阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[601: 名無しさん]

一生に一度の買い物なんだから、何度も足を運んで自分の目で確かめて判断するしかないよね。
色んな意見を参考にはしたらいいけど、自分の価値観を大切に、判断するのは自分。
他人の意見を鵜呑みにして結婚する人なんていないのと同じ。

まぁ、とにかく現地見ないと話にならないよね。

[602: 通りがかりさん]

>>601 名無しさん

とても共感します。
自分で見て自分で歩いて、いろいろ調べて納得したうえでの買い物ならば、他の人にどう言われても関係ないですしね。

[603: 名無しさん]

私は山手台には住んでないけど、今の家買う時は「平日と休日」「朝、昼、夜」「晴れの日と雨の日」「近所のお店、少し離れたところのお店」「駅の状況」「大きな病院、小さな医院の種類や数」等、知り合いや両親に「こんなとこしっかり見とき」って言われたとこはとことん確認したなあ。
さすがに「春夏秋冬」を比較するまで時間はかけなかったけど。

[604: 通りがかりさん]

山手台南部
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/010.jpg
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/014.jpg

確かに街灯ひとつとっても新街区とは全然違いますよね。
↓新街区はあからさまにチープ
http://www.yamatedai.net/assets/img/yamatedai_gallery/image-15.jpg

無論これは街灯に限った話ではなく、造成や道路回りの設え等も、ちゃんと見るとあらゆる点で最近の山手台はコストダウンが顕著になってきていますね
それなのにコストかけてつくられていて街並みにも優れ高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

[605: 名無しさん]

昔と比べると流石に激減したとは言え
既存住民がいない新規分譲地に住みたいという情弱が
未だに一定数は存在しているから
これから凄まじい家余りの時代に突入しても
ニュータウン商法は未だに続いている。
阪急は彩都や山手台でやめると言っているけど。

今新しい事に最大の価値を見出すということは
30～40年経過して古くなったら
価値が消滅すると言っているも同然。
古くなり既存住民だらけでも、果たして
若い世代に評価されて今と変わらない
資産価値を保っているのか
冷静に評価するのが重要じゃないのかな。

[606: 匿名さん]

50年前からこれまでは、順調に人口が増えて所得も増えて右肩上がりの時代でした。

これから先の50年はどういう風になりそうかと考えてみれば、不便な所の未来が何とな～く予想できる。

でもここは交通の便はさほど悪くはないような。

最寄り駅までバス５分だし。

[607: 通りがかりさん]

宝塚市の将来推計人口は2040年で20万人。
ようするに現在より人口3万人減って、現役世代比率も激減して高齢者だらけになり、市内の全戸数に対する空家率も30%台になるという事です（現在も新規開発を抑制せず、新規住宅を建てまくっている為に空家率は上昇）。

今でも既に宝塚市の山の上の各オールドタウンは空家が目立ち出して地価も悲惨な程下落し続けているのに、これから30年経過して山手台北部がオールドタウンになった時に、山の上であっても山手台北部（今分譲している街区も含む）だけは例外的に旺盛な需要と今の販売価格と変わらぬ資産価値を維持していると信じられる根拠や魅力や優位性があるのでしょうか。

[608: e戸建てファンさん]

>>604
＞高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

敷地面積も開発当初と比べると最近はどんどん小さくなって、
そのくせ駐車場２台確保の造成なので庭は極小になり家が建て込む分、
街並みは勿論、採光、プライバシーなど住環境という点でも
大幅に劣化していますな

[609: 通りがかりさん]

散歩するには静かで雰囲気もいいので満足してます。ご近所さんも良い方ばかりなので楽しく過ごせてます。個人的に毎日楽しいですね。

[610: 通りがかりさん]

昔のように広くはないにしても、4丁目、5丁目も綺麗でしたよ。
小さい子の声もよく聞こえて、それぞれこだわりもあって、雰囲気が良かった。
今、分譲中の3丁目の土地もきっとそうなるでしょう。
山手台、緑がたくさんあって気に入っていますよ。

[611: 通りがかりさん]

