阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[581: 匿名さん]

>>563
兵庫県の行政資料（pdfファイル兵庫の可能性）に、郊外ニュータウン開発は彩都、山手台が最期で新規大規模開発は打ち止めとの阪急不動産からのコメントが出ている

つまり阪急自身がもはや郊外ニュータウンはオワコンで、今後の超家余り時代には社会的に不必要やと半ば自白しとるようなもんやから、山の上なのに土地狭い単なるコストダウンのニュータウンになった山手台北部の将来性は推して知るべし

[582: 通りがかりさん]

>>581
全然わかってないなあ
単にでかい開発適地がないだけ
じっくり何十年かけて作る方法が不可能になってきてると言うこと

[583: 通りがかりさん]

日本最大の開発者だったＵＲが断念せざるを得なかった開発モデルがニュータウン開発

[584: 通りがかりさん]

初めまして、つかぬ事をお聞きしますが、ゴミ当番は何日交代、いつ交代していますか？30日でしょうか？

[585: 通りがかりさん]

歳をとると坂は辛いと思いますが、足腰が鍛えられて良いかも…(苦笑)
バスに乗れば阪急山本まで近いですし、緑が沢山、公園もあって良い環境だと思います。
学校も近く、学区の評判も良いので子育て世代にはおすすめです。
来年あたりドラックストア、病院、コンビニもできて、生活するにあたり不便さも解消されそうです。
鳥の声も聞こえて良いですよ。
色々ご意見あるようですが、鳥や話の好きなご家族が増えたら嬉しいなと思います。

[586: 匿名さん]

>>582
全然わかっとらんのはアンタやん。
郊外に住宅地を広げすぎた20世紀のニュータウンがすべからく失敗で、
少子高齢化、今後の凄まじい家余り時代において悲観的な将来しかなく
老人だらけの需要無いオールドタウン化、
インフラ維持的にも社会のお荷物になって負の遺産化するなんて常識やん。
山手台や彩都は諸事情が開発時期が遅れただけで本質は同じ。

唯一の例外で世代を超えて住み継がれる持続可能な街となったのが
都心に近く圧倒的な交通利便性と開発当初の理想追求のおかげで
憧れの街、高級住宅地化に昇華した千里ニュータウン
敷地広い戸建てには富裕層、団地立て替えのマンションにも
アッパーミドルの現役世代サラリーマン世帯が流入して世代交代、再生が進む。

[587: 通りがかりさん]

せっかく情報交換の場になってきたのに、評論家も評論家に文句言う奴も出てくるな！

[588: 通りがかりさん]

>>585スーパー、コンビニ、ドラッグストアがあれば
山を下りなくても最低限のものは揃うから
老後に車の運転できなくなって免許返上しても
生活が可能なのは大きいですね

ただし、阪急オアシスや新しくできるファミマやウエルシアが
40～50年後まで営業続ける保証はどこにもないですけどね

[589: 通りがかりさん]

オアシスがもっと頑張ってくれればいいのですけどね。
あまり真剣にやってないような・・・

[590: 匿名さん]

４０、５０年後と言われたら、不便な郊外は、殆どのところで懸念があるんじゃないでしょうかね。

[591: 通りがかりさん]

いや、５０年後のことなんか何もわからない。
駅前の商店街も５０年前はどこもはやってたけと、今はシャッター街だから。
今気に入ったところが一番いいのと違うかな？

[592: 通りがかりさん]

治安が良く、自然がほどよく豊かなので気に入っています。
山手台小学校への通学路も綺麗です。
仮にオアシスがなくなっても下に降りればスーパーもある。
(なくなったら不便なので阪急オアシスを応援すべく、阪急オアシスでばかり買い物しています。)
緑があくさんある場所での子育て、理想的です。バスの本数が増えれば、良いなとは思いますがそのうち増えるとの噂もあるので期待しています。

[593: 通りがかりさん]

