阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[81: 匿名さん]

>77
共済年金は果たして公的年金なのか
プライベートペンションに分類されるべきでしょう

[82: 匿名さん]

公的年金（こうてきねんきん、英: Public Pensions）とは、

社会保障の観点から財政 援助や税制優遇措置を与え、国が行う年金である。

日本の公的年金には、老齢年金 として国民年金、厚生年金、共済年金がある。


https://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=1726

[83: 匿名さん]

そういうのって欺瞞とか詭弁とか言うんじゃないの
国民年金を守らんがために敢えて公僕の年金を分離して参加させないはずが
基金を食い物にするわハイリスクな市況商品に投資するわ（笑
安全ならお試しで共済から先に食い物にすべきでしょうにね

[84: 匿名]

82さん
そうですね、共済年金は公的年金に間違いないですね。

[85: 周辺住民さん]

中学だったかな？公民の授業で習いましたよね。
国民年金、厚生年金、共済年金、
この三年金が「公的年金」です。
これ以外に答えなど有りません。

[86: 匿名さん]

若いうちから洗脳されちゃったんだね
本質が見えなくなっているんじゃないか

[87: 匿名]

＞81
＞83
＞86
詭弁でも欺瞞でも洗脳でもありません。
今年10月に共済年金は厚生年金と統合されます。
プライベートペンションなら厚生年金と統合なんてあり得ません。
貴方の会社独自のプライベートペンションが厚生年金に統合されるなんてあり得ませんよね？

貴方が個人的にどのような異端なお考えを持とうが勝手ですが
「共済年金が公的年金である」という基本的な事実をねじ曲げることは出来ませんよ。
個人的なお考えをお持ちになることはまた別の話しですw

[88: 周辺住民さん]

86
年取ってるのに無知なんですね

[89: 匿名さん]

なにバカっぽい議論やってんだ
もらえないものどうこう言ったって仕方ないだろ
あと10年もしたら支給開始70歳くらいまで後退して
元気で働けないとえらいことになるんじゃないか

[90: 周辺住民さん]

と、第三者を装っています

[91: 匿名さん]

87さん

そうですね、

年金制度の事実と、

年金制度に対する個人的な思いと、

混同しておられるのは良くないですね。

間違いは間違いと認めないと。

[92: 匿名さん]

実際問題として
公務員と会社員とどちらが有利なんですか

[93: 匿名]

統合されるんだから有利も不利もないでしょ。

[94: 匿名]

年金がどうこうって、ネガキャン頑張ってる地場のビルダーさんも必死・・・

こんな話でもしないとネタも尽きてきたのかね。

[95: 匿名さん]

まだ休みが５日もある

[96: 匿名さん]

30代独身彼女なし実家住まいなら、GWの9連休なんて何の意味もないですね。

[97: 匿名さん]

中山台と山手台だったらどっちがいいですか？

[98: 匿名さん]

>>97
中山台でしょうね。
山手台は2丁目とか南部はともかく、今分譲している山手台北部はコンクリむきだし、
山の上なのに最低敷地面積ぎりぎりクリアの50坪のこまごまとした区割りなど
コストダウンが目立ち、中山台より良い点が何一つありません。

以前の山手台は中山台の上質版のようなこだわり（電線地中化、御影石を使った
修景擁壁、幅広グリーンベルト、石畳コミュニティロード）がありましたが、
今販売している所は、単なる劣化中山台になってしまっています。

オアシス以外なにもない山手台に対して、中山台は最低限のインフラ
（スーパー、医院、薬局、銀行、ATM、郵便局、スポーツクラブ・プール等）
がタウン内にあり、路線バスもJR中山寺と阪急の両方にアクセスできるので、
山手台北部がこれから10～15年たって中古になった時に、中山台より
評価される要素はほぼ皆無です。

