阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[510: 匿名]

フォルテガーデン一見開放感はあるけど最前列以外はまだ家建ってない今だけだな

[511: 名無しさん]

早速ディスってるな。

この板は業者？初期入居者？の文句だけやな、盛り上がるのは。
またかって気がせんでもないけどな

[512: 名無しさん]

擁護できるポイントがあるなら擁護したらええやん
マイナスポイントしか書いたらあかんルールとかないわけやし

新街区がもったいぶっとるわりに地中化もごく一部だけで中途半端とか区割りもセコイとか全くの事実やと思うで

[513: 通りがかりさん]

山手台良いけどなぁ

[514: 匿名さん]

>>512
彩都ガーデンフロントは238戸の街区全体が無電柱なのにね。
ガーデンフロントに限らず彩都は街区全体が無電柱のエリア多数。
同じ阪急が彩都で普通に出来ている事がなぜ山手台ではできないんだろう。
やっていたら全然インパクトも印象も違ったよね。残念。

[515: 検討者さん]

いいね！

[516: ご近所さん]

東３丁目と比べると、区割りが小さくなりまくっていますね

[517: 匿名さん]

でも最前列の宅地はとても眺めが良さそうでいいですよね！

[518: 匿名さん]

区割りも広くする事で、最前列以外でも眺望が得られるようにしていたら、関西有数の分譲地になって素晴らしかったですね

電線地中化も一部ではなく全体していたら

勿体ない

[519: 通りがかりさん]

フォルテガーデン確かに最前列の眺め良いけど、宝塚、西宮、甲山方面がメインの眺めだから微妙っちゃ微妙
大幅に割高な値段とるほどの眺めかと言われるとね…
大阪の都心部のビル群を含む大阪平野全体がばっちり見える山手台北公園の眺めとは質が全然ちゃう

[520: 匿名さん]

ごく一部の区画はかろうじてぎりぎり左端に大阪都心の高層ビル群見えるけど、眺めの向きが悪いのは事実だね

区割りが小さい事もあり、大半の区画は家が建ち並んだ後は眺望自体が無いし

[521: 検討者さん]

ババや

[522: 匿名さん]

大阪市の高層ビル群の眺望が見えないと言ってもこれだけ遠いとあまり関係ないのでは？眺望が開けているだけでも他にはなかなかないでしょう。まぁ最前列だけですが。

[523: 名無しさん]

眺望とれる区画、厳密には最前列に加えて前面道路より擁壁で4～5m高くなっている一部の土地もですね。
眺望にどれほどの価値があるか分かりませんけどね。
お隣の中山桜台の仲介相場とか見ても眺望良い土地だからといって特にプレミアムは乗っていませんし。

[524: e戸建てファンさん]

物件概要、最前列とは言え、

＞分譲価格
＞3,872万円
＞敷地面積
＞208.16㎡（1区画）


208平米で3872万って割高だね（値段自体は高くないが、坪単価61.5万が）

同じ駅からフラットで徒歩数分の一等地の一種低層と殆ど坪単価変わらないってどうなん

[525: 名無しさん]

顧客が価値を感じたら適正価格、ではないのか？
あなたは価値を感じない、単にそれだけではないのか？

[526: 匿名さん]

ほんとその通りだと思います！
人の価値観はそれぞれです。

[527: 通りがかりさん]

ごもっとも！
アホだらけの掲示板で、賢い意見に拍手！

[528: 口コミ知りたいさん]

どうせバレバレのおバカ業者か関係者だろうが、なにが「ごもっとも」だよｗ

売り手がいくらにしようが自由だが、売れる値段が適正価格なんて頓珍漢もいいとこ

世に売られている（売買が成立している）物には価値に対して割高なものやボッタクリ価格のものなんて腐るほどあるし、逆に価値に対して良心的な価格のものもあるのは言うまでもない

そしてこれが特に重要だが、買う時点は永住予定で売るつもりがないマイホーム用の土地だろうがなんだろうが紛れもない不動産投資であり、買って得する資産もあれば、割高で大損する資産もあるという事

路線価や周辺地価などから見て割高であるという指摘があった場合、それに対して異論を唱えるなら、価格の合理的な根拠を示してロジックで反論するべきであり、（無知な情弱相手でも）売れれば適正価格などアホにもほどがあるし、ちゃんちゃらおかしい

[529: 匿名さん]

確かにどう見ても割高ですね。

山手台西2丁目 価格3080万円 土地面積65.49坪（坪単価47.03万円）
https://suumo.jp/chukoikkodate/hyogo/sc_takarazuka/nc_89508020/