最近の山手台は宅地のグリーンベルト（植栽帯）もめっちゃ安っぽくなっているね

以前の山手台では石や化粧ブロックで仕切られていてグリーンベルトが道路より10cmほど一段高くなっていたのに、最近のグリーンベルトは道路と同じ高さで道路との境界も化粧ブロックではなく相当チープな部材使った処理になっている

コストけちる為だろうけど、正直あれはいただけない

[594: 名無しさん]

確かにグリーンベルトと道路・溝との境界のあれは興ざめで安っぽいですね。
それに，宅地面積がどんどん小さくなっているのにあわせて，
グリーンベルトの幅も狭くなっていますよね，分譲済みの東3丁目と新街区を見比べたら一目瞭然。
http://www.yamatedai.net/assets/img/town/design/main-00.jpg
あと新街区のこの街灯，HPの写真だと一見良さそうに見えますけど，
現地で近くに寄って実際に見ると色といい質感といいめちゃ安っぽい（笑）

[595: 通りがかりさん]

安っぽいというよりあの街路灯はどうみても安い物なんじゃないの
山手台の南部とかコミュニティロード、北公園等で使われている各種の高級なデザイン灯とは大違いだよ

[596: ご近所さん]

確かに２丁目や中央公園あたりコミュニティロードの一目で高級と分かる街灯と比べたら月とスッポンですね

[597: 名無しさん]

すぐにここでしか文句言えない人たちが復活してきますね。
建設的な意見や情報交換以外はいりません。
出て行ってください。

[598: 匿名さん]

50年後はともかく、今買って老後までスーパーなどの生活インフラが維持されるかどうかや、坪単価の妥当性や適正価格、老後売却する頃に土地が資産価値を保っているかどうかは、とても重要な事だと思います。その視点において、指摘されている主要なマイナス意見は、関係者や業者にとっては耳が痛いかもしれませんが、筋が通った正論や一理ある指摘が殆どに見えますけどね。

[599: 通りがかりさん]

山手台と同じ宝塚の山の上で同じ阪急が一昔前に分譲した逆瀬台からは、
大分前に阪急オアシス撤退（阪急オアシス撤退→サクレット→シード）して
現在はスーパー1軒もなくなってる

まともな人間なら山手台だけは店やスーパー等の施設が将来に渡って
維持されるとは思わないでしょう

でも宅地の販売価格には、現時点では食品スーパーがある事や
コンビニやドラッグストアがもうじきオープンする事が
もろに転嫁されまくっているから、その点はしっかり考えたほうがいいね

[600: 通りがかりさん]

子育て世帯がたくさん増えて、賑やかになることを願います。
以前と比較すると不満もあると思いますが、この掲示板を読まず、売り出し中の土地のみを見た場合はそんなに悪くないと思いました。
昔の絶頂期を知らなければ、眺望もよく治安もよく、気にいる人も多い気がします。

[601: 名無しさん]

一生に一度の買い物なんだから、何度も足を運んで自分の目で確かめて判断するしかないよね。
色んな意見を参考にはしたらいいけど、自分の価値観を大切に、判断するのは自分。
他人の意見を鵜呑みにして結婚する人なんていないのと同じ。

まぁ、とにかく現地見ないと話にならないよね。

[602: 通りがかりさん]

>>601 名無しさん

とても共感します。
自分で見て自分で歩いて、いろいろ調べて納得したうえでの買い物ならば、他の人にどう言われても関係ないですしね。

[603: 名無しさん]

私は山手台には住んでないけど、今の家買う時は「平日と休日」「朝、昼、夜」「晴れの日と雨の日」「近所のお店、少し離れたところのお店」「駅の状況」「大きな病院、小さな医院の種類や数」等、知り合いや両親に「こんなとこしっかり見とき」って言われたとこはとことん確認したなあ。
さすがに「春夏秋冬」を比較するまで時間はかけなかったけど。

[604: 通りがかりさん]

山手台南部
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/010.jpg
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/014.jpg

