阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[450: e戸建てファンさん]

新聞の記事広告の転載とかも含めて公式サイトで山手台の集大成の新街区云々と謳われだしてから3ヶ月ぐらいたっていますけど、新街区の具体的な内容は未だに何一つ掲載されていませんよね。

[451: 検討者さん]

新街区の購入を検討している者です。
昨年から何度か販売センターに足を運んでいます。当初今年のゴールデンウィーク明けに販売開始するとの事でしたが、工期が遅れ6月初旬に販売するとの事でした。販売開始前に周辺住民の方を対象にお披露目をすると販売員の方がおっしゃっていましたが、まだされてないのでしょうか？

[452: 名無しさん]

住民ですが、完成披露されたという話は個人的に知りませんね

[453: 通りがかりさん]

プレミアムガーデンとやらの最大で２２０㎡台って、今までの山手台も最狭区割りですけど、最終街区こそとは広々とした土地を増やしてすばらしいまちづくりをするといっていた以前の部ログ記事と正反対ですね。

[454: e戸建てファンさん]

新しいホームページ見ましたが、何がプレミアムなのか正直さっぱり良くわかりませんでした。

化粧擁壁、カラー舗装で、電線地中下なし(ごく一部のみ)、大阪平野眺望がなしって事は、彩都ガーデンフロント(化粧擁壁、カラー舗装、全区画電線地中下、大阪平野一望眺望)の劣化版でしょうか？

[455: 匿名さん]

結局、何をやってもディスるんですね、ここの先住民さんたちは。
競合デベさんたちでしょうか？

[456: ご近所さん]

一部のみではなく街区丸ごとの無電柱化は同じ阪急不動産が彩都のガーデンフロントやガーデンテラスやガーデンビレッジやまぶき等で当たり前のように実現してきたのに、なんで山手台では最後の最後まで結局実現出来なかったのでしょうね。
無電柱化すれば、差別化できたでしょうにとても残念です。
区割りも郊外の山の上らしくもう少しゆとりをとったら山手台のフィナーレに相応しいものになったでしょうに。

[457: 匿名]

自然石を使った景観重視の造成を復活させたのはとても良いと思いますが、コストダウンの限りをつくした東５丁目と比べてすらどうして区割りをますます小さくしたのか理解に苦しみますね。。。

理想を追求したプレミアム路線を具現化するなら、戦後３本の指に入る長さの好景気の今をおいて他にないでしょうに。。。

ほんと残念です。

電線の無い街並みも最前列の小手先のごく一部ではなく街区全体で取り入れていれば全然違ったでしょうね。。。

[458: 名無しさん]

既存の東3丁目と同等以上のゆとりある区割りにすれば良かったのにね～
街区の外から見た新街区の見栄えは東5丁目と比べると確実に良くなっていますが

[459: 匿名さん]

隣接する（旧）東３丁目は６０坪～３３０坪で１００坪以上の土地も多く平均で７０坪ぐらいありましたからね。
新街区は今は見栄えが良さそうですが、区画が５０坪台中心の１７０㎡～２２６㎡（５１坪～６８坪）では、実際に家が立ち並んでしまうとどう頑張ったところで建てこんでしまい、東３丁目のような建物間がじゅうぶんに離れてゆったりとした、緑も圧倒的に豊かな（グリーンベルトと広い庭の植栽の二段構成）街並みにはならないでしょう。

[460: 周辺住民]

「最大」226㎡ではなく「平均」が226㎡クラスの区割りで
一部ではなく街区全体無電柱化なら全然評価も
完成後の街並みも違っただろうな
もったいない

[461: 匿名]

>>455
今までの山手台開発は、分譲が進むごとにどんどんコストダウンが進んで目に見えて陳腐化してきた経緯があるから住民が嘆くのも仕方ないよ。

そういった状況が背景にある中で、少し前に閉鎖されたコンテンツの山手台公式サイトブログ（山手台日記）では、最終街区こそはコストダウン路線とは打って変わって必ずや全国色んな所から見学にくるようなこだわり満載で理想を追求した素晴らしいまちを開発するといった内容が度々謳われていた。

あれほど大風呂敷広げて期待させておいて、蓋をあけてみれば…ってのが今の反応なんだと思う。
拘りってこの程度？何この期待はずれという落胆。

[462: 名無しさん]