バスで下まで6分程度、阪急に乗って宝塚、川西までいけばデパートもある。
駅周辺には、郵便局、薬局、病院、園芸店、病院院、ケーキ屋、本屋…
坂はあるけど、言うほど不便とは思いません。長閑で気に入っています。

[612: 匿名さん]

ガレージが非掘り込み車庫で横並び２台分だと、平均５７坪程度の区割りじゃ家を建てると庭は無いに等しくなる
これが最近の山手台が建物が道路から丸見えで緑乏しい理由

[613: 通りがかりさん]

新街区は微妙にバス停まで遠く、バス停利用するにも毎日階段を上り下りしないといけないし老後はきつそうですよね

スロープの歩道使えば階段使わない事も可能ですけど、えらく遠回りになりますし結局は車使わないと生活は不便です

しかしバス便の利便性や車使わなくても生活できる事（徒歩圏にオアシスがありもうじきコンビニやドラッグストアが出来る事）が山手台の販売価格には強気で転嫁されているので、その点をどう判断するかでしょうね

ようするに、現実的には車使わないと便利に暮らせないにもかかわらず、山手台の現在の分譲価格は「（駅徒歩圏の平地のように）車無くてもじゅうぶん便利な生活できる便利な街価格」に設定されていますから

[614: 通りがかりさん]

よくわからんのだが、コンビニやドラッグストアが販売価格に転嫁されるってどういうこと？
グループのオアシスは何となくわかるんだけど。

もしかして「転嫁されてるに決まってる」って憶測？
それにしても理論的に分からん。

[615: 匿名さん]

資本関係のあるグループの店じゃなくても周辺施設や出店予定等の利便性は
販売価格に織り込まれてる（坪単価に上乗せ）に決まっているでしょ。
バス停まで徒歩5分以内やら、買い物施設近いやら、街の中心部やら特等席やら、
今秋に商業施設オープン予定やら、スーモや公式サイト、広告等でも
現にアピールしまくっているわけで。
問題はその強気の上乗せ分が適正な水準なのかどうか。
駅にもより近く（なんとか徒歩圏）こだわり面でも比較にならないほど上の
西2丁目の仲介市場成約相場より坪単価遥かに高いのはまともなのか等。

[616: 通りがかりさん]

なるほど。
転嫁って言うから分からんかったけど、要は施設ができるからその分販売価格を強気に設定してるってことか。

その判断は買い手がする、つまり客が適正と思えば妥当、高いと思えば不適当ってことだね。
そうなるとますます評論家さん達の意見より実際に購入意欲がある人達が現地で肌で感じた感覚が大事なんやろうね。
現場が全て、やね。

[617: 通りがかりさん]

分譲中の土地は階段などが辛いぶん、眺望が良いので、結局どちらをとるか、というか好みによりますね。
5丁目の1番端のほうは、車がないと厳しく、徒歩だとかなり急な階段ですが、眺望は素晴らしかったです。
なかなか、あそこまで散歩に行く方はいないかもしれませんが、眺望の良さを見て5丁目の端も良かったかも、と思いました。
分譲中の土地は眺望よく、オアシスが徒歩圏内ですから、気にいる人は気にいるでしょうね。
グリーンベルト、庭がもう少し広ければ良いなと思いますが、そうするとさらに価格が高くなり、若い子育て世帯にはハードルが高いのかもしれません。
もちろん阪急がその価格を決めているからこそ、不満も出るのだとは思いますが。

[618: 通りがかりさん]

>>610
４、５丁目とか山手台南部と比べたら呆れるほどタウン内の家々の緑少ないですよ。
４～５丁目はただでさえ山の上の山手台の中で一番上の方なのに、誇張抜きに山本の平地よりも緑が乏しい。
山本中山周辺は平地も庭が広い大きい家が多く緑地も残されているので緑豊かですからね。

山手台北部の一般的な家並み
https://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/231949R75508.jpg

https://i1.wp.com/switch-fudousan.com/magazine/wp-content/uploads/2017...

