阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[541: 匿名さん]

>>538
どの道これから大都市近郊でも本格化する凄まじい家余り、宅地余りで郊外の山の上は余程の差別化に成功している六麓荘など一握りのブランド街（勿論山手台は含まれない）以外は、どこも二束三文の激安地価になる公算が高いよ。

散々世間でも言われている人口や世帯数の減少だけでなく、都市に眠る時限爆弾とも言われる生産緑地が2022年から順次解除される事も影響甚大で家余りに拍車を掛ける。

宝塚市内だけでも大型ニュータウン一個分ぐらいの生産緑地が利便性の良い平地にあり、これが不動産市場に出てくるからな。

そういう意味でも今は土地を買うには最低最悪のタイミング。
余程の事情がある人間以外は待ったほうがいい。



【PRESIDENT Online】不動産を買うなら2020年まで待つが正解
http://blogos.com/article/295128/
・首都圏でも３軒に１軒は空き家の時代に
・２００２年以降、生産緑地が解除
・将来は日本でも郊外に200坪くらいの別宅保有も当たり前に

[542: 名無しさん]

あと数年に迫る生産緑地の解除が地価や需給、家余りにとてつもない影響を及ぼすのはその通りやけど、2002年やのうて2022年やな

[543: 通りがかりさん]

やっぱ同業者がディスってるんやなぁ。
まぁ、それが仕事だから仕方ないけど、あまりけなすとかえって逆効果だよ。

[544: 匿名さん]

読解力なさすぎ（笑）

批判意見の多くは、山の上なんだから立地も考えて使い捨てではないまともな開発するべきや、昔の阪急みたいな理念重視の価値ある開発しろって趣旨。

宝塚で開発している他業者の大半は阪急と変わらんか更に醜いのだから、開発基準の底上げや質の向上しろってのはありえない。
都合が悪い批判はライバル業者ガーとか頓珍漢にもほどがある。

[545: 通りがかりさん]

>>544

学習能力なさすぎ（笑）

誰に批判してるの？阪急に、でしょ。
だからこんなところで批判しても仕方ないって何回言ったらわかるの？
あなたがそこまで頑張って主張するなら、直接阪急に言いに行きなよ、値段高いから安くしろって。
もしかしたら、みんな待ってるかもしれないよ、あなたが自分の信念のもと動いてくれることを。

[546: 通りがかりさん]

>>540
タウン内に歩いていける学校もスーパーもあって、古参住民とのしがらみがなく街並みも新しいって、それ現在寂れまくっていて不人気で高齢化している昭和のオールドニュータウンの開発当時にも言える事だよ。

悪い意味でニュータウン丸出しな新しいだけの街は価値が続かない。

それが開発されたのは昭和初期や戦前でも、今も多くの人が住みたいと憧れ、需要が根強い人気エリア（いわゆる高級住宅地）とまったく違う点。

重要なのは、成熟後も価値を保ち続け40年後の現役世代にも評価される街になり得る（色褪せない魅力がある）開発になっているかどうか。

[547: 匿名]

割高なんて承知の上とか、売るつもり無いから値下がりしてもいいとか言ってる
開発業者の回し者みたいな人は、相当金融リテラシーがアレですな。
金持ちとは程遠い35年など長期ローン組んで買う
サラリーマン無産階級層が購入者ばかりなのに、
割高でも値下がりしてもいいってｗ
マイホーム用の土地購入も紛れもない不動産投資（資産運用）であり、
その成否は人生後半～終盤のライフプランに大きな影響及ぼす事を理解してない。
まぁ焼畑的新規開発商法の郊外ニュータウンや新興住宅地の多くは、
そういう金融（投資）リテラシーが低い層を鴨にしている商売なわけだが。

[548: e戸建てファンさん]

宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円

西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_nishinomiya/nc_89953498/
※整形地（傾斜地無し）、更地、造成工事不要

[549: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん

それだけの知見を持っていながらいつまでたっても評論家ってのも、もったいないなぁ

ってか、ここの板は評論家ばっかりやねぇ

さあ、次の評論家はどんな持論を展開するのかな？

[550: 匿名さん]

>>夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
>>宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万
>
>流石にこれはひどい

>柏堂町　土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円


理不尽な坪単価の割高感も確かに醜いけど、新街区含め山手台北部は山の上の標高200m級の街である事を考慮すると区割りが非常識レベルに小さすぎるのが問題

山の上にあるまじき平均50坪台では年月を経ても山並みに溶け込む緑豊かでゆとりある街並みにはなりようがない

[551: 通りがかりさん]

>>550

評論家ガンバレ！

[552: 通りがかりさん]

>>547　ほんまその通り。

金融資産1億円程度の小金持ち（富裕層ヒエラルキーの一番下）ですらなくウン十年住宅ローン組まなきゃ土地も家も買えない庶民が、割高でもかまわんとか買った土地が下がっても損してもいいとかって、貧乏人が金に糸目はつけねぇとか言ってるぐらい滑稽な話だね（笑）