ただし中山台は、タウン内で利便性やバス便の駅まで（から）の所要時間に
かなりの格差があるので、できるだけ中心部に近いエリアを選んだほうが良いです。
具体的には、バスの往路・復路や生活の利便性重視なら中山五月台1～2丁目あたり
眺望重視なら、中山桜台2～3丁目あたりの眺望のある土地。

[99: 匿名さん]

>>79
＞しかし、こんな数年でどっさり土地を売り出しても、顧客数とのバランスが悪いと思う。
＞5年10年置いてから売り出せば、新興住宅地を求める顧客もまた沢山いるだろうに、何故そこまで急ぐ？

あと十数年で大・家あまり、土地あまりの時代がくるから、その前に逃げ切ることしか考えてないんでしょ。

ようは、土地あまりの時代になっても通用するまちづくり（日本中がお手本とする美しいまちづくり）といっていたのは大嘘で、なりふりかまわず期限までに売ることしか考えてない。

不人気で売れ行き不振でハウスメーカーの営業力を借りないとさばけない状況だから、最初建築条件無しといっていた街区もまとめて売り飛ばしたりなんでもあり。

[100: 匿名さん]

>>98
別に世代を超えて愛される街（非一世代使い捨て、非ニュータウン）やら、お手本やら美しい街やらを標榜していなかった彩都ですら

https://www.homes.co.jp/tochi/b-17007770000011/

電線地中化や化粧擁壁、カラーアスファルトなど一定の付加価値を取り入れて、単なる土地あまり時代到来前の売り逃げ在庫処分にならないように開発をしているのに、最近の山手台はそれすら無しだからね。

山手台は一世代だけでオールドタウン化するニュータウン否定からはじまったのに、最近は広告ではまたニュータウンを連呼しはじめた。新品商法で、売り逃げする魂胆がありあり。

[101: 周辺住民さん]

最近、山手台では脱北者（山手台北部脱出者）が増えています。

まだ築数年の新しい家の売広告が週末に目立つようになりました。

想像していたより住み心地が良くない、山の上なのに50坪台で密集していて
住環境がそれほど良くない、地域の商業中心核エリアであり通勤需要の大きい
JR中山寺にバスでアクセスできない、不便、渋滞、冬は極寒などが原因でしょうか。

[102: 匿名さん]

>>100
阪急も、山手台は現状のまま十分売れると考え、彩都は苦戦しており、何か付加価値付けないと殆ど売れないと判断してるのでしょう。さすがにバス無し駅徒歩15分以上は普通じゃ売れんでしょ。

[103: 匿名さん]

顕著に売れなくなってきているから、年間予定販売量を無理やりにでも裁く為に
業者に転売したり、まちづくりの本質と何の関係も無いわけのわからない
キャンペーンを連発しているんだよ。

東5丁目で新築なのに仲介業者経由で売りに出ている物件もあるね。

[104: 匿名]

>>100
彩都F68街区は、無電柱や擁壁のこだわりは確かに評価できるけど、区割りは阪急らしく目先の区画数＆坪単価極大化丸出しの細切れで山手台同様に醜い。まぁ彩都も山手台も同じ部署の同じ連中がやっているから当然だろうけど。

モノレール駅から非徒歩圏の坂を登らされる場所なのに、200平米未満（50坪台）が7割と大多数で、60坪超がたったの3割しかない。170～200㎡　166区画　200㎡～　72区画。
家や土地が既に余り出して居てこれから猛烈に余る今の時代に、わざわざ山を切り開いて開発するからには、付加価値を高めた上で全区画65～70坪超にしないといけないようなロケーションだけど、実際には50坪が殆ど。

[105: 匿名さん]