確かに街灯ひとつとっても新街区とは全然違いますよね。
↓新街区はあからさまにチープ
http://www.yamatedai.net/assets/img/yamatedai_gallery/image-15.jpg

無論これは街灯に限った話ではなく、造成や道路回りの設え等も、ちゃんと見るとあらゆる点で最近の山手台はコストダウンが顕著になってきていますね
それなのにコストかけてつくられていて街並みにも優れ高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

[605: 名無しさん]

昔と比べると流石に激減したとは言え
既存住民がいない新規分譲地に住みたいという情弱が
未だに一定数は存在しているから
これから凄まじい家余りの時代に突入しても
ニュータウン商法は未だに続いている。
阪急は彩都や山手台でやめると言っているけど。

今新しい事に最大の価値を見出すということは
30～40年経過して古くなったら
価値が消滅すると言っているも同然。
古くなり既存住民だらけでも、果たして
若い世代に評価されて今と変わらない
資産価値を保っているのか
冷静に評価するのが重要じゃないのかな。

[606: 匿名さん]

50年前からこれまでは、順調に人口が増えて所得も増えて右肩上がりの時代でした。

これから先の50年はどういう風になりそうかと考えてみれば、不便な所の未来が何とな～く予想できる。

でもここは交通の便はさほど悪くはないような。

最寄り駅までバス５分だし。

[607: 通りがかりさん]

宝塚市の将来推計人口は2040年で20万人。
ようするに現在より人口3万人減って、現役世代比率も激減して高齢者だらけになり、市内の全戸数に対する空家率も30%台になるという事です（現在も新規開発を抑制せず、新規住宅を建てまくっている為に空家率は上昇）。

今でも既に宝塚市の山の上の各オールドタウンは空家が目立ち出して地価も悲惨な程下落し続けているのに、これから30年経過して山手台北部がオールドタウンになった時に、山の上であっても山手台北部（今分譲している街区も含む）だけは例外的に旺盛な需要と今の販売価格と変わらぬ資産価値を維持していると信じられる根拠や魅力や優位性があるのでしょうか。

[608: e戸建てファンさん]

>>604
＞高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

敷地面積も開発当初と比べると最近はどんどん小さくなって、
そのくせ駐車場２台確保の造成なので庭は極小になり家が建て込む分、
街並みは勿論、採光、プライバシーなど住環境という点でも
大幅に劣化していますな

[609: 通りがかりさん]

散歩するには静かで雰囲気もいいので満足してます。ご近所さんも良い方ばかりなので楽しく過ごせてます。個人的に毎日楽しいですね。

[610: 通りがかりさん]

昔のように広くはないにしても、4丁目、5丁目も綺麗でしたよ。
小さい子の声もよく聞こえて、それぞれこだわりもあって、雰囲気が良かった。
今、分譲中の3丁目の土地もきっとそうなるでしょう。
山手台、緑がたくさんあって気に入っていますよ。

[611: 通りがかりさん]

バスで下まで6分程度、阪急に乗って宝塚、川西までいけばデパートもある。
駅周辺には、郵便局、薬局、病院、園芸店、病院院、ケーキ屋、本屋…
坂はあるけど、言うほど不便とは思いません。長閑で気に入っています。

[612: 匿名さん]

ガレージが非掘り込み車庫で横並び２台分だと、平均５７坪程度の区割りじゃ家を建てると庭は無いに等しくなる
これが最近の山手台が建物が道路から丸見えで緑乏しい理由

[613: 通りがかりさん]

新街区は微妙にバス停まで遠く、バス停利用するにも毎日階段を上り下りしないといけないし老後はきつそうですよね

スロープの歩道使えば階段使わない事も可能ですけど、えらく遠回りになりますし結局は車使わないと生活は不便です

しかしバス便の利便性や車使わなくても生活できる事（徒歩圏にオアシスがありもうじきコンビニやドラッグストアが出来る事）が山手台の販売価格には強気で転嫁されているので、その点をどう判断するかでしょうね

