【契約者専用】プラウド市川

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウド市川の契約者専用スレッドです。

先日のオーダーチョイス相談会も終わり、次はインテリアオプションの展示会ですね。
少し時期が空いてしまうので、ここで情報交換しましょう。
よろしくお願いします！

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/ichikawa/

所在地：千葉県市川市市川南3丁目1802番58（地番）
交通：総武線 「市川」駅 徒歩5分 （シャポー出口より）、徒歩7分（南口より）
総武本線 「市川」駅 徒歩5分 （シャポー出口より）、徒歩7分（南口より）
間取：3LDK～4LDK
面積：70.78平米～94.51平米
売主：野村不動産
売主：日本郵便
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[227: マンション住民さん]

ここ借りる人はそんな細かいこと気にしないよ。

[228: 匿名さん]

>>227
賃貸第一号たし、そう思いたいのは分かるけどね。
すぐ借り手が付くほど人気があるといいね。
そうでなければ、空室ロスが大きくなって、値下げして早く埋めときゃよかったとなりかねないからね。

[229: マンション住民さん]

>>228
ここ借りる人はそんな細かいこと気にしないよ。

[230: 匿名さん]

>>229
貸すほうは空室続けば気にするけどね。

[231: 匿名さん]

まあ賃貸がいつ借り手が付くか、賃料値下げするかでわかりますね！
経過を見守りましょう。

[232: マンション住民さん]

住民としては、最初から価値は下げたくない気持ちだな。
230は住民としてはどう？

[233: 匿名さん]

そろそろ賃貸出てから2ヶ月。
20万で空室が続くリスクと値下げで収益が減るのと、どちらがいいか微妙なところ。
新築未入居のプレミア込みの賃料で、周辺の競合より選ばれる為の決め手は？

[234: マンション住民さん]

購入した途端に転勤というのはよく聞く話で、賃貸人の方は辛かったことと思います。
233さんなら、住民としてどのようになさいますか？

[235: 匿名さん]

>>234

オーナーの気持ちを汲んで言い値で借り手がつくと良いけどね。買うときの営業の賃料試算に基づいてるんだろうけど、そんな理想的な金額で貸せることは滅多にないよね。

どれくらい粘るかはわからないけど、普通の仲介業者ならそろそろ賃料値下げを提案する頃合いじゃない？手数料入らないと困るから
。決めるのはオーナーだけど。

ここを借りたいひとは、細かいことを気にしないお金持ちがメインなら良かったんだけどね。

競合のパークハウスと条件合わせれば、こっちを選ぶ人もいるんじゃない。

[236: 匿名さん]

値付けがタワーズウエスト感覚で間違っている気がしますね。おっしゃる通りパークハウスと合わせないと難しそう。

[237: 匿名さん]

2階なのに賃料20万で募集してた定期借家のお部屋ですが、賃料を刻んで19.8万に改訂してきました。

すぐに借り手をみつけたいなら、求められてるのはそんな小手先の値下げではなく、競合のパークハウス水準の賃料だと思います。

新築だけど定期借家だから、それくらいでプラマイゼロぐらいでしょう。

[238: 匿名さん]

>>237 匿名さん

さすがに築36年のマンションと同等の価格設定はありえないだろ。

[239: 匿名]

14階のお部屋が売りに出てますね。

[240: 匿名さん]

>>238 匿名さん

定期借家で2階は、新築といえども条件が悪い。
築年数がいってても、駅距離や広さが同等で、普通借家で高層階なら価値はたいして変わらんわ。

[241: 匿名さん]

最上階の14階で中部屋ですか。
一番割高な角部屋と同等の坪単価みたいだけど、
新築からどれぐらい上乗せしてるのかな？
プラウド下総中山は、中部屋低層階なのに、新築から1000万上乗せで中古に出てたよ。

価格 6,780万円 坪309万円
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 72.39m

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん

青田買いだと、プラウドのブランドに期待して高くても売れたんでしょう。

でも、中古では建物の外観や設備、管理状態、外廊下やバルコニーの見映え、部屋のグレードや眺望を実際に確認できます。

それでもなお、新築時の割高価格以上の価格を中古に出してもよいという魅力が、この物件にあるんでしょうか？

[243: 匿名さん]

