阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[490: 通りがかりさん]

営業の人も実際住んでないから学校事情なんてわかるわけがない。営業を鵜呑みにしない方がいい。正に売りたいだけ。

[491: 検討者さん]

山手台東三丁目に高圧鉄塔そびえ立ってますが、あんなところに建ってて健康被害など影響ないのでしょうか？

[492: 匿名さん]

東5丁目のアルテラス（バス停から長い階段上った山手台最上部）から西4丁目にかけて走っている高圧線は巨大な規模ですが、東3丁目の東側のは高圧線としては最小レベルなのでほとんど影響無いでしょうね

測定器で低周波の計測すれば、数十メートルも離れればおそらく（高圧線ではない）住宅街の普通の電線や柱上変圧器つき電柱に面した家の2階部屋より数値低いぐらいだと思いますよ

気になるなら計測器レンタルしてはかってみるのがよいでしょう

[493: 名無しさん]

東4丁目に商業施設で更に渋滞厳しくなりそうだねえ
東4丁目の奥から長尾台の方に抜ける道とかできないかな、川西方面へのバイパスが欲しい
ちょっとまえに旧アズナス前で交通量調査してたから、この辺検討してほしい

[494: 名無しさん]

連投ごめん
旧アズナス周りの緑地帯なくなっちゃうんだな、すごいショックだ・・・

[495: 匿名さん]

残念ながらバイパスの追加は絶望的でしょうね
渋滞対策として可能性あるとしたら、麓の交差点の改良ですが、これとて多額の国の補助金を引っ張ってこないと不可能で実現可能性は低いです

今でも渋滞が頻発しているのに、区画を50坪台程度でギューギューに目いっぱい詰め込んで30年ローン子育て世代向けに新品商法で売り逃げするのは問題なんですよ

近隣地域全体としては既に住宅あまりまくりはじめているんだから、山削ってまで昭和の住宅不足時代のニュータウンの焼き直しでしかない単なる分譲地開発は社会悪でしかなく、もういい加減にやめさせるべきでしょう

開発するならＩＲとリンクした海外（アジア）富裕層向けの別荘に対応できるゆとりある区割りなどそういうものでないといけない

有馬温泉、ＵＳＪ、ＩＲ等を楽しむ為の日本滞在時用別荘としてなら立地ポジションは悪くない

新名神宝塚北サービスエリアオープン
平成30年3月18日（日曜）　15時00分　※道路本線開通と同時オープン
http://corp.w-nexco.co.jp/corporate/release/kansai/h30/0131/

[496: 名無しさん]

何回おなじ話してんだよｗ

[497: 戸建て検討中さん]

確かに山の上でギューギューの５０坪とか罰ゲームですよね

どんだけ業者の都合で言い訳しても

[498: 名無し]

マンネリ話題

[499: 通りがかりさん]

https://takarazuka-community.jp/yamamotoyamate/2018/01/27/山手台複合店舗（仮称）イメージパース/

[500: 名無しさん]

どこにでもあるウンコみたいなチェーン店ですがないよりはマシですね

[501: 通りがかりさん]

何をやっても文句ばかり、か

[502: 通りがかりさん]

何年も前から同じ話題。ネガティヴキャンペーン。

[503: 通りがかりさん]

デマならともかく、事実の指摘をネガキャンとは言わない

2000年代に開発再開した宝塚山手台が分譲重ねる毎にどんどんコストダウン路線でショボく小粒になってきたのって事実じゃん（新しい街区ではようやくコストダウンのゆり戻しが若干見られる程度）

基本マンコミュやe戸建てって辛辣な意見やマイナス意見のほうが圧倒的に多いけどそれはネットの存在意義であってネガキャンでもなんでもない

マイナスポイント隠した綺麗ごとだけ知りたいならデベロッパーの公式サイト見たり営業マンの話聞けばいいんだから

ネガティブな意見に事実と異なるデマや偏りすぎた内容があるなら、指摘すればいいだけ
それが出来ずネガ云々とレッテル貼るのなら事実と認めているも同然

[504: 匿名さん]

多少こだわりが復活したのは良い事ですけど、こだわりといっても初期の山手台（西2丁目等）とは比ぶべくもないですし一番肝心の宅地面積は小さいままですね　山奥なのに平均50坪台のセコイ区割りとかどうあがいても家が建ち並んだ後にゆったりとした邸宅街らしい街並み景観にはなりませんし、庭・植樹面積は狭小にならざるをえず成熟後に緑が溢れる街にはなりようがありませんょ

[505: e戸建てファンさん]

山手台が以前より良くなったのって正直バスの本数増えた事ぐらい。
トータルでは幹線道路の通行量増加や渋滞悪化などマイナスのほうが大きい感じ。

[506: 検討者さん]

↑その分安いよ！
お値打ち価格‼︎

[507: 匿名さん]