コストダウンしすぎてなんのこだわりもなくなってた東5丁目と比べたら、確かに新街区はいくらかの付加価値を復活させた分プレミアムだけど、初期～リーマン前までの（区割りが広い上にこだわりのまちづくりをしていた）山手台と比べたら区割り小さくしてこだわりも減らしてコスト削減しただけの劣化版

[463: 匿名さん]

自然石で景観に配慮した擁壁は1～3丁目もデフォだし、カラー舗装とか交差点の塗り分けは、
西2丁目の石畳道路とか東西1～2丁目の物理ハンプ交差点など本物のこだわりと比べたら
たいしてコストかかってない小手先の差別化だしね。
それでも新街区の一部ではなく全区画を電線地中化していれば少しは違ったんだろうけど。

[464: 匿名さん]

西2丁目や東3丁目が緑豊かなのは、敷地が広い事に加えて駐車場が掘り込みガレージ、それも並列ではなく縦列である事が大きい

敷地が広い（間口が長い）のに駐車場の横幅が1台分用なので、グリーンベルトが長くなり、尚且つ掘り込みガレージの上も植栽スペースとなっていて多くは樹木が植えられているので、階段の手前のグリーンベルトと階段上がった庭部分も加えると、上段と下段で敷地の接道面よりも長大な緑化スペースになっている

[465: 匿名さん]

一方で山手台北部（西4丁目や東5丁目）は敷地が小さい上に掘り込みガレージではなく更に駐車場が並列に2台とっているので、ただでさえ間口の狭い土地の庭がすずめの涙ほどになっており、かつグリーンベルトも短小になってしまっている。
これが圧倒的な緑の格差の要因だが、この点はおそらく新街区でも変わらない。

単純な使い勝手だけで言えば、掘り込みガレージ（縦列2台）よりも山手台北部のような青空の並列2台タイプのほうが使い易いのは間違いないが、それで初期山手台並に緑豊かで潤いのある街並みにする為には区割り（敷地面積）をかなり広くとる必要がある。
結局は、区割りの大きさが豊かで魅力ある街並みにする為には何よりも重要になってくる。

[466: 名無しさん]

まさに月とすっぽんですな

[467: 匿名さん]

横並び２台分の駐車場と玄関までの通路で広くない間口の半分以上とられてしまってる区画も珍しくないね。

[468: ご近所さん]

例の恥ずかしいブロック補修ベンチ撤去されたで！

[469: 匿名さん]

縦列駐車場はいりません。使い難さは半端でないですから。
でも、大きな敷地は値が張るので手が出ません。
ユーザーの立場に立った企画を阪急に提案し理解させることはできないのでしょうか？

[470: 名無しさん]

売れてないってｗ

[471: 通りがかりさん]

山手台のギャラリー跡にお店できるみたいだけど、何が入るのでしょうか？

[472: 通りがかりさん]

小僧寿し、びっくりドンキー、エスコヤマ入って欲しい

[473: 通りがかりさん]

営業の対応が最悪でした。タバコ臭いわ、検討するというとパンフは机に叩きつけるわ阪急不動産も終わってます。

[474: 匿名さん]

>>471
ファミリーマートとウェルシアとテナント1軒（4店舗）と飲食店1軒（旧アズナスの建物再利用）

[475: 通りがかりさん]

>>474 匿名さん
情報ありがとうございます。

[476: 名無しさん]

面白みはありませんが、何もできないよりはマシでは？
多少なりとも便利になるのは

[477: 匿名さん]

コンビニ、ドラッグストアの複合施設ができると聞きました！

[478: 通りがかりさん]

これからの家余り時代にまだこんな不便な山奥に住みたい人がいるの？

[479: 匿名さん]

東３丁目の新街区が分譲開始されましたが、なんで電線地中化はケチって最前列の３０～４０区画ばかりにしたんでしょうね～

同じ阪急不動産の彩都ガーデンフロントみたいに街区全体で電線・電柱無しの街にしていれば、かなりの差別化と魅力になったでしょうに

プレミアム路線を謳っているけど、区割りも小さい土地が多くて微妙、、、

売り出しされた区画の７割が５０坪台で、６０坪（２００㎡）超はたった３割に過ぎず、７０坪以上はゼロ

山の上なのに、山手台北部と同じく区割りは小さくしたままで、ちょっとだけ以前のこだわりを復活させた感じ

これでは空間的にゆとりある街並みにはならないし、２丁目みたいに緑溢れる街並みにもならないでしょう

[480: 名無しさん]