中古 6,780万円 中住戸 ３ＬＤＫ 72.39m 14階建 / 14階

そう簡単には売れませんね。
新築、築浅で何百万も上乗せするのが流行りだけど、売れてるのを見たことがない。

賃貸も、2階なのに、高値の19.8万で粘ってるけど、借り手がつく気配がない。
そりゃそうだ、定期借家なんだから、条件良くしないと。

ここを借りる人はそんなの気にしない、と言ってる人がいたが、気にするようだね。借り手がずっとつかないのがそれを示してる。ひょっとしたら、9月の転勤時期に埋まる可能性はあるけど、それを逃したら春までほぼ見込みなし。

野村の営業力で割高なのを売り切ったマンションなので、中古、賃貸市場で割高な新築買値ベースの値付けでは厳しいように見えるなあ。

[244: 匿名さん]

ほんと、ここよく完売しました

[245: 匿名さん]

最上階なんですね。なかなか良いじゃないですか。
富士山見えたりしますかね？

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん

南の高層マンション郡に遮られてなければ見えるかも？

[247: 匿名さん]

パークシティは20階以上あるので多分見えないと思います。

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん

そうですか？
角度的に富士山とスカイツリーは見えそうな気がしますよ。

[249: 匿名さん]

定期借家のとこ、下がゴミ捨て場で一番最後までしばらく売れ残った部屋だね。夏場はゴミ収集車の匂いとか窓閉めないと入りそうかな？

[250: 住民板]

景色は、思ったよりよいですよね。ディズニーの花火見えますし、江戸川花火も角度的に

[251: 匿名さん]

プラウド市川　最上階　築後未入居物件 6780万円（3LDK）
平成28年2月完成。築後未入居物件。即入居可。現況空室。

完売といっているが、築後未入居を売りにしてますね。
キャンセル物件が売れてないってこと
（それとも…）
それにしても、プラウドは強気ですね。
いま下総中山に二軒めが建築中ですが
144戸もマイナー駅でうれるのでしょうかね。

[252: 中古マンション検討中さん]

賃貸が20万から１９．８万って
そんなせこい刻み方しても
無理でしょ。
空室3か月で60万近くを機会損失しているわけだから
2年でいうと月にして2万5000円か。
これからも空室だとどんどん損失は増えるし
定期借家期間も延ばさなきゃいけなくなる。

最初から17万程度で出せばと思う

[253: 匿名さん]

>>252
業績加算賞与は支給されるんですか？

[254: 匿名さん]

ここは場所がイマイチでしたね。駅まで近くて便利ですがあまりにも庶民的な地域なので購入というより賃貸向きだと思います。

[255: 匿名さん]

>>252 中古マンション検討中さん

そうですよねー、成約が一月遅れる毎に月換算で8300円のロス。
そして2階でごみ捨て場の上では印象が悪い。

また、定期借家で2年の制約付けるのは、転勤などで戻るあてがあるからだろうけど、2年たつまでは追い出せないから、借り手が付くのが遅れると、戻っても自分達が住めないよねえ。

もし2年後の３月までと、2年切る期間の定期借家だと借りても少なくなるだろうし。

よほど思いきった料金に下げないと、機会ロスだけかさんでしまうだけだねえ。

[256: 匿名さん]

ちなみに今月含めると4ヶ月で約80万の機会損失。
危機感を感じないんだろうか？

ここを借りる人は定期借家なんて気にしない、20万の賃料も気にしないと言ってた人は全然発言しなくなったけど。。。

[257: 中古マンション検討中さん]

いまは都心で分譲賃貸がかなり余っています。
理由は相続税対策と中華系の爆買いなので、
投資用で保有していることから、賃貸に出てくるのです。
最初は25万とかで出していても、内見にいくと
２３になります。22万で交渉しますと
仲介も低姿勢。20万で市川では価格競争力がない時代になっていると思われます。

[258: 匿名さん]

投資用や相続税対策だと、定期借家にはしないよね。
戻る予定があっての定期借家。

ということは、賃貸に出して収入を得る期間は限られてる。
しかも定期借家で借り手に不利。
借り手がつかないと、機会ロスで不在時の収入が減るだけ。

プラウド新築たけで、大幅に下げずに借り手がつくのかなあ？

一気に15万とかにすれば即埋まるとは思うけど、下げすぎか。
いまは礼金なしに妥協したみたいだけど、まだ弱い。
それプラスせめて賃料17万とかだな。

[259: 匿名さん]

>>252
特別業績賞与は支給されるんですか？

[260: 匿名さん]

タワーズウエストの中古とどちらが先になくなるか？

[261: 匿名さん]