オアシスの横の新しい街区見てきたけど電線類地中化エリアの範囲が狭すぎて、周りはガッツリ電柱、電線あるし殆どすっきり感はなかった
けちったらあかんわ

区画も小さいし、あれならすぐ南側の既存の東3丁目のほうが庭も広々していて緑豊かな分総合的には上

[508: 戸建て検討中さん]

平均であと１０坪大きくて街区全体が無電柱なら全然印象が違ったでしょうね
本当勿体無い

[509: 名無しさん]

ようは新街区は西2丁目の大幅劣化版。ちょっとだけこだわりは復活させたものの、土地面積は殆ど50坪台でコストダウン路線が露骨になった西4丁目よりも更に小さいというアンバランス。新街区見た後2丁目のコミュニティロード周辺を歩いてはっきりそう思った。

[510: 匿名]

フォルテガーデン一見開放感はあるけど最前列以外はまだ家建ってない今だけだな

[511: 名無しさん]

早速ディスってるな。

この板は業者？初期入居者？の文句だけやな、盛り上がるのは。
またかって気がせんでもないけどな

[512: 名無しさん]

擁護できるポイントがあるなら擁護したらええやん
マイナスポイントしか書いたらあかんルールとかないわけやし

新街区がもったいぶっとるわりに地中化もごく一部だけで中途半端とか区割りもセコイとか全くの事実やと思うで

[513: 通りがかりさん]

山手台良いけどなぁ

[514: 匿名さん]

>>512
彩都ガーデンフロントは238戸の街区全体が無電柱なのにね。
ガーデンフロントに限らず彩都は街区全体が無電柱のエリア多数。
同じ阪急が彩都で普通に出来ている事がなぜ山手台ではできないんだろう。
やっていたら全然インパクトも印象も違ったよね。残念。

[515: 検討者さん]

いいね！

[516: ご近所さん]

東３丁目と比べると、区割りが小さくなりまくっていますね

[517: 匿名さん]

でも最前列の宅地はとても眺めが良さそうでいいですよね！

[518: 匿名さん]

区割りも広くする事で、最前列以外でも眺望が得られるようにしていたら、関西有数の分譲地になって素晴らしかったですね

電線地中化も一部ではなく全体していたら

勿体ない

[519: 通りがかりさん]

フォルテガーデン確かに最前列の眺め良いけど、宝塚、西宮、甲山方面がメインの眺めだから微妙っちゃ微妙
大幅に割高な値段とるほどの眺めかと言われるとね…
大阪の都心部のビル群を含む大阪平野全体がばっちり見える山手台北公園の眺めとは質が全然ちゃう

[520: 匿名さん]

ごく一部の区画はかろうじてぎりぎり左端に大阪都心の高層ビル群見えるけど、眺めの向きが悪いのは事実だね

区割りが小さい事もあり、大半の区画は家が建ち並んだ後は眺望自体が無いし

[521: 検討者さん]

ババや

[522: 匿名さん]

大阪市の高層ビル群の眺望が見えないと言ってもこれだけ遠いとあまり関係ないのでは？眺望が開けているだけでも他にはなかなかないでしょう。まぁ最前列だけですが。

[523: 名無しさん]

眺望とれる区画、厳密には最前列に加えて前面道路より擁壁で4～5m高くなっている一部の土地もですね。
眺望にどれほどの価値があるか分かりませんけどね。
お隣の中山桜台の仲介相場とか見ても眺望良い土地だからといって特にプレミアムは乗っていませんし。

[524: e戸建てファンさん]

物件概要、最前列とは言え、

＞分譲価格
＞3,872万円
＞敷地面積
＞208.16㎡（1区画）


208平米で3872万って割高だね（値段自体は高くないが、坪単価61.5万が）

同じ駅からフラットで徒歩数分の一等地の一種低層と殆ど坪単価変わらないってどうなん

[525: 名無しさん]

顧客が価値を感じたら適正価格、ではないのか？
あなたは価値を感じない、単にそれだけではないのか？

[526: 匿名さん]

ほんとその通りだと思います！
人の価値観はそれぞれです。

[527: 通りがかりさん]

ごもっとも！
アホだらけの掲示板で、賢い意見に拍手！

[528: 口コミ知りたいさん]

どうせバレバレのおバカ業者か関係者だろうが、なにが「ごもっとも」だよｗ

売り手がいくらにしようが自由だが、売れる値段が適正価格なんて頓珍漢もいいとこ

世に売られている（売買が成立している）物には価値に対して割高なものやボッタクリ価格のものなんて腐るほどあるし、逆に価値に対して良心的な価格のものもあるのは言うまでもない

そしてこれが特に重要だが、買う時点は永住予定で売るつもりがないマイホーム用の土地だろうがなんだろうが紛れもない不動産投資であり、買って得する資産もあれば、割高で大損する資産もあるという事

