阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[601: 名無しさん]

一生に一度の買い物なんだから、何度も足を運んで自分の目で確かめて判断するしかないよね。
色んな意見を参考にはしたらいいけど、自分の価値観を大切に、判断するのは自分。
他人の意見を鵜呑みにして結婚する人なんていないのと同じ。

まぁ、とにかく現地見ないと話にならないよね。

[602: 通りがかりさん]

>>601 名無しさん

とても共感します。
自分で見て自分で歩いて、いろいろ調べて納得したうえでの買い物ならば、他の人にどう言われても関係ないですしね。

[603: 名無しさん]

私は山手台には住んでないけど、今の家買う時は「平日と休日」「朝、昼、夜」「晴れの日と雨の日」「近所のお店、少し離れたところのお店」「駅の状況」「大きな病院、小さな医院の種類や数」等、知り合いや両親に「こんなとこしっかり見とき」って言われたとこはとことん確認したなあ。
さすがに「春夏秋冬」を比較するまで時間はかけなかったけど。

[604: 通りがかりさん]

山手台南部
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/010.jpg
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/014.jpg

確かに街灯ひとつとっても新街区とは全然違いますよね。
↓新街区はあからさまにチープ
http://www.yamatedai.net/assets/img/yamatedai_gallery/image-15.jpg

無論これは街灯に限った話ではなく、造成や道路回りの設え等も、ちゃんと見るとあらゆる点で最近の山手台はコストダウンが顕著になってきていますね
それなのにコストかけてつくられていて街並みにも優れ高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

[605: 名無しさん]

昔と比べると流石に激減したとは言え
既存住民がいない新規分譲地に住みたいという情弱が
未だに一定数は存在しているから
これから凄まじい家余りの時代に突入しても
ニュータウン商法は未だに続いている。
阪急は彩都や山手台でやめると言っているけど。

今新しい事に最大の価値を見出すということは
30～40年経過して古くなったら
価値が消滅すると言っているも同然。
古くなり既存住民だらけでも、果たして
若い世代に評価されて今と変わらない
資産価値を保っているのか
冷静に評価するのが重要じゃないのかな。

[606: 匿名さん]

50年前からこれまでは、順調に人口が増えて所得も増えて右肩上がりの時代でした。

これから先の50年はどういう風になりそうかと考えてみれば、不便な所の未来が何とな～く予想できる。

でもここは交通の便はさほど悪くはないような。

最寄り駅までバス５分だし。

[607: 通りがかりさん]

宝塚市の将来推計人口は2040年で20万人。
ようするに現在より人口3万人減って、現役世代比率も激減して高齢者だらけになり、市内の全戸数に対する空家率も30%台になるという事です（現在も新規開発を抑制せず、新規住宅を建てまくっている為に空家率は上昇）。

今でも既に宝塚市の山の上の各オールドタウンは空家が目立ち出して地価も悲惨な程下落し続けているのに、これから30年経過して山手台北部がオールドタウンになった時に、山の上であっても山手台北部（今分譲している街区も含む）だけは例外的に旺盛な需要と今の販売価格と変わらぬ資産価値を維持していると信じられる根拠や魅力や優位性があるのでしょうか。

[608: e戸建てファンさん]

>>604
＞高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

敷地面積も開発当初と比べると最近はどんどん小さくなって、
そのくせ駐車場２台確保の造成なので庭は極小になり家が建て込む分、
街並みは勿論、採光、プライバシーなど住環境という点でも
大幅に劣化していますな

[609: 通りがかりさん]

散歩するには静かで雰囲気もいいので満足してます。ご近所さんも良い方ばかりなので楽しく過ごせてます。個人的に毎日楽しいですね。

[610: 通りがかりさん]

昔のように広くはないにしても、4丁目、5丁目も綺麗でしたよ。
小さい子の声もよく聞こえて、それぞれこだわりもあって、雰囲気が良かった。
今、分譲中の3丁目の土地もきっとそうなるでしょう。
山手台、緑がたくさんあって気に入っていますよ。

[611: 通りがかりさん]

バスで下まで6分程度、阪急に乗って宝塚、川西までいけばデパートもある。
駅周辺には、郵便局、薬局、病院、園芸店、病院院、ケーキ屋、本屋…
坂はあるけど、言うほど不便とは思いません。長閑で気に入っています。

[612: 匿名さん]

ガレージが非掘り込み車庫で横並び２台分だと、平均５７坪程度の区割りじゃ家を建てると庭は無いに等しくなる
これが最近の山手台が建物が道路から丸見えで緑乏しい理由

[613: 通りがかりさん]