ようするに、現実的には車使わないと便利に暮らせないにもかかわらず、山手台の現在の分譲価格は「（駅徒歩圏の平地のように）車無くてもじゅうぶん便利な生活できる便利な街価格」に設定されていますから

[614: 通りがかりさん]

よくわからんのだが、コンビニやドラッグストアが販売価格に転嫁されるってどういうこと？
グループのオアシスは何となくわかるんだけど。

もしかして「転嫁されてるに決まってる」って憶測？
それにしても理論的に分からん。

[615: 匿名さん]

資本関係のあるグループの店じゃなくても周辺施設や出店予定等の利便性は
販売価格に織り込まれてる（坪単価に上乗せ）に決まっているでしょ。
バス停まで徒歩5分以内やら、買い物施設近いやら、街の中心部やら特等席やら、
今秋に商業施設オープン予定やら、スーモや公式サイト、広告等でも
現にアピールしまくっているわけで。
問題はその強気の上乗せ分が適正な水準なのかどうか。
駅にもより近く（なんとか徒歩圏）こだわり面でも比較にならないほど上の
西2丁目の仲介市場成約相場より坪単価遥かに高いのはまともなのか等。

[616: 通りがかりさん]

なるほど。
転嫁って言うから分からんかったけど、要は施設ができるからその分販売価格を強気に設定してるってことか。

その判断は買い手がする、つまり客が適正と思えば妥当、高いと思えば不適当ってことだね。
そうなるとますます評論家さん達の意見より実際に購入意欲がある人達が現地で肌で感じた感覚が大事なんやろうね。
現場が全て、やね。

[617: 通りがかりさん]

分譲中の土地は階段などが辛いぶん、眺望が良いので、結局どちらをとるか、というか好みによりますね。
5丁目の1番端のほうは、車がないと厳しく、徒歩だとかなり急な階段ですが、眺望は素晴らしかったです。
なかなか、あそこまで散歩に行く方はいないかもしれませんが、眺望の良さを見て5丁目の端も良かったかも、と思いました。
分譲中の土地は眺望よく、オアシスが徒歩圏内ですから、気にいる人は気にいるでしょうね。
グリーンベルト、庭がもう少し広ければ良いなと思いますが、そうするとさらに価格が高くなり、若い子育て世帯にはハードルが高いのかもしれません。
もちろん阪急がその価格を決めているからこそ、不満も出るのだとは思いますが。

[618: 通りがかりさん]

>>610
４、５丁目とか山手台南部と比べたら呆れるほどタウン内の家々の緑少ないですよ。
４～５丁目はただでさえ山の上の山手台の中で一番上の方なのに、誇張抜きに山本の平地よりも緑が乏しい。
山本中山周辺は平地も庭が広い大きい家が多く緑地も残されているので緑豊かですからね。

山手台北部の一般的な家並み
https://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/231949R75508.jpg

https://i1.wp.com/switch-fudousan.com/magazine/wp-content/uploads/2017...

山手台南部の一般的な家並み
https://www.google.com/maps/@34.8302889,135.3747056,3a,75y,41.6h,87.35t/data=!3m6!1e1!3m4!1sucRScRhP4DTUbxwllGv_CQ!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.831733,135.3774011,3a,75y,347.96h,92.39t/data=!3m6!1e1!3m4!1s23AGWWkZ9B5rICPBoW2rOA!2e0!7i13312!8i6656

https://www.google.com/maps/@34.8304941,135.3784927,3a,75y,334.04h,98.83t/data=!3m6!1e1!3m4!1syR1zLwk1d52nKpfi8ot1wA!2e0!7i13312!8i6656

[619: 通りがかりさん]

山手台南部の一般的な家並み
https://goo.gl/maps/uLJPUmhuGY52

https://goo.gl/maps/FFzD51bWQ4v

https://goo.gl/maps/Kspz8XMcW6m

[620: 通りがかりさん]

