阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[653: e戸建てファンさん]

＞住環境を犠牲にせず緑豊かな美しい街並みが得られる広い区割りにした上で、
＞子育て世帯の手が届く販売価格にすれば良いだけ

それが出来ないって事は、敷地面積をぎりぎりまで小さくしているのは子育て世帯が買いやすくする為などでは全くなく（そんなのは大嘘）、当初の街づくりの理念を放棄してでも目先の儲け最大化に転換しているって事ですからね。
（※敷地面積が広くすれば売却可能な坪単価が下がり、強気な坪単価設定が困難になる）

[654: 通りがかりさん]

阪急宝塚山手台フォルテ・ガーデン第3期分譲　15区画
172.14㎡～
平均敷地面積　57坪

[655: 通りがかりさん]

土地に価値を感じて決めた住民がいる。
気に入って購入を考えている人がいる。

実際に真剣に考えて行動している人たちに向かって、単なる数字を並べて批評家気取りで自分の主張を正当化するのはやめませんか？

あなたの書き込みは、見る人全てを不快にする。
掲示板のビジネスモデル？
そんなことなんかどうでもいい。
少なくとも実需として住宅購入を検討している普通の人にとっては。

[656: 名無しさん]

1910年の池田室町に始まり、阪急がこの100年の間に阪神間や北摂で開発してきた郊外分譲地の中で、今売ってる山手台（北部）が一番区割り小さい（平均50坪台）というのがもうね、、

この100年で一番山の上なのに

これから想像を絶する家あまりに突入する時代に、盛大に山肌を削って山の上なのに（全く余裕が無く、何の変哲も無い、今新しいだけが売りの）平均50坪台住宅密集地をつくる正当性がどこにあるのかと

凡百な住宅地を増やしても将来の山の上の家あまりを更に助長するだけで、買って住まわれる方が高齢者となりオールドタウン化する30～40年後に今の販売価格と同等の資産価値を維持出来ているとは到底思えませんねぇ

それって宅地を購入される方々も決して幸せにしない開発なのでは

[657: 通りがかりさん]

大都市圏への人口流入で住宅や宅地が不足していた高度成長期や70年代頃の阪急の宅地開発と比べても、
今の山手台のほうが敷地面積小さくなっていますよね。山を登るバス便エリアなのに。
住宅が満ち足りて、もはや単に山を削り宅地を増やす事など社会悪でしかない家余り時代だからこそ、
高度成長期には不可能だった理想を追求し尽くした今までに無い唯一無二の街をつくるのならともかく、
高度成長期の開発よりもむしろ質も拘りも劣るコストダウン大量供給路線とか、真っ当じゃないです。

[658: 匿名さん]

確かにこの家余りのご時勢に山の上削って５０坪は無いわ

[659: 通りがかりさん]

同じ奴が「確かに」ってか？

よくやるな。

[660: 通りがかりさん]

ここまで徹底した営業妨害、ご苦労様。

きっとノルマあるんだろうな。

[661: e戸建てファンさん]

>>649さん

阪急苦楽園口駅から2km、高低差150m上がった豪邸街（柏堂、柏堂西、苦楽園三番町、剣谷町）や阪急甲陽園駅から1km、高低差100m上がった大阪平野一望の豪邸街（甲陽園目神山町）が坪30万なのに、なんで阪急山本駅（）から2km、高低差150m上がった山手台新街区の宅地が最前列とは言え200㎡で3900万、坪60万超なの（笑）

[662: 通りがかりさん]

>>659-660
客観的に見て、貴方のほうがよっぽど業者臭するけど。

[663: 通りがかりさん]

＞空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、
＞居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会のことです。

老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路
https://www.amazon.co.jp/4/dp/406288397X

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。
住宅過剰社会とは、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているに
もかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量に
つくり続ける社会のことです。
空き家が右肩上がりに増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまうにもかかわらず、都
市部では相変わらず超高層マンションが林立し、郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いてい
ます。
多くつくられ過ぎた分譲マンションは、入居者が減ってしまうと、管理が杜撰になってゆき、スラ
ム化などの治安の悪化を呼びかねません。戸建ての空き家もまた害虫などが住みつき、周りの住環
境を悪化させてしまうでしょう。
かたや、住宅地が無秩序に広がると、それだけ新しい水道などのインフラや公共施設が必要になり、
そのために多額の税金が費やされます。
このままでは私たちが「まち」に支払う税金の負担がかさむ一方で、住環境は悪化の一途をたどる
という末路が待ちうけるのです。
最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?
住みにくいと感じるとしたら、それは実は、住宅過剰社会が生み出しているのかもしれません。

[664: 戸建て検討中さん]

最近できたモデルハウス、行かれた方いらっしゃいますか？
どんな感じなのでしょうね。

[665: 匿名さん]

さんざん山削って50～60坪の画一的な宅地を供給する使い捨ての単なる新興住宅地を山の上につくって失敗してきたきたのが宝塚だよね。
それらは今どこも一世代で寂れて、空き家だらけの老人街になっている。

この人口減少時代に、それと全く変わらない焼き直しでしかない単なる山の上の新興住宅地を未だに山手台でつくろうとうしていることを必死に擁護している奴（一名の自演）こそ、どう見ても不自然すぎるし業者か関係者以外ありえないわ（笑）

[666: 戸建て検討中さん]

>>665 というあんたは誰なん？

どうせ答えたくない質問には完全スルーやろうけど。

[667: 通りがかりさん]

日本の郊外住宅地、沿線開発の父，小林一三がご存命なら
現在の山手台開発（北部）みたいな（昔の阪急にはあった）矜持や理念を捨てた，
焼畑的な粗製乱造開発は決して許さないし，
あの世から激怒しているだろうな

[668: e戸建てファンさん]

>>664いわゆる等身大のモデルハウスとか言うものなんでしょうけど、住宅展示場とかと違って一戸あたりの敷地がかなり狭いので、庭とか空間に全く余裕がなく、隣接区画のモデルハウスとあまりにも接近してますね。

いくらひな段造成でも、南向き以外は1階の日当たりは良くない区画も多いでしょうね。
平均50数坪程度の区割りでは、冷暖房が不要な気候が良い季節に気持ちの良い自然の風を通して生活したくても、隣の家とあまりにも接近しているので、プライバシーの面から窓を開けるのは厳しいでしょう。

余裕の無い区割りの為に、山の上なのに最前列除き大半の区画は眺望すら得られないとか、一階の日当たり悪い区画があるとか、窓も開けられないとか本末転倒だと思います。

[669: 戸建て検討中さん]

モデル見てきたけど、端の宅地多いから開放感結構感じたけどな。
ここに限っては668さんのいう接近感は少しも感じんかったよ。
まぁ、宅地によるんだろうけど。

[670: 口コミ知りたいさん]

>>669
モデルハウスは最前列と東端の区画だけど、それぞれ左右や前後の建物とは結構詰まっているよね（現地より少し降りた幹線道路沿いの2丁目の住宅と比べると家々の間隔の余裕が全く違うのは一目瞭然）

最前列は南側が何も建ってない法面緑地だから当然開放感あるけど、あくまで最前列だけですね

[671: 口コミ知りたいさん]

家々ってのはモデルハウス同士の間隔ね
モデルハウス周辺の土地はまだ販売していない空き地ばかりだからそりゃその方向には開放感ありますけど

[672: 戸建て検討中さん]

ステキなモデルハウスという印象受けました。
展示場とは違って現実離れした大きさでもないし。
営業の方に設計上の工夫とかも聞けましたし、やっぱり実物見るとイメージ湧きますね。
この方角の景色いいでしょって言われて、窓から眺めてみて感激しました。

[673: 戸建て検討中さん]

どうやら販売センター跡地の工事・始まるみたい。
朝なんかやってる感じの人がいました。

[674: 通りがかりさん]

あっ、間違い。
私は戸建て検討中さんじゃなくて、住民さん。

[675: 戸建て検討中さん]

＞山の上なのに最前列除き大半の区画は眺望すら得られないとか、一階の日当たり悪い区画があるとか

第一種高度地区（北側斜線5m 0.6／1）でも真冬の1Fの日照は
建物を南側敷地から5～6m離さないと望めない
雛壇で南側敷地と1.5mの高低差がある場合でも3～4mは離す必要がある

50坪程度の区割りだと、北道路の区画は雛壇でも南側敷地との高低差は知れているし
北側に駐車スペースやエントランス等をとられて南側敷地と建物を数m離して建てるなんて困難だから、
一番日照が欲しい真冬の1Fの日照は厳しくなる

これが80坪程度の区割りになってくると、南向きではなく北道路の区画でも
庭として南側に広いスペースをとれるので、真冬の日照もじゅうぶん確保可能
つまり、南道路の区画だけでなく全ての区画で日照良好となる