>>479 匿名さん

[481: e戸建てファンさん]

確かに区割りは50坪台中心で相変わらずせこい。
若い子育てファミリー向けコストダウン路線の西4丁目や東5丁目でさえ
70坪以上どころか100坪以上の土地があったんだから
プレミアムならせめて最低200㎡以上、平均220㎡ぐらいにしてほしかった。
自然石を使った擁壁が復活して高級感が出てチープな感じがなくなったのは良いと思う。

[482: 名無しさん]

山の上らしくゆとりが感じられる広めの区画にして、もう少し分譲もゆっくりして、子育て一段落した小金持ちやリタイア層をメインにすればいいのにね。

商業施設（コンビニ、ドラッグストア他）の件でも、めっちゃ交通量増加、渋滞悪化、事故等が懸念されている。

特定開発事業の手続経過及びその内容
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/anzen/1009495/1004758/1009853/1020...

今でも通勤時間帯や週末は渋滞しまくるのに、新名神の開通（来年）、本格的な家余り・人口減少前の急ピッチな分譲・新街区の入居開始によるマイカー利用者増加、東５丁目～東３丁目の東側を通る開通して幹線道路化で本線との合流ポイント発生など、今後の渋滞悪化要因が目白押し。

[483: 通りがかりさん]

販売業者（阪急）がプレミアムを謳っている＝高級路線（売っている商品が住宅地だからこれ即ち高級住宅地ｗｗｗ）

って事なんだろうけど、山の上で平均５０坪代の高級住宅地なんて聞いたことないぞｗ

[484: 匿名]

>>408 名無しさん
絶対、五月台小がいいよ。
山手台小は荒れに荒れて学級崩壊

[485: 検討者さん]

今、幼稚園の子がおり、家を購入したら山手台小学校に行くことになります。荒れてるのは本当ですか？営業の方は評判いいとおっしゃってましたが。

[486: 検討者さん]

五月台中学の吹奏楽部は、毎年全国大会に出てますよ。

[487: 名無しさん]

>>485 検討者さん

販売するのに、評判悪いという人はいないと思いますよ。

[488: 通りがかりさん]

販売したいだけだからね

[489: 検討者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[490: 通りがかりさん]

営業の人も実際住んでないから学校事情なんてわかるわけがない。営業を鵜呑みにしない方がいい。正に売りたいだけ。

[491: 検討者さん]

山手台東三丁目に高圧鉄塔そびえ立ってますが、あんなところに建ってて健康被害など影響ないのでしょうか？

[492: 匿名さん]

東5丁目のアルテラス（バス停から長い階段上った山手台最上部）から西4丁目にかけて走っている高圧線は巨大な規模ですが、東3丁目の東側のは高圧線としては最小レベルなのでほとんど影響無いでしょうね

測定器で低周波の計測すれば、数十メートルも離れればおそらく（高圧線ではない）住宅街の普通の電線や柱上変圧器つき電柱に面した家の2階部屋より数値低いぐらいだと思いますよ

気になるなら計測器レンタルしてはかってみるのがよいでしょう

[493: 名無しさん]

東4丁目に商業施設で更に渋滞厳しくなりそうだねえ
東4丁目の奥から長尾台の方に抜ける道とかできないかな、川西方面へのバイパスが欲しい
ちょっとまえに旧アズナス前で交通量調査してたから、この辺検討してほしい

[494: 名無しさん]

連投ごめん
旧アズナス周りの緑地帯なくなっちゃうんだな、すごいショックだ・・・

[495: 匿名さん]

残念ながらバイパスの追加は絶望的でしょうね
渋滞対策として可能性あるとしたら、麓の交差点の改良ですが、これとて多額の国の補助金を引っ張ってこないと不可能で実現可能性は低いです

今でも渋滞が頻発しているのに、区画を50坪台程度でギューギューに目いっぱい詰め込んで30年ローン子育て世代向けに新品商法で売り逃げするのは問題なんですよ

近隣地域全体としては既に住宅あまりまくりはじめているんだから、山削ってまで昭和の住宅不足時代のニュータウンの焼き直しでしかない単なる分譲地開発は社会悪でしかなく、もういい加減にやめさせるべきでしょう