[553: 名無しさん]

>>550
昨今の山手台、平均56坪前後のキツキツ区割りじゃ山の上でしか得られないはずの敷地のゆとりが皆無だね。
別荘地エリアに平均50坪の密集分譲地（自称別荘地）を開発するのと変わらない。
そんなのは只の乱開発であり、社会悪でしかない。
大都市圏でも既に家余りでこれから空家が猛烈に増加するこのご時勢に、
盛大に山肌削り森林破壊してまで山の上に平均50坪台の住宅密集地を開発する事に何の正当性もない。
まぁ業者だけでなくそういう一世代限り使い捨てのような新規開発を促進している行政の問題も大きい。

[554: 通りがかりさん]

評論家、続々

[555: 通りがかりさん]

相変わらず小さい土地ばっかりって事は、何年か前に阪急山手台HPの開発担当者日記だかの公式ブログに出ていた、素晴らしいガーデンシティ舞多聞のみついけ・てらいけ地区（広々した敷地面積に加えてあらゆる理想を追求しきった開発で国土交通省の都市景観大賞を受賞）をお手本にしたい、今後は大きめの敷地増やすとか開発担当者が言ってた件全部嘘やったんですかね、、笑

[556: 通りがかりさん]

ここ、2ch化してきたね

[557: 通りがかりさん]

確かに。
延々と同じ持論を繰り返す一人のオタクと、それを茶化すヒマ人との言い合い。

[558: 匿名]

>>555: 通りがかりさん

＞お手本にしたい、今後は大きめの敷地増やすとか

そういえば、公式サイトの山手台日記で担当者がそんな事言ってましたね。

他にも、山手台で最後の大規模開発となる工区（今販売している新街区の一帯）は、
必ずや日本全国色んなとこから視察に来るほどの誇れるまちにするとか
息巻いていましたけど…

言ってた事全部反故にして、結局山の上のお笑い50坪密集地路線になったのだとしたら、
流石に酷いですね。全国から視察にくるどころか失笑されます。

本当に全国から視察にくるってのは、
>>548
に名前が出ている甲陽園目神山町みたいな住宅地のことですけど、
いつになったら山手台は都市景観大賞を受賞するんでしょうね？ｗ

甲陽園目神山地区が都市景観大賞（国土交通大臣賞）を受賞
http://www.mlit.go.jp/common/000212096.pdf
https://www.nishi.or.jp/homepage/shicyo/koho/shiseinews/12_0710/201207...

>宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円
>
>西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円

[559: 通りがかりさん]

同じ人間が延々と・・・
よほど阪急に恨みあんのかな？

[560: 名無しさん]

556＝557
自演で確かにとか情けない
ここの批判意見で指摘されている内容の多くが事実や正論で反論が出来ないから、2chみたいになってきただのネガ意見は一人だのとお粗末なレッテル貼り
バレバレの分かりやすい業者が行う工作の典型例

[561: 通りがかりさん]

ていうかそもそも山手台って悪い意味で単なるニュータウンでしょ。
ことごとく失敗した昭和の郊外ニュータウンの焼き直しを今やっているだけ。

本来20年以上前に開発完了予定だったが、バブル崩壊で開発主導していた幸福銀行が破綻して不良塩漬け地となり、処分が遅れに遅れて分譲が今になってる。

まぁ人口減少、家あまりの時勢に山削って画一的な分譲地は、誰が見てもまともな大義ある開発じゃないのは確かだが。

[562: 通りがかりさん]

一人でよくがんばるなあ

もしかして買いたくても買えない人？

[563: 通りがかりさん]

「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
http://news.livedoor.com/article/detail/14707061/

//私が見る限り、日本の土地の8割から9割は、ほぼ換金価値がなくなっている。
//たとえ日本の首都である東京であっても、遠隔の郊外に行けば
//「100万円でも買い手がつかない」と判断できる古屋を見つけることができる。
//あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションも、そういうカテゴリーに入ってくる可能性がある。

↑宝塚の山の中腹の土地（中山台、山手台、逆瀬台、青葉台、光ガ丘、月見山、長寿が丘、ふじガ丘、等々）もあと10～15年もすればそうなりそう

[564: 匿名さん]

目神山と比べるなんて失礼にもほどがある
山手台新街区みたいに小手先の装飾で全体のごくごく一部だけ無電柱化したり、小っこい宅地面積のまま石貼りした所で、高く評価され続け人々を魅了する憧れの街、50年後も選ばれる街になるわけない

[565: 通りがかりさん]

けなせばけなすほど、不自然に思えるけど・・・

親の仇みたい。
なんか嫌なことあったの？

[566: 名無しさん]