山削った分譲地でも目先の儲けより住環境を重視したまともな開発地が広めの敷地にしているのは、
緑の復元やゆとりある街並み等に加えてこの点も大きい

[676: 戸建て検討中さん]

パート1から12まで読みましたがうんざりしました(笑)
同じような事ばかり。
そこまで不満なら阪急に言えば良いのに。不愉快な気持ちになるだけで、良い情報もほとんど得られませんでした。
他に掲示板ないのでしょうか。

[677: 戸建て検討中さん]

業者ではないのに、業者と決めつけたり自作自演と決めつけたり、ここでは良い情報を得るより不快になることが多いので、二度と読むことはないでしょう。
ただ、感想を書きこんだだけで、なぜそこまで好戦的な書き込みをしてくるのか理解に苦しみます。
阪急さんが読んで、改善してくれたら良いのでしょうけど、永遠にここで批判を書き続けるより、阪急にご意見メールをされるほうが改善される可能性は高いでしょう。
緑が少ないとされる展示場も、いつか人が住むのでは？
ネットは永遠に残ります。
あとから読んで誰かが不快になる書き込みはよく考えたほうが良いと思います。
素敵な住宅街と思いましたが、書き込みを読むと面倒そうだなと思いました。
売れずに過疎化するより、売れて賑やかになったほうが良いと思いますけど、それだけ山手台に対する熱い気持ちがおありなのでしょうね。

[678: 戸建て検討中さん]

批判を書き込むことを否定している訳ではない。
同じ批判(しかも長文)を頻繁に書き込まれることによって、他の書き込みが読みにくい、読む気が失せる、それが苦痛であり、掲示板本来の目的の邪魔になっている気がするので問題視している。

[679: 通りがかりさん]

675みたいな書き込みしてるのは多分一人だろうから、スルーすれば良い。
あんた誰とかもうやめて、ってのはムダ。
変に食ってかかると思うツボ。

ここではまともな情報交換したいよね。

[680: 通りがかりさん]

都合の悪い意見を業者、業者と決め付けているほうが気持ち悪すぎる

[681: 通りがかりさん]

客観的に見て批判意見にも一定の理があり、そこには耳を傾けるべきだと思いますよ

それを批判意見だからと決め付けたらお終い

[682: e戸建てファンさん]

どう言い訳した所でここ数年の山手台は
当初の理念捨て、コストダウン、目先の利益優先に走っているのは
現地で見比べれば誰の目にも明らかなのに、
筋が通った批判に論理で返さずレッテル張り攻撃は哀れですよね。
既に家が余りまくりはじめ、これから凄まじい社会問題になるこの時代に、
駅からバスで数kmも登った山の上の山林を切り崩して、
昭和ニュータウンの焼き直しや劣化版でしかない、
今新しいだけで土地もぎりぎりまで小さくした平均50坪台の大量供給分譲地を
山の上に今つくる社会的正当性などあるわけがないのに、
それを擁護しているほうが不自然すぎます。
数年前まであった山手台公式サイトのブログでは、
最終街区は必ずや日本中の色んなところから取材にくるような開発にするとか、
広めの敷地増やすとか、阪急の開発担当者？が書いてたのに
あれはどうなったんでしょうね。

[683: 検討者さん]

確かに、山の上なんだからせめて平均であと10数坪大きくしてたら良かったのにと思います。

[684: 通りがかりさん]

>>682 あんた、これだけ煙たがられてるんやから、もう引退しなよ。
少なくともこの板ではあんたは必要とされてない。
たとえあんたの意見が正しいと仮定してもね。
これ以上人に不快感与える前に退席しなよ。
あんたは阪急を悪とみなしてんだろ。
ここを見に来る人のほとんどは、あんたのその独りよがりな態度を悪とみなしてるんだぜ。
口だけで実行力ゼロなのは、存在意義ないぜ。

[685: 通りがかりさん]

>>683 あんたも、682さんと同じ人間だってこと、見え見えだぜ。

[686: 評判気になるさん]

前向きな意見限定でお願いします。

http://life-i.com/wordpress/wp-content/themes/life_innovation/project/...

[687: 通りがかりさん]

>>683
ほんとそう。
平均50坪台と70坪では、街並みや庭のゆとりは劇的に異なります。
その十数坪で見違えるほど良くなりますからね。

[688: 匿名さん]

昔の阪急なら、住環境や街並みや緑に決定的な差を生むそこの10坪程度をケチりませんわな
しかも山手台の開発って土地限られる平地ではなくわざわざ山を切り拓いている山の上だよ

[689: 通りがかりさん]

冷静に考えると、標高２００ｍ超の山の上の５０坪分譲地とかまともじゃないよね。

標高２００ｍって芦屋で言えば、一番上の六麓荘の最上部のさらに上のとんでもない山の上だよ。

そんな場所を住宅密集地にするのは、住宅が不足しまくっていた高度成長期～７０年代に限ってだけ、ぎりぎり正当化できたかもしれないというレベル。

しかもそうのような住宅地も今、ことごとく若い世代寄り付かず世代交代進まずに老人タウン化して失敗だったと指摘されている。それは70年代に開発されたお隣の中山台ニュータウンの悲惨な状況を見れば分かる話。

数十年後には、あの時代の開発がそもそも異常だったという結論になっているでしょうな。

[690: 通りがかりさん]

いい加減にして下さい。
もう結構です、口だけの人。
連投、連投、連投。

[691: 通りがかりさん]

・・・変態

[692: 通りがかりさん]

やめとけって。
ムキになって正論言ったって無視されて、オウムみたいに延々と自分の話繰り返して書き込むだけだからら。

構うだけムダ。

[693: 匿名さん]

>>688
逆に言えば、海抜200mを超えるような完全な山間部なのに50坪台のぎゅうぎゅう詰めの小さな区割りにするのは、目先の利益追求（区画数増、坪単価上げ）以外には一切理由がないって事です

それをなぜか異様なまでに必死になって擁護している書き込みしている人物が、どういう立場なのかは推して知るべしだと感じます

[694: 通りがかりさん]

山手台の最近の開発に対する批判意見はロジカルで筋が通っているのが大半だけど、
それに対する反論は幼稚な人格攻撃やレッテル張りばかりだから、
客観的に見て批判と擁護どちらが正論で説得力があるかは言わずもがな。

[695: 通りがかりさん]

>>694 自分で書き込んでるのに筋がとおってるって、よく言うよね。

都合の悪い質問には完全スルーするくせに。
議論になってないやん。

[696: 匿名さん]

またネトウヨが支離滅裂な悪口書いてるよ

[697: 通りがかりさん]

何を言われても、延々と持論の繰り返し。
一回言ったらわかるっちゅうねん。

と言ってると、そろそろ書き込みするはず。
山の開発は・・・ってね。

そろそろくるぞ〜

[698: 評判気になるさん]

>>646
これから超家余り時代というのにあまりに無節操な山の上の密集区割りを擁護している御仁は、

箕面森町は不便な場所だから区割り大きく出来るのは当たり前、

山手台は箕面森町よりは立地マシだから山の上でも区割小さいのは仕方無いとか、

物凄く頓珍漢な事を言いそうだね。


夙川　駅近徒歩圏　全72区画　平均80坪超
http://st72.jp/plan/index.html

潮芦屋　全70区画　全区画無電柱化　平均75坪超（潮芦屋全体は平均80坪）
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_ashiya/nc_89068947/

岡本　全6区画　平均80坪超
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/0/28101/b200008/s213007/00007955/...

[699: 通りがかりさん]

山手台は事実上、阪急最後の戸建ての郊外大規模自社分譲地になるらしいです

自社の最後の沿線分譲地ぐらいは目先の利益追求よりは、さすがは阪急、腐っても鯛だなと誰が見ても見直し賞賛するような誇れる開発にしたほうが将来の自社の財産になりますのにね

[700: 匿名さん]

大変な1日だったけど、ここは通常運転ですね。
空気読まないというか、外出しないから関係ないというか。

[701: 名無しさん]

山手台と彩都が最終やけど、彩都は阪急は地権者としての参画で開発主体はURやからな。
阪急の自社開発の大規模分譲地としては山手台が最終。

[702: 通りがかりさん]

>>698 おっ、HN変えたか！

ここまで言われても予想通り書き込むエネルギー、すごいねぇ
ムダ使いせんと社会に役立つように有意義に使いや

ここに書き込むだけしか出来ないあなたへ

[703: ご近所さん]

元々の山手台は単なる焼き畑的な新興住宅地開発とは一線を画すってコンセプトだったはずが、
いつのまにやら単なる焼き畑的な新興住宅地開発そのものになってしまいましたね。
残念ですがデベロッパー的には今売れさえすればどうでもよいのでしょう。

[704: 通りがかりさん]

口調変えても本質的に同じ阪急批判だから、すぐにわかるねえ

[705: 通りがかりさん]

もっと建設的な話題ないの？
阪急も確かにそうやな、参考にできるなって話。
そっちの方がよっぽど購入検討者にとって意義あることやと思うけどね

[707: 通りがかりさん]

中山桜台　66.5坪　1780万円　坪26.7万
https://suumo.jp/chukoikkodate/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1021z2ncz18...
大阪平野一望
https://suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N010000/img/285/89999285/899992...