開発するならＩＲとリンクした海外（アジア）富裕層向けの別荘に対応できるゆとりある区割りなどそういうものでないといけない

有馬温泉、ＵＳＪ、ＩＲ等を楽しむ為の日本滞在時用別荘としてなら立地ポジションは悪くない

新名神宝塚北サービスエリアオープン
平成30年3月18日（日曜）　15時00分　※道路本線開通と同時オープン
http://corp.w-nexco.co.jp/corporate/release/kansai/h30/0131/

[496: 名無しさん]

何回おなじ話してんだよｗ

[497: 戸建て検討中さん]

確かに山の上でギューギューの５０坪とか罰ゲームですよね

どんだけ業者の都合で言い訳しても

[498: 名無し]

マンネリ話題

[499: 通りがかりさん]

https://takarazuka-community.jp/yamamotoyamate/2018/01/27/山手台複合店舗（仮称）イメージパース/

[500: 名無しさん]

どこにでもあるウンコみたいなチェーン店ですがないよりはマシですね

[501: 通りがかりさん]

何をやっても文句ばかり、か

[502: 通りがかりさん]

何年も前から同じ話題。ネガティヴキャンペーン。

[503: 通りがかりさん]

デマならともかく、事実の指摘をネガキャンとは言わない

2000年代に開発再開した宝塚山手台が分譲重ねる毎にどんどんコストダウン路線でショボく小粒になってきたのって事実じゃん（新しい街区ではようやくコストダウンのゆり戻しが若干見られる程度）

基本マンコミュやe戸建てって辛辣な意見やマイナス意見のほうが圧倒的に多いけどそれはネットの存在意義であってネガキャンでもなんでもない

マイナスポイント隠した綺麗ごとだけ知りたいならデベロッパーの公式サイト見たり営業マンの話聞けばいいんだから

ネガティブな意見に事実と異なるデマや偏りすぎた内容があるなら、指摘すればいいだけ
それが出来ずネガ云々とレッテル貼るのなら事実と認めているも同然

[504: 匿名さん]

多少こだわりが復活したのは良い事ですけど、こだわりといっても初期の山手台（西2丁目等）とは比ぶべくもないですし一番肝心の宅地面積は小さいままですね　山奥なのに平均50坪台のセコイ区割りとかどうあがいても家が建ち並んだ後にゆったりとした邸宅街らしい街並み景観にはなりませんし、庭・植樹面積は狭小にならざるをえず成熟後に緑が溢れる街にはなりようがありませんょ

[505: e戸建てファンさん]

山手台が以前より良くなったのって正直バスの本数増えた事ぐらい。
トータルでは幹線道路の通行量増加や渋滞悪化などマイナスのほうが大きい感じ。

[506: 検討者さん]

↑その分安いよ！
お値打ち価格‼︎

[507: 匿名さん]

オアシスの横の新しい街区見てきたけど電線類地中化エリアの範囲が狭すぎて、周りはガッツリ電柱、電線あるし殆どすっきり感はなかった
けちったらあかんわ

区画も小さいし、あれならすぐ南側の既存の東3丁目のほうが庭も広々していて緑豊かな分総合的には上

[508: 戸建て検討中さん]

平均であと１０坪大きくて街区全体が無電柱なら全然印象が違ったでしょうね
本当勿体無い

[509: 名無しさん]

ようは新街区は西2丁目の大幅劣化版。ちょっとだけこだわりは復活させたものの、土地面積は殆ど50坪台でコストダウン路線が露骨になった西4丁目よりも更に小さいというアンバランス。新街区見た後2丁目のコミュニティロード周辺を歩いてはっきりそう思った。

[510: 匿名]

フォルテガーデン一見開放感はあるけど最前列以外はまだ家建ってない今だけだな

[511: 名無しさん]

早速ディスってるな。

この板は業者？初期入居者？の文句だけやな、盛り上がるのは。
またかって気がせんでもないけどな

[512: 名無しさん]

擁護できるポイントがあるなら擁護したらええやん
マイナスポイントしか書いたらあかんルールとかないわけやし

新街区がもったいぶっとるわりに地中化もごく一部だけで中途半端とか区割りもセコイとか全くの事実やと思うで

[513: 通りがかりさん]