賃貸の204号室は、引き渡しからそろそろ6か月目に突入。
機会損失は100万位？

定期借家は普通借家の1割引き2割引きは当たり前。
2年後には確実に追い出され、また家探しの手間と引越費用がかかる。
また、2年間の終わりまで途中解約はできないから、2年の途中で他のいい賃貸物件見つけてもどうにもならない。

余程の人気の物件でないと2年定期で19.8万なんて強気の価格では借り手はつかないかな。
9月で無理なら、値下げするか賃貸の動く年明けまで待つかだな。

[262: 匿名さん]

２０４号室分譲価格他 今となっては激安に見えるのは私だけ？

101 1 階　 6,898 万円 87.05 ｍ²
102 1 階　 5,268 万円 73.91 ｍ²
103 1 階 　4,968 万円 72.21 ｍ²
104 1 階 　5,178 万円 76.57 ｍ²
105 1 階 　5,058 万円 74.38 ｍ²
106 1 階 　4,898 万円 72.39 ｍ²
107 1 階 　4,548 万円 70.78 ｍ²
108 1 階 　4,668 万円 72.08 ｍ²
109 1 階 　4,878 万円 72.08 ｍ²

201 　2 階 　7,378 万円 87.05 ｍ²
202 　2 階 　5,618 万円 73.91 ｍ²
203 　2 階 　5,328 万円 72.21 ｍ²
204 　2 階 　5,728 万円 76.57 ｍ²
205 　2 階 　5,618 万円 74.38 ｍ²
206 　2 階 　5,538 万円 72.39 ｍ²
207 　2 階 　5,638 万円 76.48 ｍ²
208 　2 階 　5,798 万円 76.45 ｍ²
209 　2 階 　6,298 万円 77.72 ｍ²
210 　2 階 　4,768 万円 70.78 ｍ²
211 　2 階 　4,978 万円 72.08 ｍ²
212 　2 階 　5,198 万円 72.08 ｍ²

301 　3 階　　 7,788 万円 87.05 ｍ²
302 　3 階 　5,818 万円 73.91 ｍ²
303 　3 階 　5,558 万円 72.21 ｍ²
304 　3 階 　6,048 万円 76.57 ｍ²
305 　3 階 　5,898 万円 74.38 ｍ²
306 　3 階 　5,798 万円 72.39 ｍ²
307 　3 階 　5,948 万円 76.48 ｍ²
308 　3 階 　6,078 万円 76.45 ｍ²
309 　3 階 　6,598 万円 77.72 ｍ²
310 　3 階 　5,258 万円 70.94 ｍ²
311 　3 階 　5,138 万円 70.78 ｍ²
312 　3 階 　5,248 万円 72.08 ｍ²
313 　3 階 　5,298 万円 72.08 ｍ²

501 　5 階 　9,858 万円 92.89 ｍ²
502 　5 階 　5,968 万円 72.21 ｍ²
503 　5 階 　6,468 万円 76.57 ｍ²
504 　5 階 　6,218 万円 74.38 ｍ²
505　5 階 　6,038 万円 72.39 ｍ²
506 　5 階 　6,368 万円 76.48 ｍ²
507 5 階 　6,498 万円 76.45 ｍ²
508　5 階 　6,778 万円 77.72 ｍ²

701 　7 階 　7,958 万円 90.03 ｍ²
702　 7 階 　6,328 万円 74.38 ｍ²
703　 7 階 　6,118 万円 72.39 ｍ²
704 　7 階 　6,488 万円 76.48 ｍ²
705 　7 階 　6,608 万円 76.45 ｍ²
706 　7 階 　6,998 万円 77.72 ｍ²

901 　9 階 　8,048 万円 90.03 ｍ²
902 　9 階 　6,378 万円 74.38 ｍ²
903 　9 階 　6,168 万円 72.39 ｍ²
904 　9 階 　6,548 万円 76.48 ｍ²
905 　9 階 　6,678 万円 76.45 ｍ²
906 　9 階 　7,198 万円 77.72 ｍ²

1001　 10 階 8,078 万円 90.03 ｍ²
1002 10 階 6,398 万円 74.38 ｍ²
1003 10 階 6,198 万円 72.39 ｍ²
1004 10 階 6,578 万円 76.48 ｍ²
1005 10 階 6,698 万円 76.45 ｍ²
1006 10 階 7,298 万円 77.72 ｍ²