＞６１４阪急自身が商業施設誘致する為に販売センターを潰して移転・新築したり、
その旧販売センターの土地を売却して店を誘致するにも労力やコストがかかっているわけで、
それによってもたらされた利便性向上分により仮に今デベロッパーが開発用地として仕入れたら
従前より大幅に宅地の仕入れ原価はアップするとみなして、宅地価格に転嫁しているって意味だろ

論点は街中ならどこにでもある食品スーパーやコンビニごときがあるぐらいで
坪単価５割増しの強気の価格にするほどの資産価値が本当にあるのかってところ

[621: 通りがかりさん]

>>620

まぁ、全ては購入者が判断すればいいんじゃない？
「〜ごとき」かどうかの判断も全く購入する気のない外野がするんじゃなくて、真剣に考えている人がすればいい。

阪急のセールストークや評論家のネガキャンに惑わされることなく、自分にとってのベストを自分で考え確かめて決めればいい。

[622: 名無しさん]

>>618-619
もはや同じ分譲地（山手台）とは思えないぐらい深刻な差がありますね。
細部にもコストかけ拘って造成され家々がゆったりと離れ庭も広く緑豊かな南部と，
露骨なコストダウンとセコセコ区割りで家が建て込み緑乏しい北部では…

[623: 通りがかりさん]

そりゃ土地面積が狭いとどうにもならんからね

[624: 通りがかりさん]

>>622 だから何なん？
あんた、どんな立場の人間で何を求めてるのか？

自分の選んだ街を関係ない人にどうこう言われると、本当に腹が立つ。

[625: 戸建て検討中さん]

非住民もいるかもしれませんが、高級路線だった頃の山手台住民にも、
昨今のコストダウン路線や緑豊かな街並みにはならない区割り狭小化には、
批判的な人は沢山いますよ。

なんとしても家余り時代が本格化、深刻化する前に山手台開発を終わらようとする
撤退スケジュール重視の急ピッチな分譲の為に、
若い子育て世帯に偏った価格帯や今新しいだけしか売りがないコストダウン路線となり、
それが幹線道路の渋滞悪化や小中学校のキャパ不足など弊害を生んでいますしね。。

[626: 通りがかりさん]

道路や教育施設の問題って、そもそも行政の問題じゃないのか？

[627: 通りがかりさん]

>>625 戸建て検討中さんに質問です。

どうして、高級路線だった頃の山手台住民が今の路線を批判するんですか？
時代が変われば人も住まいも変わる、隣人として大人として仲良くすればいいんじゃないでしょうか？

[628: 通りがかりさん]

>>618 通りがかりさん

昔と比べればそうだと思いますが
山手台自体が緑が多く、比べず四丁目、五丁目をみれば先に書いたような感想です。

[629: 戸建て検討中さん]

昔と比較して上から批判するような口コミを読むと、そういう人がたくさん住んでいるのかなと不安になり、土地そのものの情報以上に購買意欲が失せます。
阪急に抗議するなら分かりますが…その高級路線だった区間以外にもすでに多くの人が住まわれているのですよね。
一生に一度の買い物をどのような気持ちで決めたのかを想像すると、よい気はしません。
気に入って購入しても、そういう風に思われているのだなという意識はどこかに残りそう。

[630: 通りがかりさん]

「若い子育て世帯に偏った価格帯」という書き込みを拝見しました。
これはつまり、阪急がターゲットを絞ったということでしょうか。

時代も変わり、人も変わり、昔のように家にお金をかける人が減っている今、言うほど安くはないと思います。
誰でも手が届くわけではないけれど、若い世代が増えるぎりぎりの値段設定のような気がしてきました。

とりあえず、私的には今売り出し中の3丁目が完売することを願ってやみません。
今さらグリーンベルトが狭いと言っても、売り出し中の区間が変わるわけではないので、花や鳥の好きな温かいファミリーが増えるとよいなと。