山手台南部の一般的な家並み
https://www.google.com/maps/@34.8302889,135.3747056,3a,75y,41.6h,87.35t/data=!3m6!1e1!3m4!1sucRScRhP4DTUbxwllGv_CQ!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.831733,135.3774011,3a,75y,347.96h,92.39t/data=!3m6!1e1!3m4!1s23AGWWkZ9B5rICPBoW2rOA!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.8304941,135.3784927,3a,75y,334.04h,98.83t/data=!3m6!1e1!3m4!1syR1zLwk1d52nKpfi8ot1wA!2e0!7i13312!8i6656

[619: 通りがかりさん]

山手台南部の一般的な家並み
https://goo.gl/maps/uLJPUmhuGY52

https://goo.gl/maps/FFzD51bWQ4v

https://goo.gl/maps/Kspz8XMcW6m

[620: 通りがかりさん]

＞６１４阪急自身が商業施設誘致する為に販売センターを潰して移転・新築したり、
その旧販売センターの土地を売却して店を誘致するにも労力やコストがかかっているわけで、
それによってもたらされた利便性向上分により仮に今デベロッパーが開発用地として仕入れたら
従前より大幅に宅地の仕入れ原価はアップするとみなして、宅地価格に転嫁しているって意味だろ

論点は街中ならどこにでもある食品スーパーやコンビニごときがあるぐらいで
坪単価５割増しの強気の価格にするほどの資産価値が本当にあるのかってところ

[621: 通りがかりさん]

>>620

まぁ、全ては購入者が判断すればいいんじゃない？
「〜ごとき」かどうかの判断も全く購入する気のない外野がするんじゃなくて、真剣に考えている人がすればいい。

阪急のセールストークや評論家のネガキャンに惑わされることなく、自分にとってのベストを自分で考え確かめて決めればいい。

[622: 名無しさん]

>>618-619
もはや同じ分譲地（山手台）とは思えないぐらい深刻な差がありますね。
細部にもコストかけ拘って造成され家々がゆったりと離れ庭も広く緑豊かな南部と，
露骨なコストダウンとセコセコ区割りで家が建て込み緑乏しい北部では…

[623: 通りがかりさん]

そりゃ土地面積が狭いとどうにもならんからね

[624: 通りがかりさん]

>>622 だから何なん？
あんた、どんな立場の人間で何を求めてるのか？

自分の選んだ街を関係ない人にどうこう言われると、本当に腹が立つ。

[625: 戸建て検討中さん]

非住民もいるかもしれませんが、高級路線だった頃の山手台住民にも、
昨今のコストダウン路線や緑豊かな街並みにはならない区割り狭小化には、
批判的な人は沢山いますよ。

なんとしても家余り時代が本格化、深刻化する前に山手台開発を終わらようとする
撤退スケジュール重視の急ピッチな分譲の為に、
若い子育て世帯に偏った価格帯や今新しいだけしか売りがないコストダウン路線となり、
それが幹線道路の渋滞悪化や小中学校のキャパ不足など弊害を生んでいますしね。。

[626: 通りがかりさん]

道路や教育施設の問題って、そもそも行政の問題じゃないのか？

[627: 通りがかりさん]

>>625 戸建て検討中さんに質問です。

どうして、高級路線だった頃の山手台住民が今の路線を批判するんですか？
時代が変われば人も住まいも変わる、隣人として大人として仲良くすればいいんじゃないでしょうか？

[628: 通りがかりさん]

>>618 通りがかりさん

昔と比べればそうだと思いますが
山手台自体が緑が多く、比べず四丁目、五丁目をみれば先に書いたような感想です。

[629: 戸建て検討中さん]

昔と比較して上から批判するような口コミを読むと、そういう人がたくさん住んでいるのかなと不安になり、土地そのものの情報以上に購買意欲が失せます。
阪急に抗議するなら分かりますが…その高級路線だった区間以外にもすでに多くの人が住まわれているのですよね。
一生に一度の買い物をどのような気持ちで決めたのかを想像すると、よい気はしません。
気に入って購入しても、そういう風に思われているのだなという意識はどこかに残りそう。

[630: 通りがかりさん]