[708: 名無しさん]

宣伝に使うな！

[709: 通りすがり]

>>706

ここまで営業妨害するんか。
エグいな。

[710: 通りすがり]

これまで散々批判繰り返してきた奴の正体、分かってきたね。
結局、こんな奴やったんや。

[711: 名無しさん]

普通に考えて山の上は二束三文になるだろうね
家や土地があまりまくりになるこれからの時代、30年後に中古になった山の上の50坪オールドタウン密集地に住みたい人間はいない

[712: e戸建てファンさん]

阪神急行電鉄＝阪急

4 ．阪神急行電鉄株式会社時代
41 共栄部嘱託（退職時： 土地経営部嘱託） として
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aija/62/494/62_KJ00004222031/_pdf...

下村が阪神急行電鉄の求めに応じたのは、彼の執筆「田園都市とは」）に「住宅や、住宅敷地は、投機の対照であってはならないのであります（中略）」と述べており土地会社の投機的な業務よりは、電鉄会社の方がより奉仕的、社会的であるという判断によるものと推察される。

彼は阪神急行電鉄においても表6や表7に示すように社報や電気経済時論等に住宅地経営について執筆したり、社員向けに講演を行っている。いわば、彼は嘱託という自由な身分でありながらも、会社にあっては宅地開発や住宅地経営のノウハウを指導する立場てあった。

彼が執筆した電気経済時論「顧客層から見た都市近郊電鉄会社住宅地経営の焦点」（昭和10年11月15日）から住宅地経営の考え方をみると、郊外電鉄会社の住宅地経営の目的を次の二点に分析している。

その一は、住宅地経営事業から直接に利潤を得やうとすること、即ち、電鉄会社の副業として之を行ふことであり、

その二は、住宅地経営事業は奉仕的に之を行ひ、以て沿線開発の速度を急速にし、運輸、電気供給等の本業の躍進を期すること、即ち、本業の側面工作として之を行ふことである。（その一、二は原文の通り）

以上の考えに基づいて、彼は「（中略）土地を売って儲けやうとすることは、純然たる土地経営会社のやることであって、郊外電鉄会社といふ特殊の立場にあるものとしては、少なくとも沿線に於ける±地経営の上では、その優先権を放棄したものと言ってもいいと思ふ（中略）」と郊外電鉄会社の住宅地経営上の立場を明らかにし、

[713: 匿名さん]

>>708
どうみても>>707は宣伝じゃないし、どんどんコストカットして宅地もぎりぎりまで小さくして割高坪単価で売り抜けようとする現在の山手台のあこぎな開発路線に対する揶揄じゃん

バス便エリアの山上の住宅地なんて、眺望あった所で開発から30～40年経過したらまともな市場価値はついていないし悲惨な値段で売り出されているという強烈な皮肉だろうね

そもそも阪急不動産自身がその物件扱っているじゃない（笑）

阪急阪神不動産（株）宝塚営業所
https://www.athome.co.jp/tochi/8754550802/

[714: 通りすがり]

そうムキになりなさんな。
あんた（あんたら、とは言わんよ。一人だから）の出番は終わった、空気読めよ。

本当に寂しい奴よのう。

[715: 評判気になるさん]

山手台の北部はせめて最低80坪ぐらいはあるゆったりとした敷地割りにして、
電線地中化も新街区みたいな極一部の狭い範囲ではなく街全体でしていたら大分違ったでしょうね。
大規模な範囲で電線の無い美しい景観を実現している街は
宝塚の山の上に散見される古いニュータウンや分譲地にも一箇所も無いですから、
それをやっていれば今後の超家あまり時代でも一定の需要と資産価値が残る可能性もありました。
眺望だけならどこにでもありたいした価値はありませんが、
眺望とゆったりとした緑豊かな街並みと電線の無い美しい景観の全てを兼ね備えている街ならば
昔のニュータウンとかぶらない希少性があります。

[716: 名無しさん]

707みたいな山の上のニュータウンの一般的な宅地は今だからまだそのぐらいの値段がついているけど、もうじきくる空前の家余り時代に突入すれば、更に暴落して数百万でも買い手がつかなくなるってのが大方の予想でしょ。まともに分析すれば山手台の上のほうも立地に大差無くそれを補えるだけの誰もが認める付加価値も無いから、そういう所と同じ運命をたどると思うけどね。

[717: 匿名さん]

早くドラッグストア出来ないかな？
最近のドラッグストアって、結構食品も売ってるから助かります。
多分オアシスよりも遅くまで開いてるだろうし。

逆にオアシスももっともっと頑張ってくれれば言うことなし。

[718: 名無しさん]

山手台の山の下(駅の南？)には断層があるみたいですが、山手台の地盤は堅いからと安心していいでしょうか？

[719: 匿名さん]

つまらん

[720: 匿名さん]

凄まじい家余りがくる時代に山の上の50坪がまともなわけがないという誰が見ても当たり前の正論に対して、どんだけ擁護側が自演で強がった所で説得力皆無なのが悲しいところではありますね、、、

[721: 匿名さん]

ドラッグストアやコンビニって求人いつから出すのかな？
阪急に聞いたらいいのでしょうか？

[722: 通りがかりさん]

あやめ池遊園地の跡地を、利便性が高い駅前なのに敷地100坪超える（敷地面積63～137坪）邸宅が湖畔にゆったりと並ぶ溜息が出るほど美しい緑豊かな高級住宅地に再生し、まさに新たな沿線価値を創出した近鉄
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070496.jpg
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070456.jpg
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070474.jpg

【菖蒲池（菖蒲上池）】季節折々の風景が美しい駅前すぐの「遊園地跡」
https://narakanko-enjoy.com/?p=9377
あやめ池が菖蒲池になってオシャレな街に進化中
https://matome.naver.jp/odai/2144173114926777301

駅近なので敷地をぎりぎりまで小さくして区画数を増やした方が遥かに儲かるし坪単価も高く出来るのにそれをやらず、短期的な利益追求より地域価値の向上、沿線価値の創出と品格にこだわった開発をした近鉄

まさに電鉄事業者による価値向上型開発の鏡となるような開発

一方で自社沿線（しかも自社発祥の宝塚本線）の山の上を、人口減少時代にわざわざ山林破壊して切り拓いた場所なのに、敷地をぎりぎりまで小さくして詰め込むだけの何の変哲も無い平均50坪台の単なるコストダウン新興住宅地にする阪急

[723: 匿名さん]

ドラッグストアやコンビニよりも、おしゃれなカフェが出来て欲しい。
いや、おしゃれでなくてもいいからお茶が飲める店が欲しい。
わざわざランプやヒロや星野（星野はめったに行かないけど）まで行くのは面倒くさい。

[724: 通りがかりさん]

施設ができると確実に雰囲気変わりますね。
宝塚市のＨＰに計画図面載ってるけど、駐車場も結構あるし、使い勝手がいい店にしてくれるといいな。
ただ、着手が少し遅れてるのが心配。

[725: 匿名さん]

あやめ池凄いね
https://plaza.rakuten.co.jp/wakakusa163/diary/201611230000/

[726: 通りがかりさん]

近鉄あやめ池再開発:駅前なのに元の緑や自然を極限まで残した息を呑むほど美しい100坪超の邸宅地
阪急宝塚山手台:山の上なのに極限まで敷地小さくした全くゆとりがない単なる平均50坪台住宅団地

どうしてこんな事になっちゃったんでしょうね、、
昔の阪急なら近鉄あやめ池のような理念重視の素晴らしい開発が山手台でも出来ていたでしょうにね。

[727: 口コミ知りたいさん]

山の上の住宅地の存在意義を示して、平地では得られない広々とした区割りにしていたら全然違う緑豊かな街並みになっていたのは間違いありませんね

目先の儲けの為にぎりぎりまで区割りを小さくしておきながら、最前面の30～40区画だけ無電柱化したり道路をカラー舗装にしたぐらいで、ドヤ顔でプレミアム謳うとか小細工にもほどがあるのは否めません

[728: 近隣住民さん]

>>723 匿名さん　
＞ドラッグストアやコンビニよりも、おしゃれなカフェが出来て欲しい。

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

引用開始
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「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。