こだわり、街並み面でも新街区より圧倒的に勝る上に、駅にも近い（西2丁目はぎりぎり徒歩圏、新街区は完全バス便エリア）西2丁目のほうが坪単価安いって。
この土地、ちっちゃい別荘が建っているけど、解体費用や仲介手数料入れても新街区の最前列より大幅に安い。
新街区のほうが大幅に高くなる根拠や正当性ゼロだし言い訳できない。

[530: 名無しさん]

立地も付加価値もプレミアムも遥かに上の西2丁目相場と比べて著しく高いのは流石に擁護しようがないし苦しいですね

[531: e戸建てファンさん]

眺望ひらけている土地は貴重とか言ってる無知な人がいるけど、鷲林寺南町（苦楽園の最上部）の海や大阪中心部が良く見える土地が90坪で2980万（坪32.8万）だよ
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-18020/


なんで阪急山本からバス便の山の上で、眺望も大幅に劣る山手台が坪単価でほぼ倍の坪60万以上もするの？笑


因みに完璧な大阪平野のパノラマ眺望が広がるこの185坪の土地で売値4380万スタート、最終的な成約価格（レインズ記載）は4000万（坪21.6万）
https://nishinomiya.edion-housing.jp/buy_land/86
＞※上記計算は物件価格4,380万円+諸経費0%込みの金額による結果となります。


因みに鷲林寺南町って、住宅（外構や庭、植栽の質も含む）のグレード、住民の平均所得、高額納税者密度、どれをとっても関西で5本の指に入る豪邸街だからね

[532: 匿名]

阪神間山手は区画によるにしても眺望ある住宅地が大半だし眺望に希少性なんて全く無いよね
山手台新街区の坪単価もあの程度の眺望で大幅な上乗せが妥当と考えての事なら相当あさましい

[533: 匿名さん]

もともと山手台って、阪神間で生まれ育った近隣都市の住民ではなくより広域がターゲットで、地方出身の無知な大阪勤務サラリーマン世帯に、相場観が無いのをいい事に（阪急ブランド、イメージ押し出しで）割高で販売している分譲地という印象が強いですわな

[534: 名無しさん]

夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万

流石にこれはひどい
圧倒的に低級で眺望も街並みも景観も環境も著しく劣る山手台のほうが3倍高くなる根拠あるの

[535: 通りがかりさん]

もっともらしい根拠を並べて山手台をディスる理由って何なん？
人の行動には必ずその理由がある。
そこが知りたいなぁ

[536: 通りがかりさん]

>>534
山手台の新街区は標高200～210mぐらい。
鷲林寺南町は標高250～300m（山手台東5丁目や中山桜台と同程度）なので若干フェアじゃないかも。

山手台の山の上具合（標高）は夙川・苦楽園の山麓住宅地で言うと、苦楽園四番町、柏堂町、柏堂西町あたりに相当。

ちょうどこの辺り。
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/4/20613dat.html
土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円

それでも山手台の販売価格のほうが遥かに割高なのは正当化困難で無理筋。

[537: 通りがかりさん]

>>528

異論を唱えてるのではない。別に自分が異論を唱えても何の得にもならん。
しかし、あなたは自分のロジックとやらを一体誰に指摘してるの？
山手台関係者に対して？
だったらこんなところで書き込まないで、直接阪急にモノ申しなよ。

こんなところでいくら吠えてても何の意味もないって、この板で過去から何度も言われていること。
いい加減学習しなよ。

[538: 匿名さん]

お隣の中山台が坪30万前半まで暴落しているのに、
山手台は坪60万超が適正価格ってのは流石にありえんね
https://www.athome.co.jp/tochi/1000820330/

その値段でも阪急ネームごり押しなど営業次第で売る事は可能だろうが、
分譲後に不動産仲介市場でその地価相場（近隣の2倍弱）を
維持できる可能性はほぼ皆無

[539: ご近所さん]

新街区の適正価格は、電線地中化していない大部分の区画で、コストダウン路線の山手台北部の地価水準に対して10～15%アップ程度（自然石貼り、カラー舗装、デザイン街路灯等の付加価値分）、ごく一部にすぎない電線地中化区画でそれプラス200万円（地中化コストは100～150万円/戸）ってとこでしょう。

[540: 匿名さん]