「若い子育て世帯に偏った価格帯」という書き込みを拝見しました。
これはつまり、阪急がターゲットを絞ったということでしょうか。

時代も変わり、人も変わり、昔のように家にお金をかける人が減っている今、言うほど安くはないと思います。
誰でも手が届くわけではないけれど、若い世代が増えるぎりぎりの値段設定のような気がしてきました。

とりあえず、私的には今売り出し中の3丁目が完売することを願ってやみません。
今さらグリーンベルトが狭いと言っても、売り出し中の区間が変わるわけではないので、花や鳥の好きな温かいファミリーが増えるとよいなと。

[631: 通りがかりさん]

>>618

こんな一般の人の住宅を、「緑が乏しい」事例って勝手に載せていいのか？
文脈からこいつが批判してるのは明らか。
法的にはどうか知らんがマナー違反をはるかに超えた、やったらあかんことでは？

[632: 戸建て検討中さん]

アホばかりの掲示板か？

人間的にレベルひく‼️

[633: 匿名さん]

>>627
もともと山手台って、時代の流行にとらわれず、50年後100年後に評価される理想を追求した街ってのがコンセプトだったと思うけど。

今新しければいい、今の子育て世代に売れさえすりゃいいという路線は、まさに使い捨てですけど。

[634: 通りがかりさん]

>>633
あなたが阪急のやり方を毛嫌いしていることは十分にわかりました。でももういいじゃないですか。
あなたの書き込み見て、住民さんや検討者が嫌な思いしてるんだから。
あなたの情熱は直接阪急にどうぞ。

[635: 通りがかりさん]

>>631 さんの意見に共感します。
非常識ですよね、勝手に緑の乏しい例として写真を載せるなんて。
削除したほうが良いのではないでしょうか。
自分の大切な家が緑が乏しい例として勝手に写真を掲載されたら訴えたい不快ですね。
実際に法的に訴訟可能かどうかはわかりませんが、相談には行きます。

[636: 住まいを良く知る人]

どう言い訳したところで、圧倒的に以前の拘っていた頃の山手台より庭も格段に狭く緑も少なくなっている現実から目を背けるほうが不誠実で悪質だと思いますよ

[637: 通りがかりさん]

>>636
そう思うなら、その悪質なことをやめさせるために阪急に物申せよ。
ここで文句言うのは、単なるあんたのストレス発散でしかない
しかも、あんたのその趣味が多くの人の気分を害してることに早く気付きなよ。

あんた、相当嫌われてるよ。

[638: 通りがかりさん]

勝手に写真を掲載云々だの、同意だの自作自演で頓珍漢な憤慨している人がいますが、現在販売中の不動産物件の『既に全世界の誰でも見られる不動産販売情報サイトに公開されている』公開物件の公開画像のURLを貼り付けるのが、勝手に掲載して違法だの訴訟云々とかどんだけ（笑）

あまりにもお粗末。勝手にも何も『既に全世界に公開されている』んだよ（笑）

[639: 通りがかりさん]

言うまでもないけど、緑が少ない云々等の街並みに対する批評や意見が、削除対象になったりする事はありえない（ましてや法的に問題など100%ありえない）。

ポジティブな意見しか書くなというのは、この掲示板の存在意義自体の否定。

営業マンのセールストークや公式HPや広告では分からないマイナス意見や否定的な情報も知ることが出来るという事に、日本の消費者が高い価値を見出して支持しているからこそ、この掲示板が事業として成立している。

[640: 評判気になるさん]

>>637
今更ですがここで悪口だけを書いてる人の目的が「多くの人の気分を害する」ことですから。

[641: 名無しさん]

ここ数年の山手台は悲しいことに悪い意味でニュータウン丸出しになってしまいましたね。
色んな所をコストダウンしたり、
山の上なのに満足なお庭もとれないぐらい宅地の区割りもぎりぎりまで小さくして、
今新しい事だけが最大の取り柄みたいな。
もともとの山手台は今新しい事を売りにしたニュータウンというより、
ゆとりある住環境や景観の美しさなど理想を追求した上質な分譲地って理念だったはずなのに残念です。