現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。

今はこんな感じです。

中には、こんな里山を抱く宅地もあります。

一体どんなおうちが建つのでしょうね。

その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。

こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。

「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。

現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。

１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。

お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。


・
＜中略＞
・


ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」

実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。

まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。
---------------------------------------------------------------------------------
引用終了

[729: 通りがかりさん]

>>728 どこ見たら載ってるんですか？
阪急不動産のホームページ？

[730: 匿名さん]

>728
そういえば以前の公式blogに確かに書いてありましたよね。
今後山手台で開発する街区では広めの敷地でパン屋やレストランやテラスカフェなどオシャレなお店を出店できるエリアを検討しているとか、ゆったりとした魅力的な空間や美しい街並みを実現する為に大きめの区画を散りばめるとか、必ず日本各地から半端ないこだわりを視察にくるような誇れる街にするとか。
もしかしてそれらは全てなかった事に？

[731: 通りがかりさん]

>>730 匿名さん
なるほど。
だから今見ようと思っても見当たらない訳か。


えっ？
だったらなんで728さん、今ごろ引用できるの？
おかしくない？

もしかして、あんた、以前のブログとやらを保存してるの？
何のために？

あんた、一般人じゃないね。
普通の人はそんなことしないから。
と言うことは、ここで延々と持論繰り返してるのは、意図的に阪急をおとしめようとしてる奴だってことがはっきりしたね。

営業目的？
それとも、阪急に対する悪意？

どっちにしても、阪急も厄介な奴に絡まれて気の毒やね。

[732: 通りがかりさん]

なにお馬鹿な事言ってるの。

そのブログ記事このスレの当時の過去スレにあるやん。

保存もへったくれもどうみてもこのスレの過去レスからのコピペでしょ。

それにしても必死になって阪急山手台開発のコストダウン焼畑開発路線や敷地狭小化を擁護し続けているあんたは、とても不動産業者か関係者っぽく一般人とはかけ離れているね（笑）

[733: 通りがかりさん]

>>732 どこみたら良いの？教えて？

[735: 通りがかりさん]

>>732
「どう見ても」って・・・

普通、過去レスからのコピペって考える？
誰がどう見ても、オリジナルのブログ（？）からのコピペって考えませんか？

728さんのコピペ見て過去レスのコピペって思ったのは、多分あなただけですよ。

いや、728さんもあなたも同一人物、もっと言うと過去レスとやらもあなた自身だから、かな？

[736: 名無しさん]

最低敷地面積ギリギリに土地を切り刻むゲリラ的なミニ開発や分筆ばかりやって街を食い荒らし蝕んでいる悪徳不動産屋やモラル崩壊地場ビルダーではなく、検討者などの一般消費者なら、

「ただでさえ家余りの人口減少時代に自然破壊してとんでもない山の上を開発しているんだから、建て込まないゆったりとした美しい街並みや広い庭、じゅうぶんな緑の回復が見込めるように余裕ある区割りにした上で、（子育て世帯が買えるように云々言ううのであれば）今と同等の価格帯もしくは買い手が買える価格帯で販売すれば良い。理念や品格よりも目先の利益追求に走り、買い手の足下見て坪単価や儲けを極大化する為に区割りをぎりぎりまで小さくする（標高200mの山の上にあるまじき水準）正統性は皆無。」

という正論に反発するわけがないですよね。

そういう開発になれば、買い手は山の上らしく広い庭や隣家とのじゅうぶんな空間もとれるようになり、より豊かで魅力的な住環境が得られるうえで、子育て世帯も足下見られての（小さな土地ゆえの）割高坪単価ではなくゆとりある土地を適正価格で買えるようになり、単なる山の上の一世代使い捨てニュータウンにはならず街の将来性・永続性・資産価値も増すのですから、賛同こそすれ反発する理由がゼロです。

[737: 通りがかりさん]

>>733
検索も出来ないとかどんだけリテラシー低いん？
その公式ブログの記事は過去スレでも（お店出店の件とか）何度も話題になっているし、過去スレどころかこのスレにもまだ公式サイトのブログコンテンツが削除されておらず閲覧可能だった時に貼ってあるじゃん>>188

自分が今書き込んでるスレもろくに読んでないとかどんだけ

[738: 評判気になるさん]

>>736
その通り　業者じゃない限り山の上の無節操な50坪台カツカツ区割りを擁護する理由がない
一般の検討者にとっては山の上の立地に相応しいまともな開発になる事はメリットしかないのだから

[739: e戸建てファンさん]

当初の開発理念に立ち戻って恥ずかしくないまともな開発すべきという当たり前の真っ当な意見に対して噛み付いているようでは、業者か関係者だとほぼ自白しているようなもんです罠。

[741: 口コミ知りたいさん]

お山の上なのに隣の家屋までぎりぎりの至近距離、
窓を開けて見えるのは間近に迫る隣の家の壁ってのは悲しすぎますね。
たったの60坪にすら届かない区画が大半の平均50坪台では
自ずと建て込んでそうなっちゃいます。

[742: 名無しさん]

>>741 たった６０坪っていい方、すごいな。
一体何坪の土地に家建ててはるお金持ちさんなんやろ。

[744: 匿名さん]

>>715
超少子高齢化、人口減少時代に、日本の不動産の買い手（需要）として期待されている海外（主にアジア）富裕層から郊外の戸建て住宅地が評価されるには、その路線しかないのは確かだな

今更郊外の山の上に何の変哲も無い50～60坪の単なる新興分譲地開発しても、実質一世代限りで使い捨ての負の遺産を増やすだけで、悲惨な事になっている昭和オールドタウンの二の舞

[745: 住まいをよく知る人]

さすがに山の上で50坪じゃ、海外富裕層の別荘需要や豊かなリタイア層のセカンドライフ移住地の候補にもなりえんね（笑）

[746: 名無しさん]

>>742のあまりにも無知で頭が悪い方にマジレスすると、山手台では平地ではなくとてつもない山の上なんだからお金持ちも何も実際にたった60坪でしょ

鷲林寺南町　阪急夙川からバス　海抜200～300m　2,580万　85.48坪　坪単価30.18万
https://www.athome.co.jp/tochi/1076109633/

鷲林寺南町　阪急夙川からバス　海抜200～300m　5,230万　158.54坪　坪単価32.98万
http://www.net2103.jp/baibai/syousai/8/44655dat.html

阪急宝塚山手台フォルテガーデン　　阪急山本駅（笑）からバス　海抜200～250m　3872万　62.96坪　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

[747: マンコミュファン]

標高２００ｍを超えるようなとんでもない山奥を山林破壊した立地なのにキツキツの50坪って、
平地に例えるとと建売業者の実質20～30坪のミニ開発に相当する乱開発ですよね

軽井沢の別荘地で50坪の分譲地開発するようなもん

[748: 匿名さん]

東京の都心部の話ならともかく、関西の衛星都市の中でも地価がクソ安い宝塚で「たった60坪」にお金持ち云々て（笑）

宝塚は大阪平野の最奥の辺鄙な場所で、阪神間や北摂の人気住宅都市と比べても不便で立地劣る分かなり地価水準が低いから、妥協せず理想を追求した広い区画の分譲地はむしろ他より遥かに開発しやすいんだよ

もともとも昭和40年代ぐらいまではそういうまともな開発が大半で、郊外ならではの魅力、郊外らしさを損なわない開発が行われている地域性だったし、それが「高級住宅地」や「緑豊かで住環境良好」といった宝塚の評価につながっていた

近年の宝塚市は、大阪からクソ遠く不便で立地も他の人気住宅都市より著しく劣るという事を忘れて、地域性や存在意義を無視したろくに庭も緑も無いような粗悪な小規模開発（一種低層は45坪、非一種低層は30坪の最低敷地面積ぎりぎりに土地を分割）ばかり促進して、手っ取り早く儲ける事しか考えていない下品な地場の建売業者や不動産業者によってそれが歯止めなく行われまくっているから、安いだけの単なる三流郊外となりチープな低級住宅地になり果てつつあるのは事実だけどな

高級な土地柄やゆったりとした緑豊かな住宅地といった唯一の取り柄が崩壊した宝塚に今の現役世代の上位層が憧れるはずもなく、最近の宝塚市の人気は右肩下がりに低下する一方

[749: 通りがかりさん]

空き家予備軍、東名阪に330万戸　高齢者だけ居住　限界都市　
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32104920S8A620C1SHA000/

＞大都市に空き家の「予備軍」が大量に潜んでいる。
＞65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が
＞東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、
＞同圏内の持ち家全体の２割強に達することがわかった。

＞全国の持ち家3179万戸に対し、空き家予備軍は22％にあたる705万戸。
＞三大都市圏はこの48％を占め、世帯数の全国比に匹敵する。
＞単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきた。