確かにね。
山手台の広告でも50坪超とかドヤ顔で宣伝してて笑える。
山の上で50坪台区割り（最低敷地面積170㎡に対して）なんて
建売業者が平地で最低敷地面積100㎡ぎりぎりに割って
30坪台の区割りで区画数を最大化しているのと1ミリも変わらない。
いや、わざわざ住宅余りの時代に山を大規模自然破壊して
山の上でやっている分、山手台のほうがより悪質。
戸間の空間的ゆとり（通風や1階リビングの冬の日当たり）や
緑の景観の復元や郊外らしい広い庭など、一種低層の優れた
住環境をまともの実現するには、50坪台（しかも駐車場2台）では
あまりにも狭すぎるのは誰の目にも明らかなのに、理想のまちづくりを
謳いながら、その正反対の事をやっているのは、目先の金儲け「しか」
考えていない証拠。

[106: 匿名]

抽選で豪華プレゼントとかで物で釣る品の無いキャンペーンを必死にやっているところ見ると、売れなくなってきているだけでなく余程反応悪いんだろうな。

[107: 匿名]

またか・・・同じことばっかりの繰り返し
他に言うことないのか

[108: 匿名さん]

まぁ消費者もバカじゃないからね。近隣地価がどんどん下がっている状況で、どんどんコストダウンで区割りも狭くせこくなっているのに割高で何の魅力も無いというお粗末さでは寄り付かないだろう。
誰でも買える値段にしているけど、それに見合う価値が無いから売れないだけのこと。安いけど割高。

[109: マンコミュファンさん]

>>107
事実を書かれたら困る山手台で販売しているHMや関係者の方ですか？

同じと思うなら、何か斬新な話題でも自ら提供したら。

[110: 匿名さん]

路線バスの路線拡張や新規設定が無理なら、シャトルバスでもJR中山寺に走らせたらいいのにね。

全てが山手台住民ではないにしても、JR中山寺北側のロータリーにマイカー送迎禁止の看板が何箇所も常設されて、相当顰蹙かいまくって恥ずかしい事になっているよ。

[111: 匿名さん]

無いものは自分たちで調達するって言う
当たり前の能力もない連中には
一戸建生活は無理なんじゃないかな
団地に帰ったほうがいい

[112: 匿名]

>>110
あれ本当に恥ずかしいし、実際迷惑かけまくってるね。
阪急も無責任きわまりない。
バス路線の拡張や新設なんて簡単なのに、自己都合丸出しで山本にしか結ばず。
開発業者である以前に、公共交通事業者としての責務を果たしていない。

[113: 匿名さん]

>>108
地域の商業核であるJR中山寺～阪急中山にバスでアクセスできてJR阪急2wayの中山台が

65～70坪で1800～2000万に下がっているのに、なんで何の変哲も無い

コストダウンしまくりで新品であること以外に何一つ売りが無い50～55坪の宅地が

なんで2500万もするのという意識は働くわな。

もっとも、中山台や逆瀬台等の宝塚のバス便ニュータウンが暴落しているのも、山手台の過剰供給と

既存の住宅地より少し小さめの土地を少し割高で販売すれば、消費者心理で

新品のほうを選ぶ事を悪用した焼畑使い捨て商法が原因だから、自業自得なのだが。

山手台の安物コストダウン大量供給新品商法路線のせいで、中山台等のバス便ニュータウンが

暴落し、そのせいで山手台が割高感ありありになり、山手台も更なるコストダウン安売り路線を

余儀なくされているという悪循環。

[114: 匿名さん]

山手台北部であと何区画（何百？何千？）くらい予定されてるんですかね？

[115: 匿名さん]

スカイルは去年11月の売り出しから半年で売れたのたった11区画。
衝撃的に売れてない。
いよいよ誤魔化しがきかなくなってきて、山手台も賞味期限切れか。
スカイル＝建築条件無しと散々宣伝していたのに、反故にしてまで
なりふり構わず、業者にまとめて売り飛ばすぐらいだから余程の事だ。

[116: 匿名さん]

インフラ維持のために税金使うんだろ
勘弁してよ
こんな所買っちゃうような住民だし、納税額大したことないだろうに・・

[117: 匿名さん]

そんなことないよ、下のほうは、ん億円の邸宅ばかりだよ

[118: 匿名さん]