割高でどこどこの方が安いとか購入してる人はそんなの調べて納得してるからいいんじゃないの？
高い買い物なんだから、何も調べず勢いで土地を購入する人なんていないと思いますが。古い街並みより新しい町で、眺望もそこそこあって、学校も車道を通らず通学でき、子供の遊び場や散歩にも十分な環境、ループ橋渡ればスーパーもあるし、治安も悪くないし。

[541: 匿名さん]

>>538
どの道これから大都市近郊でも本格化する凄まじい家余り、宅地余りで郊外の山の上は余程の差別化に成功している六麓荘など一握りのブランド街（勿論山手台は含まれない）以外は、どこも二束三文の激安地価になる公算が高いよ。

散々世間でも言われている人口や世帯数の減少だけでなく、都市に眠る時限爆弾とも言われる生産緑地が2022年から順次解除される事も影響甚大で家余りに拍車を掛ける。

宝塚市内だけでも大型ニュータウン一個分ぐらいの生産緑地が利便性の良い平地にあり、これが不動産市場に出てくるからな。

そういう意味でも今は土地を買うには最低最悪のタイミング。
余程の事情がある人間以外は待ったほうがいい。



【PRESIDENT Online】不動産を買うなら2020年まで待つが正解
http://blogos.com/article/295128/
・首都圏でも３軒に１軒は空き家の時代に
・２００２年以降、生産緑地が解除
・将来は日本でも郊外に200坪くらいの別宅保有も当たり前に

[542: 名無しさん]

あと数年に迫る生産緑地の解除が地価や需給、家余りにとてつもない影響を及ぼすのはその通りやけど、2002年やのうて2022年やな

[543: 通りがかりさん]

やっぱ同業者がディスってるんやなぁ。
まぁ、それが仕事だから仕方ないけど、あまりけなすとかえって逆効果だよ。

[544: 匿名さん]

読解力なさすぎ（笑）

批判意見の多くは、山の上なんだから立地も考えて使い捨てではないまともな開発するべきや、昔の阪急みたいな理念重視の価値ある開発しろって趣旨。

宝塚で開発している他業者の大半は阪急と変わらんか更に醜いのだから、開発基準の底上げや質の向上しろってのはありえない。
都合が悪い批判はライバル業者ガーとか頓珍漢にもほどがある。

[545: 通りがかりさん]

>>544

学習能力なさすぎ（笑）

誰に批判してるの？阪急に、でしょ。
だからこんなところで批判しても仕方ないって何回言ったらわかるの？
あなたがそこまで頑張って主張するなら、直接阪急に言いに行きなよ、値段高いから安くしろって。
もしかしたら、みんな待ってるかもしれないよ、あなたが自分の信念のもと動いてくれることを。

[546: 通りがかりさん]

>>540
タウン内に歩いていける学校もスーパーもあって、古参住民とのしがらみがなく街並みも新しいって、それ現在寂れまくっていて不人気で高齢化している昭和のオールドニュータウンの開発当時にも言える事だよ。

悪い意味でニュータウン丸出しな新しいだけの街は価値が続かない。

それが開発されたのは昭和初期や戦前でも、今も多くの人が住みたいと憧れ、需要が根強い人気エリア（いわゆる高級住宅地）とまったく違う点。

重要なのは、成熟後も価値を保ち続け40年後の現役世代にも評価される街になり得る（色褪せない魅力がある）開発になっているかどうか。

[547: 匿名]

割高なんて承知の上とか、売るつもり無いから値下がりしてもいいとか言ってる
開発業者の回し者みたいな人は、相当金融リテラシーがアレですな。
金持ちとは程遠い35年など長期ローン組んで買う
サラリーマン無産階級層が購入者ばかりなのに、
割高でも値下がりしてもいいってｗ
マイホーム用の土地購入も紛れもない不動産投資（資産運用）であり、
その成否は人生後半～終盤のライフプランに大きな影響及ぼす事を理解してない。
まぁ焼畑的新規開発商法の郊外ニュータウンや新興住宅地の多くは、
そういう金融（投資）リテラシーが低い層を鴨にしている商売なわけだが。

[548: e戸建てファンさん]

宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円

西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_nishinomiya/nc_89953498/
※整形地（傾斜地無し）、更地、造成工事不要

[549: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん

それだけの知見を持っていながらいつまでたっても評論家ってのも、もったいないなぁ

ってか、ここの板は評論家ばっかりやねぇ

さあ、次の評論家はどんな持論を展開するのかな？

[550: 匿名さん]

>>夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
>>宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万
>
>流石にこれはひどい