＞空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれる。
＞居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率が悪化する。
＞これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要があるが、国土交通省によると、
＞住宅流通に占める中古の割合は米国83％、英国87％に対し日本は15％だ。

[752: 通りがかりさん]

しっかりとした理念がありまっとうな開発をしてた頃の阪急は,
沿線の駅徒歩圏の自社分譲地でも平均でこれぐらいの区割りにしてたね

■阪急電鉄旧分譲地 275.86㎡（83.4坪）
https://www.stepon.co.jp/tochi/detail_37391059/
阪急元分譲地 279.21㎡（84.4坪）
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_takarazuka/nc_88035105/

[753: 戸建て検討中さん]

なんか有意義な情報ないかなぁ

[755: 通りがかりさん]

［情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[756: 匿名さん]

山の上に全くゆとり無い画一的な区画をぎちぎちに並べただけの山手台開発、単なる第二中山台、第二逆瀬台になっちゃったね。

古参住民がいる街には住みたくないという全体からすれば一握りにすぎないモンスター不動産購入検討者のエゴに迎合して今新しいことだけが売りにしても、本質は山の上の昭和ニュータウンと全く同じで焼き直し。

それらの山の上の旧ニュータウンは今や寂れ果てた老人街、これから悲惨な空き家空き地街になるというのに。

全く同じ事になるのが分かりきっている焼き直しを、わざわざ今の時代に山潰してまでつくるって罪悪感感じないのかな。

[757: 名無しさん]

住みたい街ランキング 2018 関西

「住みたい自治体」ランキング

[758: 検討板ユーザーさん]

確かに駅近には住みたい笑

[759: e戸建てファンさん]

オワコン宝塚市、関西住みたい自治体ランキング堂々の26位（1位の西宮市の隣なのにｗ）

[760: 名無しさん]

最近ディスるネタ、尽きてきたんかな？
そんなことでは「山手台をけなせ」って会社からのミッション、達成できんぞ！

[761: 戸建て検討中さん]

相当に山登った山間部なんだから立地考えてまともな開発するべきというまともな批判は見かけますが、山手台そのものを全否定したり問答無用に貶している意見なんて殆どみかけませんね。

[762: 匿名さん]

阪急が会社としてこれから100年、200年残るかどうかは誰にもわかりませんが、

日本初の郊外分譲地（明治43年）池田室町から始まった阪急による沿線開発100年間の歴史で

山手台が阪急にとって事実上最後の沿線の大規模分譲地・大規模開発で大トリにになるのですから、

目先の儲けに走ったりコストダウンでしょぼいものをつくるより

100年後に見られても恥ずかしくない100年後に人々がいつかここに住みたいと憧れるような

さすが阪急！と唸らせる誇れるものをつくったほうが阪急にとっても得策だとは思いますよね。

[763: 名無しさん]

企業として採算度外視した開発を進めて、阪急に一体どんな得があるのですか？

[764: 名無しさん]

>>759 e戸建てファンさん
＞オワコン宝塚市、関西住みたい自治体ランキング堂々の26位

コンビニの年齢確認に激高「何で毎回せなあかんねん」４６歳男がレジ壊す　7/1(日) 23:32配信
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180701-00000012-kobenext-l28

）レジの液晶パネルを壊したとして、兵庫県警宝塚署は１日、器物損壊の疑いで
）宝塚市に住む建設作業員の男（４６）を現行犯逮捕した。
）同署によると、男は「手の甲で強めにたたいたら割れた」と供述。
）「俺は何回もここで酒を買っているのに、なんで毎回せなあかんねん」と話したという。

[765: 通りがかりさん]

宝塚、住みたい自治体ランキング関西26位って（笑）

まぁ宝塚の凋落は完全な自業自得だけど、
相次ぐ大型事業の破綻や不祥事、駅前再開発の失敗など利権塗れの行政で街づくりに失敗し続け、
生命線だった質の高い住宅地も無秩序なミニ開発による街並み陳腐化や高級住宅街の崩壊で崩れ、
競争力低下やブランド剥落が著しく近年の不人気化トレンドに全く歯止めがかからない事から、
あと数年で30位以内にすら入れなくなり尼崎や和歌山以下（笑）の順位になるとの予想が大勢。

今や阪神間で唯一右肩下がりに価値を落としているダントツの＊＊＊市、それが住んで損する街宝塚。
昔関西で有数だった憧れの街宝塚も今や見る影もなし。驕れる者久しからず。

[766: 通りがかりさん]

NGワードだったようで勝手に伏字に変換されたけど＊＊＊市はMAKEGUMI市

[767: 名無しさん]

>>765
あと数年で30位以内にすら入れなくなり

この根拠資料の提示をお願いします。

まさかあなたの予想なんてオチはやめてくださいね。

[768: e戸建てファンさん]

>>763
もしかして小林一三が生涯実践した商売の真髄「損して得取れ」の精神もご存知無いのでしょうか？

阪急グループ創業者小林一三はなぜカレーライスを安く売ったのか
http://news.livedoor.com/article/detail/14167365/
小林一三の「ソーライス」 ～阪急阪神ホテルズ食品偽装事件～
https://ameblo.jp/thinkmacgyver/entry-11658399468.html
阪急百貨店大食堂のソーライス
http://mooyan.air-nifty.com/blog/2013/10/post-7aa0.html
阪急グループ創業者 小林一三
http://blog.livedoor.jp/retire2k/archives/33467841.html


＞阪急東宝グループの創始者である小林一三氏は、阪急百貨店における「ソーライス」の逸話にもあるように
＞目の前の利益には目もくれず、人のため、お客様のためならば一時的な損をすることは厭わない事業家でした。


＞しかし、小林はむしろこれを容認どころか、ライスだけのお客様、歓迎
＞このライスには福神漬が添えてあったそうですが、小林はライスだけの注文には、特にこの量を増やすようにと指示していたそうです。

＞目先の利益に捉われず、長期的視点に立っての壮大な経営戦略を立てる。

＞後年、関西の財界人の間で「阪急の食堂でよくソースライスを食ったな」という話がされた、とか。
＞確かに、金にもならんことですが、小林の撒いた種はしっかり大地に根を下ろし、大きな花を咲かせたというべきでしょう。


＞「そんなケチなことをするな。学生がお金がないのは当たり前だ。
＞そんな学生が遠慮せず食べられるよう、ライスの値段を下げて、
＞福神漬でもソースでもどんどん出してやれ。」
＞「彼らはいつまでも学生ではないぞ」と指示した。
＞「（当時の）消費者は、この小林一三の姿勢と物語に賛同」し、ブランド力が向上した訳です。


＞小林一三の有名なエピソードは「ソーライス」。
＞昭和恐慌の頃、お金がなくて百貨店の食堂でライスだけ頼んでテーブルの
＞ウスターソースをかけて食べる客に対してお断りをする百貨店がある中、
＞阪急百貨店は「ライスのみのお客様歓迎」をしたというもの。
＞「損して得取れ」を実際にやった例です。

[769: 名無しさん]

よく勉強してるね。
もしかして、頑張って就活のために調べたけど、残念な結果になった学生さんかな、あなた。

[770: 名無しさん]

>>768 で、山手台では損してなにを得られるとあんたは考えてるんだい？
一般論並べても世の中やって行けんのだがな。

具体的に頼むわ。

[771: 名無しさん]

＞763 名無しさんは、まるで理想を追求した理念重視の誰もが素晴らしいと感嘆するような開発をしたら採算がとれなくなる、山の上にあるまじき平均50坪台のカツカツの区割りにしないと採算とれなくなると言っているみたいですね。

そんなわけないでしょう。

>>726
>>725
>>722
で挙げられているような近鉄のあやめ池遊園地跡地のすばらしい開発だって採算とれているわけで、目先の利益最大化とは対極にある開発ではありますが採算度外視や赤字ではありませんよ。
目先の利益極大化に走らず、阪急グループ最後の自社開発の大規模分譲地としてこれから何十年も見られ続ける事の意味も考えたほうが良いと思いますけど。

誰もが素晴らしいと開発をすれば今後何十年と自社ブランドに寄与する広告塔にもなり得るわけですからね。
それに昔の阪急はまさにそれをやっていたわけですよね、目先の採算や利益よりも顧客視線で理想を追求した開発を。

昔の阪急にはまさに〝損して得取れ〟の理念がありましたね。

そうした姿勢が後の阪急ブランドや沿線価値の向上につながっていった事こそとても重要なポイントではないでしょうか？
今の阪急にもっとも欠けているのが昔の阪急にはあった〝損して得取れ〟の理念とも感じます。

[772: 名無しさん]

誰もが素晴らしいと感嘆せざるをえない開発をすれば

[773: 名無しさん]

>>771 具体的に教えて！
どんな得があるの？

[774: 名無しさん]