>>115
宅地不足で開発された昭和のニュータウンではなできなかった事をやらないと開発の意義がないのに（もともとの山手台の開発コンセプトはそうだった）、いまの山手台北部は昭和ニュータウンの焼き直しどころかそれ以下のコストカット版そのものになっているからね。

今まで初期山手台に便乗してこだわりの開発というの残り香で引っ張ってきたけど、さすがにメッキがはがれて冷静な目で見られるようになった。中山台や逆瀬台やラビスタは、バス便ニュータウンでもバスで出られる駅周辺がそこそこ充実しているけど、山手台は何も無い山本駅に出られるだけだから尚更きつい。

こだわりが一切無くなって、単なる粗悪な山の上の乱開発になっているから、売れなくなっているのも当然。

[119: 匿名さん]

>117
上のほうに行くにしたがってスラムが広がるってのは
途上国にはよくあること

[120: 匿名さん]

いやいや逆でしょう笑
関西は金持ちは山手に住みたがる。

[121: 匿名さん]

>>115
安っぽいコストダウン造成やとんでもない山の上なのに50坪台中心の余裕の無い区割りも大きいけど、あまりにハイピッチでの売り出しペースやハウスメーカーへの大量横流しで、検討者に『阪急は先に撤退期限ありきで露骨な在庫処分にかかっている』という印象を抱かせているのも売れ行きが急速に悪化している原因だろうね。

まだまだ東5丁目が大量に売れ残っている中で、復興や東京五輪の影響で工事費（労務費や建設資材）が高騰しているにも関わらず、山手台最大最終となる東4丁目一帯の工事開始を強行したことも、阪急はとにかく本格的人口減少時代前までにぎりぎり売り抜けることしか考えておらず、良い街をゆっくり創り育てるつもりなど最早毛頭無いと、冷静な検討者から見透かされてもしかたない。

[122: 匿名さん]

>120
お金持ちは広い所を選んだ結果
山の上の方に行ったのです
狭い山の上を選んだわけではありません
甑岩40坪とか奥池50坪とかに住んでる金持ちの話は
聞いた事がないですね
保久良神社より標高の高いところにある50坪に金持ちが引っ越してくると思ってんでしょうかね

[123: 匿名さん]

東3丁目も初期の山手台と比べると様々なコストダウンが過ぎるとか色々言われてたけど、

御影石仕上げの擁壁と合わせた幅広グリーンベルトと一段高い庭の二段構成の緑が育ってきて、

相当魅力的な街並みに育ってきたね。

これが実現したのも、土地の広さ（平均70坪超、65～100坪中心）と非コンクリ剥き出しのちゃんと

景観に配慮した擁壁だけは、なんとか堅持したおかげ。

ゴミ置き場がネットなのが残念だけど。

土地がぎりぎりに狭くグリーンベルトも庭も乏しくコンクリ剥き出しの東5丁目のビューノとかだと

何年たっても逆立ちしてもあのような街並みにはならない。

[124: 匿名]

前に山手台の公式ブログで、おばちゃん作家に書かせている山手台オリジナル小説で薪ストーブ話が登場してどうたらとか書かれていたが、大半が1mしかセットバックしてない50坪の密集地で薪ストーブとか悪質なギャグとしか思えない。
ネタではなく本気で言っているなら、致命的に思考に欠陥があると言わざるを得ない。
それとも、今後の開発では薪ストーブが違和感無く使える＆薪ストーブを購入できる層が入居したくなるような街区を創るという事だったのだろうか。

[125: 匿名さん]

50坪であっても、自由に住む場所を選べるお金持ちにとってこの立地に他で得難い価値があるのなら、たとえ割高でも2区画3区画買って植栽もたっぷりのゆったりした邸宅を建てるでしょうね。
そういう方が複数いれば、別に阪急がお膳立てせずともお望みの街区が自然に出来上がるかと。
残念ながら、そういう話は全くないようですが。

[126: マンコミュファンさん]