>柏堂町　土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円


理不尽な坪単価の割高感も確かに醜いけど、新街区含め山手台北部は山の上の標高200m級の街である事を考慮すると区割りが非常識レベルに小さすぎるのが問題

山の上にあるまじき平均50坪台では年月を経ても山並みに溶け込む緑豊かでゆとりある街並みにはなりようがない

[551: 通りがかりさん]

>>550

評論家ガンバレ！

[552: 通りがかりさん]

>>547　ほんまその通り。

金融資産1億円程度の小金持ち（富裕層ヒエラルキーの一番下）ですらなくウン十年住宅ローン組まなきゃ土地も家も買えない庶民が、割高でもかまわんとか買った土地が下がっても損してもいいとかって、貧乏人が金に糸目はつけねぇとか言ってるぐらい滑稽な話だね（笑）

[553: 名無しさん]

>>550
昨今の山手台、平均56坪前後のキツキツ区割りじゃ山の上でしか得られないはずの敷地のゆとりが皆無だね。
別荘地エリアに平均50坪の密集分譲地（自称別荘地）を開発するのと変わらない。
そんなのは只の乱開発であり、社会悪でしかない。
大都市圏でも既に家余りでこれから空家が猛烈に増加するこのご時勢に、
盛大に山肌削り森林破壊してまで山の上に平均50坪台の住宅密集地を開発する事に何の正当性もない。
まぁ業者だけでなくそういう一世代限り使い捨てのような新規開発を促進している行政の問題も大きい。

[554: 通りがかりさん]

評論家、続々

[555: 通りがかりさん]

相変わらず小さい土地ばっかりって事は、何年か前に阪急山手台HPの開発担当者日記だかの公式ブログに出ていた、素晴らしいガーデンシティ舞多聞のみついけ・てらいけ地区（広々した敷地面積に加えてあらゆる理想を追求しきった開発で国土交通省の都市景観大賞を受賞）をお手本にしたい、今後は大きめの敷地増やすとか開発担当者が言ってた件全部嘘やったんですかね、、笑

[556: 通りがかりさん]

ここ、2ch化してきたね

[557: 通りがかりさん]

確かに。
延々と同じ持論を繰り返す一人のオタクと、それを茶化すヒマ人との言い合い。

[558: 匿名]

>>555: 通りがかりさん

＞お手本にしたい、今後は大きめの敷地増やすとか

そういえば、公式サイトの山手台日記で担当者がそんな事言ってましたね。

他にも、山手台で最後の大規模開発となる工区（今販売している新街区の一帯）は、
必ずや日本全国色んなとこから視察に来るほどの誇れるまちにするとか
息巻いていましたけど…

言ってた事全部反故にして、結局山の上のお笑い50坪密集地路線になったのだとしたら、
流石に酷いですね。全国から視察にくるどころか失笑されます。

本当に全国から視察にくるってのは、
>>548
に名前が出ている甲陽園目神山町みたいな住宅地のことですけど、
いつになったら山手台は都市景観大賞を受賞するんでしょうね？ｗ

甲陽園目神山地区が都市景観大賞（国土交通大臣賞）を受賞
http://www.mlit.go.jp/common/000212096.pdf
https://www.nishi.or.jp/homepage/shicyo/koho/shiseinews/12_0710/201207...

>宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円
>
>西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円

[559: 通りがかりさん]

同じ人間が延々と・・・
よほど阪急に恨みあんのかな？

[560: 名無しさん]

556＝557
自演で確かにとか情けない
ここの批判意見で指摘されている内容の多くが事実や正論で反論が出来ないから、2chみたいになってきただのネガ意見は一人だのとお粗末なレッテル貼り
バレバレの分かりやすい業者が行う工作の典型例

[561: 通りがかりさん]

ていうかそもそも山手台って悪い意味で単なるニュータウンでしょ。
ことごとく失敗した昭和の郊外ニュータウンの焼き直しを今やっているだけ。

本来20年以上前に開発完了予定だったが、バブル崩壊で開発主導していた幸福銀行が破綻して不良塩漬け地となり、処分が遅れに遅れて分譲が今になってる。

まぁ人口減少、家あまりの時勢に山削って画一的な分譲地は、誰が見てもまともな大義ある開発じゃないのは確かだが。

[562: 通りがかりさん]

一人でよくがんばるなあ

もしかして買いたくても買えない人？

[563: 通りがかりさん]

「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
http://news.livedoor.com/article/detail/14707061/