山手台良いけどなぁ

[514: 匿名さん]

>>512
彩都ガーデンフロントは238戸の街区全体が無電柱なのにね。
ガーデンフロントに限らず彩都は街区全体が無電柱のエリア多数。
同じ阪急が彩都で普通に出来ている事がなぜ山手台ではできないんだろう。
やっていたら全然インパクトも印象も違ったよね。残念。

[515: 検討者さん]

いいね！

[516: ご近所さん]

東３丁目と比べると、区割りが小さくなりまくっていますね

[517: 匿名さん]

でも最前列の宅地はとても眺めが良さそうでいいですよね！

[518: 匿名さん]

区割りも広くする事で、最前列以外でも眺望が得られるようにしていたら、関西有数の分譲地になって素晴らしかったですね

電線地中化も一部ではなく全体していたら

勿体ない

[519: 通りがかりさん]

フォルテガーデン確かに最前列の眺め良いけど、宝塚、西宮、甲山方面がメインの眺めだから微妙っちゃ微妙
大幅に割高な値段とるほどの眺めかと言われるとね…
大阪の都心部のビル群を含む大阪平野全体がばっちり見える山手台北公園の眺めとは質が全然ちゃう

[520: 匿名さん]

ごく一部の区画はかろうじてぎりぎり左端に大阪都心の高層ビル群見えるけど、眺めの向きが悪いのは事実だね

区割りが小さい事もあり、大半の区画は家が建ち並んだ後は眺望自体が無いし

[521: 検討者さん]

ババや

[522: 匿名さん]

大阪市の高層ビル群の眺望が見えないと言ってもこれだけ遠いとあまり関係ないのでは？眺望が開けているだけでも他にはなかなかないでしょう。まぁ最前列だけですが。

[523: 名無しさん]

眺望とれる区画、厳密には最前列に加えて前面道路より擁壁で4～5m高くなっている一部の土地もですね。
眺望にどれほどの価値があるか分かりませんけどね。
お隣の中山桜台の仲介相場とか見ても眺望良い土地だからといって特にプレミアムは乗っていませんし。

[524: e戸建てファンさん]

物件概要、最前列とは言え、

＞分譲価格
＞3,872万円
＞敷地面積
＞208.16㎡（1区画）


208平米で3872万って割高だね（値段自体は高くないが、坪単価61.5万が）

同じ駅からフラットで徒歩数分の一等地の一種低層と殆ど坪単価変わらないってどうなん

[525: 名無しさん]

顧客が価値を感じたら適正価格、ではないのか？
あなたは価値を感じない、単にそれだけではないのか？

[526: 匿名さん]

ほんとその通りだと思います！
人の価値観はそれぞれです。

[527: 通りがかりさん]

ごもっとも！
アホだらけの掲示板で、賢い意見に拍手！

[528: 口コミ知りたいさん]

どうせバレバレのおバカ業者か関係者だろうが、なにが「ごもっとも」だよｗ

売り手がいくらにしようが自由だが、売れる値段が適正価格なんて頓珍漢もいいとこ

世に売られている（売買が成立している）物には価値に対して割高なものやボッタクリ価格のものなんて腐るほどあるし、逆に価値に対して良心的な価格のものもあるのは言うまでもない

そしてこれが特に重要だが、買う時点は永住予定で売るつもりがないマイホーム用の土地だろうがなんだろうが紛れもない不動産投資であり、買って得する資産もあれば、割高で大損する資産もあるという事

路線価や周辺地価などから見て割高であるという指摘があった場合、それに対して異論を唱えるなら、価格の合理的な根拠を示してロジックで反論するべきであり、（無知な情弱相手でも）売れれば適正価格などアホにもほどがあるし、ちゃんちゃらおかしい

[529: 匿名さん]

確かにどう見ても割高ですね。

山手台西2丁目 価格3080万円 土地面積65.49坪（坪単価47.03万円）
https://suumo.jp/chukoikkodate/hyogo/sc_takarazuka/nc_89508020/