もし雲雀丘が当時50坪台平均で開発されてたらああいう街並みや景観や緑にはなりようがないし単なる乱開発で誰も評価せんわな。
幼稚園児でも分かる話。
そんな事も分からんおバカ一人が必死に山の上50坪を擁護している。
どっちが業者なんだって話。
もともと山手台は理想的なゆったりとした美しい街並みや緑の復元には敷地も重要と広さを売り（あくまでニュータウンとしてはだが）にしていたのに、最近の山手台はそれを全否定した開発しているんだから、初期住民含め批判あるのは当たり前。

[567: 通りがかりさん]

批判してるのはあなただけでは？
一体、何があったの？
それだけボロクソ批判する理由は？
なぜこんな批判しても何にもならないところで、延々と文句を言うだけで、直接阪急に言わないの？
コソコソ言うだけで満足してるの？

どうせ質問には答えないだろうけど、あなた本当に不自然。

[568: 匿名さん]

>>563
実際、宝塚の山の上の住宅地は確実に無価値に向かっているトレンドだよね。
山手台とつながっているすぐ隣の中山台にしても悲惨な暴落トレンドを辿っていて
将来性が無いなのは明らかなのに、山手台だけは今の販売価格と変わらない価値を
維持出来ると信じているなら、相当判断能力がアレと言わざるを得ない。
更に言うと、割高は承知の上だからかまわないとか、資産価値下がって大損しても
べつによいだのといっている向きは、それ以上にどうしようもないアレとしか。
関係者や回し者でない限り、割高だったり損する可能性が高い資産の購入には
やめておいたほうがいいと言うのががまともな人間。

[569: 通りがかりさん]

しかししつこくがんばるなあ。

すごい執念、脱帽。

[570: ご近所さん]

初期の山手台住民はただでさえ土地に坪単価100万以上払って

建物入れると軽く1億円以上出してその後の値下がりで大損している方が殆どなので

そりゃ追い討ちをかけるように山手台の地域価値を更に大幅毀損する

近年のチープなコストダウン開発路線や区割りの狭小化には

怒っている住民が多いでしょうね

[571: 通りがかりさん]

>>570
少なくともあなたは自分が住民じゃないって認めたわけだ。
それでもって過去、つまり初期の20年以上前の山手台云々を引き合いに出せるってことは、30台歳台の営業マンでもないってことだ。
となると、中高年の単なるヒマ人って属性が強いな。
つまり時間を持て余した評論好きの、あえて言うと山手台を買えなかった50歳台、かな？

[572: 匿名さん]

フォルテ・ガーデン見てきたけど、正直かなり微妙だった。

石貼りをアピールしているけど、東1丁目等以前の山手台とはぜんぜん違う。
東1丁目等は擁壁の外側に分厚い御影石の石組を積み上げているのに対して、新街区は薄っぺらいペラペラの石を道路沿いだけ貼っているだけだった。
いっちゃ悪いけどまさにローコスト仕様を上っ面だけ化粧したハリボテの印象。

側溝まわりの蓋かけや部材も最低ランクで安っぽく、蓋や溝まわりも修景部材で景観に配慮している南部山手台とは全く異なっていた。
ごみ置き場も囲いとネットだけの貧相な仕様。

山手台のHPだけ見ると今までの行き過ぎたコストダウンを反省してこだわり復活したように錯覚するけど、実際に見たら区割りの小ささ（建物間がじゅうぶんに離れたゆとりある街並みや緑溢れる住環境はまず望めない）を含めて、はっきりりコストダウン路線の延長線上だと分かった。

[573: 物件比較中さん]

山手台をお散歩ながら見に行ってきました～。私は大阪南部で山手台のような環境の家を売って、宝塚に買い替えで引っ越してきたので、あの環境は懐かしかった。
緑が多くて本当に気持ちいいと思ったけど、山深すぎ⭐標高がすごいから、飛行機がありえないくらい大きく近い‼
夜景は綺麗そうですね。
子育てするにはいいと思うけど、バスの本数も少ないし、死ぬまで車生活も大変。
山本駅も買い物施設が少なくて、物足りない感じ。
少子化なので、老人になって家を売りたいと思っても、買ってくれる人間が少ないです。年金生活になった時の事を考えて、死ぬまで住める便利な家を考えた方がいいと思います。
家は資産だと勘違いするけど、売れなければ負債です。子供たちが困ります。

[574: 通りがかりさん]

あの手この手のネガキャン・・・すごい執念を感じる

[575: 物件比較中さん]

あの手このてって…。批判されてるかたとは全くの別人ですよ⁉ 似たようなニュータウンを売って引っ越してきた者の意見です。
家は10年も住めば満足します。夜景も自然も慣れます。子供たちにいいと思ってた環境も、成長したら公園では遊びません。バスで下りて、学校や仕事へ行き、バスの本数が少なければ、一生子供の送り迎えをしなければなりません。
一番大切なのは、立地です。売る時の土地代です。
どんなに建物、外構にお金をかけても、関係ないです。
助言されてるかたの意見は正しいです。売りたい方には申し訳ないですが。同じ気持ちを味わったもので。