確かあやめ池は簿価が相当低かったのでは？
なら、思い切った投資できるよね

[775: 住まいに詳しい人]

昭和40年代（1960年代）頃までに開発された阪急の分譲地は
まさに「損して得とれ」の真骨頂やったね

土地や家を売って手っ取り早く儲けるなどという浅はかな目的やなく
多くの人が憧れるような理想を追求した上質な開発をする事で
それを通じて阪急ブランドの価値向上や沿線価値の向上を目指したり
阪急のファンを増やして（平たく言うと阪急信者）
グループ全体の顧客増加や売り上げ増加への波及効果を狙ったものやった

それがおかしくなりはじめたのは昭和50年代あたりからやな
池田の伏尾台や名塩など遠隔郊外に阪急が手を出し始めたあたりで
なりふりかまわなくなり、その後のバブル崩壊以降は
決定的に昔の阪急にはあった「損して得とれ」の根幹が失われて別物になった

[776: 名無しさん]

あんたもしつこいな。

だからどんな得が取れるのか、具体的に言ってくれ。
いっつも机上の理屈ばかりで、飽きた。

って書いても一切レスないだろうけど。

[777: 匿名さん]

都合が悪いのか、ネガティブな意見は全部同一人物と思い込んでしまう痛い人がいるっぽいですね

[778: 匿名さん]

批判が辛辣であれ、山の上らしく、別荘需要や避暑地需要を取り込める体裁にしない限り、価値や住宅地として永続し得ないのは事実だろうな。

少なくとも山の上の単なる宅地はむしろ過剰に余っている事が問題となっているこの時代において、どう言い訳してもただの宅地を後先考えず大量供給するだけのニュータウン路線は正当化できない。

[779: 名無しさん]

またいつもの話に戻った。

[780: 通りがかりさん]

＞７７３損して得取れの『得』というのは、言うまでもありませんが、何らかの利益につながるといった『狭義の得』だけでなく、ブランドイメージの向上やブランド力の保持といった無形資産やのれんに傷がつかないことを防ぐという意味合い、つまり『広義の得』も含まれますよね

実際、阪急の欠陥マンション対応（モンセーヌ南茨木）や食品偽装問題（阪急阪神ホテルズ）、ツアー客置き去り問題（阪急交通社）などは、阪急のブランドを大きく毀損しました

分譲地開発も同じだと思いますよ

何せ山手台は阪急の最終最後の自社開発の大型分譲地になるわけですから、それだけ今後何十年も多くの人に見られ続け目立ち続ける案件です

目先の利益を優先するばかりに、今新しいだけで中古になったら何の魅力も優位性もなくなり一世代で廃れるようなしょうもない分譲地を開発すれば、阪急の評判やブランド力は下がるし、買って損したお客さんが後悔してアンチ阪急になり阪急の悪評がじわじわと世間に浸透する事もじゅうぶんありえますからね

阪急が開発途中でトンズラ（建売ブローカーに投げ売りして撤退）した名塩なんかは、高値掴みで大損しただけでなく阪急のいい加減さに呆れてアンチ阪急になったお客さんが実際多いですよ

モンセーヌ南茨木　欠陥マンション問題
https://web.archive.org/web/20071126135020/http://kanto.m-douyo.jp/mai...
欠陥住宅全国ネット・・・モンセーヌ南茨木Ｂ棟 PCアンボンド未施工事件
https://bit.ly/2IQM9q2

阪急阪神ホテルズ食品偽装問題
https://kotobank.jp/word/%E9%98%AA%E6%80%A5%E9%98%AA%E7%A5%9E%E3%83%9B...
https://www.sankei.com/west/news/131119/wst1311190084-n1.html

阪急、西宮名塩の販売用土地を業者に売却　今後はマンション分譲事業に集中し宅地分譲事業からは早期撤退すると表明
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/res/33-38/
〕 当社の連結子会社である阪急不動産株式会社は、平成15年７月30日に、販売用土地
〕 等の譲渡売買契約を締結いたしましたので、お知らせいたします。
〕
〕 記
〕
〕 １．譲渡の理由
〕 阪急不動産株式会社は、投下資金を短期間に回収できる市街地マンション分譲
〕 事業を中心に展開し、宅地分譲については、早期に撤退を図っていきます。その
〕 一環として、当該資産の一括譲渡を実施いたしました。

[781: 名無しさん]

なるほど。

これで一連の書き込みがプロによるものだと言うことがよくわかったよ。

[782: 戸建て検討中さん]

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、ニュータウン開発や新規開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
これからは限られた人口と税収で社会基盤を維持しなければいけないのですから、既存住宅街の利活用促進がより一層求められています。

[783: 名無しさん]

あと15年足らずで空家率が30%を超える空前の家あまり時代に
わざわざ郊外の山の上を切り崩して何の変哲もない新しいだけのニュータウンをまた造って増やすとか
どう考えてもまっとうな開発じゃないですし買う人も報われませんよね

殆どの郊外ニュータウンは一世代で不人気なオールドタウンとなり空き家だらけの寂れた街になりますが
いくら住民が減ってもそこのインフラ維持管理補修を放棄する事はできず莫大な税金投入が必要となり
ニュータウン以外の既存住宅地の住民にもそのコストが重くのしかかり続けるのが最大の問題なのです

[784: 戸建て検討中さん]

この掲示板はアホばかりか？

自分の住んでいる街を貶すアホばかり

[785: e戸建てファンさん]

＜そこが聞きたい＞空き家問題　野澤千絵教授
https://mainichi.jp/articles/20170529/org/00m/070/005000c

■無秩序な宅地開発抑制を

全国に約８２０万戸の空き家があり、街中に広がるスポンジの穴のように空き家が増える「都市のスポンジ化」が進んでいる。野村総合研究所の予測＝１＝によると、２０３３年には３戸に１戸が空き家になる計算だ。

－－なぜ空き家がこんなに増えているのでしょうか。

　相続をきっかけに空き家が生まれる場合が多いのです。核家族化が進行した現代では、子供世代が実家を相続しても、既に別の場所に自宅を構えており、実家を引き継がないケースが多々あります。そして、空き家が右肩上がりに増加する中にあっても、依然として都市部では高層マンションが林立し、地方都市の郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。日本が「住宅過剰社会」から転換できていない点も空き家の増加に影響しています。

　住宅に６５歳以上の高齢者だけが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義して、持ち家の割合が高い戸建て住宅を対象に全国の状況を調べてみると、空き家予備軍は約７２０万戸もあります。将来、予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。

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■聞いて一言

　人口減少の中、マンションや住宅が次々に建てられる一方、空き家問題が深刻化している。まず、地方自治体が郊外に広がる無秩序な宅地開発の抑制に真剣に取り組むべきだろう。また、都市部の高層マンションの建て替え問題は、現段階で対策を講じなければ将来、巨大な廃虚が林立する事態になりかねない。中古住宅が市場で流通するための制度も整備しなければならない。空き家問題を解決するには、国と地方自治体が住宅行政の面から、多角的に取り組む必要があるだろう。

[786: e戸建てファンさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[787: 名無しさん]

箕面森町は大きな区画がたくさんあるね。

[788: 匿名さん]

確かにSUUMO見ても新規売り出し中宅地で７０坪超えるのは箕面森町くらいだね。
街づくりの考えがちゃんとしてるのかな。

[789: 匿名さん]

森町、いいね

[790: 匿名さん]

箕面森町は山を切り崩して開発してるけど、大きな区画も作っているし、意義のある開発ってことだな。

[791: 検討板ユーザーさん]

森町は行くまでに有料道路通るけどねー笑

[792: 戸建て検討中さん]

1970年代以降に日本中の主要都市近郊に広まった郊外の新興住宅地（所謂ニュータウン）は日本の新築信仰につけこむことでこの40年の間だけはなんとか成立してきたが、郊外に無秩序に住宅地を広げていくビジネスモデルがオワコンで永続しえないし人口減少社会においてインフラも維持不可能で社会にとって弊害が大きすぎるなんて、まともな識者なら全員が指摘して警鐘を鳴らしていることだよね。

山林を切り崩して新品の街をつくるニュータウンは失敗した昭和のビジネスモデルで、社会的に弊害や負担が大きく持続不可能というコンセンサスを無視し、不自然に擁護している人間こそ怪しすぎるしまともじゃない。

宝塚はただでさえ郊外で大阪平野のどん詰まり奥地なのに、更にそこから登ったとんでもない山の上にも関わらず、悪い意味で昭和ニュータウンの二番煎じ丸出しな画一的な平均50坪台区割りでないと宅地分譲が成り立たないというのであれば、宅地開発自体を中止するべきですよね。