こだわり、街並み面でも新街区より圧倒的に勝る上に、駅にも近い（西2丁目はぎりぎり徒歩圏、新街区は完全バス便エリア）西2丁目のほうが坪単価安いって。
この土地、ちっちゃい別荘が建っているけど、解体費用や仲介手数料入れても新街区の最前列より大幅に安い。
新街区のほうが大幅に高くなる根拠や正当性ゼロだし言い訳できない。

[530: 名無しさん]

立地も付加価値もプレミアムも遥かに上の西2丁目相場と比べて著しく高いのは流石に擁護しようがないし苦しいですね

[531: e戸建てファンさん]

眺望ひらけている土地は貴重とか言ってる無知な人がいるけど、鷲林寺南町（苦楽園の最上部）の海や大阪中心部が良く見える土地が90坪で2980万（坪32.8万）だよ
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-18020/


なんで阪急山本からバス便の山の上で、眺望も大幅に劣る山手台が坪単価でほぼ倍の坪60万以上もするの？笑


因みに完璧な大阪平野のパノラマ眺望が広がるこの185坪の土地で売値4380万スタート、最終的な成約価格（レインズ記載）は4000万（坪21.6万）
https://nishinomiya.edion-housing.jp/buy_land/86
＞※上記計算は物件価格4,380万円+諸経費0%込みの金額による結果となります。


因みに鷲林寺南町って、住宅（外構や庭、植栽の質も含む）のグレード、住民の平均所得、高額納税者密度、どれをとっても関西で5本の指に入る豪邸街だからね

[532: 匿名]

阪神間山手は区画によるにしても眺望ある住宅地が大半だし眺望に希少性なんて全く無いよね
山手台新街区の坪単価もあの程度の眺望で大幅な上乗せが妥当と考えての事なら相当あさましい

[533: 匿名さん]

もともと山手台って、阪神間で生まれ育った近隣都市の住民ではなくより広域がターゲットで、地方出身の無知な大阪勤務サラリーマン世帯に、相場観が無いのをいい事に（阪急ブランド、イメージ押し出しで）割高で販売している分譲地という印象が強いですわな

[534: 名無しさん]

夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万

流石にこれはひどい
圧倒的に低級で眺望も街並みも景観も環境も著しく劣る山手台のほうが3倍高くなる根拠あるの

[535: 通りがかりさん]

もっともらしい根拠を並べて山手台をディスる理由って何なん？
人の行動には必ずその理由がある。
そこが知りたいなぁ

[536: 通りがかりさん]

>>534
山手台の新街区は標高200～210mぐらい。
鷲林寺南町は標高250～300m（山手台東5丁目や中山桜台と同程度）なので若干フェアじゃないかも。

山手台の山の上具合（標高）は夙川・苦楽園の山麓住宅地で言うと、苦楽園四番町、柏堂町、柏堂西町あたりに相当。

ちょうどこの辺り。
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/4/20613dat.html
土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円

それでも山手台の販売価格のほうが遥かに割高なのは正当化困難で無理筋。

[537: 通りがかりさん]

>>528

異論を唱えてるのではない。別に自分が異論を唱えても何の得にもならん。
しかし、あなたは自分のロジックとやらを一体誰に指摘してるの？
山手台関係者に対して？
だったらこんなところで書き込まないで、直接阪急にモノ申しなよ。

こんなところでいくら吠えてても何の意味もないって、この板で過去から何度も言われていること。
いい加減学習しなよ。

[538: 匿名さん]

お隣の中山台が坪30万前半まで暴落しているのに、
山手台は坪60万超が適正価格ってのは流石にありえんね
https://www.athome.co.jp/tochi/1000820330/

その値段でも阪急ネームごり押しなど営業次第で売る事は可能だろうが、
分譲後に不動産仲介市場でその地価相場（近隣の2倍弱）を
維持できる可能性はほぼ皆無

[539: ご近所さん]

新街区の適正価格は、電線地中化していない大部分の区画で、コストダウン路線の山手台北部の地価水準に対して10～15%アップ程度（自然石貼り、カラー舗装、デザイン街路灯等の付加価値分）、ごく一部にすぎない電線地中化区画でそれプラス200万円（地中化コストは100～150万円/戸）ってとこでしょう。

[540: 匿名さん]

割高でどこどこの方が安いとか購入してる人はそんなの調べて納得してるからいいんじゃないの？
高い買い物なんだから、何も調べず勢いで土地を購入する人なんていないと思いますが。古い街並みより新しい町で、眺望もそこそこあって、学校も車道を通らず通学でき、子供の遊び場や散歩にも十分な環境、ループ橋渡ればスーパーもあるし、治安も悪くないし。

