修繕費の借り入れは大規模修繕用融資というものがあるんですか。管理組合への融資が、1戸当たりの平均融資額は2011年度の46万円が、2014年度は53万円へと約15％も膨らんでいる？なんだかショッキングな内容ですが結局のところローンを組んで分割で返済する形になるのでしょうか。