[576: 通りがかりさん]

山手台の上の方とか、あんな中途半端な場所、誰が買うんだろ？って思うけど。
乱立してるタワーマンションの行く末よりはマシな気がする。

[577: 匿名さん]

色々ネガティブなことがあるようだけど、郊外だと多かれ少なかれ同じようなもんだし明るくいこうよ。

それよりも新たに商業施設ができるのは良かったね。
オアシスだけじゃなくなった、これは大いなる進歩だよ。

[578: 名無しさん]

>>577 匿名さん
すみません、新しくできる商業施設とは何ができるのですか？

[579: 匿名さん]

ドラッグストア、コンビニ、美容院、動物病院、内科小児科、歯科、カフェです。
今年の秋から冬に開店予定となってます。

[580: 匿名さん]

山の上に、ひととおりの施設ができると有難いですね！
宝塚の山の手は、不便だけど、子供が通学できる大学もたくさんあるし、就職しても大阪神戸京都と選択肢がたくさんあるし、いいと思います。
最寄りの山本駅前はあまり何もないけど、お隣の中山まで行けば新しいカフェ、スーパーなどたくさんあります。
郊外の家の将来性は不安だけど、庭でプール、バーベキュー、ガーデニングなどできた時間はとても素晴らしかったです。家でカラオケもできました。
将来子供が孫をつれて帰ってきても、喜んでくれると思います。

[581: 匿名さん]

>>563
兵庫県の行政資料（pdfファイル兵庫の可能性）に、郊外ニュータウン開発は彩都、山手台が最期で新規大規模開発は打ち止めとの阪急不動産からのコメントが出ている

つまり阪急自身がもはや郊外ニュータウンはオワコンで、今後の超家余り時代には社会的に不必要やと半ば自白しとるようなもんやから、山の上なのに土地狭い単なるコストダウンのニュータウンになった山手台北部の将来性は推して知るべし

[582: 通りがかりさん]

>>581
全然わかってないなあ
単にでかい開発適地がないだけ
じっくり何十年かけて作る方法が不可能になってきてると言うこと

[583: 通りがかりさん]

日本最大の開発者だったＵＲが断念せざるを得なかった開発モデルがニュータウン開発

[584: 通りがかりさん]

初めまして、つかぬ事をお聞きしますが、ゴミ当番は何日交代、いつ交代していますか？30日でしょうか？

[585: 通りがかりさん]

歳をとると坂は辛いと思いますが、足腰が鍛えられて良いかも…(苦笑)
バスに乗れば阪急山本まで近いですし、緑が沢山、公園もあって良い環境だと思います。
学校も近く、学区の評判も良いので子育て世代にはおすすめです。
来年あたりドラックストア、病院、コンビニもできて、生活するにあたり不便さも解消されそうです。
鳥の声も聞こえて良いですよ。
色々ご意見あるようですが、鳥や話の好きなご家族が増えたら嬉しいなと思います。

[586: 匿名さん]

>>582
全然わかっとらんのはアンタやん。
郊外に住宅地を広げすぎた20世紀のニュータウンがすべからく失敗で、
少子高齢化、今後の凄まじい家余り時代において悲観的な将来しかなく
老人だらけの需要無いオールドタウン化、
インフラ維持的にも社会のお荷物になって負の遺産化するなんて常識やん。
山手台や彩都は諸事情が開発時期が遅れただけで本質は同じ。

唯一の例外で世代を超えて住み継がれる持続可能な街となったのが
都心に近く圧倒的な交通利便性と開発当初の理想追求のおかげで
憧れの街、高級住宅地化に昇華した千里ニュータウン
敷地広い戸建てには富裕層、団地立て替えのマンションにも
アッパーミドルの現役世代サラリーマン世帯が流入して世代交代、再生が進む。

[587: 通りがかりさん]

せっかく情報交換の場になってきたのに、評論家も評論家に文句言う奴も出てくるな！

[588: 通りがかりさん]

>>585スーパー、コンビニ、ドラッグストアがあれば
山を下りなくても最低限のものは揃うから
老後に車の運転できなくなって免許返上しても
生活が可能なのは大きいですね

ただし、阪急オアシスや新しくできるファミマやウエルシアが
40～50年後まで営業続ける保証はどこにもないですけどね

[589: 通りがかりさん]

オアシスがもっと頑張ってくれればいいのですけどね。
あまり真剣にやってないような・・・

[590: 匿名さん]

４０、５０年後と言われたら、不便な郊外は、殆どのところで懸念があるんじゃないでしょうかね。