新街区は微妙にバス停まで遠く、バス停利用するにも毎日階段を上り下りしないといけないし老後はきつそうですよね

スロープの歩道使えば階段使わない事も可能ですけど、えらく遠回りになりますし結局は車使わないと生活は不便です

しかしバス便の利便性や車使わなくても生活できる事（徒歩圏にオアシスがありもうじきコンビニやドラッグストアが出来る事）が山手台の販売価格には強気で転嫁されているので、その点をどう判断するかでしょうね

ようするに、現実的には車使わないと便利に暮らせないにもかかわらず、山手台の現在の分譲価格は「（駅徒歩圏の平地のように）車無くてもじゅうぶん便利な生活できる便利な街価格」に設定されていますから

[614: 通りがかりさん]

よくわからんのだが、コンビニやドラッグストアが販売価格に転嫁されるってどういうこと？
グループのオアシスは何となくわかるんだけど。

もしかして「転嫁されてるに決まってる」って憶測？
それにしても理論的に分からん。

[615: 匿名さん]

資本関係のあるグループの店じゃなくても周辺施設や出店予定等の利便性は
販売価格に織り込まれてる（坪単価に上乗せ）に決まっているでしょ。
バス停まで徒歩5分以内やら、買い物施設近いやら、街の中心部やら特等席やら、
今秋に商業施設オープン予定やら、スーモや公式サイト、広告等でも
現にアピールしまくっているわけで。
問題はその強気の上乗せ分が適正な水準なのかどうか。
駅にもより近く（なんとか徒歩圏）こだわり面でも比較にならないほど上の
西2丁目の仲介市場成約相場より坪単価遥かに高いのはまともなのか等。

[616: 通りがかりさん]

なるほど。
転嫁って言うから分からんかったけど、要は施設ができるからその分販売価格を強気に設定してるってことか。

その判断は買い手がする、つまり客が適正と思えば妥当、高いと思えば不適当ってことだね。
そうなるとますます評論家さん達の意見より実際に購入意欲がある人達が現地で肌で感じた感覚が大事なんやろうね。
現場が全て、やね。

[617: 通りがかりさん]

分譲中の土地は階段などが辛いぶん、眺望が良いので、結局どちらをとるか、というか好みによりますね。
5丁目の1番端のほうは、車がないと厳しく、徒歩だとかなり急な階段ですが、眺望は素晴らしかったです。
なかなか、あそこまで散歩に行く方はいないかもしれませんが、眺望の良さを見て5丁目の端も良かったかも、と思いました。
分譲中の土地は眺望よく、オアシスが徒歩圏内ですから、気にいる人は気にいるでしょうね。
グリーンベルト、庭がもう少し広ければ良いなと思いますが、そうするとさらに価格が高くなり、若い子育て世帯にはハードルが高いのかもしれません。
もちろん阪急がその価格を決めているからこそ、不満も出るのだとは思いますが。

[618: 通りがかりさん]

>>610
４、５丁目とか山手台南部と比べたら呆れるほどタウン内の家々の緑少ないですよ。
４～５丁目はただでさえ山の上の山手台の中で一番上の方なのに、誇張抜きに山本の平地よりも緑が乏しい。
山本中山周辺は平地も庭が広い大きい家が多く緑地も残されているので緑豊かですからね。

山手台北部の一般的な家並み
https://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/231949R75508.jpg

https://i1.wp.com/switch-fudousan.com/magazine/wp-content/uploads/2017...

山手台南部の一般的な家並み
https://www.google.com/maps/@34.8302889,135.3747056,3a,75y,41.6h,87.35t/data=!3m6!1e1!3m4!1sucRScRhP4DTUbxwllGv_CQ!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.831733,135.3774011,3a,75y,347.96h,92.39t/data=!3m6!1e1!3m4!1s23AGWWkZ9B5rICPBoW2rOA!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.8304941,135.3784927,3a,75y,334.04h,98.83t/data=!3m6!1e1!3m4!1syR1zLwk1d52nKpfi8ot1wA!2e0!7i13312!8i6656

[619: 通りがかりさん]

山手台南部の一般的な家並み
https://goo.gl/maps/uLJPUmhuGY52

https://goo.gl/maps/FFzD51bWQ4v

https://goo.gl/maps/Kspz8XMcW6m

[620: 通りがかりさん]

＞６１４阪急自身が商業施設誘致する為に販売センターを潰して移転・新築したり、
その旧販売センターの土地を売却して店を誘致するにも労力やコストがかかっているわけで、
それによってもたらされた利便性向上分により仮に今デベロッパーが開発用地として仕入れたら
従前より大幅に宅地の仕入れ原価はアップするとみなして、宅地価格に転嫁しているって意味だろ

論点は街中ならどこにでもある食品スーパーやコンビニごときがあるぐらいで
坪単価５割増しの強気の価格にするほどの資産価値が本当にあるのかってところ