//私が見る限り、日本の土地の8割から9割は、ほぼ換金価値がなくなっている。
//たとえ日本の首都である東京であっても、遠隔の郊外に行けば
//「100万円でも買い手がつかない」と判断できる古屋を見つけることができる。
//あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションも、そういうカテゴリーに入ってくる可能性がある。

↑宝塚の山の中腹の土地（中山台、山手台、逆瀬台、青葉台、光ガ丘、月見山、長寿が丘、ふじガ丘、等々）もあと10～15年もすればそうなりそう

[564: 匿名さん]

目神山と比べるなんて失礼にもほどがある
山手台新街区みたいに小手先の装飾で全体のごくごく一部だけ無電柱化したり、小っこい宅地面積のまま石貼りした所で、高く評価され続け人々を魅了する憧れの街、50年後も選ばれる街になるわけない

[565: 通りがかりさん]

けなせばけなすほど、不自然に思えるけど・・・

親の仇みたい。
なんか嫌なことあったの？

[566: 名無しさん]

もし雲雀丘が当時50坪台平均で開発されてたらああいう街並みや景観や緑にはなりようがないし単なる乱開発で誰も評価せんわな。
幼稚園児でも分かる話。
そんな事も分からんおバカ一人が必死に山の上50坪を擁護している。
どっちが業者なんだって話。
もともと山手台は理想的なゆったりとした美しい街並みや緑の復元には敷地も重要と広さを売り（あくまでニュータウンとしてはだが）にしていたのに、最近の山手台はそれを全否定した開発しているんだから、初期住民含め批判あるのは当たり前。

[567: 通りがかりさん]

批判してるのはあなただけでは？
一体、何があったの？
それだけボロクソ批判する理由は？
なぜこんな批判しても何にもならないところで、延々と文句を言うだけで、直接阪急に言わないの？
コソコソ言うだけで満足してるの？

どうせ質問には答えないだろうけど、あなた本当に不自然。

[568: 匿名さん]

>>563
実際、宝塚の山の上の住宅地は確実に無価値に向かっているトレンドだよね。
山手台とつながっているすぐ隣の中山台にしても悲惨な暴落トレンドを辿っていて
将来性が無いなのは明らかなのに、山手台だけは今の販売価格と変わらない価値を
維持出来ると信じているなら、相当判断能力がアレと言わざるを得ない。
更に言うと、割高は承知の上だからかまわないとか、資産価値下がって大損しても
べつによいだのといっている向きは、それ以上にどうしようもないアレとしか。
関係者や回し者でない限り、割高だったり損する可能性が高い資産の購入には
やめておいたほうがいいと言うのががまともな人間。

[569: 通りがかりさん]

しかししつこくがんばるなあ。

すごい執念、脱帽。

[570: ご近所さん]

初期の山手台住民はただでさえ土地に坪単価100万以上払って

建物入れると軽く1億円以上出してその後の値下がりで大損している方が殆どなので

そりゃ追い討ちをかけるように山手台の地域価値を更に大幅毀損する

近年のチープなコストダウン開発路線や区割りの狭小化には

怒っている住民が多いでしょうね

[571: 通りがかりさん]

>>570
少なくともあなたは自分が住民じゃないって認めたわけだ。
それでもって過去、つまり初期の20年以上前の山手台云々を引き合いに出せるってことは、30台歳台の営業マンでもないってことだ。
となると、中高年の単なるヒマ人って属性が強いな。
つまり時間を持て余した評論好きの、あえて言うと山手台を買えなかった50歳台、かな？

[572: 匿名さん]

フォルテ・ガーデン見てきたけど、正直かなり微妙だった。

石貼りをアピールしているけど、東1丁目等以前の山手台とはぜんぜん違う。
東1丁目等は擁壁の外側に分厚い御影石の石組を積み上げているのに対して、新街区は薄っぺらいペラペラの石を道路沿いだけ貼っているだけだった。
いっちゃ悪いけどまさにローコスト仕様を上っ面だけ化粧したハリボテの印象。

側溝まわりの蓋かけや部材も最低ランクで安っぽく、蓋や溝まわりも修景部材で景観に配慮している南部山手台とは全く異なっていた。
ごみ置き場も囲いとネットだけの貧相な仕様。

山手台のHPだけ見ると今までの行き過ぎたコストダウンを反省してこだわり復活したように錯覚するけど、実際に見たら区割りの小ささ（建物間がじゅうぶんに離れたゆとりある街並みや緑溢れる住環境はまず望めない）を含めて、はっきりりコストダウン路線の延長線上だと分かった。

[573: 物件比較中さん]