[642: e戸建てファンさん]

>>639
そうそう、否定的意見は投稿するなというのはマンションコミュニティやe戸建てのビジネスモデルそのものの否定ですね
というかe-mansionでもe-kodateでも過疎スレ以外では否定的意見のほうが多いのが普通ですよ
そんな事すら理解、許容できていない人は掲示板に向いてませんから利用しなきゃいいのです

> 当サイトは、マンション/戸建住宅の購入を検討されている方々に、有益な情報を
> 提供したいという想いから運営しております。
>
> それにあたっては、中立的な立場で、みなさまからの投稿を扱う必要があり、その
> 姿勢を阻害する恐れのある利害関係者とは、直接の取引を行うことはございません。
> ですので、客観的事実や、一検討者の意見と判断できる投稿については、たとえ、
> それが特定の業者やマンションに対する否定的な内容であったとしても、否定的だ
> からという理由だけで、削除することはありません。
>
> 利用者様におかれましては、ご検討にあたってのご意見やご感想を、ありのままに
> 投稿いただければ、結果として、それが他の利用者様にとっても有益なものになる
> と考えておりますので、どうぞお気軽にご投稿いただければ幸いです。

[643: 通りがかりさん]

>>642 e戸建てファンさん

あなた、本当に嫌がられてるよ、みんなから。

行動ゼロの口だけ評論家って。
自己満足も大概にしなよ。

[644: 通りがかりさん]

>>642
何が「そうそう」なの？
ビジネスモデルの否定？
あなた、相当頭悪いね。

[645: 匿名さん]

＞630さん
子育て世帯に売れる価格帯にする為に庭やグリーンベルトが狭くなっているのは仕方がないというのは、本末転倒というかいかにも業者が詭弁で言いそうな言い訳ですよね。
もちろん貴方は業者ではないでしょうし、悪気は無いのでしょうけど。

標高200m級の山の上としては狭小すぎる50坪台等ではなく、平均70坪超など豊かな緑やゆとりある街並みが担保できる区割りにした上で、今と同じ価格帯（3000万円台後半）で販売すればいいのです。

もしくは全体としては平均としては同様に70坪超にしつつ、50坪台～100坪超まで幅広い区割りにして、何割かの小さめの土地を子育て世帯の買える価格帯（2000～3000万円台）にすればいいだけです。

それをやらず平均自体を50坪台まで下げて小さな土地ばかりにしつつ相当強気の坪単価段設定にしているという事は、結局は子育て世帯の足下（出せる値段）を見ながらぎりぎり許容できるまで土地を小さくする事で、坪単価を極大化（＝区画数の最大化）する事しか考えていないという事です。

ようは、日本中から高く評価されるような良い街にしたいという当初の山手台開発の理念など捨てて、もはや目先の儲けを最大化する事しか考えていない開発に成り下がっていると残念ながら判断せざるをないと。

街に巣食う品格の無い建売業者や不動産屋がミニ開発や分筆で最低敷地面積ギリギリに土地分割して区画数、儲けを極大化する行為と（山の上なのに平均50坪台密集区割りの）本質は全く同じですからね。

[646: 通りがかりさん]

山手台もせめてこれぐらいの区割りにすりゃ良かったのにね。
そうすれば山の上らしく緑豊かな街になった。

[647: 通りがかりさん]

>>645 はいはい。
アンチ阪急極まれりやね。

[648: 通りがかりさん]

そこまでして酷評する動機って？
敵対視すればするほど良さげに見えてくるのは俺だけか？

[649: 評判気になるさん]

阪急夙川：西宮市柏堂西町（海抜200m～）129坪　2980万円　坪単価23.0万円　※大阪平野一望
http://www.kurakuen-f.com/detail/?bid=331



阪急山本：宝塚山手台　新街区（海抜200m～）60坪　3900万円　坪単価65.0万円

[650: 評判気になるさん]

阪急仁川　宝塚市仁川高丸　98坪　2980万　坪30.3万
https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1030z2ncz190063301....