121
過去スレでも指摘されていたけど、そういった売り逃げ態勢に
入っているのではないかという疑念を払拭して信頼を取り戻す為にも
阪急不動産は、山手台で定期借地権（ガーデンシティ舞多聞の
みついけ・てらいけのように定借/分譲の選択可能制）を一部で
導入するべきだろうな。
もちろんみついけ・てらいけのように、ちゃんと定期借地権の
意義がある広さとこだわりで。
例え100区画程度でもこれ（定借＝阪急と借り手は運命共同体）
があるのと無いのとでは大違い。
理念重視のまちづくりの意思が阪急にまだあり、早期撤退ありきの
売り逃げではないという明確な意思表示になる。

[127: 住まいに詳しい人]

>>125
いくらでも既存の住宅地では得られない付加価値の付与は可能だけどね。
例えば24時間出入り車両撮影＆警備員常駐監視のタウンセキュリティ。
更に電線地中化と大阪平野眺望の両立なら、唯一無二となり、バッティングしない。

http://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/quality.ht...
http://www.teriha-smarttown.com/security.html
http://www.teriha-smarttown.com/development.html

そもそも一昔前の一馬力、一次取得の子育て世代向けの郊外分譲地というビジネスモデルが既に人口減少、家余り目前で破綻している。これから大・家あまりの時代、もう郊外の土地それじたいには資産価値など皆無と誰しも気付いているから。

山の上を開発するからには、昼間家をあけるダブルインカムの高所得世帯層が安心して生活できてかつ癒される環境や、住み替える不動産や売る土地を持っているリタイア世代にも選んで貰えるような開発にしないと通用しない。その為にはもちろん郊外でなければ得られない広さや住環境や景観なども重要だが、安全、安心、セキュリティ、老後車が運転できなくなっても永住できる体制づくりも重要になってくる。

箕面市や伊丹市が通学路や主要な街路に大量の防犯カメラ導入を決定したのがニュースになったが、これからは安全、安心が何よりも住宅都市にとって重要になってくる。遅かれ早かれ、日本の主要な大都市圏は嫌でも外国人労働者や移民を受け入れざるを得なくなるので、犯罪対策や治安は最重視項目になる。

逆の意味で、台湾人や中国人富裕層を中心とした外国人の別荘需要にも対応できる別荘地的な街区も開発意義がある。
山手台の立地は、ＵＳＪ、有馬温泉、阪神競馬場、大阪に出来る可能性が高いカジノ・ＩＲ（予定）を外国人富裕層が滞在中に楽しむ為の拠点・別荘地としては、眺望も含めこの上無い絶好のロケーションにある。

[128: 匿名さん]

定借のニーズは間違いなくあるね。

これからの人口動態考えると、郊外の土地なんて絶対保有したくない富裕層は多い。
しかし、そういった人達も環境の良い場所に理想の家を建てたいという思いは少なからず持っている。

開発業者側がなんとか人口減少時代前に郊外の土地を売り切って処分しようと、土地離れ優先で顧客にババを引かせにかかっていても、顧客だってババは引きたくないわけで、開発事業者側が地権者としてある程度の資産を借地等で保有し続ける等で、逃げるわけではないという姿勢を見せてバランスをとる必要はあるかと思う。

[129: ご近所さん]

分譲が終わったら、タウン内の唯一の生活利便施設である阪急オアシスすら
速攻で撤退するんじゃないかという根強い疑念や指摘も以前からあるしな。
そんなことないと信用させる為には、デベロッパー自ら長い時間かけて街を
育てていく意思があることを、相応の行動や姿勢で示していく必要があるだろう。

[130: 山手台南部入居済み住民さん]

>>114
今分譲している東5丁目が終わったら、あとは500数十区画ぐらいかな。
山手台日記のおっさんは、最終工区こそは、山手台の原点である
日本中がお手本とするまちづくりに立ち返って、必ずや素晴らしい物にして
有終の美を飾るような事を言ってたけど本当だろうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918
理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・