山手台をお散歩ながら見に行ってきました～。私は大阪南部で山手台のような環境の家を売って、宝塚に買い替えで引っ越してきたので、あの環境は懐かしかった。
緑が多くて本当に気持ちいいと思ったけど、山深すぎ⭐標高がすごいから、飛行機がありえないくらい大きく近い‼
夜景は綺麗そうですね。
子育てするにはいいと思うけど、バスの本数も少ないし、死ぬまで車生活も大変。
山本駅も買い物施設が少なくて、物足りない感じ。
少子化なので、老人になって家を売りたいと思っても、買ってくれる人間が少ないです。年金生活になった時の事を考えて、死ぬまで住める便利な家を考えた方がいいと思います。
家は資産だと勘違いするけど、売れなければ負債です。子供たちが困ります。

[574: 通りがかりさん]

あの手この手のネガキャン・・・すごい執念を感じる

[575: 物件比較中さん]

あの手このてって…。批判されてるかたとは全くの別人ですよ⁉ 似たようなニュータウンを売って引っ越してきた者の意見です。
家は10年も住めば満足します。夜景も自然も慣れます。子供たちにいいと思ってた環境も、成長したら公園では遊びません。バスで下りて、学校や仕事へ行き、バスの本数が少なければ、一生子供の送り迎えをしなければなりません。
一番大切なのは、立地です。売る時の土地代です。
どんなに建物、外構にお金をかけても、関係ないです。
助言されてるかたの意見は正しいです。売りたい方には申し訳ないですが。同じ気持ちを味わったもので。

[576: 通りがかりさん]

山手台の上の方とか、あんな中途半端な場所、誰が買うんだろ？って思うけど。
乱立してるタワーマンションの行く末よりはマシな気がする。

[577: 匿名さん]

色々ネガティブなことがあるようだけど、郊外だと多かれ少なかれ同じようなもんだし明るくいこうよ。

それよりも新たに商業施設ができるのは良かったね。
オアシスだけじゃなくなった、これは大いなる進歩だよ。

[578: 名無しさん]

>>577 匿名さん
すみません、新しくできる商業施設とは何ができるのですか？

[579: 匿名さん]

ドラッグストア、コンビニ、美容院、動物病院、内科小児科、歯科、カフェです。
今年の秋から冬に開店予定となってます。

[580: 匿名さん]

山の上に、ひととおりの施設ができると有難いですね！
宝塚の山の手は、不便だけど、子供が通学できる大学もたくさんあるし、就職しても大阪神戸京都と選択肢がたくさんあるし、いいと思います。
最寄りの山本駅前はあまり何もないけど、お隣の中山まで行けば新しいカフェ、スーパーなどたくさんあります。
郊外の家の将来性は不安だけど、庭でプール、バーベキュー、ガーデニングなどできた時間はとても素晴らしかったです。家でカラオケもできました。
将来子供が孫をつれて帰ってきても、喜んでくれると思います。

[581: 匿名さん]

>>563
兵庫県の行政資料（pdfファイル兵庫の可能性）に、郊外ニュータウン開発は彩都、山手台が最期で新規大規模開発は打ち止めとの阪急不動産からのコメントが出ている

つまり阪急自身がもはや郊外ニュータウンはオワコンで、今後の超家余り時代には社会的に不必要やと半ば自白しとるようなもんやから、山の上なのに土地狭い単なるコストダウンのニュータウンになった山手台北部の将来性は推して知るべし

[582: 通りがかりさん]

>>581
全然わかってないなあ
単にでかい開発適地がないだけ
じっくり何十年かけて作る方法が不可能になってきてると言うこと

[583: 通りがかりさん]

日本最大の開発者だったＵＲが断念せざるを得なかった開発モデルがニュータウン開発

[584: 通りがかりさん]

初めまして、つかぬ事をお聞きしますが、ゴミ当番は何日交代、いつ交代していますか？30日でしょうか？

[585: 通りがかりさん]

歳をとると坂は辛いと思いますが、足腰が鍛えられて良いかも…(苦笑)
バスに乗れば阪急山本まで近いですし、緑が沢山、公園もあって良い環境だと思います。
学校も近く、学区の評判も良いので子育て世代にはおすすめです。
来年あたりドラックストア、病院、コンビニもできて、生活するにあたり不便さも解消されそうです。
鳥の声も聞こえて良いですよ。
色々ご意見あるようですが、鳥や話の好きなご家族が増えたら嬉しいなと思います。

[586: 匿名さん]