いっそ、風光明媚な霊園（公園墓地）にでもして販売すればいい。

霊園なら、家あまりや土地あまりを助長せず空家率にも悪影響与えないし、交通負荷も増さず今でも既に問題になっているメイン幹線道路や麓の渋滞にも悪影響与えないし、一時的に小中学校をパンクさせて迷惑（将来生徒数は激減するとわかっているのに税金使って今だけの為に増築）かけることもないし、眺望得られるのは最前列だけってことにもならずどこからでも眺め良い大阪平野を眼下に望むロケーション良好な墓地となるし、区画毎のインフラ整備（電気、ガス、上下水道）など不要にも関わらず宅地以上の坪単価で販売できるし、良い事尽くめ。

山の上のオールドタウンに既に余りまくっている50～60坪の単なる宅地と違って、大都市近郊のアクセス良好な墓地はガチで不足しているから社会や人々にも本当に貢献できる。

もっとも、山の上なのに平均50坪台じゃないと分譲地として成立しないという珍説じたいが間違いなのですけどね（笑）
単に目先の利益に執着するあまり（区画数を増やし坪単価も極大化する為だけに）極限まで区割りを小さくしているだけ。

[793: 戸建て検討中さん]

>>790
森町は計画のままだと典型的なバブルの後始末、最悪の負の遺産になるところだったけど、
機転を利かして郊外の存在意義とは何かと自問自答で見つめなおして
敷地が広々とした里山エリアを設定したこと『だけ』は評価できる。

結局のところ、郊外の存在意義って広々とした庭やゆったりとした空間だから。

これからとんでもない家あまりの時代を迎えて、都心までアクセス良い駅から徒歩圏でも
40～50坪の土地は稀少でもなんでもな庶民でも買える、買い手が有利な家あまり土地あまり時代がくる。

そんな時代になったときに、結局郊外のバス便エリアや山の上にどんな存在意義があるかといえば
広さや住環境しかないんだよね。

だから、上で事例としてあげられているような苦楽園や甲陽園の山の上の敷地が広大な邸宅街（苦楽園番町、柏堂、剣谷、鷲林寺南町、目神山町など）は、たとえ不便でも人口減少時代になっても生き残る。
多少不便でも、ゆったりとして緑豊かで眺めも良く庭も広い住宅地に住みたいという需要は永遠になくならないから。

逆に言えば、山の上なのにカツカツの50坪台で分譲当初新しいだけを売りにしニュータウン丸出しの分譲地は、中古になれば見向きもされなくなるってこと。

[794: 戸建て検討中さん]

邸宅街は付き合いとか面倒くさいから対象外です。
新規となると、やはり箕面森町しかないのですね。

[795: 通りがかりさん]

彩都西はどうなん？

[796: 検討者さん]

山手台買うくらいなら逆瀬台買った方がいいのでは？
山本より逆瀬川の方が便利でしょ。
朝は6分間隔でバス走ってるよ。

[797: 匿名さん]

満員の阪急バスなんとかしてくれん？

[798: 匿名さん]

結局、結論は「山手台なんかやめて○○が良いよ」か。

山手台のスレッドで執拗に山手台をけなしまくってるなぁと思ってだけど、そういうことか。

納得。

[801: 山手台だめですか？]

自動運転ができたらバスやタクシーの数が増えて、老人でも問題なく住める時代になると山の上は人気は高まるのでは？やっぱりあの景色はすごくいいですし！景色見えないところは人気ないと思いますが。。。

[802: 匿名さん]

今のフォルテガーデンで、景色がバッチリ見える所は擁壁の上にある最前列の5〜6軒ほどなのでは…。ほとんどの家は見えないように感じますけど。どうなんでしょうね…

[803: 通りがかりさん]

昔アズナスが有った所、緑豊かですごく好きだったのに丸ハゲになっちゃって残念。
山手台のシンボルだと思ってたのにあっさり失くしちゃってショックだわ

[804: 名無しさん]

旧販売センター跡にもうファミマの看板上がってましてましたね。
ファミマだけ先に開業するのかな

フォルテガーデンの新街区、住人向け先行案内のDM来てたし、
着々とですね・・・

[805: 名無しさん]

>>803アズナスの所の幹線道路沿いの大木が切られてしまったのは残念ですが、今新しく開発されている街区の街並みも総じて山手台南部より緑貧しいですよね

山の上なのに土地をぎりぎりまで小さくしているので駐車場2台で庭も狭小となり木々も少ないです

[806: 検討板ユーザーさん]

山手台住みやすいけどなぁ？

バス便が不便なのと、冬は寒いけど、小鳥のさえずりに癒されますよ。

早くファミマ開店して欲しいなぁ。

[807: ご近所さん]

彩都では新街区のガーデンウエストもガーデンフロントに続いて、当たり前のように（一部ではなく）全区画が電線地中化されていますね、、
https://8984.jp/3110/project/index02.html

防犯カメラや警備車両巡回などのタウンセキュリティなど、今の子育て世帯、共働き世帯が求めているニーズも当たり前のように実現出来ていてます

同じ阪急が彩都では当たり前の出来ていることが、なぜ山手台では出来ないのだろう

コストダウン？　目先の利益重視？

人口減少時代に山を破壊してまで開発する事の正当性や価値なんて一切考えてない使い捨ての開発だから？

[809: 匿名さん]

>>807
確かに阪急の山手台開発は、同じ阪急が開発している彩都の分譲地と比べても投売り感、手抜き感が凄まじいというか半端ないですね…

区割りも50坪台前半が多くどんどんセコく貧乏臭くなっていますし

[810: 通りがかりさん]

また「彩都ガー、彩都ガー」の繰り返し...

[811: 戸建て検討中さん]

芦屋浜が台風の洪水でハザードマップ詐欺問題が起こっています。
山手台も、土砂災害警戒区域を阪急と宝塚市が談合して、隠されてるみたいですよ。
ネット見たら一目瞭然です。

[812: 名無しさん]

>>811
土砂災害警戒区域を隠すもなにも，去年ぐらいに宝塚市からのお知らせでチラシが入っていましたよ．

今後のフォルテガーデン開発予定地の一番上の一部（来年に造成，再来年に分譲開始？）が区域に入っていましたね．

阪急と宝塚市が談合して隠すって何の証拠も無いのにしょうもない話はやめてください．
ネット見たらって一目瞭然て恥晒しなコメントもお控えください．

[813: 通りがかりさん]

新しいオープンモールのカフェって何が入るか決まったんですかね。噂だとドトール系というのも聞きましたが。

[814: 匿名さん]

山手台 いい所ですよ！
文句を言うは人はどこに行っても一緒ですwww

[816: 匿名さん]

阪急オアシス、今年の4月から開店時間遅くなりましたね…売れてないんでしょうか…ドラッグストアとかができたからでしょうか…
バス少なすぎて不便だし、どんどんいろんなサービスが廃れていったらどうしようかとこの先不安です…。

[817: 匿名さん]

オアシスの売上は減ってそうですが，土曜日ポイント３倍にするなどして生き残ろうと頑張っているんじゃないでしょうか．生鮮食品はオアシスでしか買えませんし，積極的に利用したいですね．ウェルシアが近いとつい敬遠しがちですが．

地元の色んなサービスを利用しないといずれ痛い目に合うのは我々，山手台の住民ですよね．
みんながマイカー通勤や，遠くまでショッピングなんかしていると，
いずれ地元の商業施設は全て潰れて，バスもほとんど無くなり，年老いて困ることになるんでしょうか．

その頃に都心に引っ越そうにも中古物件は売れないだろうし，財力のある人は山手台に負債を抱えたまま，便利なマンションに引っ越しでしょうか．

美しい山手台を終の棲家にしたいなと思っていますが，不安な将来がちらつきますね．
新街区の分譲が順調に進み，多くの子どもが暮らす街になることが将来の希望です．

私はできるだけオアシスを利用して，遠出以外はマイカーやめて，バス移動を心がけています．
同じような人が増えると幹線道路の渋滞や騒音も減って嬉しいなと思います．

[818: 通りがかりさん]

ファミマの方が売れてないよ。

あと二店舗何が入るのか気になる所です。

人口増やす為に、最終街区にマンション建てて欲しいな。

[819: 匿名さん]

そうですね…住んでいる人口の割には商業施設や公共サービスが乏しいので、少しでも栄えるように、積極的に利用していきたいと思います！

[820: 名無しさん]

山手台東で未だ残っている土地の殆どは用途地域が一種低層なので戸建て用地でマンション建設は無理。。
高さ10m以下（3階建て）の低層マンションなら可能だが、このご時勢に山の上のバス便エリアでは需要乏しすぎて買い手がつかないので分譲マンションは厳しい。

マンション等の集合住宅を建てる予定だった用途地域の場所も一部（オアシス向かいの斜面など）あったが、上記のような理由でマンション計画は全て中止になった模様。

集合住宅で成立する可能性あるとすれば、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅や転勤族向けの住環境や教育環境を売りにした賃貸マンション。
大き目の特別養護老人ホーム等ができれば、そこで働く従業員の需要で多少はオアシスやファミマの客も増えるかもしれない。