[541: 匿名さん]

>>538
どの道これから大都市近郊でも本格化する凄まじい家余り、宅地余りで郊外の山の上は余程の差別化に成功している六麓荘など一握りのブランド街（勿論山手台は含まれない）以外は、どこも二束三文の激安地価になる公算が高いよ。

散々世間でも言われている人口や世帯数の減少だけでなく、都市に眠る時限爆弾とも言われる生産緑地が2022年から順次解除される事も影響甚大で家余りに拍車を掛ける。

宝塚市内だけでも大型ニュータウン一個分ぐらいの生産緑地が利便性の良い平地にあり、これが不動産市場に出てくるからな。

そういう意味でも今は土地を買うには最低最悪のタイミング。
余程の事情がある人間以外は待ったほうがいい。



【PRESIDENT Online】不動産を買うなら2020年まで待つが正解
http://blogos.com/article/295128/
・首都圏でも３軒に１軒は空き家の時代に
・２００２年以降、生産緑地が解除
・将来は日本でも郊外に200坪くらいの別宅保有も当たり前に

[542: 名無しさん]

あと数年に迫る生産緑地の解除が地価や需給、家余りにとてつもない影響を及ぼすのはその通りやけど、2002年やのうて2022年やな

[543: 通りがかりさん]

やっぱ同業者がディスってるんやなぁ。
まぁ、それが仕事だから仕方ないけど、あまりけなすとかえって逆効果だよ。

[544: 匿名さん]

読解力なさすぎ（笑）

批判意見の多くは、山の上なんだから立地も考えて使い捨てではないまともな開発するべきや、昔の阪急みたいな理念重視の価値ある開発しろって趣旨。

宝塚で開発している他業者の大半は阪急と変わらんか更に醜いのだから、開発基準の底上げや質の向上しろってのはありえない。
都合が悪い批判はライバル業者ガーとか頓珍漢にもほどがある。

[545: 通りがかりさん]

>>544

学習能力なさすぎ（笑）

誰に批判してるの？阪急に、でしょ。
だからこんなところで批判しても仕方ないって何回言ったらわかるの？
あなたがそこまで頑張って主張するなら、直接阪急に言いに行きなよ、値段高いから安くしろって。
もしかしたら、みんな待ってるかもしれないよ、あなたが自分の信念のもと動いてくれることを。

[546: 通りがかりさん]

>>540
タウン内に歩いていける学校もスーパーもあって、古参住民とのしがらみがなく街並みも新しいって、それ現在寂れまくっていて不人気で高齢化している昭和のオールドニュータウンの開発当時にも言える事だよ。

悪い意味でニュータウン丸出しな新しいだけの街は価値が続かない。

それが開発されたのは昭和初期や戦前でも、今も多くの人が住みたいと憧れ、需要が根強い人気エリア（いわゆる高級住宅地）とまったく違う点。

重要なのは、成熟後も価値を保ち続け40年後の現役世代にも評価される街になり得る（色褪せない魅力がある）開発になっているかどうか。

[547: 匿名]

割高なんて承知の上とか、売るつもり無いから値下がりしてもいいとか言ってる
開発業者の回し者みたいな人は、相当金融リテラシーがアレですな。
金持ちとは程遠い35年など長期ローン組んで買う
サラリーマン無産階級層が購入者ばかりなのに、
割高でも値下がりしてもいいってｗ
マイホーム用の土地購入も紛れもない不動産投資（資産運用）であり、
その成否は人生後半～終盤のライフプランに大きな影響及ぼす事を理解してない。
まぁ焼畑的新規開発商法の郊外ニュータウンや新興住宅地の多くは、
そういう金融（投資）リテラシーが低い層を鴨にしている商売なわけだが。

[548: e戸建てファンさん]

宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円

西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_nishinomiya/nc_89953498/
※整形地（傾斜地無し）、更地、造成工事不要

[549: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん

それだけの知見を持っていながらいつまでたっても評論家ってのも、もったいないなぁ

ってか、ここの板は評論家ばっかりやねぇ

さあ、次の評論家はどんな持論を展開するのかな？