>>582
全然わかっとらんのはアンタやん。
郊外に住宅地を広げすぎた20世紀のニュータウンがすべからく失敗で、
少子高齢化、今後の凄まじい家余り時代において悲観的な将来しかなく
老人だらけの需要無いオールドタウン化、
インフラ維持的にも社会のお荷物になって負の遺産化するなんて常識やん。
山手台や彩都は諸事情が開発時期が遅れただけで本質は同じ。

唯一の例外で世代を超えて住み継がれる持続可能な街となったのが
都心に近く圧倒的な交通利便性と開発当初の理想追求のおかげで
憧れの街、高級住宅地化に昇華した千里ニュータウン
敷地広い戸建てには富裕層、団地立て替えのマンションにも
アッパーミドルの現役世代サラリーマン世帯が流入して世代交代、再生が進む。

[587: 通りがかりさん]

せっかく情報交換の場になってきたのに、評論家も評論家に文句言う奴も出てくるな！

[588: 通りがかりさん]

>>585スーパー、コンビニ、ドラッグストアがあれば
山を下りなくても最低限のものは揃うから
老後に車の運転できなくなって免許返上しても
生活が可能なのは大きいですね

ただし、阪急オアシスや新しくできるファミマやウエルシアが
40～50年後まで営業続ける保証はどこにもないですけどね

[589: 通りがかりさん]

オアシスがもっと頑張ってくれればいいのですけどね。
あまり真剣にやってないような・・・

[590: 匿名さん]

４０、５０年後と言われたら、不便な郊外は、殆どのところで懸念があるんじゃないでしょうかね。

[591: 通りがかりさん]

いや、５０年後のことなんか何もわからない。
駅前の商店街も５０年前はどこもはやってたけと、今はシャッター街だから。
今気に入ったところが一番いいのと違うかな？

[592: 通りがかりさん]

治安が良く、自然がほどよく豊かなので気に入っています。
山手台小学校への通学路も綺麗です。
仮にオアシスがなくなっても下に降りればスーパーもある。
(なくなったら不便なので阪急オアシスを応援すべく、阪急オアシスでばかり買い物しています。)
緑があくさんある場所での子育て、理想的です。バスの本数が増えれば、良いなとは思いますがそのうち増えるとの噂もあるので期待しています。

[593: 通りがかりさん]

最近の山手台は宅地のグリーンベルト（植栽帯）もめっちゃ安っぽくなっているね

以前の山手台では石や化粧ブロックで仕切られていてグリーンベルトが道路より10cmほど一段高くなっていたのに、最近のグリーンベルトは道路と同じ高さで道路との境界も化粧ブロックではなく相当チープな部材使った処理になっている

コストけちる為だろうけど、正直あれはいただけない

[594: 名無しさん]

確かにグリーンベルトと道路・溝との境界のあれは興ざめで安っぽいですね。
それに，宅地面積がどんどん小さくなっているのにあわせて，
グリーンベルトの幅も狭くなっていますよね，分譲済みの東3丁目と新街区を見比べたら一目瞭然。
http://www.yamatedai.net/assets/img/town/design/main-00.jpg
あと新街区のこの街灯，HPの写真だと一見良さそうに見えますけど，
現地で近くに寄って実際に見ると色といい質感といいめちゃ安っぽい（笑）

[595: 通りがかりさん]

安っぽいというよりあの街路灯はどうみても安い物なんじゃないの
山手台の南部とかコミュニティロード、北公園等で使われている各種の高級なデザイン灯とは大違いだよ

[596: ご近所さん]

確かに２丁目や中央公園あたりコミュニティロードの一目で高級と分かる街灯と比べたら月とスッポンですね

[597: 名無しさん]

すぐにここでしか文句言えない人たちが復活してきますね。
建設的な意見や情報交換以外はいりません。
出て行ってください。

[598: 匿名さん]

50年後はともかく、今買って老後までスーパーなどの生活インフラが維持されるかどうかや、坪単価の妥当性や適正価格、老後売却する頃に土地が資産価値を保っているかどうかは、とても重要な事だと思います。その視点において、指摘されている主要なマイナス意見は、関係者や業者にとっては耳が痛いかもしれませんが、筋が通った正論や一理ある指摘が殆どに見えますけどね。

[599: 通りがかりさん]

山手台と同じ宝塚の山の上で同じ阪急が一昔前に分譲した逆瀬台からは、
大分前に阪急オアシス撤退（阪急オアシス撤退→サクレット→シード）して
現在はスーパー1軒もなくなってる