[821: 匿名さん]

>>818
大型マンションや団地（逆瀬川団地）がある逆瀬台でもスーパー等の店舗はやっていけず潰れた。
逆瀬台にも昔は阪急オアシスがあった。
所謂ニュータウンは住民が一斉に高齢化して寂れるので、街の衰退とともにお店がやっていけなくなって閉店するのは避けられない事なのかも。

[822: 職人さん]

>>821 匿名さん

逆瀬台は逆瀬川が近いのでみんな逆瀬川に買い物に行くんだよ。山本みたいにスーパーのない寂れた駅とは違う。

[823: 検討者さん]

明るく楽しく生きましょう！

[824: 販売関係者さん]

五月台小学校は子どもの数が減って、もうすぐ学校が無くなりますよ。宝塚市に確かめてくださいね。

[825: 通りがかりさん]

どう考えても、山手台の店は衰退してしいくでしょう。
住んでいる人も、だいたい車持ってるから、山を降りて買い物行くのも、近くの店も労力はいっしょだからな。
できるだけ利用して、どれだけ延命できるかでしょう。
山手台の上の方をウォーキングがてら歩いたりするけど、綺麗だね。
でも、子供が大きくなって、独立したら便利な場所に出ていく人も多いでしょう。
で、高齢者が残る。
ニュータウンでよくある光景。
まあ、でも不便になった時は引っ越せばいいだけだから、割りきって住んで今を楽しむのもいいかと思う。

[826: 名無しさん]

ジオの前に右折レーンできたけど、狭くないですか??バスとかワンボックスとか結局通れないんじゃないですかね。せっかく工事したのにせめてもう少し幅をがあってもよかったのに。

[827: 名無し]

>>826 名無しさん
全く同じことを考えてました。あと、ガードレールも白じゃなくて茶色にしてほしかったです。

[828: 評判気になるさん]

今西宮に住んでますが、山手台で戸建て検討中です。山手台3丁目以降はアクセスが不便なので1丁目か2丁目で検討してるんですが、その辺りはどんな感じなんでしょうか？
3丁目以上上に行くと将来空き家が増えたり廃れるのかなーと不安ですが。
西宮は高過ぎて戸建ては難しいです。
山手台1と2丁目辺りの地価は以前と比べてどうなんでしょうか？

[829: 匿名さん]

基本バス便エリアですが、完全バス便エリアの3丁目以北と比べて1～2丁目ならぎりぎり駅まで歩けますね。
分譲からじゅうぶん時間が経過しているので地価相場は適正価格に落ち着いていると思いますが、将来的には人口減少、家余りでどこも下がる事は避けられないでしょう。ただ下落の度合いは駅から歩けない場所よりは幾らか抑えられると思います。

[830: 匿名さん]

今日7/31の午後、長尾トンネルにパトカー集まってた。なんかあったのかな??

[831: 匿名さん]

ニュースに出てた
https://news.yahoo.co.jp/articles/0abf6e818cc69a6049c98ccb62071ab36251...

[832: 通りがかりさん]

>>822
逆瀬川も駅前は寂れていていまいちだけどね。

山本はとりあえずコープがあるから平日の買い物は問題ない。
休日は車で買いに行くから、あんまし関係ない。

山手台はスーパーが無くなったら、ちょっと面倒かもしれない。
住んでる人は車で下まで買い物にいくかもしれないけど、
普段からできるだけ近くのオアシスとかを利用してあげないと、後々困ることになるかも。

[833: e戸建てファンさん]

1、2丁目は徒歩エリアではないでしょう
でも、この半年で駅からの距離や都心へのアクセスはそれ以前より重視されなくなったかも

[834: 名無しさん]

旧アズナスの建物取り壊すんだよね？
昔は青々とした風情がすごく良かったのに、
それを潰して結局建物も利用せずに壊すって流石に迷走しすぎな気が
この辺どういう経緯だったの？

[835: 銀行関係者さん]

>>834 名無しさん
いくつか興味を示すテナントが現れても、建物が老朽化していることが原因で、全て破談となってしまった経緯があるそうです。
次期テナントも何も決まってないそうですが、万一何もできなかったとしても、どんどん老朽化していく建物が残るよりは随分マシな気がします。

[836: 名無しさん]

［個人情報を含む投稿のため、削除しまいｓた。管理担当］

[837: 検討中]

山手台東4丁目で住宅購入を考えています。　お近くの方おられましたら、良い点、悪い点など教えて下さい。　

[838: e戸建てファンさん]

良い点・・・比較的街並みが綺麗、宅地によっては眺めが良い

悪い点・・・バス便エリアで駅から遠い、将来売る場合はたぶん損する（人口減少に伴う家余り土地余りで山の上の価値下落は長期的には避けられない）

[839: 匿名さん]

>>838 e戸建てファンさん
総論ではその通りだろうね

けど、個別の土地価格がどうなるかはわからんよ。
去年なんて関東ではテレワーク需要で神奈川や千葉の郊外の土地(小田原とか)が値上がりしてる。

あと、ここもそうだが売り逃げのニュータウンはどこもダメだね。
関西の人には馴染み無いかもしれないが、開発業者が分譲後もケアしてるユーカリが丘なんかは地価も下がってない。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E3%83%A6%E3%83%BC%E3%82%AB%E3%83%AA%E...

今の阪急に期待しても無駄だろうけど。

[840: 匿名さん]

僻地だけど満足度は高そうだね

https://news.yahoo.co.jp/articles/48899dfcf62e9c3722e8b0b5e3748cc89bce...

[841: 匿名さん]

市長が代わるのが楽しみだ。
子育てに優しい町になるといいな。

[842: 検討板ユーザーさん]

西宮や宝塚すごく良いところですね。

現地で新街区の値段聞きましたが、更に高騰していて驚き。。かなり強気です。
山手ということで、街中のアップダウンや宅地の凸凹も多いですし、将来の資産価値はかなり目減りすると思いますので、やや（というか現在の価値以上にかなり）高騰し過ぎていますので、買いではないというのが正直なところです。

閑静で良いのは間違いないですけどね！

[843: 通りがかりさん]

宝塚市のハザードマップ見ましたが、山手台の一部も危険エリアなんですね。
あれだけ山を切り拓けば、なおのこと不安はありますね。

[844: 評判気になるさん]

山手台フォルテガーデンの、分譲済街区の価格ご存知の方いないでしょうか。今販売中の街区と比較したく。。。

[845: 戸建て検討中さん]

山手台東3を気に入り購入検討しておりましたが、以下理由により辞めました。本スレは大変参考になりました。ありがとうございました。

他所と比較しての割高感
山の上であるにもかかわらず平均50坪
普段の生活を想像した際に負担が大きい
どこへいくにも車が必要で子供の運転手状態になる
老後の生活を想像するとキツい
20年後に土地価格下落の可能性高
バスの本数不明
他に良い土地が見つかった

[846: 検討中]

＞＞845　戸建て検討中さん
差支えなければ、「他の良い土地」がどこか教えてもらえませんか？
「大規模分譲地」「建築条件無しの土地」で物件を探していますが、ここ以外に良さそうなところが見つかっていません。
845さんが仰っているデメリット面はその通りだと思うので（土地の広さと価格は私的には問題無いのですが）、他に比較検討できる土地を探したいと思っています。

[847: 匿名さん]

フォルテガーデン直近のバス停のりばの本数はどんな感じですか？

[849: 通りがかりさん]

[No.848と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[850: 検討者さん]

検討中です。
校区の山手台小学校、山手台中学校はどんなかんじですか？
治安はよさそうなイメージですが、情報が全然ないので…校風とかいじめとか…お子さん通われてる方いらっしゃったら情報ほしいです！！

[851: 通りがかりさん]

山手台で戸建てを購入する事を検討していましたがこの地区の路線価格を調べてみたところ、1平米あたり9.5万円の地区もあり、土地評価額が余りにも低く、将来売却するにしても建物など減価償却残存年数で無価値になるため、商業施設の少なさや交通の不便さなどを加味して資産価値が低いと判断し、購入を見送りました。当然ながら土地は実勢価格で販売されているようですが、それでも路線価格とあまりにもかけ離れているかと思いました。

[852: 通りがかりさん]

価格帯が高い為、それとともに民度も高いところだと思い購入致しました。だが奥様方は近辺の悪口ばかり言う方も多いです(いつも連れ添ってる３人組など)聞こえるように悪口言ったりで品もありません。気が強い方なら大丈夫ではないでしょうか。新興住宅地な為、しんどい部分も多々あるので気をつけて下さいませ。