1101 　　11 階 　　8,118 万円 　　　90.03 ｍ²
1102　 11 階 　　6,438 万円 　74.38 ｍ²
1103　 11 階 　　6,228 万円 　72.39 ｍ²
1104　 11 階 　　6,618 万円 　76.48 ｍ²
1105　 11 階 　　6,768 万円 　76.45 ｍ²
1106　 11 階 　　7,498 万円 　77.72 ｍ²

1201　 12 階 8,158 万円 90.03 ｍ²
1202 12 階 6,478 万円 74.38 ｍ²
1203 12 階 6,258 万円 72.39 ｍ²
1204 12 階 11,688 万円 94.51 ｍ²

1301　 13 階 8,188 万円 90.03 ｍ²
1302 13 階 6,498 万円 74.38 ｍ²
1303 13 階 6,288 万円 72.39 ｍ²
1304 13 階 8,168 万円 78.97 ｍ²

1401　 14 階 8,398 万円 90.03 ｍ²
1402 14 階 6,688 万円 74.38 ｍ²
1403 14 階 6,498 万円 72.39 ｍ²
1404 14 階 7,798 万円 78.97 ｍ²

[263: 匿名さん]

川の増水が気になる今日この頃、皆さまいかがお過ごしですか？

[264: 匿名さん]

204号室の賃貸は19.8万のまま借り手付かず。
転勤シーズンの9月を逃してしまったので、このままだと春の転勤シーズンまで厳しいのでは？

これで機会損失は120万程度。
このまま春まで借り手がないと240万の損失。
2年打ち切りの定期借家なのに強気すぎだとおもうよ。

礼金をゼロにしたぐらいでは借り手は付かないのはわかったと思うので、次は16万ぐらいに思いきって値下げしかないな。
高く借りてくれる人をずっと待ち続けるのは非常にリスキーだなあ。

[265: 匿名さん]

>>264
業績加算補助は支給されるんですか？

[266: 住民板ユーザーさん1]

都心が高くなり過ぎて買えない連中が市川の中古を物色してるね。
プラウド市川もパークシティもタワーズウエストも4000万円台は瞬間蒸発。
不動産屋が急に値段が上がり始めたって言ってたけど。

[267: 匿名さん]

1403 14 階 6,498 万円 72.39 ｍ²新築時
これが6470万で中古販売中
当然仲介手数料もかかるので、買う人はプラス200万ぐらい、売る人はマイナス200万位となるね。

都内から流れてくる人にはこの価格は割安なのかね？
少なくとも瞬間蒸発する価格でないことは確かだが。

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん

投資目的だったんだろうけど、完全な高値掴みに見える。

もう建ってしまったので、良いとこ悪いとこを逐一確認できてしまうしなあ。眺望はよさげだけど、高層階だけに線路の騒音はよく聞こえそう。

幾らからが適正価格なのかなあ。6000万を切れば売れる？

[269: 匿名さん]

2階の204号膣の定期借家の賃貸はとうとう新築から7ヶ月の空室。累計140万の機会損失。
19.8万円の賃量、敷金２ヶ月、礼金なしまで妥協したが、それでは全然足りないと思う。

定期借家は2年限定、原則解約不可と条件が悪く、相場の2割引きでないとなかなか契約できない。
礼金ゼロで19.8万円のマイナスだけど、二割引だと毎月四万近く、2年で96万近くのマイナスになるから、礼金ゼロでお得に見せて契約したいんだろうが、借り手はシビアだから、それくらい気づくよね。

早期に二割引なら機会損失分をカバーできたと思うんだけどなあ。今後どうするんでしょ？

[270: 住民板ユーザーさん2]

>>268 匿名さん

新価格で切ってきました。

[271: 匿名さん]

>>270 住民板ユーザーさん2さん

へー、ネットでは売値は6470万のままだけど、もっと安くしてきたの？

[272: 住民板ユーザーさん4]

>>271 匿名さん

ノムコムに載ってました。

[273: 匿名さん]

>>272 住民板ユーザーさん4さん

確かに、5980万で出てましたね。
これで少しは検討者が増えるかな。

これで駄目ならさらなる値下げで資産価値激減なので、踏ん張りどころですね。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん

新築時はあんなに販売好調だったのに不思議ですね。未入居物件だから条件は同じだと思うのですが、既にここいらの需要を食い尽くしちゃったんでしょうか。

新価格で決まるといいですね。

[275: プラウド位置川]

決まりました。

[276: 住民さん8]

出ている中古価格は当初販売価格よりも2000万弱くらい？上乗せしてますね。
昨今の中古価格の値上がりの影響でしょうか。
あのままの価格で売れたらウチも売ろうかな…