阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[521: 検討者さん]

ババや

[522: 匿名さん]

大阪市の高層ビル群の眺望が見えないと言ってもこれだけ遠いとあまり関係ないのでは？眺望が開けているだけでも他にはなかなかないでしょう。まぁ最前列だけですが。

[523: 名無しさん]

眺望とれる区画、厳密には最前列に加えて前面道路より擁壁で4～5m高くなっている一部の土地もですね。
眺望にどれほどの価値があるか分かりませんけどね。
お隣の中山桜台の仲介相場とか見ても眺望良い土地だからといって特にプレミアムは乗っていませんし。

[524: e戸建てファンさん]

物件概要、最前列とは言え、

＞分譲価格
＞3,872万円
＞敷地面積
＞208.16㎡（1区画）


208平米で3872万って割高だね（値段自体は高くないが、坪単価61.5万が）

同じ駅からフラットで徒歩数分の一等地の一種低層と殆ど坪単価変わらないってどうなん

[525: 名無しさん]

顧客が価値を感じたら適正価格、ではないのか？
あなたは価値を感じない、単にそれだけではないのか？

[526: 匿名さん]

ほんとその通りだと思います！
人の価値観はそれぞれです。

[527: 通りがかりさん]

ごもっとも！
アホだらけの掲示板で、賢い意見に拍手！

[528: 口コミ知りたいさん]

どうせバレバレのおバカ業者か関係者だろうが、なにが「ごもっとも」だよｗ

売り手がいくらにしようが自由だが、売れる値段が適正価格なんて頓珍漢もいいとこ

世に売られている（売買が成立している）物には価値に対して割高なものやボッタクリ価格のものなんて腐るほどあるし、逆に価値に対して良心的な価格のものもあるのは言うまでもない

そしてこれが特に重要だが、買う時点は永住予定で売るつもりがないマイホーム用の土地だろうがなんだろうが紛れもない不動産投資であり、買って得する資産もあれば、割高で大損する資産もあるという事

路線価や周辺地価などから見て割高であるという指摘があった場合、それに対して異論を唱えるなら、価格の合理的な根拠を示してロジックで反論するべきであり、（無知な情弱相手でも）売れれば適正価格などアホにもほどがあるし、ちゃんちゃらおかしい

[529: 匿名さん]

確かにどう見ても割高ですね。

山手台西2丁目 価格3080万円 土地面積65.49坪（坪単価47.03万円）
https://suumo.jp/chukoikkodate/hyogo/sc_takarazuka/nc_89508020/

こだわり、街並み面でも新街区より圧倒的に勝る上に、駅にも近い（西2丁目はぎりぎり徒歩圏、新街区は完全バス便エリア）西2丁目のほうが坪単価安いって。
この土地、ちっちゃい別荘が建っているけど、解体費用や仲介手数料入れても新街区の最前列より大幅に安い。
新街区のほうが大幅に高くなる根拠や正当性ゼロだし言い訳できない。

[530: 名無しさん]

立地も付加価値もプレミアムも遥かに上の西2丁目相場と比べて著しく高いのは流石に擁護しようがないし苦しいですね

[531: e戸建てファンさん]

眺望ひらけている土地は貴重とか言ってる無知な人がいるけど、鷲林寺南町（苦楽園の最上部）の海や大阪中心部が良く見える土地が90坪で2980万（坪32.8万）だよ
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-18020/


なんで阪急山本からバス便の山の上で、眺望も大幅に劣る山手台が坪単価でほぼ倍の坪60万以上もするの？笑


因みに完璧な大阪平野のパノラマ眺望が広がるこの185坪の土地で売値4380万スタート、最終的な成約価格（レインズ記載）は4000万（坪21.6万）
https://nishinomiya.edion-housing.jp/buy_land/86
＞※上記計算は物件価格4,380万円+諸経費0%込みの金額による結果となります。


因みに鷲林寺南町って、住宅（外構や庭、植栽の質も含む）のグレード、住民の平均所得、高額納税者密度、どれをとっても関西で5本の指に入る豪邸街だからね

[532: 匿名]

阪神間山手は区画によるにしても眺望ある住宅地が大半だし眺望に希少性なんて全く無いよね
山手台新街区の坪単価もあの程度の眺望で大幅な上乗せが妥当と考えての事なら相当あさましい

[533: 匿名さん]

もともと山手台って、阪神間で生まれ育った近隣都市の住民ではなくより広域がターゲットで、地方出身の無知な大阪勤務サラリーマン世帯に、相場観が無いのをいい事に（阪急ブランド、イメージ押し出しで）割高で販売している分譲地という印象が強いですわな

[534: 名無しさん]

夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万

流石にこれはひどい
圧倒的に低級で眺望も街並みも景観も環境も著しく劣る山手台のほうが3倍高くなる根拠あるの

[535: 通りがかりさん]

もっともらしい根拠を並べて山手台をディスる理由って何なん？
人の行動には必ずその理由がある。
そこが知りたいなぁ

[536: 通りがかりさん]

>>534
山手台の新街区は標高200～210mぐらい。
鷲林寺南町は標高250～300m（山手台東5丁目や中山桜台と同程度）なので若干フェアじゃないかも。

山手台の山の上具合（標高）は夙川・苦楽園の山麓住宅地で言うと、苦楽園四番町、柏堂町、柏堂西町あたりに相当。

ちょうどこの辺り。
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/4/20613dat.html
土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円

それでも山手台の販売価格のほうが遥かに割高なのは正当化困難で無理筋。

[537: 通りがかりさん]

>>528

異論を唱えてるのではない。別に自分が異論を唱えても何の得にもならん。
しかし、あなたは自分のロジックとやらを一体誰に指摘してるの？
山手台関係者に対して？
だったらこんなところで書き込まないで、直接阪急にモノ申しなよ。

こんなところでいくら吠えてても何の意味もないって、この板で過去から何度も言われていること。
いい加減学習しなよ。

[538: 匿名さん]

お隣の中山台が坪30万前半まで暴落しているのに、
山手台は坪60万超が適正価格ってのは流石にありえんね
https://www.athome.co.jp/tochi/1000820330/

その値段でも阪急ネームごり押しなど営業次第で売る事は可能だろうが、
分譲後に不動産仲介市場でその地価相場（近隣の2倍弱）を
維持できる可能性はほぼ皆無

[539: ご近所さん]

新街区の適正価格は、電線地中化していない大部分の区画で、コストダウン路線の山手台北部の地価水準に対して10～15%アップ程度（自然石貼り、カラー舗装、デザイン街路灯等の付加価値分）、ごく一部にすぎない電線地中化区画でそれプラス200万円（地中化コストは100～150万円/戸）ってとこでしょう。

[540: 匿名さん]

割高でどこどこの方が安いとか購入してる人はそんなの調べて納得してるからいいんじゃないの？
高い買い物なんだから、何も調べず勢いで土地を購入する人なんていないと思いますが。古い街並みより新しい町で、眺望もそこそこあって、学校も車道を通らず通学でき、子供の遊び場や散歩にも十分な環境、ループ橋渡ればスーパーもあるし、治安も悪くないし。