まともな人間なら山手台だけは店やスーパー等の施設が将来に渡って
維持されるとは思わないでしょう

でも宅地の販売価格には、現時点では食品スーパーがある事や
コンビニやドラッグストアがもうじきオープンする事が
もろに転嫁されまくっているから、その点はしっかり考えたほうがいいね

[600: 通りがかりさん]

子育て世帯がたくさん増えて、賑やかになることを願います。
以前と比較すると不満もあると思いますが、この掲示板を読まず、売り出し中の土地のみを見た場合はそんなに悪くないと思いました。
昔の絶頂期を知らなければ、眺望もよく治安もよく、気にいる人も多い気がします。

[601: 名無しさん]

一生に一度の買い物なんだから、何度も足を運んで自分の目で確かめて判断するしかないよね。
色んな意見を参考にはしたらいいけど、自分の価値観を大切に、判断するのは自分。
他人の意見を鵜呑みにして結婚する人なんていないのと同じ。

まぁ、とにかく現地見ないと話にならないよね。

[602: 通りがかりさん]

>>601 名無しさん

とても共感します。
自分で見て自分で歩いて、いろいろ調べて納得したうえでの買い物ならば、他の人にどう言われても関係ないですしね。

[603: 名無しさん]

私は山手台には住んでないけど、今の家買う時は「平日と休日」「朝、昼、夜」「晴れの日と雨の日」「近所のお店、少し離れたところのお店」「駅の状況」「大きな病院、小さな医院の種類や数」等、知り合いや両親に「こんなとこしっかり見とき」って言われたとこはとことん確認したなあ。
さすがに「春夏秋冬」を比較するまで時間はかけなかったけど。

[604: 通りがかりさん]

山手台南部
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/010.jpg
http://www.yamatedai.net/gallery/img/slides/014.jpg

確かに街灯ひとつとっても新街区とは全然違いますよね。
↓新街区はあからさまにチープ
http://www.yamatedai.net/assets/img/yamatedai_gallery/image-15.jpg

無論これは街灯に限った話ではなく、造成や道路回りの設え等も、ちゃんと見るとあらゆる点で最近の山手台はコストダウンが顕著になってきていますね
それなのにコストかけてつくられていて街並みにも優れ高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

[605: 名無しさん]

昔と比べると流石に激減したとは言え
既存住民がいない新規分譲地に住みたいという情弱が
未だに一定数は存在しているから
これから凄まじい家余りの時代に突入しても
ニュータウン商法は未だに続いている。
阪急は彩都や山手台でやめると言っているけど。

今新しい事に最大の価値を見出すということは
30～40年経過して古くなったら
価値が消滅すると言っているも同然。
古くなり既存住民だらけでも、果たして
若い世代に評価されて今と変わらない
資産価値を保っているのか
冷静に評価するのが重要じゃないのかな。

[606: 匿名さん]

50年前からこれまでは、順調に人口が増えて所得も増えて右肩上がりの時代でした。

これから先の50年はどういう風になりそうかと考えてみれば、不便な所の未来が何とな～く予想できる。

でもここは交通の便はさほど悪くはないような。

最寄り駅までバス５分だし。

[607: 通りがかりさん]

宝塚市の将来推計人口は2040年で20万人。
ようするに現在より人口3万人減って、現役世代比率も激減して高齢者だらけになり、市内の全戸数に対する空家率も30%台になるという事です（現在も新規開発を抑制せず、新規住宅を建てまくっている為に空家率は上昇）。

今でも既に宝塚市の山の上の各オールドタウンは空家が目立ち出して地価も悲惨な程下落し続けているのに、これから30年経過して山手台北部がオールドタウンになった時に、山の上であっても山手台北部（今分譲している街区も含む）だけは例外的に旺盛な需要と今の販売価格と変わらぬ資産価値を維持していると信じられる根拠や魅力や優位性があるのでしょうか。

[608: e戸建てファンさん]

>>604
＞高級だった時期に分譲された山手台の売土地の仲介相場よりも、新街区のほうが割高な坪単価なのはねぇ

敷地面積も開発当初と比べると最近はどんどん小さくなって、
そのくせ駐車場２台確保の造成なので庭は極小になり家が建て込む分、
街並みは勿論、採光、プライバシーなど住環境という点でも
大幅に劣化していますな

[609: 通りがかりさん]

散歩するには静かで雰囲気もいいので満足してます。ご近所さんも良い方ばかりなので楽しく過ごせてます。個人的に毎日楽しいですね。