路線価や周辺地価などから見て割高であるという指摘があった場合、それに対して異論を唱えるなら、価格の合理的な根拠を示してロジックで反論するべきであり、（無知な情弱相手でも）売れれば適正価格などアホにもほどがあるし、ちゃんちゃらおかしい

[529: 匿名さん]

確かにどう見ても割高ですね。

山手台西2丁目 価格3080万円 土地面積65.49坪（坪単価47.03万円）
https://suumo.jp/chukoikkodate/hyogo/sc_takarazuka/nc_89508020/

こだわり、街並み面でも新街区より圧倒的に勝る上に、駅にも近い（西2丁目はぎりぎり徒歩圏、新街区は完全バス便エリア）西2丁目のほうが坪単価安いって。
この土地、ちっちゃい別荘が建っているけど、解体費用や仲介手数料入れても新街区の最前列より大幅に安い。
新街区のほうが大幅に高くなる根拠や正当性ゼロだし言い訳できない。

[530: 名無しさん]

立地も付加価値もプレミアムも遥かに上の西2丁目相場と比べて著しく高いのは流石に擁護しようがないし苦しいですね

[531: e戸建てファンさん]

眺望ひらけている土地は貴重とか言ってる無知な人がいるけど、鷲林寺南町（苦楽園の最上部）の海や大阪中心部が良く見える土地が90坪で2980万（坪32.8万）だよ
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-18020/


なんで阪急山本からバス便の山の上で、眺望も大幅に劣る山手台が坪単価でほぼ倍の坪60万以上もするの？笑


因みに完璧な大阪平野のパノラマ眺望が広がるこの185坪の土地で売値4380万スタート、最終的な成約価格（レインズ記載）は4000万（坪21.6万）
https://nishinomiya.edion-housing.jp/buy_land/86
＞※上記計算は物件価格4,380万円+諸経費0%込みの金額による結果となります。


因みに鷲林寺南町って、住宅（外構や庭、植栽の質も含む）のグレード、住民の平均所得、高額納税者密度、どれをとっても関西で5本の指に入る豪邸街だからね

[532: 匿名]

阪神間山手は区画によるにしても眺望ある住宅地が大半だし眺望に希少性なんて全く無いよね
山手台新街区の坪単価もあの程度の眺望で大幅な上乗せが妥当と考えての事なら相当あさましい

[533: 匿名さん]

もともと山手台って、阪神間で生まれ育った近隣都市の住民ではなくより広域がターゲットで、地方出身の無知な大阪勤務サラリーマン世帯に、相場観が無いのをいい事に（阪急ブランド、イメージ押し出しで）割高で販売している分譲地という印象が強いですわな

[534: 名無しさん]

夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万

流石にこれはひどい
圧倒的に低級で眺望も街並みも景観も環境も著しく劣る山手台のほうが3倍高くなる根拠あるの

[535: 通りがかりさん]

もっともらしい根拠を並べて山手台をディスる理由って何なん？
人の行動には必ずその理由がある。
そこが知りたいなぁ

[536: 通りがかりさん]

>>534
山手台の新街区は標高200～210mぐらい。
鷲林寺南町は標高250～300m（山手台東5丁目や中山桜台と同程度）なので若干フェアじゃないかも。

山手台の山の上具合（標高）は夙川・苦楽園の山麓住宅地で言うと、苦楽園四番町、柏堂町、柏堂西町あたりに相当。

ちょうどこの辺り。
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/4/20613dat.html
土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円

それでも山手台の販売価格のほうが遥かに割高なのは正当化困難で無理筋。

[537: 通りがかりさん]

>>528

異論を唱えてるのではない。別に自分が異論を唱えても何の得にもならん。
しかし、あなたは自分のロジックとやらを一体誰に指摘してるの？
山手台関係者に対して？
だったらこんなところで書き込まないで、直接阪急にモノ申しなよ。

こんなところでいくら吠えてても何の意味もないって、この板で過去から何度も言われていること。
いい加減学習しなよ。

[538: 匿名さん]

お隣の中山台が坪30万前半まで暴落しているのに、
山手台は坪60万超が適正価格ってのは流石にありえんね
https://www.athome.co.jp/tochi/1000820330/

その値段でも阪急ネームごり押しなど営業次第で売る事は可能だろうが、
分譲後に不動産仲介市場でその地価相場（近隣の2倍弱）を
維持できる可能性はほぼ皆無

[539: ご近所さん]

新街区の適正価格は、電線地中化していない大部分の区画で、コストダウン路線の山手台北部の地価水準に対して10～15%アップ程度（自然石貼り、カラー舗装、デザイン街路灯等の付加価値分）、ごく一部にすぎない電線地中化区画でそれプラス200万円（地中化コストは100～150万円/戸）ってとこでしょう。